¿Existe una burbuja en el sector inmobiliario australiano?
Por ejemplo, a principios de este año, los medios locales australianos discutieron dos puntos de vista. Uno es un informe de investigación de ANZ Research: A Sydney todavía le faltan 100.000 casas. Su fundamento teórico proviene de que tras el último balance de oferta y demanda de vivienda (es decir, 2001), la acumulación de escasez de vivienda en los últimos diez años más el crecimiento de la población, una vez restado el número total de viviendas de nueva construcción en los últimos diez años. años, todavía faltan 100.000 viviendas de alquiler.
Por otro lado, la visión bajista sobre el mercado inmobiliario proviene del Centro de Investigación del Futuro Urbano de la Universidad de Nueva Gales del Sur: el número de casas desocupadas se calcula basándose en la tasa de desocupación de viviendas del año 2011. El censo y algunas zonas de precios elevados se atribuyen al sistema negativo de deducción de impuestos del mercado inmobiliario de Australia. Incluso si los propietarios no alquilan sus propiedades, siguen obteniendo retornos bastante buenos de los impuestos y subsidios gubernamentales, lo que lleva a un aumento de las tasas de desocupación en Sydney. Al final, se concluyó que había mucho inventario en el mercado inmobiliario de Sydney.
Estas dos visiones diferentes siempre han existido. Existieron hace diez años y existen ahora. Esta situación no cambiará mucho en el futuro. Los inversores chinos verán más prensa negativa últimamente. Creo que hay dos razones: en primer lugar, los bancos australianos se están volviendo cada vez más estrictos en sus políticas de préstamo a inversores extranjeros; en segundo lugar, cada vez más personas están prestando atención a los bienes raíces australianos en los últimos años y, naturalmente, aparecerán todo tipo de voces; en los medios. Es natural que los inversores aprendan más sobre diferentes perspectivas.
Entonces echemos un vistazo a las bases de la burbuja inmobiliaria australiana informada por los medios.
Una burbuja puede definirse en términos generales como un aumento sostenido de los precios de los activos. El aumento de precio inicial crea expectativas de que los precios aumentarán aún más, atrayendo a nuevos compradores que no están interesados en el propósito del activo o su rentabilidad. Cuando los precios suben, las expectativas a menudo se revierten y los precios caen en picado.
El debate sobre la burbuja inmobiliaria australiana se centra básicamente en los siguientes puntos: 1. La oferta de casas nuevas supera la demanda; 2. La entrada de capital extranjero ha provocado precios cada vez más altos de la vivienda, lo que es inasequible para el público. 3. La amenaza que representan los aumentos en las tasas de interés de los préstamos bancarios.
Para el primer argumento, podemos realizar un análisis simple citando el contenido relevante sobre crecimiento demográfico y construcción municipal en el último presupuesto de Nueva Gales del Sur. En el presupuesto, se espera que la población total de Nueva Gales del Sur aumente en 3,7 millones para 2056, mientras que el número promedio de viviendas terminadas por año desde 2005 es inferior a 30.000, lo que resulta en un déficit de alrededor de 100.000 viviendas en Nueva Gales del Sur.
En los últimos cuatro años, desde que el gobierno se centró en la escasez de viviendas en 2012, el número de unidades de vivienda construidas ha aumentado a 43.000. Según el plan a largo plazo del gobierno, la escasez de viviendas disminuirá gradualmente hasta 2030. Desde esta perspectiva, no parece existir una futura sobreconstrucción de viviendas nuevas.
¿Y cuál es la situación actual del inventario? Según datos de la agencia de encuestas externa autorizada de Australia, SQM, en junio de 2065, la tasa de desocupación de viviendas en Sydney era de 1,8.438 06, incluido el número de casas en venta y alquiler. Es posible que los chinos no sean tan sensibles a las tasas de desocupación. Para interpretar esta tasa de desocupación de una manera más aceptable, suponiendo que todas las casas en Sydney están alquiladas, existe una probabilidad aproximada de 1,8 días al año, lo que significa que hay alrededor de 6,5 días en los que están desocupadas.
Se puede decir que esta tasa de desocupación es muy saludable. La relación alquiler-venta de Sydney es de alrededor de 5, lo que también es un dato relativamente saludable. Por tanto, desde estos dos puntos de vista, no hay sobreoferta de vivienda.
En segundo lugar, analice el argumento de que las entradas de capital extranjero han provocado altos precios de la vivienda, que son inasequibles para el público. En realidad, este argumento se divide en varias partes: primero, la entrada de inversores extranjeros no es la razón principal del aumento de los precios de la vivienda. Si sabe algo sobre bienes raíces australianos, sabrá que los residentes permanentes no australianos no pueden comprar casas de segunda mano en Australia, solo pueden comprar casas nuevas y la mayoría de las propiedades nuevas tienen ciertas restricciones en la proporción de compradores extranjeros debido a transacciones bancarias. En concreto, la mayoría de los proyectos inmobiliarios sólo pueden vender unas 20 plazas a no locales. Por lo tanto, de hecho, el impacto de los inversores extranjeros en el mercado inmobiliario australiano es limitado. Para dar un paso atrás, incluso la afluencia de capital extranjero ha hecho subir considerablemente los precios de la vivienda en Australia.
Combinado con la tasa de desocupación, esto también es resultado de una fuerte demanda local.
A continuación, echemos un vistazo a la asequibilidad de las casas australianas. Tomemos como ejemplo Sydney, la ciudad más cara y menos asequible de Australia. En primer lugar, el precio medio de las casas unifamiliares existentes en Sydney es de 6.543.800.400 dólares australianos, mientras que el precio medio de los apartamentos es de 670.000 dólares australianos. El ingreso medio de un hogar en Sydney es de 6.543.805 dólares australianos. De esto se desprende que si desea comprar una casa independiente en Sydney, necesitará unos 7 años de ingresos de una familia. Si una familia quiere comprar un apartamento con transporte conveniente, necesita alrededor de 4,5 años de ingresos. Estos datos siguen siendo saludables y no son inasequibles.
El último punto proviene del riesgo de que aumenten los tipos de interés de los préstamos bancarios. Después de que el Banco de la Reserva de Australia redujera su tasa de interés de referencia el 2 de mayo de este año, la tasa de interés de referencia anual es de 1,75, mientras que las tasas de interés hipotecarias anuales de los cuatro principales bancos de Australia están entre 3,5 y 4. El hecho de que todos los grandes bancos ofrezcan tipos fijos muy bajos, en particular el tipo hipotecario fijo a cuatro años de NAB, inferior a 4, sugiere que, al menos para los bancos, los tipos hipotecarios serán más bajos en los próximos cuatro o cinco años. nivel inferior. Para los inversores, no hay necesidad de preocuparse por los problemas de flujo de caja causados por el aumento de las tasas de interés hipotecarias en el corto plazo.