¡Shenzhen emite nuevas regulaciones para la adquisición de viviendas públicas!
En el último número de la "Gaceta del Gobierno Popular Municipal de Shenzhen", la Oficina Municipal de Vivienda y Construcción de Shenzhen publicó los "Procedimientos Operativos de Adquisición de Vivienda Pública Municipal de Shenzhen" (en adelante, "Nuevos Procedimientos de Adquisición"). ).
Según la interpretación de la política publicada al mismo tiempo, las "Nuevas Regulaciones de Adquisición" agregaron tipos de viviendas para talentos y aclararon la aplicación de la política de los precios de adquisición de viviendas públicas bajo diferentes restricciones de derechos de propiedad.
El "Nuevo Reglamento de Adquisiciones" agregó el "precio del terreno" a la composición del precio de adquisición y, al mismo tiempo, optimizó la composición del precio de adquisición, enumerando los "costos de capital" por separado y ya no incluidos en los "costos de construcción". .
Se ha modificado y aclarado el nuevo “Reglamento de Adquisición” en cuanto a ámbito de aplicación, precio de adquisición, tiempo de cálculo, forma de pago del pago de adquisición, etc.
Además, el nuevo “Reglamento de Adquisiciones” ha añadido una agencia externa de revisión de precios de adquisición.
De acuerdo con lo establecido en el “Reglamento de Adquisiciones” original, el precio de adquisición debe ser revisado por la agencia de costos correspondiente encomendada por la entidad adquirente con el fin de solucionar el problema de que algunas regiones no tienen costo. departamento de revisión, el nuevo "Reglamento de Adquisición" ha agregado la entidad de adquisición. Puede confiar a instituciones sociales profesionales de terceros (consultoría de costos, consultoría financiera, etc.) para realizar el contenido de revisión de precios.
Contenido principal de la revisión:
1. Mejorar el ámbito de aplicación
Según el "Documento No. 13", la adquisición de vivienda tiene agregó el tipo de vivienda para talentos Por esta razón, el "Nuevo El ámbito de aplicación del Reglamento de Adquisiciones se ha ajustado de las viviendas de alquiler públicas originales y las viviendas comerciales asequibles a las viviendas públicas (viviendas de alquiler públicas, viviendas comerciales asequibles y viviendas para talentos). ). Al mismo tiempo, se aclaran los temas de adquisición de viviendas de talento.
Además, el "Nuevo Reglamento de Adquisiciones" aclara la aplicación política de los precios de adquisición de viviendas públicas bajo diferentes restricciones de derechos de propiedad.
2. La composición del precio de adquisición aumenta el precio de la tierra
Las "Reglas de cálculo del precio de la tierra de Shenzhen" (Shenzhen Fu Ban Gui [2019] No. 9) estipulan el pago por diferentes tipos. de vivienda pública En cuanto a los estándares de precios de la tierra, el "Nuevo Reglamento de Adquisiciones" agregó el "precio de la tierra" a la composición del precio de adquisición y, al mismo tiempo, optimizó la composición del precio de adquisición, enumerando los "costos de capital" por separado y ya no incluidos en los "costos de construcción". ".
3. Aclare aún más el momento para el cálculo
El "Reglamento de Adquisición Original" estipula que el momento para el cálculo del precio de compra se basará en la fecha de emisión del licencia de construcción para el proyecto de construcción, pero en la operación real existe La situación de solicitar múltiples permisos de construcción (pozos de cimentación y movimiento de tierras, cimientos de pilotes, proyecto principal) para un proyecto. Por esta razón, el "Nuevo Reglamento de Adquisiciones" aclara además que el momento para calcular el precio de adquisición se determina con base en la fecha de emisión de la licencia de construcción para el proyecto de construcción, incluido el proyecto de estructura principal.
4. Añadir una agencia externa de revisión del precio de adquisición
De acuerdo con lo establecido en el “Reglamento Original de Adquisición”, el precio de adquisición debe ser encomendado por la entidad adquirente a la correspondiente. agencia de costos para revisión Con el fin de resolver el problema de adquisiciones insatisfactorias en algunas áreas En cuanto a la cuestión de la creación de un departamento de revisión de costos, el "Nuevo Reglamento de Adquisiciones" ha agregado el contenido que la entidad adquirente puede confiar a instituciones profesionales de terceros (. consultoría de costos, consultoría financiera, etc.) para realizar la revisión de precios.
5. Simplificar las formas de pago de los fondos de adquisición
El “Reglamento Original de Adquisiciones” estipula que la forma de pago de los fondos de adquisición se determinará de acuerdo con las diferentes clasificaciones de canales de construcción y la escala de construcción de las casas adquiridas. Para simplificar los trámites, el "Reglamento de Nuevas Adquisiciones" establece que la forma de pago de la adquisición se determinará de acuerdo con la escala de construcción de la vivienda adquirida. Además, la vivienda pública implementa la cooperación entre distritos y el ajuste de la oferta de vivienda, y el "Nuevo Reglamento de Adquisiciones" proporciona disposiciones complementarias sobre los métodos de pago involucrados en el ajuste de la oferta de vivienda.
6. Aclarar la tasa de reducción de precios de los proyectos residenciales
El cálculo del precio de compra requiere la aplicación de la tasa de reducción de precios de los proyectos residenciales en vista de que nuestra ciudad ya no publica. la tasa promedio de reducción de precios de los proyectos residenciales en el año anterior. El "Nuevo Reglamento de Adquisiciones" adopta la tasa promedio de reducción de las licitaciones de proyectos residenciales en nuestra ciudad (16) en los últimos tres años (2018-2020) como parámetro de cálculo para la tasa de descenso del precio de adquisición.
7. Añadir situaciones en las que sea aplicable la liquidación real
Durante la operación de adquisición real, algunos adquirentes plantearon la necesidad de calcular el precio de adquisición basándose en el método de liquidación de la cantidad real del proyecto, pero la "Adquisición Original" El Reglamento no prevé esto.
Por esta razón, el "Reglamento de Nuevas Adquisiciones" estipula que, en determinadas circunstancias, previo acuerdo entre el adquirente y la parte adquirida, la tarifa de construcción de capital del proyecto puede calcularse con base en las normas de valoración aplicadas a los planos de construcción y luego determinarse. después de reducirse según la proporción prescrita.
8. Ajustar la base para determinar la tasa de interés del costo de capital y la tasa de ganancia.
A partir de agosto de 2019, las tasas de interés de los préstamos bancarios se basarán en la tasa de cotización del mercado de préstamos (LPR). . Para adaptarse a los cambios de política, las "Nuevas Regulaciones de Adquisiciones" ajustaron la tasa de interés de los préstamos y la tasa de ganancia de los costos de capital de la tasa de interés de referencia de los préstamos original anunciada por el Banco Popular de China a la tasa preferencial de los préstamos a un año (LPR). .
9. Vinculación de políticas antiguas y nuevas
En primer lugar, si el momento de cálculo del precio de compra para la adquisición de la vivienda es anterior a la entrada en vigor del “Nuevo Reglamento de Adquisiciones” y éste cumple. con lo dispuesto en el "Reglamento Original de Adquisición", de acuerdo con lo dispuesto en el "Reglamento Original de Adquisición";
En segundo lugar, antes de la implementación del "Nuevo Reglamento de Adquisición", el contrato de adquisición o se han firmado otros acuerdos que involucran adquisiciones y el gobierno municipal ha emitido dictámenes de aprobación aclarando el precio de adquisición, etc. fuente, y el precio de compra continuará realizándose de acuerdo con el contrato firmado u otro acuerdo y la aprobación del gobierno; p>
En tercer lugar, se ha basado en el "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Shenzhen sobre la emisión de las Reglas de cálculo del precio del suelo de Shenzhen" (Gobierno Popular Municipal de Shenzhen) para adquisiciones de casas que han pagado terrenos de vivienda pública. precios según el Reglamento Gubernamental [2019] N° 9), el precio de adquisición se ajustará a lo establecido en el “Reglamento de Nuevas Adquisiciones”.
"Reglas de funcionamiento para la adquisición de viviendas públicas en Shenzhen"
El artículo 1 tiene como objetivo regular la adquisición de viviendas públicas en Shenzhen según el "Aviso sobre profundización del Gobierno Popular Municipal de Shenzhen". Los Dictamenes sobre la reforma del sistema de vivienda para acelerar el establecimiento de un sistema de suministro y seguridad de vivienda con suministro multisujeto y garantía multicanal tanto de alquiler como de compra, "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Shenzhen sobre la emisión "Las Reglas de Cálculo del Precio de la Tierra de Shenzhen" y otras regulaciones relevantes se han formulado en base a la situación real de la ciudad.
Artículo 2: Estas regulaciones se aplican a las actividades de adquisición de viviendas públicas construidas por entidades de inversión social e incluidas en la gestión del plan de implementación de desarrollo de viviendas de la ciudad por parte de las autoridades de vivienda municipales (distrito) y las agencias de vivienda para talentos. , excepto que el precio de compra y el método se especifican en el contrato de transferencia del derecho de uso del suelo.
Para las viviendas públicas con restricciones de derechos de propiedad que no pueden transferirse (en adelante, viviendas públicas de alquiler), el precio de compra se determinará de conformidad con lo dispuesto en este reglamento para las viviendas públicas que pueden transferirse; (en adelante, viviendas públicas de alquiler) (en adelante, viviendas públicas en venta), el precio de compra se determina de acuerdo con las normas pertinentes sobre el precio de venta de viviendas públicas.
El término "vivienda pública", como se menciona en estas regulaciones, incluye viviendas públicas de alquiler, viviendas comerciales asequibles y viviendas para talentos.
Artículo 3 Las autoridades de vivienda municipales (distritales) y las agencias de vivienda para talentos son los principales compradores de viviendas públicas y son responsables de organizar e implementar la compra y firmar contratos de compra de viviendas públicas con entidades de inversión social.
Artículo 4 El ámbito de adquisición de vivienda pública incluye la parte exclusiva de vivienda pública y la parte privada correspondiente a la parte exclusiva.
Las instalaciones públicas como centros de bienestar social, oficinas de policía y guarderías utilizadas por los residentes de la comunidad dentro de la parcela no están incluidas en el alcance de la adquisición de viviendas públicas.
Artículo 5 El precio de compra de la vivienda pública de alquiler se compone de la siguiente manera:
(1) El precio del terreno se refiere al precio real del terreno pagado por la vivienda pública adquirida.
(2) Costo de construcción, incluyendo los tres gastos siguientes:
1. Los costos de construcción de capital se refieren a honorarios de ingeniería previos a la construcción y honorarios de estudio y diseño, honorarios de ingeniería de construcción e instalación y honorarios de equipo, honorarios de construcción de infraestructura, honorarios de construcción de instalaciones públicas de apoyo y otros costos de construcción de proyectos, etc.;
2． Los honorarios de gestión se refieren a los gastos de gestión incurridos por las entidades de inversión social durante el período de construcción;
3. Las tarifas legales se refieren a fondos especiales para el mantenimiento de la propiedad, tarifas de topografía y cartografía y otras tarifas.
(3) El costo de capital se refiere al costo incurrido por las entidades de inversión social en la recaudación de fondos para la construcción de viviendas públicas. Salvo que la entidad de inversión social y la entidad adquirente acuerden en el contrato de adquisición que no se incluirá el costo de capital.
(4) Beneficios razonables.
(5) Para los costos de decoración y decoración de interiores, la entidad compradora o su agencia encargada revisará los costos de decoración y decoración de interiores en función de la configuración y la decoración reales. Los costos de decoración y decoración estarán sujetos a. los resultados de la auditoría al firmar el contrato de adquisición, el proyecto. Si no se determina la configuración de decoración real, el costo de esta parte se acordará en forma de contrato complementario.
(6) Los impuestos legales se refieren a impuestos y tasas estipulados por el estado, como el impuesto al valor agregado, el impuesto de construcción y mantenimiento urbano, el recargo educativo, el recargo educativo local, el impuesto de timbre, etc.
(7) Los demás gastos que acuerden ambas partes de la adquisición.
La composición del precio de compra de varias viviendas públicas de alquiler enumeradas en el párrafo anterior se calcula con base en las "Pautas de estimación del precio de compra de viviendas públicas de alquiler de Shenzhen" adjuntas y cumple con la "Parte 2 de cálculo de costos de construcción". Si se cumple la situación especificada en la Nota 3 de la Tarifa de Construcción de Capital I en "Métodos", la tarifa de construcción de capital podrá implementarse de acuerdo con la Nota 3.
El precio de adquisición de la vivienda pública de alquiler no incluirá los siguientes gastos:
1. Costos de construcción de instalaciones comerciales en zonas residenciales.
2. Los costos de construcción e instalación de edificios de oficinas y edificios comerciales retenidos por entidades de inversión social y gastos diversos que deben ser compartidos.
3. Diversos gastos de recaudación de fondos, patrocinio, donaciones y otros gastos no relacionados con el desarrollo y operación de viviendas públicas de alquiler.
4. Compensaciones diversas, daños y perjuicios, recargos por mora y multas.
5. Gastos que hayan sido reducidos o exentos según normativa y otros gastos que no deban estar incluidos en el precio.
Artículo 6 El cálculo del costo de construcción de los objetos de vivienda pública en alquiler incluye:
(1) La parte principal y sus accesorios. Incluyendo la parte principal de la vivienda pública de alquiler y las instalaciones auxiliares y de apoyo necesarias para el funcionamiento normal del cuerpo principal, como la ingeniería civil principal (incluidos los cimientos y cimientos de pilotes), la decoración del área pública de la vivienda, fontanería, electricidad. y protección contra incendios Además de inteligencia de edificios, ascensores y otros proyectos y equipos de instalación, proyectos auxiliares, etc.
(2) Sótano. Se refiere a proyectos de construcción e instalación de sótanos, proyectos de defensa aérea civil, entradas y salidas de accesos de sótanos, proyectos de movimiento de tierras y cimientos de pilotes que deben asignarse, etc.
(3) Infraestructura y sus soportes públicos. La infraestructura incluye principalmente construcción civil exterior, construcción de jardines, paisajismo e iluminación dentro de la línea roja de la planificación del uso del suelo de la comunidad, red de tuberías comunitarias e instalación inteligente, etc., las partes de apoyo de las instalaciones públicas incluyen servicios auxiliares que son utilizados conjuntamente por los residentes; de la comunidad o son propiedad de ellos e instalaciones de apoyo, excepto aquellas previstas en el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra u otras leyes que se proporcionarán a todos los propietarios de forma gratuita o se transferirán al gobierno de forma gratuita.
Artículo 7 El momento para calcular el precio de compra de la vivienda pública de alquiler se determina en función de la fecha de emisión del permiso de construcción para el proyecto de construcción, incluido el proyecto de estructura principal.
Artículo 8 Una vez que el proyecto de adquisición obtenga el permiso de construcción del proyecto de construcción y el avance del proyecto de adquisición residencial alcance la elevación ±0.00, la entidad de inversión social calculará el precio de adquisición de acuerdo con este reglamento y lo presentará. a la entidad adquirente. La entidad adquirente confía a la agencia de gestión de costos del proyecto de construcción municipal (distrito) o a una agencia profesional social externa (consultoría de costos, consultoría financiera, etc.) la realización de la revisión de precios.
Artículo 9 Los adquirentes firman el contrato de adquisición de vivienda pública previa determinación del precio de adquisición.
El contrato de adquisición de vivienda pública incluirá, entre otros, el siguiente contenido:
(1) Descripción general del proyecto. Incluyendo fuente de tierra, escala de construcción, período de construcción del proyecto, contenido y estándares de construcción.
(2) Adquisición del proyecto. Incluyendo alcance de adquisición, precio de adquisición, pago de adquisición y cuenta de cobro.
(3) Entrega de proyecto y garantía. Incluyendo condiciones de entrega del proyecto, tiempo de entrega, aceptación de entrega, procedimientos de entrega, responsabilidades de garantía, procedimientos de garantía, etc.
(4) Registro de derechos de propiedad. Incluyendo registro inicial, registro de transferencia, titulares de impuestos relevantes, etc.
(5) Responsabilidad por incumplimiento de contrato y resolución de conflictos.
Artículo 10 El precio de compra se pagará de la siguiente manera:
(1) El área de construcción de la casa comprada es inferior a 5.000 metros cuadrados.
En la compra de vivienda pública de alquiler, el precio de compra se pagará a una tasa que no exceda el 95% del precio total de compra después de que se entregue el proyecto y se registre la transferencia de derechos de propiedad a la entidad adquirente, y el saldo se pagará a los 2 años. después de la finalización y aceptación del proyecto tipo de compra y venta Para viviendas públicas, el precio de compra se pagará a una tasa que no exceda los 98 RMB del precio total de compra después de que se entregue el proyecto y se registre la transferencia de derechos de propiedad ante el comprador. El saldo restante se pagará 2 años después de la finalización y aceptación del proyecto.
(2) Si la superficie edificable de la casa adquirida es mayor o igual a 5.000 metros cuadrados, el pago de adquisición se pagará de conformidad con las siguientes disposiciones:
1. Una vez que el avance del proyecto residencial dentro del alcance de adquisición del proyecto alcance ±0,00 y se haya firmado el contrato de adquisición, el pago se realizará a una tasa que no exceda el 25% del precio total de adquisición;
2. Una vez que todas las entidades dentro del alcance de la adquisición de edificios residenciales del proyecto tengan un límite (confirmado con los sellos de la entidad de inversión social y la unidad de supervisión), el pago se realizará a un estándar que no exceda los 55 RMB del precio total de adquisición;
3. Después de obtener el recibo de presentación de aceptación de finalización, el pago se realizará a un nivel que no exceda el 90% del precio total de compra;
4. En la compra de vivienda pública de alquiler, el precio de compra se pagará a una tasa que no exceda el 95% del precio total de compra después de que se entregue el proyecto y se registre la transferencia de derechos de propiedad a la entidad adquirente, y el saldo se pagará a los 2 años. después de la finalización y aceptación del proyecto tipo de compra y venta Para viviendas públicas, el precio de compra se pagará después de que se entregue el proyecto y se registre la transferencia de derechos de propiedad a la entidad adquirente, sin exceder el precio total de compra de 98 RMB; , y el saldo restante se pagará 2 años después de la finalización y aceptación del proyecto.
Si el costo de decoración y decoración interior no ha sido revisado y determinado al firmar el contrato de adquisición, el costo de decoración y decoración interior se pagará de acuerdo con el contrato complementario.
Para viviendas transferidas entre los gobiernos municipal y distrital, se realizará un pago único por la adquisición dentro de los 3 meses siguientes a la entrega de la vivienda.
Artículo 11 Si el precio de compra de la vivienda adquirida se calcula antes de la implementación de este reglamento y cumple con el reglamento sobre adquisición de vivienda asequible, el "Reglamento Municipal de Operación de Adquisición de Vivienda Asequible de Shenzhen" (Reglamento de Construcción de Shenzhen [Reglamento de Construcción de Shenzhen] 2018〕No 2) se implementarán los reglamentos.
Antes de la implementación de este reglamento, si se ha firmado un contrato de compra u otro acuerdo que implique la compra, y el gobierno municipal ha emitido una respuesta especificando el precio de compra, el precio de compra será de acuerdo con el contrato firmado u otro acuerdo, se seguirán implementando las opiniones de aprobación del gobierno para las casas adquiridas que hayan pagado el precio del terreno de vivienda pública de acuerdo con el "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Shenzhen sobre la emisión del cálculo del precio del terreno; Reglas de Shenzhen" (Shenzhen Fu Ban Gui [2019] No. 9), otros El precio de compra se determinará de acuerdo con las disposiciones de este Reglamento.
Artículo 12 Si las regulaciones sobre tasas e impuestos legales en este reglamento y anexos son inconsistentes con las disposiciones de las leyes y políticas superiores, prevalecerán las disposiciones de las leyes y políticas superiores.
La autoridad municipal de vivienda puede, de acuerdo con los cambios en las leyes y políticas, y las condiciones reales del mercado, trabajar con los departamentos pertinentes para ajustar los contenidos enumerados en el anexo de este reglamento de manera oportuna.
Si la transferencia de vivienda pública entre el Gobierno Popular Municipal y el Gobierno Popular Distrital, o entre los Gobiernos Populares Distritales, implica el cálculo del costo y precio de la vivienda transferida, se podrán aplicar las disposiciones de este reglamento. seguirse.
Si se ajustan las tipologías de vivienda incluidas en la vivienda pública ***, el precio de compra ajustado de la vivienda pública *** en alquiler se determinará de conformidad con lo dispuesto en la presente normativa al precio de adquisición de la misma. Se vende vivienda pública *** El precio se determina de acuerdo con la normativa vigente sobre precios de venta de vivienda pública.
Artículo 13 El presente reglamento entrará en vigor a partir del 20 de diciembre de 2021, y tendrá una vigencia de 3 años.