¿Cómo abordar las disputas por alquileres durante la epidemia?
Hasta el 18 de mayo de 2020, el Tribunal Supremo Popular emitió las "Opiniones orientativas del Tribunal Supremo Popular sobre el juicio adecuado de varias cuestiones relacionadas con la epidemia de neumonía por nuevo coronavirus (II)", que trataban directamente disputas sobre contratos de alquiler de viviendas proporcionaron la orientación correspondiente.
En primer lugar, la casa arrendada se utiliza para operaciones comerciales debido a la epidemia o a las medidas de prevención y control de la epidemia, la rotación de capital del arrendatario es difícil o los ingresos operativos se reducen significativamente y el arrendador solicita rescindir el contrato de arrendamiento. Por considerar que el arrendatario no pagó el alquiler dentro del plazo acordado, en un contrato de arrendamiento, si el arrendatario asume la responsabilidad por incumplimiento del contrato, el tribunal popular no lo admitirá.
Interpretación en una frase: Para el arrendamiento residencial, no es necesario que la Corte Suprema formule una orientación especial, pero para el arrendamiento operativo, que se ve muy afectado por la epidemia, debe haber una orientación judicial correspondiente. En general, la Corte Suprema alentó el mantenimiento de las relaciones de arrendamiento y el uso cauteloso del sistema de rescisión de contratos. Después de todo, en la relación de arrendamiento, tanto el arrendatario como el arrendador se ven afectados por la epidemia.
Para los contratos de arrendamiento comercial (como tiendas, edificios de oficinas, fábricas, etc.), el arrendatario puede intentar alegar "cambio de circunstancias". Dado que el precio del alquiler ya ha tenido en cuenta el componente de ingresos operativos, por ejemplo, el alquiler de Wangpu es diferente. Dado que se han tenido en cuenta los ingresos operativos, el arrendador aún debe disfrutar de los ingresos de acuerdo con el alquiler original. no puede operar, lo que puede tener consecuencias evidentes para el arrendatario. No es justo.
Para contratos de arrendamiento residencial (como vivienda, etc.), dado que es posible que el arrendatario no pueda reanudar el trabajo a tiempo debido al cierre de carreteras y otras razones relacionadas, el contrato de arrendamiento no se puede ejecutar durante este período. Por lo tanto, si el alquiler se puede aplicar al "cambio de circunstancias" también depende de que haya cierto margen de debate.
El Código Civil estipula que si una de las partes no puede ejecutar el contrato por causa de fuerza mayor, deberá notificarlo oportunamente a la otra parte para reducir posibles pérdidas a la otra parte, y deberá presentar pruebas dentro del plazo un plazo razonable. Si una de las partes de un contrato de arrendamiento de una vivienda desea buscar alivio y eximirse de responsabilidad por fuerza mayor, debe informar de inmediato a la otra parte de los obstáculos al cumplimiento causados por la epidemia para minimizar las pérdidas causadas a la otra parte debido a la fuerza mayor. . Al mismo tiempo, también se deberá presentar documentación que demuestre los obstáculos al desempeño en un plazo de tiempo razonable.
Aún existen opiniones divergentes sobre si la epidemia de COVID-19 es jurídicamente fuerza mayor o un cambio de situación. La mayoría de la gente cree que la epidemia se considera fuerza mayor, pero en algunos casos la situación puede cambiar. El autor cree que no se puede concluir si la epidemia se debe a fuerza mayor o a un cambio de situación. Con referencia a las disposiciones del artículo 3 (3) del "Aviso sobre la finalización del trabajo pertinente de enjuiciamiento y ejecución de los tribunales populares durante la prevención y el control del SARS" emitido por el Tribunal Popular Supremo el 11 de junio de 2003, todavía hay fuerza mayor aplicable y circunstancias relacionadas con la epidemia de COVID-19. Margen de cambio. Es necesario combinar las opiniones de las partes en casos específicos y el impacto de la prevención y el control de la epidemia en la ejecución del contrato de alquiler de vivienda para determinar si la epidemia es fuerza mayor o un cambio de circunstancias, y luego determinar el método de responsabilidad. carga. En concreto, si el arrendatario no puede cumplir con sus obligaciones contractuales o el objeto del contrato no puede realizarse directamente debido a la prevención y control de epidemias, se podrá tratar según el principio de fuerza mayor debido a la imposibilidad del arrendatario de utilizar la vivienda normalmente; para la prevención y el control de epidemias no necesariamente causa obstáculos para la ejecución del contrato, y no necesariamente resulta en obstáculos para la ejecución del contrato. Si no necesariamente resulta en el incumplimiento del propósito del contrato, generalmente se puede manejar de acuerdo con el principio del cambio de circunstancias.
Si existe una relación causal entre fuerza mayor y ejecución retrasada o defectuosa, las partes podrán invocar la exención de fuerza mayor. Según las disposiciones del Código Civil, si la fuerza mayor se produce después de que una parte retrasa el cumplimiento, no puede quedar exenta de responsabilidad. Por lo tanto, al conocer estos casos, es necesario examinar estrictamente el momento en que el inquilino incumple. Por ejemplo, el incumplimiento del pago del alquiler a tiempo ocurrió antes o después de la epidemia, o los incumplimientos antes mencionados ocurrieron durante la epidemia. Para el incumplimiento de contrato ocurrido antes del brote, la responsabilidad por incumplimiento de contrato será estrictamente conforme al contrato y las disposiciones legales, y no estará exento de responsabilidad. Por incumplimiento de contrato posterior al brote, la responsabilidad por incumplimiento de contrato quedará parcial o totalmente exenta en función del impacto de fuerza mayor. Es necesario evitar que algunos arrendatarios aprovechen la epidemia para reducir su responsabilidad por incumplimiento de contrato.
Base jurídica:
Código Civil de la República Popular China
Artículo 180 La persona que no pueda cumplir obligaciones civiles debido a fuerza mayor no soportará responsabilidad civil. Si la ley dispusiera lo contrario, prevalecerán tales disposiciones. La fuerza mayor es una situación objetiva que no se puede prever, evitar ni superar.
Artículo 590 Si una parte no puede ejecutar el contrato por causa de fuerza mayor, quedará parcial o totalmente exenta de responsabilidad basada en el impacto de la fuerza mayor, salvo disposición legal en contrario. Si el contrato no puede ejecutarse debido a fuerza mayor, se debe notificar a la otra parte de manera oportuna para reducir posibles pérdidas para la otra parte y se deben proporcionar pruebas dentro de un tiempo razonable.
Si la fuerza mayor se produce tras un retraso en el cumplimiento, no se puede eximir de responsabilidad a la parte por incumplimiento del contrato.