La epidemia afectó la sentencia de rescisión del contrato de alquiler de vivienda con indemnización por daños y perjuicios

Caso básico: el arrendatario, una empresa de arte en la ciudad de Xiaoshan, tiene una relación de arrendamiento a largo plazo con un tercero, el arrendador. Después de la cancelación de Xiaoshan Art Company en julio de 2000, los derechos y obligaciones de los contratos de arrendamiento correspondientes recayeron en el demandado. Las dos partes firmaron seis acuerdos de arrendamiento, que involucraban un hotel en Xiaoshan y el Station Hotel afiliado a un tercero. El contrato de arrendamiento de un hotel en Xiaoshan es el siguiente: El contrato firmado el 28 de julio de 1993 estipulaba que el período de arrendamiento era de 6 años hasta el 28 de julio de 1999 y el alquiler anual era de 220.000 yuanes. En cuanto a los empleados, se acuerda que los empleados externos, los empleados contratados, los cuadros jubilados y los empleados (según la lista) de un hotel en Xiaoshan se hospedarán en un hotel en Xiaoshan, y todos los gastos como salarios, seguro laboral, bienestar. , y la asistencia médica correrá a cargo del arrendatario. En caso de ascenso y ajuste salarial, el tercero será responsable del ascenso y se implementará como expediente salarial luego de regresar al tercero. El tercero es responsable de pagar todos los gastos de los empleados y jubilados de un hotel en Xiaoshan, y el arrendatario debe pagarle al tercero en el momento oportuno. 65438+ firmó un contrato de arrendamiento el 1 de agosto de 1999, con un plazo de arrendamiento de cinco años que finaliza el 31 de julio de 2004 y un alquiler anual de 220.000 yuanes. Los empleados de un hotel en Xiaoshan todavía son contratados y pagados por el arrendatario. Si hay ascenso o aumento de salario, el tercero será responsable del ascenso y notificará al arrendatario para implementarlo. El tercero sigue siendo responsable de la transferencia y terminación del contrato. El 30 de septiembre de 2001, el tercero firmó un acuerdo complementario con el demandado, estipulando que el alquiler anual de un hotel en Xiaoshan firmado por las dos partes en 1999 se calcularía en 300.000 yuanes a partir de octubre de 2001, y el período de arrendamiento permanecería sin cambios, el contrato de arrendamiento de un hotel en la Estación A se adelantó al año 200650. El 31 de julio de 2004, el tercero y el demandado firmaron un contrato de arrendamiento de hotel en Xiaoshan, acordando un plazo de arrendamiento de tres años que finalizaba el 31 de julio de 2007. y un alquiler anual de 300.000 yuanes. El contrato de arrendamiento de cierto hotel de la estación es el siguiente: 11 de julio de 1994, con un período de arrendamiento acordado de 5 años hasta el 9 de julio de 1999 y un alquiler anual de 20.000 yuanes. 65438+ El acuerdo firmado el 1 de agosto de 1999 estipulaba que el plazo de arrendamiento era de 5 años y el alquiler anual de 20.000 yuanes hasta el 31 de julio de 2004. Después de la contabilidad, el alquiler total a pagar por los seis contratos de arrendamiento fue de 3,69 millones de yuanes. El acusado pagó un alquiler a terceros de 300.000 yuanes el 1 de septiembre de 2005, y el recibo indicaba que el alquiler era del 1 de agosto de 2004 al 31 de julio de 2005. Después de eso, el acusado sólo pagó 150.000 yuanes el 28 de marzo de 2006 y no pagó más alquiler. El acusado admitió que * * * había pagado 3,23 millones de yuanes en concepto de alquiler en virtud de todos los contratos. El 16 de marzo de 2006, el acta de la reunión especial del Gobierno Popular del Distrito de Xiaoshan, Hangzhou, confirmó que todos los activos de un hotel en Xiaoshan, incluidos terrenos, edificios, anexos, etc., fueron entregados al demandante de conformidad con procedimientos de transferencia de activos de propiedad estatal, y el demandante era responsable de hacerse cargo y administrar el hotel. El 26 de abril de 2006, el tercero y el demandante cooperaron con sus respectivas autoridades competentes para gestionar la transferencia de activos estatales. El tercero entregó el terreno, las casas y los activos netos de un hotel en Xiaoshan, incluido el alquiler del demandado. propiedad, al demandante incluyendo el alquiler de 450.000 yuanes durante el período de arrendamiento del demandado, significa que el demandante, la unidad receptora de activos, lo pagó en una sola suma al tercero de la unidad transferente. En junio de 2006, el demandante pagó el alquiler relacionado con los activos transferidos a un tercero, incluido el alquiler de 450.000 yuanes del demandado. La lista adjunta por el tercero muestra que el alquiler del acusado de 450.000 yuanes incluye 150.000 yuanes adeudados antes de julio de 2006 y 3.000 yuanes del 1 de agosto al 31 de julio de 2007. El 6 de julio de 2006, cierta oficina administrativa de la agencia superior del demandante emitió un aviso al demandado, informándole que la casa de alquiler en un hotel en Xiaoshan y el contrato de vivienda firmado con un tercero habían sido entregados al demandante. , y que el contrato de arrendamiento no se renovaría al vencimiento. Se instó al demandado a pagar la mitad del alquiler del año y estar dispuesto a pagar la segunda mitad. El 20 de julio de 2006, el acusado cooperó con una escuela experimental en el distrito de Xiaoshan, ciudad de Hangzhou (en adelante, la escuela) para responder a cierta administración, solicitando la renovación del contrato de arrendamiento de la escuela. Al mismo tiempo, el acusado propuso. que el demandado debe pagar el aumento salarial de un empleado del hotel en Xiaoshan por parte de un tercero fuera del contrato. El capital total y los intereses de los honorarios de custodia de los jubilados son 652.429,30 yuanes, y se requiere deducir el alquiler en la primera mitad del año. el año y el alquiler incurrido posteriormente. El 26 de julio de 2007, una autoridad administrativa volvió a emitir un aviso al demandado, informándole que el contrato de arrendamiento no sería renovado al vencimiento y instándolo a pagar el alquiler. El 6 de agosto de 2007, la demandada y cierta escuela respondieron al aviso a cierta administración, y reiteraron el contenido de la respuesta el 20 de julio de 2006. El 31 de julio de 2008, la demandada y un colegio enviaron nuevamente una carta a cierta administración, reiterando el contenido de la respuesta del 20 de julio de 2006, y solicitando la continuación del alquiler. El 19 de agosto de 2008, el demandado y cierta escuela emitieron una declaración solemne ante una oficina de administración, reiteraron el contenido de la respuesta anterior, solicitaron que se corrigiera la rescisión forzosa del contrato de arrendamiento y confirmaron el derecho de prioridad del demandado al arrendamiento. En julio de 2009, el demandado llevó ante los tribunales al demandante en este caso, a la Oficina de Administración y a otra escuela experimental en el distrito de Xiaoshan, Hangzhou. En este caso, el demandado también afirmó utilizar el pago anticipado para compensar el alquiler. El demandado retiró la demanda el 26 de octubre de 2010 65438+. El tribunal dictó la siguiente sentencia: 1. Una empresa de desarrollo en Zhejiang pagó un alquiler de 450.000 yuanes a una empresa operativa en Xiaoshan, Hangzhou, y una indemnización por daños y perjuicios calculada en 50.000 por día desde el 4 de agosto de 2010 hasta la fecha de pago real, que debía pagarse dentro de los diez días siguientes al fecha de entrada en vigor de esta sentencia; 2. Desestimar otras reclamaciones litigiosas de una empresa operativa en Xiaoshan, Hangzhou. El abogado inmobiliario senior de Beijing, Yuan × Zhu (lawyuan@163.com, 010-84988278), comentó: 1. La cuestión de si el demandante tiene las calificaciones para ser sujeto de litigio.

Aunque el demandante no es la contraparte del contrato de arrendamiento, dado que la casa arrendada por el demandado es un bien estatal, el demandante, de acuerdo con los requisitos de los documentos gubernamentales, recibe la casa, el terreno y el contrato de arrendamiento transferido por un tercero. parte, incluida la casa alquilada por el demandado, y transfiere las expectativas del tercero. El alquiler se puede pagar por adelantado al demandado y el demandante obtiene los derechos de gestión de activos y los derechos de alquiler de la casa arrendada del demandado. La autoridad competente del demandante, una determinada administración, también envió cartas al demandado en varias ocasiones sobre la transferencia de activos y cuestiones contractuales de la vivienda en alquiler, solicitando el pago del alquiler impago. La defensa del demandado también reconoció la transferencia de los bienes y derechos de la casa de alquiler, por lo que el demandante tiene derechos de alquiler contra el demandado y tiene las calificaciones para ser objeto de la demanda. En segundo lugar, el demandante alegó si el alquiler excedía el plazo de prescripción. Según el contrato de arrendamiento, el demandado pagó el último alquiler a finales de febrero de 2007. Durante este período, la unidad de supervisión del demandante instó al demandado dos veces. En su respuesta del 31 de julio de 2008 y en su declaración del 19 de agosto de 2008, el demandado aún propuso que el alquiler pagadero debería deducirse del aumento salarial y los honorarios de custodia pagados por un empleado de un hotel en Xiaoshan para un tercero. Posteriormente, el 29 de julio de 2009, en el Caso Xiaoxingmin Zichu No. 3934 (2009), el demandante y otros fueron demandados ante el tribunal. El demandado en este caso solicitó a este tribunal el desistimiento de la demanda el 26 de octubre de 2010. De los hechos anteriores se desprende que el demandante ha exigido repetidamente el alquiler y el demandado nunca ha declarado explícitamente que no cumplirá con sus obligaciones, sino que ha propuesto repetidamente pagar la deuda del alquiler mediante compensaciones. Según el sistema de prescripción, la pretensión del demandado de compensar la deuda tiene el efecto de interrumpir el plazo de prescripción. Por lo tanto, el reclamo de alquiler del demandante contra el demandado se recalculó después de una pausa el 26 de octubre de 2010. El demandante presentó una demanda ante el tribunal el 4 de agosto de 2010, pero el plazo de prescripción no había expirado, por lo que el tribunal no aceptó. la defensa del estatuto de limitaciones del acusado. 3. Respecto a si el acusado está atrasado en el pago del alquiler de 450.000 yuanes. Según el contrato de arrendamiento firmado por el demandado y un tercero en 2004, el alquiler del primer semestre de 2006 y el alquiler de 450.000 RMB para el período comprendido entre el 1 de agosto de 2006 y el 31 de julio de 2007 no se pagaron en efectivo. Este hecho no sólo se refleja en la respuesta del demandado al demandante, o en la diferencia entre el alquiler total del contrato de arrendamiento y el alquiler pagado por el demandado, sino también en el hecho de que el demandado pagó estos dos últimos en efectivo. El demandado argumentó que el alquiler del contrato de arrendamiento firmado en 2004 se había pagado, pero el alquiler del contrato firmado en 1999 se había eliminado debido a la compensación de la deuda, lo que era contrario a las prácticas habituales de transacción e inconsistente con los hechos. no aceptarlo. La clave de la disputa entre las dos partes es si los llamados salarios anticipados y el principal y los intereses de las tarifas de custodia del demandado deben utilizarse para compensar el alquiler de 450.000 yuanes. Sin embargo, el requisito previo para la compensación de la deuda, es decir, la existencia de cantidades iguales de deuda, no es un hecho concluyente confirmado por pruebas válidas en este caso. Además, el contrato de arrendamiento estipula claramente que los empleados de un hotel en Xiaoshan serán utilizados por el arrendatario, y todos los gastos, como salarios y beneficios de los empleados jubilados, gastos de coordinación gubernamental, etc., serán pagados por el arrendatario. En cuanto al acuerdo de que los ascensos de los empleados y los aumentos salariales serán manejados por un tercero como salario de archivo, se basa en las necesidades administrativas del estado del empleado antes de la reestructuración y no prevé aumentos salariales, honorarios de custodia de cuadros, gastos económicos. indemnizaciones por rescisión de contratos laborales, etc. Debe ser asumido por el arrendador, y no existe evidencia relevante que demuestre que el llamado anticipo del demandado fue aprobado o autorizado por el arrendador. El tercero y el demandante nunca reconocieron el llamado comportamiento de compensación de deuda del demandado. Siempre fue la declaración unilateral del acusado. Por lo tanto, incluso si los gastos relevantes existen objetivamente, no existe evidencia que demuestre que el demandado pagó por el tercero, por lo que deben ser asumidos por el demandado. El demandado argumentó que el principal y los intereses pagados por el tercero eran 652.429,3 yuanes, que se habían compensado con el alquiler. Esto no tenía base fáctica ni jurídica y no fue aceptado por el tribunal. En resumen, la solicitud del demandante de que el demandado pague un alquiler de 450.000 yuanes está bien fundada en derecho y cuenta con el respaldo de este tribunal. El demandante exigió al demandado el pago de una indemnización por pagos atrasados ​​de conformidad con el contrato de arrendamiento firmado en 2004. Debido a que el demandado afirmó repetidamente que utilizaría su llamado pago anticipado para compensar el alquiler antes de que el demandante presentara la demanda, el demandante nunca dio una respuesta formal. Aunque el demandante presionó para obtener el alquiler, nunca reclamó una indemnización por daños y perjuicios. Por lo tanto, el tribunal no respaldará la indemnización por daños y perjuicios del demandante antes de presentar una demanda y cobrará la indemnización por daños y perjuicios al demandante desde la fecha de la solicitud de indemnización por daños y perjuicios.

Objetividad jurídica:

Artículo 585 de los “Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China”* * *Las partes podrán acordar que si una de las partes incumple el contrato, deberá pagar una determinada cantidad a la otra parte por incumplimiento del contrato. También podrá acordarse el importe de la indemnización por daños y perjuicios. Si la indemnización acordada es inferior a las pérdidas causadas, el Tribunal Popular o la institución de arbitraje podrá aumentar la indemnización a petición de las partes si la indemnización acordada es excesivamente superior a las pérdidas causadas, el Tribunal Popular o el arbitraje; La institución podrá reducir adecuadamente la indemnización por daños y perjuicios a petición de las partes. Si una parte paga una indemnización por daños y perjuicios por el retraso en el cumplimiento, la parte incumplidora también deberá cumplir con sus deudas después de pagar la indemnización por daños y perjuicios.