¿Qué riesgos cree que existen en la prevención de riesgos en la gestión inmobiliaria y cómo evitarlos?
En primer lugar, los riesgos existentes en el diseño y planificación de la unidad de desarrollo y su eliminación.
Al diseñar y planificar, la unidad de desarrollo debe considerar plenamente si las viviendas, instalaciones y equipamientos públicos , las partes y los sitios públicos son adecuados para funciones de uso futuro y si existen defectos en el desempeño de seguridad.
1. Diseño de instalaciones de entretenimiento
La selección de instalaciones de entretenimiento en la comunidad debe ser adecuada para todas las edades, y tratar de evitar piscinas, piscinas de arena, columpios, tocadiscos y otros. instalaciones y equipos que supongan riesgos para la seguridad. En la actualidad, las instalaciones recreativas causan frecuentes lesiones a las personas, lo que también es uno de los focos de disputas entre las empresas inmobiliarias y los propietarios. (Si la instalación es realmente necesaria, las instrucciones de instalación y las advertencias de seguridad deben colocarse en lugares visibles para recordar a los propietarios el uso correcto. Al mismo tiempo, las empresas de servicios inmobiliarios deben realizar un mantenimiento regular y eliminar los riesgos de seguridad de manera oportuna). el propietario o administrador de cualquier instalación pública. Las personas deben garantizar que las instalaciones públicas no pongan en peligro la seguridad personal y de la propiedad, y son responsables de la supervisión y gestión de las instalaciones públicas si existen defectos en el diseño de las instalaciones públicas, pero están ocultos; los peligros que no se eliminan a tiempo pueden provocar daños personales, según los "Principios generales del derecho civil" estipula que sus supervisores deben asumir las responsabilidades correspondientes.
2. Diseño de bocetos
(1) Trate de no utilizar esculturas de cemento, adornos ni adornos de vidrio, porque el cemento es fácil de pulverizar y caer después de exponerse al sol. lluvia y corrosión ácida; los adornos de vidrio son frágiles y fáciles de caer;
(2) No se debe considerar la durabilidad y resistencia a la corrosión del metal, la madera, el plástico y otros materiales. , y la instalación debe ser firme para no afectar el tráfico normal y evitar rayones;
(3) Trate de no instalar fuentes en la comunidad. Si es necesario montarla, la profundidad de la piscina debe ser de 20 cm, no demasiado profunda. Si necesita instalar una piscina profunda, debe colocar barandillas u otras instalaciones de protección de seguridad a su alrededor (e instalar señales de advertencia obvias en lugares llamativos) para evitar que los niños con problemas de visión y los propietarios caigan al agua y se vean afectados. lesionado;
(4) El puente del arco no debe colocarse demasiado alto (el tratamiento antideslizante debe realizarse paso a paso) para evitar que las personas mayores o los niños se caigan al caminar;
>(5) Los ríos (formados naturalmente) que fluyen a través de áreas residenciales deben construirse de acuerdo con las condiciones reales. Planificación general efectiva (se deben agregar las medidas de protección necesarias a las partes clave) sin dejar ningún riesgo de seguridad;
(6) La configuración de otros bocetos también debe considerar si existen defectos desde la perspectiva de la seguridad.
3. Diseño de la casa
(1) Altura libre de varios sótanos, trasteros, etc. Además, la altura del umbral de varios tipos de puertas debe implementarse estrictamente de acuerdo con la norma nacional obligatoria "Código de diseño residencial", y la altura libre del garaje debe cumplir con las disposiciones pertinentes de la norma industrial actual "Código de diseño de edificios de garaje". " (Los tribunales del distrito de Fengtai, Beijing, la península de Shandong y otros lugares han aceptado casos en los que los propietarios resultaron heridos debido a que el sótano era demasiado bajo y el umbral de entrada y salida de la unidad era demasiado alto, y el veredicto final fue que la unidad de desarrollo perdió el caso);
(2) Trate de no colocar demasiados bordes exteriores anchos en las paredes exteriores y trate de evitarlo. Utilice materiales pesados y de gran superficie (como baldosas de cerámica). , mármol, tableros ignífugos, granito, etc.) para decoración, y seguir estrictamente los procedimientos de construcción para evitar pérdidas por caídas en el futuro (Artículo 126 de los Principios Generales del Derecho Civil) Estipula que los edificios u otras instalaciones, así como objetos colocados o suspendidos en edificios, colapsar, caerse o colgarse.
(3) Las cercas de hierro alrededor de áreas residenciales y céspedes deben diseñarse para evitar trepar y perforar, pero las cercas de hierro con. no se deben colocar puntas puntiagudas y se debe considerar la seguridad personal de los niños;
(4) El muro del parapeto también debe estar diseñado para evitar la escalada, y la altura de la cerca del muro del parapeto generalmente es superior a 50 cm. ;
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(5) El espacio entre los pasamanos en el corredor no debe ser demasiado grande (se deben seguir estrictamente las normas de construcción nacionales) para evitar que los niños se caigan del espacio; /p>
(6) Las cajas de medidores eléctricos y otras cajas de cables en el pasillo no deben usarse. Use una cerradura universal, use una cerradura especial (y coloque una señal de advertencia de seguridad obvia en la caja) y el interruptor principal del el corredor debe estar oculto y no expuesto (para evitar que los niños y otras personas manipulen las descargas eléctricas);
(7) Edificios que dan a la calle Para ventanas exteriores con aceras o espacios de estacionamiento debajo, puede considerar proporcionar pantallas para reducir el fenómeno de los objetos parabólicos a gran altitud (el incidente de Shenzhen "Haolaiju" dio una profunda advertencia a las empresas de administración de propiedades);
(8) Después de la finalización del proyecto, cables temporales, transformadores, pozos de agua , las barras de acero expuestas, los ángulos de hierro y el hormigón armado que representan riesgos para la seguridad deben eliminarse por completo sin dejar ningún riesgo para la seguridad;
(9) El diseño, la puesta en servicio y la instalación del ascensor deben estar en su lugar ( antes de su uso) Asegúrese de que haya pasado la aceptación del departamento de gestión de equipos especiales, publique instrucciones de seguridad en la cabina del ascensor, informe al propietario sobre comportamientos prohibidos y soluciones cuando surjan problemas y exija a los proveedores de comunicaciones que instalen equipos profesionales en la cabina del ascensor para garantizar una comunicación fluida si es necesario), Evite pérdidas innecesarias causadas por personas atrapadas en el ascensor.
4. Diseño de pavimento y suelo
(1) Al seleccionar materiales de pavimento y suelo, trate de evitar materiales con superficies lisas como mármol y adoquines (para evitar que la carretera se moje). en nieve y lluvia) resbalones y lesiones), incluso si se utilizan materiales lisos, se debe realizar un tratamiento antideslizante si se utilizan ladrillos cuadrados para el pavimento, se debe prestar atención al solapamiento de la altura horizontal y las esquinas durante; construcción, y no se deben dejar espacios del ancho de la palma de la mano para evitar que el propietario resbale o quede bloqueado por el camino. Las esquinas de los ladrillos chocaron y cayeron;
(2) Hay. No es necesario instalar muchas farolas, siempre que se cumpla una cierta cantidad de iluminación. El cabezal de la lámpara debe ser resistente al óxido, resistente, resistente al sol, a la lluvia y a los tifones, y las juntas deben estar aisladas, si las condiciones lo permiten, se pueden utilizar farolas de células solares; p>
(3) La pendiente de la carretera no debe ser demasiado grande. Especialmente en el noreste, la superficie de la carretera estará resbaladiza después de la nieve, por lo que los cimientos deben estar preparados para evitar futuros colapsos, lo que puede representar un peligro para la seguridad de los propietarios de automóviles. y vehículos;
(4) Al diseñar carreteras con espacios de estacionamiento en la vía, se debe dar plena consideración a la gestión del estacionamiento de vehículos en las etapas posteriores de la gestión de la propiedad, y se deben cumplir los siguientes estándares como tanto como sea posible durante el diseño: las plazas de aparcamiento se distribuyen simétricamente en ambos lados y se debe evitar en la medida de lo posible la planificación unilateral de las plazas de aparcamiento. Para las vías planificadas sin espacios de estacionamiento, se recomienda dividirlas en calles de un solo sentido. Esto puede prevenir eficazmente el problema de estacionar vehículos en ambos lados de la carretera, cumplir con los requisitos del departamento de bomberos y reducir efectivamente los riesgos de seguridad vial;
(5) El diseño de las tapas de alcantarillado municipales y de aguas residuales debe tratar de no aparecer en medio de la vía para evitar ser bloqueado por vehículos que la atropellan, causando riesgos de seguridad;
(6) Diseñar el drenaje de la vía para evitar el impacto de la acumulación de agua al caminar;
(7) Evite las curvas cerradas en el diseño de carreteras, aumente el ángulo de visión en las esquinas para facilitar una conducción segura y diseñe reflectores de gran angular cuando sea necesario.
5. Diseño ecológico
(1) La selección de especies de arbustos en cinturones verdes (especialmente en grandes áreas residenciales) no tiene por qué ser demasiado costosa ni demasiado diversa. El principio de disposición es generoso, decente, bien proporcionado, y las plantas con pocas ramas y espinas deben seleccionarse razonablemente para facilitar el mantenimiento a la sombra y al sol;
(2) Trate de evitar colocar macetas en el balcón. Si debe instalar una maceta, puede considerar instalar un soporte para macetas (la parte inferior está inclinada hacia adentro) para evitar que el goteo de agua cause molestias a los propietarios que se encuentran debajo y disputas causadas por la caída de macetas y lesiones a las personas;
(3) Parque No es recomendable plantar algunos árboles altos en el interior, lo que afectará la iluminación futura y provocará puntos ciegos de la cámara, ramas muertas y ramas rotas que lastimen a las personas.
6. Diseño de apariencia de instalaciones y equipos públicos.
(1) Ventilaciones, transformadores, cuartos de bombas, etc. Los garajes subterráneos generalmente se renuevan. Considere su durabilidad, resistencia a la corrosión y seguridad al decorar. Deshágase de los accesorios redundantes, hágalos prácticos y establezca instalaciones protectoras a su alrededor. Preste atención tanto a los defectos estéticos como a los de seguridad. Si no se instalan y gestionan adecuadamente, estas instalaciones pueden causar daños a la persona y a la propiedad del propietario. Como instalador o administrador de la instalación, puede ser responsable de los daños al propietario lesionado u otras víctimas debido a una mala instalación y gestión, lo que constituye una falta en la ley de daños;
(2) Para las instalaciones existentes Los proyectos de defensa aérea civil deben definir claramente el personal y las responsabilidades de gestión.
7. Diseño de pozos entubados
Pozos de aguas residuales, pozos de tuberías, pozos de ascensores, pozos de telecomunicaciones, etc. No se instalará en túneles y pasos por donde transiten frecuentemente propietarios y vehículos. Las tapas de alcantarilla generalmente deben estar hechas de materiales resistentes a la presión y se deben instalar barandillas u otras instalaciones de protección de seguridad alrededor de ellas cuando sea necesario para evitar que los propietarios y los vehículos caigan accidentalmente, causando víctimas y pérdidas de propiedad. (Continuará)
2. Riesgos existentes en el proceso diario de servicio de las empresas administradoras de propiedades y su eliminación
Si el proyecto asumido por la empresa administradora de propiedades ha sido desarrollado y el Se ha formado el hardware, debe partir del actual Actuar de acuerdo con la situación, adaptar las medidas a las condiciones locales, mantener un alto grado de previsibilidad y tratar de eliminar los riesgos de responsabilidad existentes cuando no se puedan realizar cambios a gran escala.
Actualmente, las disputas legales que surgen de lesiones personales de los propietarios, robos, robos, destrucción de propiedades, daños a instalaciones públicas y métodos inadecuados adoptados por las empresas de administración de propiedades ocurren básicamente en las principales áreas residenciales. En la mayoría de los casos, la división de responsabilidades es difícil y las leyes pertinentes no lo prevén claramente. Entonces, ¿cómo evitar este tipo de disputas? Se pueden utilizar como referencia las siguientes medidas:
1. El mantenimiento del orden debe realizarse con estricto apego a lo establecido en el contrato de servicios inmobiliarios, no pudiendo ser ignorado en ningún caso. Se debe formular un plan de gestión para garantizar que no haya defectos en la gestión. Los administradores siempre deben supervisar, y no puede ser sólo una formalidad y perder su significado sustantivo; la obligación de protección de la seguridad de la propiedad se centra en un proceso de desempeño. El personal de seguridad ha cumplido con sus obligaciones, pero aún no pueden evitar que se produzcan los daños. La parte que proporciona servicios de seguridad de la propiedad no debe ser considerada legalmente responsable.
2. Al firmar un contrato de servicios de propiedad, debe haber un acuerdo claro sobre las responsabilidades del propietario en caso de seguridad personal y de la propiedad.
3. , el contrato de arrendamiento debe indicar que se trata de "tarifa de ocupación" o "tarifa de almacenamiento";
4. No estacione su vehículo en una escalera de incendios. Se deberán instalar captadores de imágenes en la entrada y salida de la comunidad o garaje para recoger la entrada y salida de vehículos para evitar la entrada al parque de vehículos averiados.
5. El oficial de mantenimiento de órdenes debe utilizar el sistema de patrulla para rastrear la ruta de la patrulla; la patrulla debe ser grabada en video (los puntos de patrulla deben establecerse dentro del alcance de la cámara) para proporcionar al propietario o al tribunal información. evidencia del trabajo de seguridad de la empresa de propiedad; descubrir vigilancia Si el equipo falla, debe repararse y reemplazarse a tiempo para evitar situaciones en las que no pueda proporcionar pistas útiles para resolver el caso. Las empresas de administración de propiedades también deben asumir las responsabilidades correspondientes del personal de mantenimiento de pedidos de vehículos; La noche debe usar señales reflectantes para evitar que los conductores los descubran fácilmente durante la noche y causen daños;
6. En algunos lugares donde los accidentes de responsabilidad son propensos a ocurrir, las empresas de administración de propiedades están obligadas a instalar señales de advertencia para recordar. que presten atención a la seguridad. Según el artículo 18 de la "Ley de Protección de los Derechos e Intereses del Consumidor de la República Popular China", "los operadores deberán garantizar que los bienes o servicios que proporcionen cumplan con los requisitos para proteger la seguridad personal y de la propiedad. Deberán proporcionar explicaciones verdaderas y advertencias claras a consumidores, y explicar e indicar el método correcto de utilizar los bienes o recibir servicios y los métodos para prevenir daños." Esta disposición legal es consistente con lo dispuesto en el artículo 125 de los Principios Generales del Derecho Civil de mi país, los cuales contienen el requisito legal de "advertencias claras". Por ejemplo: prestar atención a la seguridad al subir y bajar escaleras, tener cuidado con los escalones (pasillos), la electricidad de alto voltaje es peligrosa, tener cuidado con las descargas eléctricas (transformadores, cables), no subir, no subir (vallas), y el suelo está resbaladizo. Preste atención a la seguridad (suelo), no toque (cables), guarde objetos de valor (en el automóvil), no estacione (salidas de incendio y abajo donde está prohibido estacionar), no juegue en el agua (piscina), gotee veneno para ratas ( para evitar la ingestión de niños o mascotas), fumigación con pesticidas (árboles frutales), instrucciones y requisitos para el uso de instalaciones de entretenimiento (equipos de gimnasia), preste atención a la seguridad durante la construcción (se deben instalar luces de advertencia en el sitio de construcción por la noche). Utilice la acera (entrada y salida de la comunidad), tenga cuidado con pellizcarse las manos, el ascensor acaba de ser engrasado (ascensor), preste atención a la seguridad cuando las paredes se caen (hay paredes despegadas), tenga cuidado al deslizarse detrás el camino nevado (camino nevado), salida, no fumar, no amontonar escombros (salidas de incendios), proteger flores y plantas (reverdecer el césped), prohibir arrojar objetos a gran altura, evitar robos, robos y daños.
7. Los fuegos artificiales deben dispararse intensamente durante el Festival de Primavera, y los propietarios que no los hagan de acuerdo con las regulaciones deben detenerlos a tiempo. Si no escucha la disuasión, debe recopilar pruebas en el lugar para poder encontrar directamente al responsable después del accidente y formular los planes de emergencia correspondientes (el tribunal del condado de Yongjia, provincia de Zhejiang, escuchó una disputa sobre la compensación por fuegos artificiales y petardos. Daguanjia Property Company no cumplió plenamente con sus deberes de administración de la propiedad. No detuvo los fuegos artificiales en el complejo y careció de un plan de emergencia contra incendios correspondiente. Fue responsable de la ocurrencia de este accidente de incendio y debería asumir la responsabilidad correspondiente por la compensación. Se dictaminó que Daguanjia Property Company debería asumir el 15% de la responsabilidad de compensación);
8. Los riesgos de seguridad descubiertos a través de inspecciones diarias, quejas de los propietarios, etc. deben eliminarse rápidamente y sin demora. y los accidentes suelen ocurrir en un instante;
9. Tejados y balcones públicos Los escombros (como bases solares, ramas, materiales de construcción y decoración abandonados, etc.) y las salidas de drenaje deben limpiarse a tiempo para evitarlo. Lesiones accidentales y pérdidas a los propietarios debido al mal drenaje durante la temporada de lluvias. Algunas comunidades tienen salidas de drenaje en los balcones de las habitaciones de los propietarios. Debido a que los propietarios no cooperan y a menudo están fuera de casa, resulta muy inconveniente limpiar las salidas de drenaje. Si el propietario no coopera, intente que firme una exención de responsabilidad. Si está fuera de casa con frecuencia, puede dejar un aviso en la puerta del propietario y grabarlo en video para demostrar que se ha emitido el aviso (regulaciones pertinentes: "Cuando se reparan las * * * partes de la casa y * * * equipos, los propietarios y usuarios adyacentes deben cooperar. Si los propietarios o usuarios vecinos obstruyen el mantenimiento y causan pérdidas de propiedad a otros propietarios o usuarios, la persona responsable será responsable de la compensación);
10. asegúrese de comunicarse con la estación de policía local, la comunidad y otros propietarios para asistir y hacer un seguimiento y registrar el proceso, y nunca abrir la puerta de la habitación del propietario sin permiso;
11. Noreste de invierno, por lo que la "válvula de hielo" formada en el techo del automóvil debe limpiarse a tiempo para evitar que el automóvil se caiga y lastime a las personas;
12 Las instalaciones de protección contra rayos deben inspeccionarse con frecuencia. Según las regulaciones pertinentes, la protección contra rayos también es parte del trabajo de administración de la propiedad de la comunidad. Además, la empresa de administración de la propiedad debe mantener periódicamente las instalaciones de protección contra rayos, ya que algunas instalaciones de protección contra rayos se fusionarán después de su uso. La parte de conexión a tierra debe manipularse adecuadamente y no puede quedar expuesta. Muchas empresas inmobiliarias generalmente ignoran esto, lo que puede causar daños a la propiedad del propietario. Por lo tanto, es necesario que la empresa administradora de la propiedad mantenga e inspeccione las instalaciones de protección contra rayos. /p>
13. Los botes de basura, vallas publicitarias, vallas publicitarias, buzones de correo, etc. abandonados deben eliminarse oportunamente en el parque para evitar accidentes relacionados;
14. que sean nocivos para el cuerpo humano en el parque. Receptores radiactivos y amplificadores de señal, si están instalados, se deberá presentar un informe de que son inofensivos para el cuerpo humano. 15. Las instalaciones de protección contra incendios deben ser inspeccionadas con frecuencia si se produce un incendio; del incendio no tiene nada que ver con la empresa inmobiliaria, si las instalaciones de protección contra incendios están defectuosas y no se pueden apagar a tiempo, la empresa administradora de la propiedad también debe asumir la responsabilidad correspondiente;
16. para conservar los bienes para el propietario, ya sea a cambio de pago o no, siempre que la empresa administradora de la propiedad proporcione este servicio al propietario, después de que se produzca la pérdida o daño, la empresa administradora de la propiedad asumirá la responsabilidad correspondiente por la compensación;
17. El seguro de responsabilidad civil debe tenerse en cuenta a la hora de calcular los costes. Es una buena forma de evitar que la empresa sufra grandes pérdidas en caso de accidente de responsabilidad.
En resumen, ya sea una unidad de desarrollo o una empresa de administración de propiedades, al desarrollar y administrar una comunidad, debe considerar todos los aspectos del problema y considerar cuidadosamente el entorno y la gestión de algunas instalaciones desde el perspectiva de salvaguardar los derechos e intereses de los propietarios. Sólo eliminando de raíz los riesgos de seguridad podremos evitar pérdidas personales y patrimoniales a los propietarios y evitar riesgos de responsabilidad innecesarios.