HNA Investment respondió a la carta de consulta: La suspensión y el cierre de múltiples proyectos son una crisis de liquidez.
Guandian Real Estate New Media dijo que la primera pregunta en la carta de consulta es que algunos de los terrenos y propiedades del Hainan Kangyuan HNA Resort Hotel, Kunming Crowne Plaza Hotel y Suzhou Hotel han sido hipotecados, sellados o congelado, y Hangzhou Huating Yunqi Resort Hotel ha sido hipotecado y sus operaciones están actualmente suspendidas. Crowne Plaza Kunming y Suzhou Hotel están cerrados y aún no han abierto.
1. Respecto de las principales razones por las cuales los activos antes mencionados están hipotecados, embargados o congelados, involucrando los objetos específicos del préstamo, los montos del préstamo, los plazos del préstamo y si la contraparte tiene la capacidad de liberar la hipoteca, congelación o incautación, Defensores de inversiones de HNA Son activos incautados que pueden ser utilizados por la empresa sujetos a ejecución dentro del alcance de producción normal durante el proceso de ejecución del tribunal. Como arrendador operativo, la hipoteca y la incautación de las inversiones de HNA no afectarán las reformas y operaciones de pensiones posteriores.
Al mismo tiempo, HNA Investment, como operador de leasing, no tiene ninguna relación directa con las operaciones posteriores en términos de hipoteca, condiciones de funcionamiento, cierre, etc. del hotel de leasing, y confía en que el El hotel de arrendamiento se convertirá en una excelente institución para el cuidado de personas mayores. La contraparte, como arrendador y titular de los activos, sigue manteniendo y gestionando los activos subyacentes. La incautación antes mencionada es una incautación para la preservación de activos, no una incautación judicial, y no afectará el funcionamiento de los activos relevantes. Al mismo tiempo, el arrendador tiene derecho a arrendar el bien. Las contrapartes también se están comunicando activamente con los acreedores y están avanzando en asuntos relacionados, como la liberación y congelación de hipotecas.
Además, en cuanto a los riesgos que los defectos de los activos pueden suponer para la inversión de HNA, la empresa ha llegado a un acuerdo en el contrato de arrendamiento para proteger los derechos e intereses legítimos de la empresa cotizada y de los pequeños y medianos accionistas. : el contrato de arrendamiento estipula claramente que la empresa que cotiza en bolsa tiene derechos sobre el objeto del arrendamiento. Derecho de tanteo Sobre la base del derecho de tanteo, se estipulan cláusulas de incumplimiento claras en el contrato de arrendamiento. Si las operaciones no pueden reanudarse de manera oportuna por razones del arrendador, protegeremos activamente los derechos e intereses legítimos de las empresas que cotizan en bolsa y los pequeños y medianos accionistas de acuerdo con la responsabilidad del arrendador por incumplimiento del contrato de arrendamiento. En esta transacción, HNA Hotel Holdings Group Co., Ltd., como garante, proporciona voluntariamente una garantía de responsabilidad solidaria para todas las obligaciones de pago del arrendador en virtud del contrato de arrendamiento con el fin de garantizar el normal desempeño del objeto relevante.
En segundo lugar, respecto de las circunstancias y motivos específicos del cierre o clausura de algunos hoteles, así como las condiciones y tiempo estimado para su reanudación o apertura, HNA Investment respondió que los objetos de este contrato de arrendamiento serán renovados después Los alquilamos. En caso de transformación en una residencia de ancianos, el cierre del hotel alquilado es una condición necesaria para la renovación. El actual avance en la decoración favorece nuestra promoción de la decoración como operador posterior. Una vez completado nuestro contrato de arrendamiento formal, promoveremos activamente la renovación y pondremos en funcionamiento el proyecto de arrendamiento lo antes posible.
El estado actual de suspensión del proyecto es que el proyecto del hotel de Suzhou se suspendió a finales de marzo de 2065438+2008. La estructura principal del proyecto ha sido aceptada, pero la fina decoración aún no ha comenzado. La razón es que el proyecto ha sido suspendido hasta el momento debido al avance de la resolución de la crisis de liquidez del Grupo HNA.
El hotel Hangzhou Yunqi fue suspendido en junio de 2011 debido al plan de planificación y reconstrucción del proyecto. Se centró en el paisajismo y demolió el interior de los edificios 1, 2, 6, 7, 8 y 9 (el edificio actual). ), el edificio principal y los edificios 3, 4 y 5 permanecen intactos. La razón es que el plan original de mejora del hotel se detuvo posteriormente debido a los esfuerzos por resolver la crisis de liquidez general del grupo.
Kunming Crowne Plaza Hotel ha estado cerrado desde 2065438 + febrero de 2008. La estructura principal del hotel ha sido recubierta y la estructura secundaria de mampostería está terminada en un 90%; la fina decoración ha completado la construcción de habitaciones modelo. La razón es que la construcción está suspendida debido a la disposición general del trabajo de resolución de la crisis de liquidez del Grupo HNA.
En tercer lugar, si Hainan Lekang HNA Resort Hotel, Suzhou Crowne Plaza Hotel y Hangzhou Huating Yunqi Resort Hotel han proporcionado otras garantías para partes relacionadas y si han realizado transacciones financieras con partes relacionadas. HNA Investment respondió que, a excepción de las garantías e hipotecas que hemos explicado y divulgado, no existen otras garantías importantes para partes relacionadas. Al mismo tiempo, la empresa de arrendamiento sólo mantiene relaciones comerciales normales con partes relacionadas.
La segunda pregunta de la carta de consulta muestra que los ingresos operativos de Hainan Xinglong Hot Spring en los primeros tres trimestres de 2020 fueron de 39,616 millones de yuanes y su beneficio neto fue de -1,232438+0,0 millones de yuanes. Los ingresos operativos de Hangzhou Huatingyunqi en los primeros tres trimestres de 2020 fueron de 667.000 yuanes y su beneficio neto fue de 2,2585 millones de yuanes. Los ingresos operativos de Kunming Yang Zijiang Real Estate y Suzhou Hotel en los primeros tres trimestres de 2020 fueron 0.
El informe de evaluación muestra que se espera que el alquiler anual del proyecto mencionado anteriormente en 2020 sea de 55,216,8 millones de yuanes, con un aumento del 5% cada cinco años.
El primero es complementar la divulgación del proceso principal, los supuestos de los parámetros clave y la base de juicio de la conclusión de la evaluación, e informar el progreso de la evaluación. HNA Investment respondió que el proceso principal para llegar a conclusiones de tasación incluye la evaluación de riesgos del tasador, la realización de proyectos, la firma de contratos, encuestas in situ, estudios de precios de alquiler en el mercado, selección de casos, cálculos de tasación, redacción de informes, revisión interna de tercer nivel y comunicación. con los clientes. Se cree que las casas y edificios incluidos en el alcance de la evaluación se pueden alquilar al precio de alquiler actual del mercado en el área para alcanzar su valor de alquiler de mercado. Por lo tanto, se optó por utilizar el método de mercado para calcular el inmueble encomendado en la fecha base de valoración.
La fórmula de cálculo es: alquiler del inmueble a estimar = alquiler de transacción del objeto de referencia × situación normal del alquiler / situación del alquiler del objeto de referencia × valor del elemento del área inmobiliaria a evaluar / área del inmueble de referencia valor del elemento × valor del elemento individual del inmueble a evaluar / Valores de los elementos individuales del inmueble de referencia.
En segundo lugar, desde el 65 de junio de 438 al 31 de octubre, los valores de mercado de alquiler anual con impuestos incluidos del Hainan Lekang HNA Resort Hotel, Kunming Crowne Plaza Hotel, Suzhou Hotel y Hangzhou Huating Yunqi Resort Hotel fueron 6.237 millones de yuanes respectivamente, 7,2802 millones de yuanes, 149802 yuanes, 2671. Explique si esta evaluación tiene en cuenta la hipoteca, el congelamiento o la incautación de activos relevantes y la suspensión o cierre de algunos hoteles, y analice más a fondo la racionalidad de este valor de evaluación con base en los tres trimestres anteriores y las condiciones operativas actuales de los hoteles relevantes.
En respuesta, HNA Investment respondió que el Kunming Crowne Plaza Hotel está ubicado en la intersección de Kunming Huancheng West Road y Xiba Road, y que la construcción aún no se ha completado. La construcción en curso finalizó en febrero de 2018, teniendo el edificio principal 37 pisos. Se ha tapado la estructura del marco, la estructura principal del edificio principal, el edificio anexo y el podio, y se ha completado el 90% de la estructura de mampostería secundaria y la construcción de masilla del sótano, con un área de construcción de 37 pisos. La superficie del terreno es de 10.971,10 metros cuadrados y se ha obtenido el certificado de derecho de uso de suelo. El derecho de registro pertenece a Kunming Yang Zijiang Real Estate Co., Ltd. y el período de uso de la tierra es de 40 años. El uso de suelo es de financiación comercial y su vida útil es del 2011 al 2051. El hotel está actualmente cerrado.
El hotel Kangyuan está situado en el famoso complejo de aguas termales Wanning Xinglong, en la provincia de Hainan. En agosto de 2000, la Administración Nacional de Turismo lo calificó oficialmente como hotel resort de cinco estrellas. Hay 19 edificios en la Fase I a la Fase III del Hotel Kangyuan, con 436 habitaciones, un terreno de 128.300 metros cuadrados y un área de construcción de 38.800 metros cuadrados. El hotel se encuentra actualmente en funcionamiento.
El Hangzhou Yunqi Hotel está ubicado en el Edificio 10, No. 1, Meiling South Road, Distrito Xihu, Ciudad de Hangzhou, Provincia de Zhejiang, con una superficie de terreno de 96.900 metros cuadrados y un área de construcción de 45.800 metros cuadrados. * * * Cuenta con 230 habitaciones, 8 salas de conferencias, 2 restaurantes chinos y occidentales y 11 salas club. El hotel está actualmente cerrado.
Suzhou Hotel está ubicado en el número 345 de Shiquan Street, Suzhou. Tiene 5 edificios, con una superficie de terreno de 44.000 metros cuadrados y un área de construcción de 66.200 metros cuadrados. En la actualidad, la estructura del marco principal ha sido completada y se encuentra en estado de suspensión a la fecha del estudio in situ del 03.11.2020.
3. Explique las principales consideraciones para firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo con una parte relacionada cuando el socio de la transacción no está operando bien y los activos relacionados tienen defectos evidentes, si existe una situación de transferencia de beneficios a la parte vinculada, y si favorece el mantenimiento de los derechos e intereses legítimos de las sociedades cotizadas y de los pequeños y medianos accionistas.
En respuesta, HNA Investment respondió que la consideración principal de la compañía al firmar contratos de arrendamiento a largo plazo con partes relacionadas se basa en las perspectivas de la industria de la salud, las ventajas de HNA Investment in Healthcare y las oportunidades de arrendamiento de activos inmobiliarios de alta calidad. Entre ellos, Zhengyang Investment es una plataforma de operación e inversión médica construida por HNA Investment en 2013, y su primer hogar de ancianos abrió en 2016.
La tercera pregunta de la carta de consulta es que en esta transacción, HNA Hotel Holdings Group Co., Ltd., como garante, proporciona voluntariamente una garantía de responsabilidad solidaria para todas las obligaciones de pago del arrendador en virtud del contrato de arrendamiento. . En 2019, el holding hotelero obtuvo unos ingresos operativos de 654,38 mil millones de yuanes y una pérdida de 654,38 mil millones de yuanes. Explique si el garante tiene la capacidad y la voluntad suficientes para ejecutar el contrato en función del desempeño operativo, el flujo de efectivo y la solidez de los activos del garante.
Según la información divulgada por HNA Investment, HNA Hotel Holding Group se estableció en junio de 2003 + 265.438 octubre + octubre de 2003, con un capital registrado de 103,77 millones de yuanes.
Los activos totales auditados en 2019 fueron de 2.8216 millones de yuanes, los pasivos totales fueron de 18.256 millones de yuanes y el capital total de los propietarios fue de 9.959 millones de yuanes, de los cuales 6.206 millones de yuanes fueron capital de los propietarios. Los ingresos del negocio principal fueron de 11,99 millones de yuanes y el beneficio neto fue de -10,45 millones de yuanes, de los cuales el beneficio neto atribuible a la empresa matriz fue de -878 millones de yuanes.
Según el estado de los activos de HNA Hotel Holdings Group y la solución del arrendador después del incumplimiento, el garante tiene plena capacidad para ejecutar el contrato. Al mismo tiempo, después de la operación del proyecto de atención para personas mayores, de acuerdo con el plan del proyecto, traerá mejores ingresos por alquiler y posibles oportunidades futuras de apreciación de la propiedad para los propietarios, y los propietarios tienen una gran voluntad de cumplir el contrato. Además, una vez que madure el primer lote de proyectos piloto de transformación, podrán replicar la experiencia de cooperación de proyectos y ampliar gradualmente la escala de la cooperación, lo que beneficiará el desarrollo empresarial de la otra parte.
Para la cuarta pregunta de la carta de consulta, explique el proceso contable de las transacciones relacionadas junto con los acuerdos específicos de este acuerdo y prediga el impacto en las ganancias y pérdidas futuras de su empresa.
HNA Investment respondió que, según el "Anuncio sobre la firma de contratos de arrendamiento de pensiones y transacciones relacionadas por subsidiarias de propiedad total", el plazo general de arrendamiento del contrato de arrendamiento que se firmará esta vez es 65,438+05 y el alquiler anual fue de 55,08 millones de yuanes, por un total de 826,2 millones de yuanes. El alquiler se paga anualmente. Según el contrato de arrendamiento, en 2020 se pagará un total de 55,08 millones de yuanes en depósitos de alquiler y un depósito de decoración de 210.000 yuanes por los cuatro hoteles.
En la quinta pregunta de la carta de consulta, HNA Investment reveló el "Anuncio sobre la firma de contratos importantes para operaciones diarias en junio de 205438 + febrero de 2020 planea adquirir The Centennial Life, propiedad total de su empresa". Los restantes edificios de oficinas, comercio centralizado, tiendas, apartamentos con servicios, plazas de aparcamiento, etc. del proyecto Yicheng Tangting de la filial Tianjin Yicheng Shanshui se negociaron por un importe de 65.438+27,3 millones de yuanes, por un total de 596.65435666666
En Al mismo tiempo, la empresa "Anuncio sobre Tianjin Yicheng Shanshui Real Estate Development Co., Ltd., una subsidiaria de propiedad total de Centennial Life Insurance Co., Ltd." divulgado en 2065438 + junio de 2007 muestra que Centennial Life planea aumentar. su capital en 1,15 millones de yuanes. Después de la ampliación de capital, Centennial Life posee el 48,94% del capital social de Yicheng Shanshui y su empresa posee 566 millones de yuanes de Yicheng Shanshui. El período de inversión de Centenary Life es de 5 años, y cada año se obtienen rentas fijas de inversión, con una tasa de rendimiento del 6,95%. Una vez que la inversión madure, su empresa recomprará incondicionalmente todas las acciones de Yicheng Shanshui en poder de Centennial Life, y Yicheng Shanshui se compromete a proporcionar una garantía hipotecaria de activos para el cumplimiento de la recompra y otras obligaciones relacionadas de su empresa. La garantía es el edificio de oficinas del proyecto y los bienes raíces comerciales de Yicheng Shanshui.
En primer lugar, Yicheng Landscape es una filial de propiedad total de su empresa. A excepción de 65.438+03 apartamentos con servicios y 65.438+0, 65.438+049 plazas de aparcamiento, otras propiedades han sido hipotecadas a Centennial Life. Explique las razones y propósitos específicos para que Yicheng Shanshui hipoteque activos inmobiliarios relevantes a Centennial Life, el progreso del aumento de capital inicial de Centennial Life, si la estructura de capital actual de Yicheng Shanshui es inconsistente con el anuncio anterior y si su empresa ha cumplido con sus obligaciones de divulgación. de manera oportuna.
En respuesta, HNA Investment respondió que la estructura accionaria actual de Tianjin Jicheng Shanshui es consistente con el anuncio anterior. Centennial Life posee el 48,94% de las acciones de Tianjin Yicheng Shanshui y la empresa posee 565.438+0,06% de las acciones de Tianjin Yicheng Shanshui.
En el "Anuncio sobre la firma de contratos importantes para operaciones diarias" divulgado por la compañía el 5 de junio de 2020, la declaración "Tianjin Yicheng Shanshui, una subsidiaria de propiedad total de HNA Investment Group Co., Ltd. , es una subsidiaria de propiedad total" existe. El error ahora se corrige a "Tianjin Yicheng Shanshui Real Estate Development Co., Ltd., una subsidiaria holding de HNA Investment Group Co., Ltd."
En segundo lugar, una vez firmado el acuerdo, Centennial Life comenzará a liberar los activos subyacentes. Junto con la pregunta 1, explique el monto específico y el contenido principal de las transacciones actuales de su empresa con Centennial Life, si su empresa necesita pagar el 6,95% de los ingresos por inversiones fijas y si se utilizan los fondos relevantes obtenidos de la venta de activos relevantes. para compensar las transacciones actuales de su empresa con deuda de Centennial Life.
A este respecto, HNA Investment declaró que Centennial Life aumentó su inversión en Tianjin Weiyicheng Shanshui en 65,438+065,438+50 millones de yuanes, 2065,438+08, la compañía pagó a Centennial Life para recomprar acciones de Tianjin Yicheng Shanshui; pagó 42 millones de RMB; en 2065, 438+09, la empresa pagó acciones de Centenary Life para recomprar Tianjin Yicheng Shanshui 56 millones de RMB.
Hasta ahora, el contenido principal del contacto de la empresa con Centennial Life es el saldo total de contribución de capital pagado de Centennial Life de 654,38+52 millones de yuanes a la empresa, y la inversión de Centennial Life calculada a una inversión fija. Ingresos del 6,95% en el primer semestre de 2020 Ingresos de 38 millones de yuanes. Parte de los fondos obtenidos de la venta de activos relevantes por parte de Tianjin Yicheng Shanshui, una filial controlada de la empresa que cotiza en bolsa, ha sido utilizado por la empresa que cotiza en bolsa para pagar la deuda actual con Centennial Life.
En tercer lugar, el precio de esta transacción se basa en el informe de consultoría de evaluación inmobiliaria emitido por la agencia de evaluación. Divulgue además el informe de evaluación relevante y explique la racionalidad de la valoración y la equidad del precio de la transacción combinando los supuestos de valoración, los métodos de valoración, los procesos de valoración específicos y el desempeño en los últimos tres años.
En respuesta, HNA Investment respondió que los activos vendidos esta vez fueron evaluados y valorados utilizando el método comparativo y el método de ingresos. En la parte comercial, hay muy pocas transacciones comerciales a gran escala. La parte comercial del objeto de valoración debe alquilarse en su totalidad, por lo que en la valoración sólo se utiliza el método de ingresos, el método comparativo y el método de ingresos; en la parte del edificio de oficinas;
Algunos hoteles Los apartamentos de estilo se pueden vender al por mayor, con una alta demanda del mercado y transacciones activas, pero generalmente bajas tasas de retorno. Si se estima utilizando el método de ingresos, no puede reflejar verdaderamente su valor real de mercado, por lo que los apartamentos con servicios solo pueden evaluarse utilizando el método comparativo;
Para el espacio de estacionamiento subterráneo, considerando que el garaje subterráneo es un alquiler propiedad y puede generar flujo de caja continuamente. Además, los garajes subterráneos con formatos comerciales de respaldo son escasos y generalmente no se venden al mundo exterior. Esta evaluación solo adopta el método de ingresos.
4. Combine los acuerdos específicos de este acuerdo para explicar el impacto específico de esta transacción en el estado financiero actual y futuro y los resultados operativos de la empresa que cotiza en bolsa, y si el momento, el tratamiento contable y la base de juicio. para el reconocimiento de ganancias y pérdidas de esta transacción se cumplen las disposiciones pertinentes de las Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales.
Al respecto, HNA Investment afirmó que de acuerdo al artículo 5 de las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 14 - Ingresos", cuando el contrato firmado por una empresa y un cliente cumple las siguientes condiciones en el Al mismo tiempo, la empresa deberá obtener información relevante del cliente. Los ingresos se reconocen cuando se logra el control de los bienes.
Al mismo tiempo, la firma de este contrato tendrá un impacto positivo en el desempeño operativo de la compañía este año. El importe total de este contrato es de 65.438+27,3 millones de yuanes (impuestos incluidos). El momento de reconocimiento y tratamiento contable de las ganancias y pérdidas de esta transacción se confirmará con base en el Contrato de Compraventa de Bienes Raíces y el avance de la implementación de las normas contables. La base para el juicio es la declaración en las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales No. 65438 +04-Ingresos" de que "una empresa reconocerá los ingresos cuando el cliente obtenga el control de los bienes relevantes" y reconocerá las ganancias y pérdidas.
En quinto lugar, el informe semestral muestra que el único proyecto inmobiliario de la empresa es el proyecto Yicheng Tangting. Combine el desarrollo comercial principal de la compañía y la estrategia de desarrollo futuro para explicar completamente las principales consideraciones para esta venta de activos, si entra en conflicto con la lógica de continuar comprando o aumentar el negocio inmobiliario de partes relacionadas en la etapa inicial, y si es propicio. al mantenimiento de la legalidad de los derechos e intereses de la sociedad cotizada y de los pequeños y medianos accionistas.
En respuesta, HNA Investment respondió que la actual venta de activos de la empresa no entra en conflicto con la lógica de la adquisición anterior de los proyectos Tishman Speyer Fase I y Fase III de partes relacionadas, y favorece la protección de las empresas cotizadas. las empresas y los pequeños y medianos accionistas.