Estrategia de inversión para el Año del Cerdo: un vistazo a las tendencias del mercado inmobiliario a partir de cuatro muestras de ciudades
Cada año después del Festival de Primavera, es un período sensible para el mercado inmobiliario de Shenzhen: hay algunas variables en las políticas regulatorias, los precios de la vivienda y los alquileres. En la actualidad, el mercado cree en general que el tono principal de la política de no especulación inmobiliaria y prioridad urbana no se revertirá sustancialmente en 2019. En este contexto, como ciudad de primer nivel, ¿qué pasará con el mercado inmobiliario de Shenzhen en 2019?
Para muchos compradores de viviendas en Shenzhen, deberían quedar profundamente impresionados por la ola de pequeñas promociones en el mercado inmobiliario a finales del año pasado. En ese momento, los principales desarrolladores estaban "corriendo 100 metros" y lanzaron descuentos, renovaciones, pagos iniciales, cuotas y otras actividades, en particular, los nuevos proyectos fuera de las zonas económicas especiales originales, como Pingshan y Longgang, se convirtieron en la principal fuerza de promoción. Pero a principios de este año, el mercado informó repetidamente que las empresas inmobiliarias se estaban preparando para subir los precios, pero las empresas pertinentes finalmente lo negaron. Sin embargo, los rumores sobre aumentos de precios promocionales todavía hacen que la mentalidad de los compradores de viviendas sea incierta: ¿los precios de las viviendas en Shenzhen son alcistas o bajistas?
He Qianru, director del Centro Nacional de Investigación Midland Realty, dijo que el ajuste de las políticas inmobiliarias en varias ciudades es todavía un fenómeno aislado, y se debe más a que las políticas anteriores en estas ciudades eran demasiado estrictas o No es adecuado para el entorno actual del mercado. Para el mercado de Shenzhen no se ha producido ningún impacto sustancial. 2019 puede ser un año de tocar fondo y es posible que algunas políticas regulatorias se relajen, pero no todas a la vez.
Xu Feng, directora de investigación de desarrollo de la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Shenzhen, dijo que desde la perspectiva de la política inmobiliaria, cree que básicamente no hay posibilidad de que el mercado de Shenzhen se relaje, y esta situación ser estrictamente controlado. Si es inversor, se recomienda tener cautela. Si invierte durante mucho tiempo, puede prestar la debida atención a los factores de ubicación y a la calidad y valor de la propiedad. Vale la pena mencionar que en 2019 puede haber un gran avance en las políticas del mercado de arrendamiento y se introducirán más políticas para regular el desarrollo del mercado de arrendamiento.
Chengdu: La oferta y la demanda en el mercado inmobiliario nuevo se invierten
El paisaje del mercado inmobiliario es como las olas del mar, a veces feroces y a veces suaves.
Incluyendo el origen de esta ronda del mercado inmobiliario de Chengdu, comenzó desde junio de 2016 hasta junio de 2010. Desde entonces, los precios de las propiedades en Chengdu comenzaron a dispararse unilateralmente, y el “sexo” alguna vez fue un problema en la ciudad. A finales de 2017, Chengdu entró en una nueva era de lotería para comprar una casa. El auge del mercado inmobiliario ha hecho que la tasa de adjudicación de viviendas nuevas sea tan baja como de un solo dígito. Setenta mil personas se apresuraron a hacerse con miles de apartamentos y la cola para comprar una casa se extendía a lo largo de varios kilómetros.
Cuando las cosas llegan a los extremos, hay que revertirlas. Chengdu ha introducido una nueva política de restricción de compras real "5 15", que ha aliviado el loco y desordenado mercado inmobiliario local. No quedan muchas casas nuevas a bajo precio para todos. Un periodista del Securities Times señaló que 2019 será el período de retiro de efectivo para las subastas de terrenos de alto precio del año pasado. Habrá una gran cantidad de viviendas nuevas de alto precio en el mercado y, naturalmente, los precios de las viviendas nuevas aumentarán aún más. . Para entonces, se espera que regrese el mercado incremental de 2019, los compradores de viviendas deberán ser más racionales y se resaltará aún más la importancia de la ubicación.
Un periodista del Securities Times notó que, en comparación con la política de restricción de compras anterior, la nueva política de control del mercado inmobiliario de Chengdu ajustó las restricciones de compra a los hogares e incluyó la seguridad social durante más de 12 meses como requisito previo para la compra de una vivienda. , y continuó implementando políticas regionales de restricción de compras. Con la introducción de la nueva política de restricción de compras "5 15", el mercado inmobiliario de Chengdu marcó el comienzo de un punto de inflexión clave en 2018, mostrando una situación de "calor al principio y luego frío".
“Después de la implementación de las nuevas restricciones de compra en el mercado inmobiliario en '5 15', la relación de oferta y demanda en el nuevo mercado inmobiliario de Chengdu se ha revertido". Zhang Jianru, presidente de RealData Chengdu Branch, dijo que Después de que se implementaron las restricciones a la compra de segundas residencias, el número de clientes calificados cayó drásticamente, mientras que los fondos Los desarrolladores con cadenas estrechas se centrarán en lanzar proyectos para aumentar la oferta en la segunda mitad del año, y la relación entre la oferta y la demanda del mercado se revertirá. Es difícil para el mercado de viviendas nuevas alcanzar la situación actual de principios de 2018.
En una entrevista con un periodista de Securities Times, Zhang Jian señaló además que la oferta de casas nuevas en Chengdu ha aumentado significativamente y la tasa de adjudicación de casas nuevas ha seguido aumentando, ampliando las opciones de los clientes. y ralentizar el ritmo de las transacciones de vivienda de segunda mano. Como resultado, los propietarios de segunda mano se vieron obligados a vender a precios reducidos. El mercado inmobiliario de Chengdu entró gradualmente en un mercado de compradores perdido hace mucho tiempo, y las propiedades residenciales volvieron gradualmente a ser propiedades residenciales.
Vale la pena señalar que la nueva política "5 15" cambió las restricciones de compra de individuos a familias. El exceso de entradas de vivienda en manos de inversores a corto plazo se evaporó de la noche a la mañana, y la proporción de inversión en segundo lugar. Las transacciones de vivienda en Chengdu cayeron del 9% al 3,2%. Además, los inversores están dirigiendo su atención al mercado de apartamentos sin restricciones de compra, y el mercado de apartamentos nuevos alguna vez estuvo de moda. Sin embargo, en el segundo semestre de 2018, cuando un gran número de viviendas nuevas entraron al mercado, los precios de los apartamentos subieron a un nivel alto, los efectos de derrame de la inversión disminuyeron gradualmente y las transacciones de apartamentos alcanzaron su punto máximo.
El mercado inmobiliario de Haikou se enfría y los promotores “se van hacia el este”
El año pasado, los precios de la vivienda en Hainan han atraído la atención de innumerables personas.
Con la rápida evolución de los precios de la vivienda, las políticas regulatorias también han seguido aumentando. Como capital provincial de Hainan, ¿cuál es la situación actual del mercado inmobiliario y cuál será la tendencia de desarrollo en el futuro? Durante el Festival de Primavera, un periodista del Securities Times fue a Haikou para investigar la tendencia detrás de los precios de la vivienda en Haikou.
Antes de las vacaciones del Festival de Primavera, un periodista del Securities Times visitó muchas propiedades inmobiliarias en Haikou como comprador de vivienda y descubrió que algunas propiedades inmobiliarias y empresas intermediarias ya se habían ido de vacaciones con antelación. Durante el Festival de Primavera, debido a la influencia de las restricciones de compra y de precios del gobierno anterior, el volumen de transacciones de viviendas nuevas en Haikou cayó en comparación con años anteriores.
El precio medio de las buenas casas de segunda mano en la zona de Haikou oscila entre 16.000 yuanes/metro cuadrado y 23.000 yuanes/metro cuadrado. Debido a las imperfectas instalaciones de apoyo, el precio de las propiedades de nueva construcción en los suburbios fluctúa alrededor de 17.000 yuanes por metro cuadrado. Algunas propiedades ofrecen reducciones de precios y promociones, mientras que otras “retrasan la firma de contratos” con los compradores de viviendas para eludir las políticas de restricción de compras. Afectados por la política del Puerto de Libre Comercio de Hainan, los desarrolladores han acelerado su despliegue en la Nueva Área de Jiangdong.
Comience desde el gobierno provincial de Hainan, diríjase hacia el este a lo largo del puente Qiongzhou, cruce el río Nandu y llegue al nuevo distrito de Haikou Jiangdong en unos 30 minutos. La Nueva Área de Jiangdong, con una superficie total de aproximadamente 298 kilómetros cuadrados, se posiciona como una importante iniciativa del Comité Provincial del Partido de Hainan y del Gobierno Provincial para construir la Zona de Libre Comercio y el Puerto de Libre Comercio de Hainan.
Desde una perspectiva geográfica, el desarrollo inmobiliario actual en Haikou ha comenzado a mostrar una tendencia hacia el este, y la inversión en Haikou también mostrará una tendencia hacia el este en el futuro. La Nueva Área de Jiangdong se ha convertido en un área importante para la inversión de los principales promotores inmobiliarios. Un periodista del Securities Times se enteró de que el proyecto de la Ciudad de Turismo Cultural Haikou Wanda, asumido por Sunac en 2017, también se encuentra en el nuevo distrito de Jiangdong.
Una fuente inmobiliaria le dijo a un periodista del Securities Times que la costa oeste de Haikou se ha desarrollado casi por completo y hay muy pocas propiedades nuevas. Además de Luneng Blue Ocean Mansion y West Coast Xinghua Coast City, todavía hay una gran cantidad de propiedades a la venta y la mayoría de ellas se han agotado. No hay nuevos desarrollos de terreno en el área urbana de Haikou. Solo hay unas pocas propiedades nuevas en la isla de Haidian y no hay muchas propiedades nuevas disponibles para la compra. Con las políticas favorables del Puerto de Libre Comercio de Hainan, la tendencia de desarrollo futuro es que los desarrolladores se reúnan en la Nueva Área de Jiangdong.
Los precios de la vivienda en Benxi son tibios.
Durante el Festival de Primavera, la ciudad montañosa de Benxi experimenta una primavera fría, con la temperatura más baja acercándose a los -20 grados. Hay mucha gente lanzando petardos, jugando en el hielo y visitando centros comerciales. Hay un fuerte sabor de Año Nuevo en todas partes, pero el mercado inmobiliario está particularmente desierto. Casi todas las agencias de viviendas de segunda mano y oficinas de venta de viviendas nuevas están de vacaciones. Sólo unas pocas propiedades tienen un empleado de guardia y nadie está a cargo de las oficinas de ventas.
Los reporteros del Securities Times aprendieron de varias investigaciones que en los últimos dos años, el mercado inmobiliario de Benxi ha experimentado una diferenciación significativa en las transacciones. A excepción de unas pocas casas nuevas y de segunda mano en los distritos escolares, la mayoría de las casas nuevas y de segunda mano no se venden bien. No hay mucha gente que esté comprando casas y también hay pocos desarrollos nuevos. Desde 2018, solo se han lanzado en fases tres proyectos de viviendas comerciales en la ciudad, entre los cuales "Ciudad Europea" ha sido reconocida como un proyecto de gran venta en Benxi en los últimos años.
El Oasis Evergrande, ubicado en el curso superior del río Taizi, es el único edificio decorado en Benxi. El precio medio de transacción actual es de 6.500 yuanes por metro cuadrado. 2065, 438+02 se vendió bien cuando abrió, pero todavía quedan algunas casas a la venta. Más de 200 suites en los dos edificios de 2065, 438+08 que estaban. lanzados en marzo se han vendido por menos de 200 unidades la mitad. A principios de este año se lanzaron cinco conjuntos de casas con precios especiales, con un descuento máximo de 290.000, pero hasta el momento no se ha vendido ninguna y los descuentos duran hasta febrero. Pero en cuanto al motivo de las lentas ventas del proyecto, la Sra. Liu, la vendedora de turno, explicó: "Lo que vendemos principalmente es el medio ambiente, la propiedad y la calidad del parque, a diferencia del mercado local y del mercado inmobiliario de distritos escolares. " Además, Greenland Central Plaza, inaugurada en 2011, también tiene un pequeño número de viviendas existentes disponibles para la venta. Los proyectos comerciales a lo largo del río que se lanzaron en 2014 actualmente solo tienen unos pocos comerciantes y la mayoría de las demás áreas están vacías.
Aunque en general el precio medio de la vivienda en Benxi está aumentando, el aumento no es significativo. Se puede observar que los precios de las casas nuevas van subiendo poco a poco, mientras que los precios de las casas de segunda mano van bajando, especialmente en distritos no escolares y en lugares relativamente alejados.
En el proceso de investigación y entrevista realizado por los reporteros del Securities Times, tanto el nuevo personal de ventas como los agentes de viviendas de segunda mano, ya sea que hayan vivido en Benxi durante mucho tiempo o hayan trabajado fuera de la ciudad, todos dijeron que Benxi realmente La finca no es apta para inversión. Se recomienda que si desea invertir, considere ir a Shenyang. Benxi no ha invertido en especulación inmobiliaria en los últimos años. Las tres razones dadas por la Sra. Li, nativa de Benxi que trabaja en Shenyang, son muy representativas: primero, la situación económica no es buena y los precios de la vivienda no pueden subir, por lo que no hay necesidad de invertir; segundo, no hay demanda; propiedad de la vivienda porque no hay necesidad de volver a trabajar; en tercer lugar, los ancianos están aquí. Tengo una casa en Benxi y al final tengo que quitársela. Todas las casas de Benxi se están vendiendo, por lo que no hay motivo para comprar más.