Empresas de administración de propiedades de agencias de administración de propiedades
(1) La empresa nacional de administración de propiedades es una empresa de administración de propiedades de propiedad estatal y sus activos son propiedad de todo el pueblo. El Estado otorga a la empresa derechos de administración de acuerdo con el principio de separación de propiedad. y derechos de gestión;
( 2) Los activos de las empresas de administración de propiedad de propiedad colectiva son propiedad colectiva de los trabajadores;
(3) Los activos de las empresas de administración de propiedad privada son de propiedad privada .
(4) Operación conjunta se refiere a la operación conjunta entre empresas o entre empresas e instituciones públicas, o el establecimiento de una nueva entidad operativa para obtener la condición de persona jurídica o * * * la misma operación, sin las calificaciones; de una persona jurídica, según lo estipulado en el contrato, operar de forma independiente y asumir los derechos y obligaciones correspondientes;
(5) Las empresas de administración de propiedades con inversión extranjera se refieren a empresas en las que todo el capital es invertido por inversores extranjeros en China. de conformidad con las leyes chinas pertinentes, las empresas, empresas y otras organizaciones económicas o individuos, con la aprobación del gobierno chino, establecen empresas conjuntas o empresas cooperativas chino-extranjeras con empresas chinas u otras organizaciones económicas en China;
(2) Métodos de aportación del capital social
Se puede dividir en sociedades de responsabilidad limitada, sociedades anónimas y sociedades cooperativas por acciones.
(1) Property Management Co., Ltd. es una empresa persona jurídica, financiada conjuntamente por más de dos accionistas y menos de 50 accionistas. Será responsable ante la empresa en la medida de su capital. contribución, y la empresa utilizará todos sus activos para asumir la responsabilidad de la empresa;
(2) Una empresa de administración de propiedades por acciones generalmente está establecida por más de cinco promotores, y su totalidad. el capital es de partes iguales. Cada accionista es responsable de la responsabilidad de la empresa en la medida de sus acciones, y la empresa es responsable de sus deudas con todos sus activos. Una sociedad anónima debe tener un capital social superior a 6.543.800.000 RMB. Hay una serie de sociedades anónimas en el comercio, el comercio, la industria, el sector inmobiliario y otras industrias. Con el desarrollo del mercado de administración de propiedades, aparecerán gradualmente empresas grupales de administración de propiedades;
(3) Empresas cooperativas de administración de propiedades por acciones, cuyos principios son combinación voluntaria, cooperación voluntaria, participación voluntaria y participación democrática. gestión y confianza en uno mismo Pérdidas y ganancias, distribución según el trabajo, participación en acciones y dividendos. Por lo general, los accionistas de este tipo de empresas son empleados. Los accionistas celebran un contrato de operación cooperativa y disfrutan de derechos y asumen obligaciones en función de sus acciones o servicios. La empresa responderá de sus deudas con todo su patrimonio.
Con el desarrollo de la administración de propiedades, ha surgido un gran número de empresas de administración de propiedades en todo el país. Por ejemplo, en 1997 había 1.540 empresas de administración de propiedades en Shanghai, incluidas 856 empresas de financiación nacional, 108 empresas de financiación extranjera y 537 sociedades de responsabilidad limitada y sociedades anónimas. Entre las empresas nacionales, 157 pasaron de ser antiguas oficinas de administración de viviendas a empresas de administración de propiedades. Las 15 a 40 empresas de administración de propiedades mencionadas anteriormente brindan servicios de administración de diversas propiedades en la ciudad con una superficie de casi 96 millones de metros cuadrados.
(3) Según el modo de operación y modo de servicio
se puede dividir en dos tipos: tipo de servicio de arrendamiento de agencia y tipo de servicio de gestión encomendada.
(4) En función de si tiene personalidad jurídica.
Una es una empresa de administración de propiedades o una subsidiaria con calificación de persona jurídica corporativa; la otra es un departamento de administración de propiedades que no tiene calificaciones de persona jurídica corporativa y se dedica principalmente a otros proyectos comerciales, como el desarrollo inmobiliario; , comercio, etc. (1) Condiciones para el establecimiento de 1. Revisión previa del nombre comercial
Las empresas tienen nombres, al igual que las personas físicas. Un nombre comercial generalmente consta de cuatro partes: ubicación comercial, nombre de la entidad, categoría comercial y tipo de empresa. El nombre específico puede tener en cuenta las características de la industria original, las características del nombre de la propiedad bajo administración, la ubicación geográfica, el nombre del patrocinador de la empresa, etc. , como "East Lake", "Vanke" y "XX Villa". Además de las empresas de administración de propiedades, también existen empresas de administración de propiedades, empresas de promoción inmobiliaria, empresas de administración de propiedades, etc. De acuerdo con el espíritu del "Reglamento de Gestión del Registro de Nombres de Empresas" formulado por la Administración Estatal de Industria y Comercio, los nombres de empresas no deberán contener el siguiente contenido y palabras:
(1) Es perjudicial para los intereses del país y la sociedad;
(2) Puede causar engaño o malentendidos al público;
(3) Nombres de países extranjeros, regiones y organizaciones internacionales;
(4) Nombres del partido, gobierno y ejército, y nombres de partido, gobierno y agencias militares, nombres de organizaciones de masas, nombres de organizaciones sociales y números militares;
(5) Letras pinyin chinas (excepto los utilizados en nombres extranjeros) y números;
(6) Otros legales y administrativos Prohibidos por normativa.
Los nombres de empresas que utilizan las palabras China, China o Internacional se limitan a grandes empresas nacionales, grandes empresas de importación y exportación y grandes grupos empresariales aprobados por el Consejo de Estado o la agencia autorizada, así como otras empresas especificadas por la Administración Estatal de Industria y Comercio. Si en el nombre de una empresa se utiliza la palabra "sede", ésta deberá tener tres o más sucursales.
De acuerdo con la normativa pertinente sobre registro y gestión de empresas, al constituir una empresa, se debe solicitar la aprobación previa del nombre. Las empresas que deben establecerse después de la aprobación de acuerdo con las leyes y reglamentos administrativos, como las empresas con financiación extranjera o empresas cuyo ámbito de negocio tiene proyectos que deben aprobarse de acuerdo con las leyes y reglamentos administrativos, deben aprobar previamente el nombre de la empresa antes de enviarlo para su aprobación. y luego use El nombre aprobado se envía para su aprobación. Por ejemplo, para establecer una empresa de administración de propiedades con inversión extranjera, primero debe solicitar al departamento administrativo industrial y comercial la aprobación previa del nombre antes de presentarlo al departamento administrativo económico y comercial exterior correspondiente para su aprobación.
Para constituir una sociedad de responsabilidad limitada, el representante designado por todos los accionistas o el agente autorizado por *** deberá solicitar la aprobación previa del nombre; para constituir una sociedad anónima, el representante designado por ***; todos los promotores o el agente autorizado por *** El nombre de la solicitud del agente está preaprobado. Al postular deberá presentar:
(1) Formulario de solicitud firmado por todos los accionistas o promotores;
(2) Certificado de cualificación de persona jurídica o certificado de identidad de personas físicas de accionistas o Los promotores esperan.
El departamento de administración industrial y comercial resolverá sobre la aprobación o desaprobación dentro de los 10 días siguientes a la fecha de recepción de los documentos de la solicitud. Si se decide aprobar, se emitirá un "Aviso de Aprobación Preliminar del Nombre de la Empresa".
El nombre de la empresa forma parte de la marca corporativa. Debemos prestar atención a su legalidad y eficacia desde el principio y, en general, exigir sencillez, sonoridad, implícita y creatividad.
2. Domicilio social
Los "Principios Generales del Derecho Civil" establecen que una persona jurídica tendrá su domicilio en el lugar de su domicilio social. La oficina principal de la empresa de administración de propiedades está ubicada en la residencia de la empresa de administración de propiedades. Las propiedades residenciales que cumplen con las condiciones para establecer una empresa de administración de propiedades pueden ser propiedades propias o propiedades de alquiler. Al alquilar una casa como residencia, se debe obtener un certificado de arrendamiento legal. El período de arrendamiento generalmente debe ser superior a un año. Si existe un domicilio claro, se puede determinar la competencia de las autoridades administrativas industriales y comerciales.
3. Representante legal
Como persona jurídica empresarial, la sociedad administradora de propiedades será el representante legal de la persona jurídica empresarial después de haber sido aprobada y registrada por el examen autorizado por el estado y autoridad de aprobación o la autoridad de registro de examen y aprobación. Los principales responsables de las empresas nacionales y colectivas serán aprobados por las autoridades competentes pertinentes. Cuando se aprueba la solicitud de registro de una empresa, su responsable principal ha obtenido la calificación de representante legal. El representante legal deberá cumplir con las siguientes condiciones:
(1) Tener plena capacidad para la conducta civil;
(2) Tener residencia formal o temporal en la localidad;
( 3) Tener capacidades de gestión empresarial y conocimientos profesionales relevantes;
(4) Tener la capacidad de participar en la gestión de operaciones y producción empresarial;
(5) Los procedimientos generados cumplir con las leyes nacionales y los reglamentos de los estatutos empresariales;
(6) cumplir con otros requisitos pertinentes.
La selección de un representante legal por parte de una empresa de administración de propiedades es crucial para la gestión de la empresa. "Es fácil conseguir un ejército, pero es difícil encontrar un general" es la importancia de quienes toman las decisiones. El representante legal de una sociedad administradora de propiedades deberá, bajo la premisa de la legalidad, ejercer poderes y cumplir obligaciones dentro del alcance de las responsabilidades estipuladas en los estatutos de la empresa, participar en actividades civiles en nombre de personas jurídicas corporativas, ser plenamente responsable de la propiedad. trabajo de gestión y aceptar a todos los miembros de la empresa, departamentos gubernamentales y empresas de administración de propiedades Supervisión de agencias administrativas.
4. Capital registrado
El personal legal de la empresa, el domicilio y el capital registrado son los tres elementos para el establecimiento de la empresa. El capital registrado es el material para que la empresa realice negocios. actividades, disfrutar y asumir reclamaciones y deudas. En términos generales, el tamaño del capital registrado determina directamente la capacidad de endeudamiento y la capacidad operativa de una empresa. Países de todo el mundo cuentan con regulaciones específicas y estrictas sobre capital mínimo para las empresas. Las leyes pertinentes de mi país también estipulan el capital social de varias empresas.
El "Reglamento sobre la administración del registro de personas jurídicas empresariales" estipula el capital registrado de varias empresas que solicitan el registro de personas jurídicas empresariales: el capital registrado de las empresas de producción no es inferior a 300.000 yuanes, y el capital registrado de empresas de servicios de consultoría no es inferior a 300.000 yuanes 65.438+ millones de yuanes. Como empresa de servicios, el capital registrado de una empresa de administración de propiedades no será inferior a 654,38 millones de RMB.
La "Ley de Sociedades de la República Popular China" estipula el capital social mínimo para las sociedades de responsabilidad limitada y las sociedades anónimas, respectivamente. El capital registrado de una sociedad de responsabilidad limitada es de 500.000 RMB para las empresas que se centran en la producción y operación, de 300.000 RMB para las empresas que se centran en el comercio minorista y de 654,38 millones de RMB para las empresas que se centran en el desarrollo de tecnología, la consultoría y los servicios. El capital social mínimo de una sociedad anónima es de 65.438+ millones de RMB.
Los accionistas o promotores pueden aportar capital en moneda, o en especie, derechos de propiedad industrial, tecnología no patentada o derechos de uso del suelo. Cuando los accionistas o promotores realicen aportes de capital no dinerario, deberán evaluar el valor del aporte de capital no dinerario y verificar el inmueble durante la evaluación, y no sobreestimarán ni subestimarán su valor. La evaluación y fijación de precios de los derechos de uso de la tierra se realizarán de conformidad con las leyes, reglamentos y normas administrativas pertinentes en materia de bienes raíces. Cabe señalar también que el monto del capital aportado por los accionistas en forma de derechos de propiedad industrial y tecnologías no patentadas no podrá exceder el 20% del capital social de una sociedad de responsabilidad limitada, salvo que el Estado tenga normas especiales sobre el uso. de logros de alta tecnología de manera similar, la cantidad de capital aportado por los accionistas en forma de derechos de propiedad industrial y tecnologías no patentadas no excederá el 20% del capital social de una sociedad de responsabilidad limitada. La tecnología patentada no excederá el 20% del capital social de una sociedad anónima. El establecimiento de una empresa de administración de propiedades debe cumplir con estas normas.
5. Estatutos
Los estatutos estipulan el propósito, la naturaleza, la situación financiera, el alcance del negocio, la escala del negocio, la dirección del negocio, la forma organizativa y la estructura organizativa de la empresa. así como los principios de distribución de beneficios, documentos escritos normativos sobre cómo gestionar reclamaciones y deudas, sistemas de gestión interna, etc.
El contenido debe incluir generalmente:
(1) El objeto de la empresa;
(2) Nombre y dirección;
(3) Naturaleza económica;< /p >
(4) El monto y origen del capital social; (5) Ámbito de actividad y modo de operación (6) La estructura organizacional y facultades de la empresa;
(7) Procedimientos para la establecimiento de representantes legales y Autoridad;
(8) Sistema de gestión financiera y método de distribución de ganancias;
(9) Otros sistemas laborales y de empleo;
(10 ) Procedimientos para la modificación de los estatutos sociales;
(11) Procedimiento de extinción;
(12) Otros asuntos.
Los estatutos de la empresa conjunta también estipularán:
(1) El método, monto y período de inversión de las partes de la empresa conjunta;
( 2) La membresía de las partes de la empresa conjunta Derechos y obligaciones;
(3) Condiciones y procedimientos de participación y retiro;
(4) La creación, forma, autoridad y decisión- elaboración de procedimientos del órgano de dirección organizacional;
(5) La duración del mandato del director.
Los estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada especificarán las siguientes cuestiones:
(1) Razón social y domicilio;
(2) Ámbito de actividad de la empresa ;
(3) Capital social de la empresa.
(4) Nombre del accionista.
(5) Derechos y obligaciones de los accionistas.
(6) La forma y monto del aporte de capital de los accionistas.
(7) Condiciones para que los accionistas transfieran capital;
(8) La estructura organizativa de la sociedad, forma de constitución, facultades y reglamento interno;
(9); ) Representante legal de la sociedad;
(10) Motivos de disolución de la sociedad y forma de liquidación;
(11) Otras materias que los accionistas consideren necesarias. Los accionistas deben firmar y sellar los estatutos.
Los estatutos de una sociedad anónima especificarán las siguientes materias:
(1) Nombre y dirección de la empresa;
(2) Objeto social de la empresa alcance;
(3) Método de constitución de la empresa;
(4) Número total de acciones de la empresa, importe por acción y capital registrado.
(5) El nombre del patrocinador y el número de acciones suscritas.
(6) Derechos y obligaciones de los accionistas.
(7) La composición, facultades, duración y reglamento del consejo de administración
(8) El representante legal de la sociedad
; (9) La composición de la junta de supervisores, autoridad, duración del mandato y reglas de procedimiento;
(10) Método de distribución de ganancias de la empresa;
(11) Razones para la disolución de la empresa y método de liquidación;
(12) Medidas societarias de notificación y anuncio;
(13) Otras materias que la asamblea general de accionistas considere necesarias.
6. Personal de la empresa
De acuerdo con las disposiciones pertinentes del “Reglamento sobre Registro y Gestión de Personas Jurídicas Empresariales”, solicitar la constitución de un organismo nacional, colectivo y conjunto. Empresa de riesgo, privada o con financiación extranjera, debe tener el número correcto de escala de producción y operación y empleados adecuados para el negocio, incluidos no menos de 8 empleados de tiempo completo. Las empresas de gestión inmobiliaria deberán contar con carácter general de más de 8 profesionales y técnicos de gestión, de los cuales más de 3 tengan títulos profesionales intermedios.
De acuerdo con la Ley de Sociedades, una sociedad de responsabilidad limitada de gestión inmobiliaria debe estar financiada conjuntamente por dos o más accionistas menores de 50 años. Para establecer una sociedad anónima, debe haber más de cinco patrocinadores, y más de la mitad de los patrocinadores deben tener domicilio en China. Las instituciones o departamentos autorizados por el Estado para invertir pueden crear de forma independiente sociedades de responsabilidad limitada de propiedad totalmente estatal. Los inversores extranjeros, incluidas las empresas extranjeras y otras organizaciones o personas económicas, pueden establecer sociedades de responsabilidad limitada para la administración de propiedades de propiedad totalmente extranjera.
(2) Registro de establecimiento
1. Registro de establecimiento de empresas de administración de propiedades con inversión extranjera
Antes de que una empresa de administración de propiedades con inversión extranjera solicite el registro ante el departamento de administración industrial y comercial, primero debe solicitar al departamento de administración industrial y comercial el registro del nombre, y luego las autoridades económicas y comerciales extranjeras lo revisarán y aprobarán. El departamento administrativo de comercio exterior y cooperación económica examina principalmente los objetivos comerciales, el alcance comercial, los fondos y los estatutos de las empresas con inversión extranjera, las empresas conjuntas chino-extranjeras y las empresas cooperativas chino-extranjeras, los acuerdos, contratos y artículos de empresas conjuntas. de asociación firmados por las partes de la empresa conjunta, y los acuerdos, contratos y estatutos de la empresa conjunta firmados por los socios chinos y extranjeros de la empresa conjunta. La autoridad de revisión generalmente toma una decisión sobre la aprobación o desaprobación dentro de los tres meses.
Las empresas de administración de propiedades con inversión extranjera deberán solicitar el registro industrial y comercial ante el departamento de administración industrial y comercial dentro de los 30 días siguientes a la fecha de recepción de la carta de aprobación del departamento de economía y comercio exterior. El registro industrial y comercial depende principalmente de si cumple con las condiciones comerciales: si tiene un nombre calificado, si existe un contrato y estatutos aprobados por la autoridad de aprobación, si existe una ubicación comercial fija, las instalaciones necesarias, si hay empleados prescritos, y si existe un capital registrado que cumpla con las regulaciones nacionales, si el ámbito del negocio cumple con las leyes, regulaciones y políticas nacionales, y si existe un sistema de contabilidad sólido.
Las principales cuestiones del registro industrial y comercial incluyen: nombre, residencia, ámbito de negocio, inversión total, capital social, categoría de empresa, directores, vicepresidente, gerente general, subgerente general, período comercial, sucursales, etc.
Al registrarse, se deben presentar los siguientes documentos y certificados al departamento de administración industrial y comercial:
(1) Solicitud de registro de empresa con inversión extranjera firmada por el presidente y el vicepresidente;
(2) ) Artículos del contrato y documentos de aprobación y certificados de la autoridad de aprobación;
(3) Propuesta de proyecto, informe del estudio de viabilidad y documentos de aprobación;
(4) Inicio legal del negocio. composición del Certificado de inversionista;
(5) Certificado de crédito de los inversionistas;
(6) Lista de la junta directiva, documentos de nombramiento (nombramiento) de los miembros de la junta directiva, gerente general y suplente. gerente general, el personal chino antes mencionado Prueba de identidad;
(7) Otros documentos y certificados relevantes.
Después de que la administración de propiedades con inversión extranjera obtenga una licencia comercial, ingresará a las etapas de registro de calificación y presentación de calificación.
2. Registro de establecimiento de empresas nacionales de administración de propiedades.
Las empresas nacionales de administración de propiedades incluyen propiedad nacional, propiedad colectiva, empresa conjunta, propiedad privada, sistema de acciones por acciones y sistema de cooperativas por acciones. , etc. , cuando cumplan las condiciones anteriores, estas condiciones generalmente incluyen: nombre, estructura organizacional y estatutos; locales comerciales fijos e instalaciones necesarias, contar con fondos y empleados que cumplan con los requisitos y sean proporcionales a su escala comercial; responsabilidad; el registro industrial y comercial se puede realizar si el ámbito del negocio cumple con la normativa. Los principales conceptos registrados incluyen: nombre, domicilio, responsable, ámbito de negocio, modalidad de negocio, naturaleza económica, afiliación, monto de fondos, etc.
Una vez aprobado el registro y obtenida la licencia comercial, se ingresará a las etapas de registro de calificación y presentación de calificación.
Cabe señalar que las empresas del grupo de administración de propiedades establecidas por los departamentos de administración de vivienda del distrito y del condado originales generalmente están dirigidas por las empresas de administración de propiedades establecidas por las oficinas de administración de vivienda originales. En la actualidad, la gestión empresarial debe implementarse de acuerdo con el principio de separación de los asuntos gubernamentales y empresariales, y la economía, el personal y la industria deben separarse del departamento original de gestión de la vivienda.
(3) Gestión del nivel de calificación
1. El propósito de la gestión del nivel de calificación
La gestión de calificación de las empresas de administración de propiedades es la gestión centralizada de la industria y es un indicador importante de la escala y la capacidad de la empresa, la gestión de escala. Para fortalecer la gestión de empresas de administración de propiedades de diferentes tamaños, diferentes capacidades operativas, diferentes naturalezas, diferentes afiliaciones y diferentes formas de propiedad, promover el desarrollo ordenado de la administración de propiedades y mejorar el nivel general de la administración de propiedades, es necesario para llevar a cabo la gestión a nivel de calificación de empresas de administración de propiedades. Las empresas de administración de propiedades deben aceptar y contratar servicios de administración de propiedades de acuerdo con la normativa sobre gestión de calificaciones.
Los departamentos administrativos de bienes raíces municipales, distritales y de condado son los departamentos administrativos para la administración de propiedades. De acuerdo con la división de responsabilidades correspondiente, revisan y aprueban las calificaciones de varias empresas de administración de propiedades, aceptan las solicitudes de calificación y emiten. certificados de calificación y realización de calificaciones para empresas de administración de propiedades El trabajo diario de la gestión jerárquica.
2. Nivel de calificación
Algunas provincias y ciudades han formulado regulaciones de aprobación de calificación para empresas de administración de propiedades en función de las condiciones reales locales, pero no existen regulaciones nacionales. Según las "Medidas provisionales para la gestión de los niveles de calificación de las empresas de administración de propiedades en Shanghai" formuladas por la Oficina de Bienes Raíces de Shanghai, las empresas de administración de propiedades se dividen en primer nivel, segundo nivel, tercer nivel y no niveladas según las condiciones de calificación. .
Las empresas de administración de propiedades de primer nivel deben cumplir las siguientes condiciones: administrar una escala de propiedad de más de 500.000 metros cuadrados, o administrar más de 200.000 metros cuadrados de propiedades relacionadas con el extranjero y tener más de 3 tipos de operación; propiedades, o más de 2 tipos de propiedades relacionadas con el extranjero; debe tener más de 2 comunidades o edificios residenciales excelentes y administrar más del 50% del área de la propiedad; el gerente de la empresa o el subdirector ejecutivo deben haber estado involucrados en la administración de propiedades profesional; trabajar durante más de 3 años; más de 10 gerentes con títulos profesionales intermedios en economía e ingeniería; la vida útil debe ser de más de 3 años; el capital social debe ser superior a 10.000 yuanes;
Los requisitos para las empresas de administración de propiedades secundarias son: escala de administración de 200.000 a 500.000 metros cuadrados, o administración de propiedades relacionadas con el extranjero de 500.000 a 200.000 metros cuadrados, administración de 2 o más tipos de propiedades, o administración de; las propiedades relacionadas con el extranjero deben tener 1 Las excelentes comunidades o edificios residenciales antes mencionados deben administrar el 30% de las propiedades tener más de 6 administradores con títulos profesionales intermedios en economía e ingeniería tener una vida operativa de más de 2 años; tener un capital registrado de más de 500.000 yuanes.
Las empresas de administración de propiedades de nivel 3 deben cumplir los siguientes requisitos: escala de propiedad administrada de 300 000 a 200 000 metros cuadrados, o propiedades relacionadas con el extranjero de 10 000 a 50 000 metros cuadrados tener más de 3 títulos profesionales y técnicos intermedios; El capital social de la empresa es 65.438 Más de 10.000 yuanes.
Sociedades gestoras de inmuebles temporalmente inciertos: aquellas cuya escala de gestión sea inferior a 30.000 metros cuadrados o inmuebles relacionados con el exterior inferiores a 1.000 metros cuadrados.
3. Aprobación del nivel de calificación
De acuerdo con las regulaciones de Shanghai, la presentación de calificaciones y la emisión del certificado de nivel de calificación se llevan a cabo simultáneamente.
Las empresas de administración de propiedades generalmente deben solicitar la presentación de calificación dentro de los 30 días posteriores a la obtención de una licencia comercial.
La presentación de calificaciones y los niveles de calificación de empresas conjuntas chino-extranjeras y de administración de propiedades cooperativas chino-extranjeras de propiedad totalmente extranjera deben presentarse a la Oficina Municipal de Vivienda y Tierras para su aprobación.
La presentación de calificaciones y los niveles de calificación de las empresas de administración de propiedades nacionales deben informarse al departamento de administración de viviendas del distrito y condado en el lugar de registro. Aquellos que cumplan con las calificaciones de primer nivel se presentarán a la Oficina Municipal de Bienes Raíces para su aprobación después de una revisión preliminar por parte de los departamentos de administración de vivienda del distrito y del condado. Aquellos con calificaciones de segundo nivel e inferiores serán revisados y aprobados por el distrito y el condado de vivienda. departamentos de gestion.
Para solicitar el registro de calificación de propiedad y el certificado de calificación, se deben presentar los siguientes documentos e información:
(1) Licencia comercial de persona jurídica corporativa;
(2) Carta de nombramiento de la empresa gerente;
(3) Certificados o materiales de respaldo para personal con títulos profesionales intermedios o superiores;
(4) Formulario de declaración de nivel de calificación;
(5) Carta de gestión de la empresa y contrato de gestión;
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(6) Otros materiales requeridos.
La Oficina Municipal de Bienes Raíces y el departamento de administración de bienes raíces del distrito emitirán un certificado de calificación de administración de propiedades dentro de los 20 días siguientes a la fecha de aceptación de la solicitud de una empresa de administración de propiedades.
4. Gestión diaria de la calificación
El certificado de calificación tiene una validez de 2 años; las empresas que no se presenten sin motivos legítimos deberán presentar su solicitud dentro de un plazo si lo hacen; no implementar la gestión de la propiedad dentro de los dos años posteriores a la apertura, se volverá a aplicar. No se emitirá ningún certificado después de la evaluación; si la empresa se cancela o quiebra, el certificado de calificación deberá devolverse a la autoridad competente;
Para las empresas de administración de propiedades que violen las siguientes regulaciones, los departamentos de administración de vivienda del distrito y del condado tienen la autoridad para realizar rectificaciones dentro de un período de tiempo, y pueden reducir sus calificaciones hasta que recomienden que la administración industrial y comercial departamento cancela sus calificaciones comerciales:
(1) Incumplimiento de las disposiciones del contrato de administración de la propiedad y las medidas de administración;
(2) El sistema de administración es imperfecto, la administración es caótica, y hay muchas quejas de propietarios y residentes;
(3) Después del precio, el departamento determina que los cargos son arbitrarios o no estándar y no realiza correcciones serias;
(4 ) Aprovecharse de los derechos para construir u ocupar espacios verdes sin autorización, o cambiar el uso de instalaciones públicas;
(5) No hacerlo Atender las quejas de propietarios e inquilinos y desobedecer la supervisión de la departamento administrativo;
(6) Provocar accidentes graves por negligencia de la dirección. (1) Derechos y fuentes de derechos de las empresas de administración de propiedades. La Orden No. 33 del Ministerio de la Construcción, "Medidas para la Gestión de Nuevos Barrios Residenciales Urbanos" establece que los derechos de las empresas de administración de propiedades son:
(1) Las empresas de administración de propiedades deberán cumplir con las leyes pertinentes
(2) Administrar la comunidad residencial de acuerdo con el contrato de administración de propiedades y los métodos de administración
(3) Cobrar las tarifas; de acuerdo con el contrato de administración de la propiedad y las regulaciones pertinentes Tarifa de administración;
(4) El derecho a detener las violaciones;
(5) El derecho a solicitar al comité de administración que ayude en la administración;
(6) El derecho a elegir Las empresas de franquicia (como empresas de limpieza y de seguridad) realizan negocios de gestión especial;
(7) Pueden diversificarse y utilizar sus ingresos para complementar el Gestión de fondos de la comunidad.
Para obtener estos derechos, primero debemos implementar el principio de legalidad y obtenerlos conforme a la ley, es decir, el objeto y contenido de los derechos debe ajustarse a lo establecido en las leyes y reglamentos administrativos. Sólo de conformidad con las disposiciones legales y reglamentarias administrativas pueden protegerse por ley los derechos de las sociedades de gestión inmobiliaria. Si no cumplen con las disposiciones legales y reglamentarias administrativas, las empresas de administración de propiedades no solo no lograrán los resultados de gestión esperados, sino que también pueden hacer que sus acciones de gestión sean ineficaces.
Cuando las empresas de administración de propiedades implementan la gestión, deben formular medidas de gestión para barrios o edificios residenciales, que no pueden violar las leyes, reglamentos y normas administrativas, y deben formularse dentro del alcance de la ley. Por ejemplo: cuáles son los comportamientos prohibidos en el uso de la propiedad y cómo afrontar las consecuencias de los comportamientos restringidos si el propietario o usuario quiere cambiar la naturaleza del uso residencial; qué precauciones debe tomar el propietario; a la hora de decorar; cómo gestionar los equipos de extinción de incendios en la vida diaria; cada uno Cómo gestionar diversas instalaciones públicas y tuberías en la comunidad, cómo gestionar el estacionamiento de vehículos y la ecologización en la comunidad deben formularse de acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes. La gestión de la seguridad pública de la comunidad también debe incluirse en el ámbito general de la seguridad social e implementar las leyes y reglamentos de gestión de la seguridad pública promulgados por el departamento administrativo.
En segundo lugar, los derechos de explotación de la sociedad gestora de la propiedad provienen del contrato. Aquí se distinguen tres aspectos:
(1) Contrato de servicio de administración de propiedades. El comité de propietarios y la empresa de administración de propiedades en ambas partes del contrato son sujetos civiles iguales y la relación es entre encomienda y encomienda. El contrato aclara los asuntos, la autoridad, las normas de cobro, los plazos y la responsabilidad por el incumplimiento del contrato de los servicios de administración de propiedades, y es el alcance del servicio de la empresa de administración de propiedades dentro de la autoridad de los servicios de administración. Es decir, después de la encomienda, se lleva a cabo la gestión; sin encomienda, no se puede exceder su autoridad; Si se excede la autoridad de gestión, deberá ser ratificada posteriormente por el comité de propietarios. Si la empresa administradora de propiedades ejerce poderes más allá del alcance de la encomienda y el comité de propietarios no lo aprueba, la empresa administradora de propiedades asumirá su propia responsabilidad. Por ejemplo, si no hay contratos de cédula de propiedad, instalación de gas, telefonía, etc., la sociedad administradora de la propiedad puede actuar por su cuenta, y el propietario puede vetarlo sin pagar tasas;
(2) Para diversos comportamientos prohibidos durante el uso de la propiedad, la administración de la propiedad La empresa debe tener un acuerdo escrito con el propietario, o utilizar "convención", "contrato", "método" y otros acuerdos y acuerdos para obtener la aprobación del propietario, y ambas partes acordarán la responsabilidad por incumplimiento del contrato en el acuerdo. Sólo de esta manera la empresa de administración de propiedades podrá detener efectivamente actos ilegales, hacer efectivo el ejercicio de detener actos ilegales y tener derecho a perseguir los actos ilegales de la otra parte;
(3) Lo mismo ocurre con Contratación de empresas profesionales, como empresas de seguridad, empresas ecológicas, etc. Debemos confiar la autoridad confiada por los propietarios a estas empresas profesionales mediante la firma de subcontratos y obtener previamente el consentimiento del comité de propietarios.
(2) Principales obligaciones de las sociedades gestoras de fincas
Las “Medidas para la Ordenación de Nuevas Urbanizaciones Residenciales” señala que las obligaciones de las sociedades gestoras de fincas son:
(1) Cumplir el contrato de administración de la propiedad y operar de acuerdo con la ley;
(2) Aceptar la supervisión del comité de administración del área residencial y de los residentes;
(3 ) Las medidas de gestión importantes deben presentarse al comité de gestión para su revisión y aprobación por el Comité de Gestión;
(4) Aceptar la supervisión y orientación del departamento administrativo de bienes raíces, los departamentos administrativos pertinentes y el gobierno popular donde se encuentra la zona residencial.
La primera obligación de la empresa administradora de propiedades es cumplir el contrato y realizar íntegramente las cuestiones pactadas en el contrato:
(1) Una vez firmado el contrato de servicio de administración, se protegidos por la legislación nacional, y las obligaciones contractuales están protegidas por la supervisión legal. Si la sociedad gestora de la propiedad no cumple íntegramente el contrato, asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del mismo.
(2) El contrato de servicios de gestión no podrá modificarse ni rescindirse sin autorización, debiendo ambas partes respetar el contrato. Si sucede algo nuevo, se debe llegar a un nuevo contrato mediante negociación entre ambas partes. En ese momento, ninguna de las partes podrá cambiar o rescindir el contrato sin autorización, ni podrá negarse unilateralmente a ejecutar o cambiar el contrato de servicios de gestión que se ha celebrado;
(3) Resolver las disputas del contrato de servicios de gestión de conformidad con la ley. Una es resolver la disputa mediante un acuerdo, la otra es resolver la disputa mediante la mediación de las autoridades competentes pertinentes o presentar una demanda ante el Tribunal Popular.
En segundo lugar, obedecer la supervisión de los departamentos gubernamentales, inmobiliarios y otros departamentos administrativos relevantes, y aceptar la orientación y supervisión de los departamentos de administración de propiedades es otra obligación importante de las empresas de administración de propiedades:
(1) En primer lugar, debe aceptar la administración de empresas. Los órganos administrativos industriales y comerciales determinan la situación jurídica de las diversas empresas y de los distintos hogares industriales y comerciales de conformidad con la ley, supervisan y dirigen o participan en la gestión de diversas actividades económicas en el mercado, investigan y sancionan las infracciones económicas, protegen las operaciones legales , prohibir las operaciones ilegales, mantener el orden normal del mercado y garantizar que la economía de mercado socialista se desarrolle saludablemente. Las empresas de administración de propiedades deben registrarse y establecerse de conformidad con la ley, con un alcance comercial claro, sujeto a la licencia comercial. Al celebrar un contrato de servicios de gestión con el comité de propietarios, se deben comparar las condiciones para celebrar un contrato económico: si ambas partes tienen las calificaciones pertinentes, si el contenido del contrato es legal, si perjudica los intereses del país, del público o; un tercero; si excede el ámbito comercial de la empresa; si las intenciones de ambas partes son auténticas; si la celebración del contrato se ajusta a los procedimientos legales; Según la normativa, los contratos de servicios de administración de propiedades deben presentarse ante las autoridades inmobiliarias. Además, el uso de marcas, publicidad, etc. Las empresas sujetas a la gestión de propiedades también deben someterse a la gestión de departamentos administrativos en sus actividades comerciales;
(2) Aceptar la gestión administrativa de los departamentos administrativos de la industria y los departamentos administrativos gubernamentales pertinentes. Esto implica principalmente aceptar la gestión de aprobación y registro de activos, gestión del comportamiento de gestión de propiedades, sanciones administrativas por violar las normas pertinentes sobre gestión de propiedades, normas de gestión comunitaria, etc.
(3) Aceptar la gestión de precios por parte de la administración de la propiedad. La administración de propiedades está relacionada con el bienestar de miles de hogares y sus tarifas deben ser justas, razonables, abiertas y consistentes con la asequibilidad financiera de los propietarios y usuarios. Las empresas de administración de propiedades deben operar dentro del alcance de las políticas de precios de administración de propiedades.