Efecto prioritario de los derechos de propiedad
1. Los derechos de propiedad tienen prioridad sobre los derechos de los acreedores.
(1) Los derechos de propiedad tienen prioridad sobre los derechos de los acreedores. En lo que respecta a una misma materia, si se da una situación en la que coexisten derechos reales y derechos del acreedor, independientemente de que el derecho real se establezca antes que los derechos del acreedor o antes que los derechos del acreedor, los derechos reales tendrán prioridad sobre la realización. de los derechos del acreedor.
La base jurídica para la prioridad de los derechos de propiedad sobre los derechos de los acreedores es el principio de publicidad y confianza en los derechos de propiedad. Ya se trate de una legislación voluntarista o separatista, la publicidad de los cambios en los derechos de propiedad (entrega de bienes muebles o registro de bienes inmuebles) se considera un elemento importante frente a terceros. Si quien debe inscribirse lo hace con condiciones pero no lo hace, el bien mueble deberá pasar a la posesión de la materia que no ha sido transferida. Entonces, aunque los derechos de propiedad hayan cambiado según el acuerdo, no tendrá ningún efecto. efecto sobre el tercero y las partes son iguales.
(2) El contenido del derecho real prevalece sobre el derecho del acreedor. La efectividad de los derechos de propiedad anteriores a los derechos de los acreedores se refleja en:
Primero, la propiedad tiene prioridad sobre los derechos de los acreedores. A menudo sucede que algo se vende varias veces. Si el objeto de la venta es un bien mueble, el vendedor ha celebrado contratos de compraventa con varios compradores para la venta del bien mueble. Si uno de varios compradores toma posesión del bien mueble, disfrutará de la propiedad del bien mueble debido a la entrega del objeto, y su propiedad podrá competir con (preferiblemente adquirir) los derechos de otros compradores. En una transacción inmobiliaria, si el vendedor vende varios artículos y el bien inmueble ha sido entregado al primer comprador pero no ha sido registrado, y luego el comprador se encarga de los procedimientos de registro y transferencia del bien inmueble, los derechos de propiedad disfrutados por parte de este último comprador podrá competir contra (tener prioridad sobre) las reclamaciones del comprador anterior.
En segundo lugar, los derechos del usufructuario tienen prioridad sobre los derechos del acreedor. Cuando coexisten los derechos de usufructo y los derechos del acreedor, los derechos del usufructuario tienen prioridad sobre los derechos del acreedor, salvo disposición legal en contrario. Por ejemplo, si una cosa es objeto de un contrato de compraventa, donación o préstamo, y si tiene derechos de usufructo, como derechos de uso de terrenos para construcción y derechos de gestión de contratos de terrenos, el acreedor no puede exigirle que transfiera su posesión. incluso si se requiere la liberación de los derechos de usufructo sobre el mismo.
En tercer lugar, las garantías reales tienen prioridad sobre los derechos de los acreedores. Cuando una garantía real coexiste con un reclamo, la garantía real tiene prioridad sobre el reclamo. Por ejemplo, en comparación con los acreedores ordinarios que no han constituido garantías, aquellos que establecen garantías reales sobre sus créditos tienen prioridad para recibir el reembolso después de descontar la materia. El ejemplo más obvio de una garantía real que tiene prioridad sobre un reclamo es el derecho de expropiación en la ley de quiebras.
Debido a que las garantías reales tienen el efecto de prelación en la recepción del pago, pueden tener el efecto de especial exclusividad en los procedimientos concursales. Por ejemplo, cuando un deudor es declarado en quiebra, los bienes del deudor liquidados por el administrador concursal son los bienes de la quiebra, no los bienes distribuidos, es decir, no es la suma de los bienes realmente distribuidos a los acreedores del deudor. La propiedad con garantía real en la masa de la quiebra ya no pertenece a la masa de la quiebra, y la persona que estableció la garantía puede recibir una compensación de forma independiente sin pasar por un procedimiento de quiebra. Una vez que se hayan pagado todos los derechos de garantía, la propiedad restante es la masa de la quiebra y será pagada por otros acreedores. Las garantías reales tienen prioridad sobre las reclamaciones generales, lo que refleja el efecto de prioridad de los derechos de propiedad. En derecho civil, el derecho del propietario a obtener una compensación directamente sin pasar por un procedimiento de quiebra se denomina derecho de exclusión, es decir, el propietario utilizado como garantía puede excluir la propiedad hipotecada (planta, equipo) de la propiedad en quiebra y recibir una compensación primero. Cuando los bienes de un deudor están sujetos a ejecución, la regla de prioridad también se aplica si existe una garantía real.
(3) Excepciones a la prioridad de los derechos de propiedad sobre los derechos de los acreedores. Es un principio general que la efectividad de los derechos reales tiene prioridad sobre los derechos de los acreedores. Hay excepciones cuando la ley establece lo contrario o las partes acuerdan otra cosa. Este tipo de anomalía suele ocurrir en las siguientes situaciones:
Primero, la venta no viola los derechos de arrendamiento durante el arrendamiento. El artículo 229 de la Ley de Contratos de mi país estipula: "Durante el período de arrendamiento, si cambia la propiedad del objeto arrendado, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada. Esto está hecho por ley para proteger la posesión y uso del arrendatario". materia. Las disposiciones especiales suelen denominarse principio de "venta sin incumplimiento del contrato de arrendamiento".
En segundo lugar, incluir las reclamaciones registradas con antelación. El llamado registro de aviso anticipado se refiere al registro de los derechos de los acreedores (derechos de los acreedores) que se lleva a cabo para garantizar la realización de un determinado derecho de los acreedores con el fin de cambios futuros en los derechos de propiedad inmobiliaria. El artículo 20 de la Ley de Propiedad de mi país estipula: "A fin de garantizar la realización de futuros derechos de propiedad, las partes podrán solicitar a la agencia de registro el registro con previo aviso según lo acordado. Después del registro con aviso previo, si el inmueble se enajena sin el Con el consentimiento del titular del derecho de inscripción anticipada, no surgirán derechos reales si los derechos del acreedor se extinguen después de la inscripción de la notificación anticipada o no se solicita la inscripción dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que pueda realizarse el registro inmobiliario. , el registro con antelación es un tipo especial de registro. Por lo general, el registro de bienes raíces es el registro de derechos de propiedad de bienes raíces, es decir, el registro de derechos de propiedad de bienes raíces completos. Sin embargo, el registro con notificación previa no es un derecho de propiedad de bienes raíces, sino un derecho de acreedor con el propósito de obtener derechos de propiedad de bienes raíces. en el futuro para garantizar la realización de los derechos de los acreedores en transacciones inmobiliarias. Una vez que la autoridad de registro incluye el derecho de un acreedor registrado previamente en el libro de registro de bienes raíces, el derecho del acreedor tendrá el efecto de un derecho de propiedad similar y puede excluir el efecto de todos los cambios posteriores en los derechos de propiedad de los bienes inmuebles. Si el inmueble se enajena sin el consentimiento del titular del derecho preinscrito, los derechos de propiedad no surtirán efecto.
Existen muchos tipos de créditos garantizados por la inscripción de avisos: créditos derivados de contratos, créditos derivados de disposiciones legales, créditos derivados de órdenes judiciales, créditos derivados de órdenes gubernamentales, créditos derivados de división de herencia, etc. Estas reivindicaciones deben tener las mismas características: los derechos de propiedad cuya modificación se solicita deben ser derechos de propiedad que puedan incluirse en el registro.
En tercer lugar, las reclamaciones que deberían tener prioridad según leyes especiales. Los créditos que deberían tener prioridad bajo leyes especiales generalmente también se denominan prioridad de créditos especiales, como la prioridad del capitán y la tripulación en el derecho marítimo, la prioridad de las aeronaves civiles en el derecho de aviación civil y los reclamos de salarios de los trabajadores en ley de quiebras, etc. Estos reclamos tienen prioridad sobre los derechos de propiedad. Nuestro país estipula esta parte en leyes especiales, pero algunos países también la estipulan en códigos civiles. Por ejemplo, los códigos civiles de Japón e Italia se refieren a las reclamaciones de prioridad como derechos de prioridad, mientras que el Código Civil francés se refiere a derechos de prioridad.
(4) La base legal para que los derechos de propiedad prevalezcan sobre los derechos de los acreedores. Los derechos de propiedad tienen prioridad sobre los derechos de los acreedores, lo que está determinado por el principio de publicidad y confianza en los derechos de propiedad. La entrega y el registro son las formas legales de cambios en los derechos de propiedad de bienes muebles e inmuebles, respectivamente. Cabe señalar que esta forma jurídica no sólo vincula a ambas partes de la transacción, sino que también puede utilizarse contra cualquier persona, incluidos terceros. Por lo tanto, cuando los derechos de propiedad entran en conflicto con los derechos de los acreedores, los derechos de propiedad generados por la publicidad son oponibles a terceros (acreedores). Debido a este antagonismo, un derecho es superior a otro.
En principio, las reclamaciones no tienen efecto prioritario. Se pueden establecer múltiples créditos sobre la misma cosa, y se debe aplicar el principio de "igualdad de los acreedores" al pagar cada crédito. Es decir, excepto en el caso de créditos con prioridad (como las garantías reales o la prioridad legal), los acreedores deben aceptar igualmente el reembolso independientemente del momento, el monto o el motivo del reclamo. Cuando un deudor quiebra y sus bienes son insuficientes para pagar todas las deudas, todos los bienes del deudor se distribuirán entre varios acreedores en proporción al importe de cada crédito. Cuando el deudor no se ha declarado en quiebra, el primer crédito no puede liquidarse antes del período de liquidación, y el último crédito puede liquidarse cuando llegue el período de liquidación. Por tanto, no existe prelación entre las reclamaciones ordinarias.
2. Efecto prioritario de los derechos de propiedad.
(1) Disputa sobre la prioridad de los derechos de propiedad. Como se mencionó anteriormente, es controvertido si existe prioridad de efectividad entre los derechos de propiedad. Por ejemplo, algunos estudiosos creen que debido al poder exclusivo de los derechos de propiedad, es imposible que dos o más derechos de propiedad con el mismo contenido o en conflicto coexistan sobre una misma cosa. La realización de dos o más derechos hipotecarios registrados es sólo una cuestión. del orden de pago, por lo que no hay derecho de propiedad.
Sin embargo, en la vida real existen dos derechos de propiedad sobre una misma cosa al mismo tiempo. Según las reglas estipuladas por la ley, un derecho de propiedad prevalece sobre el otro. Coexisten dos tipos de derechos de propiedad, principalmente derechos de usufructo y garantías reales, o derechos reales y garantías reales. En algunos casos, hay más de dos derechos de superficie sobre el mismo terreno, pero estrictamente hablando son derechos de superficie sobre diferentes partes de la misma superficie, como derechos de uso de suelo de superficie, derechos de uso de espacio sobre el suelo o espacio subterráneo. derechos de uso.
Sin embargo, según el punto de vista del Sr. Shi Shangkuan, los derechos de propiedad con diferentes contenidos mencionados anteriormente solo coexisten en una cosa. No existe una cuestión de prioridad de efectividad, solo la cuestión del orden de realización de los mismos. derechos de propiedad. Esta visión es cuestionable.
(2) Comprensión del efecto de prioridad entre derechos de propiedad. En los países donde el edificio y el terreno ocupado por el edificio sean inmuebles respectivamente, y donde coexistan los derechos de superficie y los derechos hipotecarios, si se registran primero los derechos de superficie, los derechos de superficie no se extinguirán cuando se realicen los derechos hipotecarios. Si el derecho hipotecario se constituye primero, la realización del derecho hipotecario eliminará el derecho de superficie. Esto está determinado por el orden de registro. Por ejemplo, la realización de los derechos de diferentes propietarios depende enteramente del orden en que se registran sus derechos. Cuando la hipoteca se realiza, los derechos de usufructo establecidos antes de la hipoteca no pueden extinguirse, pero sí los derechos de usufructo establecidos después de la hipoteca.
Si un mismo inmueble tiene múltiples derechos hipotecarios, según el artículo 199 de la Ley de Propiedad de mi país, si el mismo inmueble está hipotecado a más de dos acreedores, el producto del remate o venta del inmueble hipotecado se se liquidarán de acuerdo con las siguientes disposiciones: ① Si todas las hipotecas están registradas, se liquidarán en el orden de inscripción; si están en el mismo orden, se liquidarán en proporción a los derechos del acreedor (2); ) Las hipotecas registradas se liquidarán antes que las no registradas; ③ Si la hipoteca no está registrada, se liquidarán en proporción a los derechos del acreedor. Obviamente, la ley da prioridad a la realización de los derechos coexistentes. El principio es que "el establecimiento de los derechos de propiedad es lo primero y la realización de los derechos es lo primero". Esta es también una regla común en los sistemas de garantía hipotecaria en varios países del mundo. . Si el derecho del acreedor con garantía hipotecaria de último orden vence primero, el acreedor hipotecario sólo puede obtener una compensación por la parte del valor del bien hipotecado que exceda el derecho del acreedor con garantía hipotecaria de primer orden. En esencia, la compensación se basa en la realización. efecto que le da la ley.
Cuando existen derechos hipotecarios registrados y derechos de prenda sobre la misma propiedad, según el artículo 79 de las "Interpretaciones sobre varias cuestiones de aplicación" del Tribunal Supremo Popular, "el acreedor hipotecario tiene prioridad sobre el derecho pignorante". a la indemnización”. Esta disposición explicada en la "Ley de Garantías" no es razonable, porque existen dos situaciones de hipoteca y prenda sobre la misma propiedad, o se constituye primero la hipoteca o se constituye primero la prenda, ambas son garantías reales pactadas. La ley estipula directamente que "el acreedor hipotecario tiene derecho de prioridad de pago frente al acreedor prendario", lo que sólo puede aplicarse a la situación en la que el derecho hipotecario se establece primero. Si la prenda se constituye primero, la hipoteca no puede compensarse mejor que la prenda (aunque es raro constituir una hipoteca después de que se establezca la prenda, porque la nueva ley de derechos de propiedad no prevé esto, indicando que cuando una hipoteca y un La prenda coexiste en un mismo inmueble, debe registrarse Primero es el tiempo, primero es el orden de realización de los derechos, o primero es el orden de constitución, primero es la realización de los derechos.
El artículo 239 de la "Ley de Derechos de Propiedad" establece que si sobre el mismo bien mueble se ha constituido hipoteca o prenda y se ha gravado el bien mueble, el acreedor tendrá prioridad para recibir pago. La ley da directamente prioridad al gravamen para realizar los derechos hipotecarios y prendarios. Las hipotecas y las prendas son garantías reales acordadas, mientras que los gravámenes son garantías reales legales que tienen prioridad sobre las garantías reales acordadas. Este es un principio del derecho de propiedad. Sin embargo, cuando un gravamen coexiste con una prioridad, la prioridad prevalece sobre el gravamen. Según la legislación china, el gravamen sobre buques y aeronaves civiles tiene prioridad sobre el gravamen sobre buques y aeronaves civiles a la hora de obtener compensación.
Cuando existan más de dos hipotecas sobre un mismo inmueble, si la primera hipoteca se mezcla con la propiedad del inmueble (pertenece a una sola persona), la propiedad del inmueble puede ser impugnada por su hipoteca. Se produce un caos con la hipoteca del propietario. Su esencia es que los derechos hipotecarios avanzan secuencialmente y, al mismo tiempo, los derechos hipotecarios del propietario pueden avanzar secuencialmente frente a los derechos hipotecarios de los herederos.
Se puede observar que es común la coexistencia de dos o más derechos de propiedad sobre una misma cosa. No sólo coexisten sino que uno de ellos prevalecerá sobre el otro. Cuando los derechos de propiedad y los derechos de los acreedores coexisten, no hay cuestión de secuencia en la realización de los derechos de propiedad. Independientemente de si los derechos del acreedor se establecen primero o después, la efectividad de los derechos de propiedad es superior a los derechos del acreedor. Los derechos de propiedad y los derechos de propiedad coexisten. Si un derecho de propiedad es superior a otro derecho de propiedad, el derecho de propiedad que viene primero es el derecho que se registró primero, o el derecho que se estableció primero, o el derecho que viene primero según la ley.
Esta realización prioritaria de los derechos de propiedad puede entenderse desde diferentes perspectivas. La realización prioritaria de los derechos de propiedad puede considerarse como derechos de propiedad prioritarios o derechos de propiedad exclusivos, pero un tipo de derecho de propiedad puede tener prioridad legal sobre otro tipo de derecho de propiedad, que es esencialmente el efecto de prioridad que le otorga el derecho sustantivo.
Base jurídica:
Artículo 414 del Código Civil
Si un mismo inmueble está hipotecado a más de dos acreedores, el precio obtenido en el remate o venta del bien hipotecado será la siguiente: Amortización:
(1) Si el derecho hipotecario ha sido inscrito, el orden de amortización se determinará según el tiempo de inscripción;
( 2) Compensación inscrita pero no inscrita antes de la hipoteca;
(3) Si la hipoteca no está inscrita, se liquidará en proporción a los derechos del acreedor.
Las demás garantías reales inscribibles se tramitarán de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior.