Hainan se ha convertido en la primera provincia importante de China en cuanto a venta de viviendas. ¿Cómo implementar el sistema de responsabilidad de los sujetos urbanos?
Algunos analistas de la industria dijeron que la provincia de Hainan no sólo fue la primera en enfatizar el "sistema de responsabilidad del sujeto urbano" con la implementación del documento, sino también la primera en el país en exigir la venta de casas existentes en el nivel provincial. En el contexto de la construcción de la Zona de Libre Comercio (Puerto) de Hainan, está en consonancia con su idea anterior de "una partida de ajedrez para toda la provincia". La raíz de la "responsabilidad del sujeto urbano" es que los gobiernos locales deben promover la estabilidad de la industria inmobiliaria y prevenir y resolver los riesgos en el mercado inmobiliario. Además, las restricciones de los residentes locales a la venta de viviendas comerciales para terceras viviendas y viviendas existentes tendrán un impacto positivo y racional en el mercado inmobiliario de Hainan, pero el efecto aún está por verse.
Linggaolan New City, que está en construcción, mejora constantemente sus funciones urbanas y acelera el proceso de urbanización. Las imágenes provienen de Internet.
"Este año, los gobiernos locales fortalecerán el "sistema de responsabilidad de los sujetos urbanos".
Huo, director del Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Hainan, presentó los contenidos específicos del "Aviso", que incluyen principalmente cuatro aspectos.
En primer lugar, continúa cumpliendo con la política global de restricción de compras. Debemos adherirnos al principio de no relajar los objetivos y la intensidad de la regulación inmobiliaria y no deformar las políticas, mantener la continuidad y estabilidad de las políticas, apoyar una demanda razonable ocupada por los propietarios y frenar decididamente la especulación inmobiliaria.
El segundo es establecer un sistema de responsabilidad de los sujetos de la ciudad. El "Aviso" deja claro que las ciudades y condados tienen la responsabilidad principal del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario local. Deben evitar utilizar la vivienda como herramienta y medio para estimular el crecimiento económico en el corto plazo, insistir en adoptar políticas integrales basadas en las condiciones locales e implementar sus responsabilidades para estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas. Es necesario formular un plan de trabajo de "una ciudad, una política", proponer objetivos regulatorios anuales y medidas políticas específicas, y esforzarse por mantener los precios de la tierra, los precios de las viviendas y los niveles de alquiler dentro de rangos razonables para garantizar el buen funcionamiento del sector inmobiliario. mercado. Cada año se evalúa la implementación de los objetivos de control anual de las ciudades y condados.
El tercero es mejorar el sistema de seguridad y oferta de vivienda. El "Aviso" propone desarrollar cuatro tipos de vivienda: vivienda pública de alquiler, vivienda comercial orientada a la vivienda, vivienda comercial orientada al mercado y vivienda de alquiler orientada al mercado.
El cuarto es reforzar la orientación en materia de planificación. El "Aviso" exige que todas las ciudades y condados preparen el "Decimocuarto Plan Quinquenal" y los planes anuales de construcción para el desarrollo de viviendas, los presenten al gobierno provincial para su aprobación antes de promulgarlos e implementarlos, y determinen razonablemente la proporción de los distintos tipos de viviendas. oferta, promover la construcción de diversos tipos de viviendas de manera ordenada, y construir viviendas que promuevan tanto el sistema de alquiler como el de compra.
“Hainan es el primer documento de implementación que enfatiza el ‘sistema de responsabilidad de los sujetos urbanos'”. dijo Yan Yuejin, director de investigación del centro de estudios de un instituto de investigación sobre vivienda.
El 6 de marzo, el día anterior, Wang, Secretario del Grupo de Liderazgo del Partido y Ministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, publicó un artículo firmado "Promoción del desarrollo de alta calidad de la vivienda y el desarrollo urbano". -Construcción Rural" en el "Diario del Pueblo". Dijo que debemos atenernos a la palabra "estabilidad" como máxima prioridad, implementar plenamente el mecanismo de gestión y control a largo plazo de las políticas específicas de la ciudad, estabilizar los precios de la tierra y de la vivienda, prevenir y resolver resueltamente los riesgos del mercado inmobiliario, implementar las principales responsabilidades de la ciudad y mantener los bienes raíces a través de políticas específicas de la ciudad y mercado de orientación clasificado. Funcionamiento fluido. Wang también mencionó que se debe acelerar la conexión entre el sistema de seguridad de la vivienda y el sistema del mercado inmobiliario y se debe desarrollar vigorosamente la vivienda de alquiler basada en políticas.
Yan Yuejin dijo que todas las localidades están promoviendo la implementación de las responsabilidades principales de la ciudad, pero las acciones no son demasiado grandes y este punto puede fortalecerse este año. Yan Yuejin cree que hay dos tareas principales en el mercado inmobiliario este año. El primero es impedir este tipo de especulación de precios y seguir aplicando la política de "no especulación inmobiliaria". En segundo lugar, el mercado inmobiliario debería permanecer estable y responder activamente al impacto de la epidemia de COVID-19. Para los gobiernos locales, las dos tareas principales son evitar las fluctuaciones del mercado, tanto para evitar que los precios suban demasiado rápido como para que bajen demasiado rápido, es decir, los gobiernos locales deben promover la estabilidad y protegerse contra los riesgos del mercado inmobiliario.
Fomentar la transformación de terrenos o proyectos residenciales comerciales existentes en viviendas comerciales de tipo residencial y viviendas de alquiler.
En cuanto a la propuesta de Hainan de desarrollar cuatro tipos de viviendas: viviendas públicas de alquiler, viviendas comerciales asequibles, viviendas comerciales orientadas al mercado y viviendas de alquiler orientadas al mercado, Huo Juran explicó que las personas necesitadas están protegidas principalmente por viviendas públicas de alquiler y viviendas comerciales asequibles, y la introducción de viviendas calificadas. Los talentos pueden postularse para viviendas públicas de alquiler o viviendas comerciales asequibles. Las viviendas públicas de alquiler son gratuitas para las familias urbanas de bajos ingresos con dificultades de vivienda; se ofrecen reducciones del alquiler y exenciones para las familias de bajos ingresos con dificultades de vivienda para otros objetos de seguridad calificados; en principio, el alquiler no excederá el 50% del precio; Alquiler medio del mercado.
La vivienda comercial asequible propuesta en esta innovación se refiere a una vivienda comercial protegida por políticas con restricciones en cuanto a objetos de venta, precios de venta, área, condiciones de transferencia, etc., y se opera en un mercado dirigido por el gobierno. -De manera orientada a la construcción de viviendas comerciales. El precio de venta de viviendas comerciales residenciales lo determina cada ciudad y condado en función de los niveles de desarrollo económico local, el ingreso disponible per cápita, los niveles de precios, los costos de construcción y otras condiciones reales, y se implementa un sistema de circulación cerrado dentro de un período determinado.
El concepto de vivienda comercial tipo vivienda se mencionó en una ocasión formal en Hainan hace unos años.
Junio 65438+Octubre 65438+En julio de este año, Huo Juran dijo en la conferencia de prensa de la tercera sesión del Sexto Congreso Popular de la provincia de Hainan que en 2020, debemos mejorar el sistema del mercado inmobiliario y el sistema de seguridad de la vivienda, acelerar la solución de los problemas de vivienda de los residentes locales y la introducción de talentos, y promover constantemente la construcción de viviendas comerciales asequibles y acelerar la implementación de garantías de vivienda para el personal de educación primaria y salud. Impulsar la vivienda en alquiler a través de múltiples canales y construir un sistema de vivienda que promueva tanto el alquiler como la compra.
Huo anunció el 7 de marzo que esto tiene como objetivo resolver eficazmente los problemas de vivienda de los residentes locales e introducir talentos, mejorar su sensación de ganancia y felicidad y disfrutar verdaderamente de los dividendos de la construcción de la Zona de Libre Comercio de Hainan. (Puerto). El "Aviso" propone de manera innovadora el desarrollo de viviendas comerciales asequibles, permitiendo a familias residenciales calificadas y talentos importados comprar un conjunto de viviendas comerciales asequibles a un precio adecuado a su propio nivel de ingresos.
“La política aclara el sistema de construcción de viviendas comerciales y señala la esencia. Hainan satisface las necesidades básicas de vivienda de las familias de los residentes a través del desarrollo de viviendas comerciales residenciales”, dijo Yan Yuejin. La vivienda es un tipo de vivienda asequible y tiene mucho que ver con la construcción actual de la Zona de Libre Comercio y el Puerto Libre de Hainan. Además, el lanzamiento del sistema de vivienda asequible también refleja la dirección de la reforma estructural del lado de la oferta, que tiene implicaciones obvias para la reforma del sistema de vivienda en todo el país este año, especialmente para la innovación de productos de vivienda.
El aviso también menciona la transformación y el desarrollo de la industria inmobiliaria de Hainan, y propone fomentar la transformación y el desarrollo de terrenos o proyectos residenciales comerciales existentes en bienes raíces comerciales residenciales, comerciales, de oficinas y otros bienes raíces comerciales o de alquiler. alojamiento.
Huo presentó que el Informe de Trabajo Provincial de Hainan enumeraba el avance constante de la construcción de viviendas comerciales asequibles como una de las tareas clave. Recientemente, la provincia de Hainan planea lanzar proyectos piloto para la construcción de viviendas residenciales comerciales en ciudades y condados con alta demanda, altos precios de la vivienda y importantes problemas de vivienda. A continuación, Hainan acelerará el desarrollo de bienes raíces turísticos y bienes raíces comerciales; continuará implementando la renovación de los barrios marginales y promoverá enérgicamente la renovación de las antiguas comunidades para satisfacer las necesidades de la población de mejorar la vivienda de manera ordenada; y crear activamente un buen entorno de vida para los talentos y promover la realización de la propiedad de vivienda para todos en la provincia.
La primera política de venta de viviendas existentes a nivel provincial de China
Con el fin de combatir activamente el impacto de la epidemia de COVID-19, después del Festival de Primavera, muchos lugares han adelantado la preventa. Nodo de empresas inmobiliarias para promover la reanudación e inicio de la construcción de inmuebles.
Por el contrario, para resolver una serie de problemas causados por el sistema de preventa de viviendas comerciales, como quejas de calidad, disputas contractuales, retrasos en la entrega, falta de implementación de instalaciones de apoyo, ventas ilegales y Incluso los desarrolladores recolectando dinero y huyendo, el "Aviso" propuso reformas al sistema de preventa de viviendas comerciales. A partir de la fecha de emisión del documento, se implementará el sistema de venta de viviendas existente para las viviendas comerciales recién arrendadas construidas en terrenos. De acuerdo con las "Medidas de gestión de ventas de viviendas comerciales" nacionales, las casas existentes en venta deben pasar la aceptación de finalización y la infraestructura de apoyo, como el suministro de agua, energía, gas y comunicaciones, debe cumplir con las condiciones de entrega.
Yan Yuejin dijo que esta puede considerarse la primera política provincial de venta de viviendas existentes en el país. Tendrá un gran impacto en la adquisición de terrenos y el desarrollo de proyectos de empresas inmobiliarias. Especialmente combinado con la política anterior de Suzhou de relajar las restricciones a la venta de viviendas existentes, Hainan está más centrado en frenar la especulación de tierras y otras actividades, y en utilizar el modelo de venta de viviendas existentes para evitar la aparición de varios tipos de edificios sin terminar. Para los promotores, los fondos son más vinculantes y la inversión en suelo será más racional.
Algunos analistas señalaron que la venta de casas existentes es para terrenos recién transferidos y no tendrá ningún impacto en los terrenos residenciales comerciales previamente no desarrollados. Hainan tiene un stock considerable de terrenos residenciales comerciales. Este aviso también fomenta la transformación de terrenos o proyectos residenciales comerciales existentes en viviendas comerciales residenciales y viviendas de alquiler.
Terreno residencial comercial existente se refiere a terreno residencial comercial que ha obtenido el certificado de propiedad de la tierra de acuerdo con la ley pero aún no ha comenzado la construcción, o terreno residencial comercial que ha comenzado la construcción pero puede usarse para el desarrollo. de proyectos industriales, excluyendo terrenos residenciales comerciales debido a empresas. La razón es que los gobiernos de la ciudad y el condado los consideran terrenos residenciales comerciales inactivos de acuerdo con la ley. El término "proyectos industriales", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere a proyectos industriales distintos de los proyectos residenciales comerciales que cumplen con la dirección de desarrollo industrial y los requisitos de la política industrial del país y la provincia de Hainan (incluidos los proyectos residenciales de alquiler, excluidos los proyectos hoteleros con derecho de propiedad). .
A principios de este año, Huo Zeng dijo que este año digeriría activamente los terrenos residenciales comerciales existentes, y el año pasado Hainan también introdujo políticas para fomentar la revitalización.
Desde el 65.438 de junio hasta el 17 de octubre de este año, Huo predice que la inversión en desarrollo inmobiliario en la provincia de Hainan caerá un 22,1% interanual, la superficie de ventas y la cantidad de viviendas comerciales caerán un 42,1%. y 38,8% interanual respectivamente, y el precio de venta promedio se mantendrá en 15.000 yuanes por metro cuadrado aproximadamente. La inversión no inmobiliaria representó el 58,4%, un aumento de 6,9 puntos porcentuales.
Mencionó que en 2020 se debe establecer la idea de “una partida de ajedrez para toda la provincia”, fortalecer el control del volumen total de construcción de viviendas y los planes anuales, emitir un informe anual plan de construcción de viviendas comerciales, controlar estrictamente los incrementos, digerir activamente las existencias y promover el equilibrio entre la oferta y la demanda. Apoyaremos aún más a todo tipo de talentos, incluidos los talentos de las empresas centrales, los talentos de alto nivel y los talentos que se necesitan con urgencia, para comprar casas y vivir en la provincia de Hainan, y apoyaremos la construcción de la Zona de Libre Comercio (Puerto) de Hainan.
De hecho, durante el auge de la compra de viviendas antes de las restricciones globales a la compra de viviendas, la economía inmobiliaria de la que dependía Hainan generó una gran cantidad de terrenos residenciales comerciales y el legado de muchos proyectos de inversión en materias primas. Para resolver el problema de las existencias, Hainan emitió las "Opiniones de implementación sobre el fomento de la conversión y utilización de terrenos residenciales comerciales y la solución de cuestiones históricas" en 2065438+marzo de 2009.
Existen cuatro medidas específicas de eliminación: En primer lugar, se puede cambiar el uso del suelo.
Los gobiernos municipales y de condado pueden alentar y orientar los terrenos residenciales comerciales existentes para cambiar el uso del suelo para proyectos industriales ajustando la planificación, aumentando la proporción de superficie construida, cambiando el período de uso del suelo, devolviendo la diferencia de precio del suelo, etc., de conformidad con la ley.
En segundo lugar, se puede llevar a cabo la reposición de tierras. Se permite reemplazar terrenos residenciales comerciales existentes con terrenos de construcción de igual valor para otros usos dentro de esta área administrativa si realmente es necesario cambiar el área administrativa de la ciudad o condado, el Departamento Provincial de Recursos Naturales y Planificación orientará a la ciudad correspondiente; y los gobiernos de los condados para manejarlo de acuerdo con las regulaciones.
En tercer lugar, se puede transferir y revitalizar. Se alienta a las entidades del mercado a comprar uno o varios terrenos residenciales comerciales dispersos y reutilizarlos para la construcción de proyectos industriales.
El cuarto es recuperarlo con una indemnización conforme a la ley. Para la reanudación pagada de terrenos residenciales comerciales existentes de conformidad con la ley, el monto de la compensación de reanudación pagada no será menor que el costo de adquisición de la tierra por parte del usuario de la tierra, y las pérdidas directas razonables se tomarán en consideración para determinar el precio de mercado.
Los residentes locales tienen restricciones para comprar terceras viviendas. "Es necesario observar si se publicarán normas detalladas en el futuro".
El "Aviso" propone una política. de restringir a los residentes locales la compra de varias viviendas y deja de brindar servicios a los residentes de Hainan. Las familias residentes registradas en la provincia y los residentes permanentes (incluidas parejas e hijos menores) en esta ciudad que poseen dos o más casas venden viviendas comerciales cómodas y orientadas al mercado. vivienda comercial.
Yan Yuejin dijo que dichas regulaciones ayudarán a estandarizar el comportamiento actual de compra de viviendas y también son una política más estricta para la población provincial después de las anteriores restricciones de compra para residentes no locales. Especialmente antes de que la provincia de Hainan introdujera la política de asentamiento de talentos, la población con diversos registros de hogares estaba aumentando. Desde la perspectiva de implementar la política de compra de talentos y consolidar el espíritu de no especulación inmobiliaria, también es necesario aclarar la política de compra de viviendas para la población empadronada local.
De hecho, antes de esto, la mayoría de las ciudades y condados de la provincia de Hainan no tenían muchas restricciones a la compra de casas con registro familiar original. La compra de una casa comercial está limitada a más de 2065438 familias que se mudaron después del 22 de abril de 2008.
El 365.438 de marzo, cuando Hainan estaba a punto de entrar en la temporada baja para las ventas de bienes raíces tradicionales, Hainan promulgó las "Ocho casas en la historia" y agregó una política de restricción de compras: hogares con registro de hogar no Qionglai Sólo se puede comprar una casa. El pago inicial no es inferior al 70%. Las viviendas comerciales construidas en las cuatro ciudades y condados de Wuzhishan, Baoting, Qiongzhong y Baisha en el área central ecológica central solo pueden venderse a hogares de la ciudad (condado). Se prohíbe la transferencia de la casa comprada dentro de los 5 años siguientes a la fecha de obtención del certificado de propiedad. Las familias no residentes en Qionglai que compren una casa en un área con políticas de restricción de compras deben presentar pruebas de que al menos un miembro de la familia ha pagado el impuesto sobre la renta personal o el seguro social en la provincia de Hainan durante 60 meses o más.
El 16 de abril de ese año, Hainan emitió el "Aviso sobre requisitos de implementación adicionales para estabilizar el mercado inmobiliario", exigiendo que la atención se centrara en tomar medidas enérgicas contra la especulación maliciosa y hacer subir los precios de la vivienda, y que Los infractores recibirán las "sanciones más severas" hasta que sean autorizados en el mercado de Hainan, y dejó en claro que entrevistaremos a las ciudades y condados donde el volumen y el precio hayan aumentado demasiado rápido.
A continuación, el 20 de abril, Hainan emitió el "Aviso sobre el ajuste de las políticas relacionadas con el Fondo de Previsión para la Vivienda", que estipulaba que para las familias de empleados que compraran su primera casa de nueva construcción, el porcentaje mínimo de pago inicial para el fondo de previsión Los préstamos se incrementarían del 20% al 30%.
En la tarde del 22 de abril, la provincia de Hainan decidió implementar “restricciones de compra globales” basadas en las políticas de restricción de compras existentes. Las familias con registro de hogar fuera de Hainan deben presentar prueba del impuesto sobre la renta personal o pago de la seguridad social de al menos un miembro de la familia que haya estado en la provincia durante 24 meses o más a partir de la fecha de emisión del "Aviso", familias residentes que; Si ha trasladado su registro de hogar a la provincia de Hainan, debe cumplir con los requisitos anteriores. Al mismo tiempo, solo puede comprar una casa.
Después de eso, en mayo de 2018 y 2013, Hainan aprobó el plan de acción "Un millón de talentos ingresando a Hainan", con el objetivo de lograr el objetivo de "Un millón de talentos ingresando a Hainan" para 2025. Según el plan, los talentos con título universitario de tiempo completo o superior y títulos profesionales intermedios o superiores pueden establecerse en el lugar de trabajo o residencia real en la provincia de Hainan. Todo tipo de talentos de alto nivel, graduados de maestrías, graduados universitarios de universidades de "doble primera clase" y aquellos que han regresado de estudiar en el extranjero, así como talentos innovadores y emprendedores relacionados, pueden establecerse en cualquier ciudad de Hainan. Desde el día de su instalación, disfrutará del mismo trato de compra de vivienda que los residentes locales.
En la segunda mitad de 2019, con la publicación de una serie de políticas como el registro de hogares y el talento, Hainan dará a conocer varias especulaciones sobre las restricciones globales a la compra en el mercado inmobiliario. De junio a octubre de 2018, Sanya redujo por primera vez la política de restricción de compra de talentos a nivel universitario o superior, y el período de pago de impuestos o seguridad social se redujo a un año. Unos días más tarde, Sanya relajó el umbral para los talentos para comprar casas: de 10 a 15 años, algunas escuelas secundarias técnicas de algunas industrias pueden obtener las calificaciones para talentos para comprar casas. Se considera que todo tipo de talentos de alto nivel introducidos de manera flexible, que han estado empleados durante más de 3 años y han trabajado en Hainan durante más de 1 año, disfrutan del mismo trato que los residentes locales al comprar casas.
2065 438+09 El 25 de octubre de 19, la provincia de Hainan emitió el "Plan (prueba) de reforma del sistema de registro de hogares de la nueva ronda de la provincia de Hainan", que básicamente canceló las restricciones a los asentamientos en la provincia de Hainan (excepto Sansha , lo mismo a continuación) ). El "Plan" también elimina las restricciones sobre el domicilio residencial de los residentes en la provincia, siempre que tengan residencia fija (incluido el alquiler). Para los residentes fuera de la provincia, se requiere un permiso de residencia de la provincia de Hainan y un seguro social relacionado con la provincia de Hainan. Sin embargo, dado que el umbral para obtener un permiso de residencia en la provincia de Hainan no es alto (puede solicitar un permiso de residencia firmando un contrato laboral con una empresa o institución local), la dificultad general para establecerse se reduce considerablemente.
Sin embargo, también hay voces en la industria que creen que las políticas antes mencionadas tendrán un impacto limitado en los hogares locales registrados, sin mencionar que el auge de la compra de viviendas en Hainan ha estado sucediendo durante mucho tiempo. tiempo. Si tiene solidez financiera, las familias divorciadas con registro local de hogar e hijos adultos pueden comprar al menos 6 casas de acuerdo con la política actual. Queda por ver si habrá reglas detalladas en el futuro.