¿Qué debo hacer si mis inquilinos no pagan el alquiler o se mudan durante la epidemia?

Creo que desde el estallido de esta epidemia, los gobiernos de todos los niveles han respondido rápidamente de acuerdo con la "Ley de Control y Prevención de Enfermedades Infecciosas"

Emitiendo prohibiciones de cierre de negocios en lugares comerciales concurridos , por lo que algunas empresas han sufrido pérdidas comerciales. Si el local comercial dedicado a esta industria es un local arrendado, ¿puede el operador pretender que el contrato de arrendamiento firmado con el dueño de la casa debe rescindirse utilizando fuerza mayor como exención de esta parte de la pérdida? Si el operador no rescinde el contrato, ¿puede optar por no pagar el alquiler actual o reducir el alquiler actual?

1. El estallido de la epidemia debe clasificarse como fuerza mayor

Esta epidemia a gran escala, como acontecimiento repentino y anormal, no puede ser prevista no sólo por las partes interesadas, sino también por parte del personal médico. Desde su brote, aunque muchos pacientes se han recuperado y han sido dados de alta después del tratamiento, la comunidad médica no ha determinado un tratamiento preciso y eficaz. Por lo tanto, esta epidemia debe reconocerse como una existencia objetiva, imprevista, inevitable e insuperable, y su naturaleza es un evento de fuerza mayor previsto por la ley. Sin embargo, en la práctica, la determinación de fuerza mayor no puede generalizarse y los criterios para determinar si la epidemia de neumonía constituye una exención de fuerza mayor deben entenderse estrictamente. Es decir: la epidemia de neumonía, como situación objetiva de fuerza mayor, debe producirse después de la celebración del contrato y antes de su ejecución si la epidemia de neumonía se produce antes de que una de las partes celebre el contrato, o se produce durante. el período de retraso en la ejecución del contrato, no podrá determinarse como fuerza mayor.

II. Carga de la prueba de fuerza mayor

El artículo 118 de la Ley de Contratos estipula: Si una de las partes no puede ejecutar el contrato por causa de fuerza mayor, deberá notificarlo a la otra parte. de manera oportuna para reducir las posibles consecuencias para la otra parte y las pruebas deben presentarse dentro de un período de tiempo razonable. ?Este artículo establece la obligación del deudor de notificar la fuerza mayor y aportar pruebas. Notificar a la otra parte que la epidemia de neumonía constituye un evento de fuerza mayor (no notificar las circunstancias y motivos relevantes) y proporcionar pruebas es una obligación incidental del deudor basada en el principio de buena fe. El deudor debe cumplir con esta obligación, de lo contrario lo hará. soportar las obligaciones correspondientes. En este caso, se recomienda que los operadores o arrendatarios recopilen y solucionen pruebas fácticas relacionadas con la fuerza mayor, así como pruebas y materiales pertinentes que puedan demostrar que han cumplido con sus obligaciones de notificación, en preparación para la necesidad de salvaguardar los derechos e intereses legítimos.

3. Consecuencias jurídicas tras determinar que la epidemia constituye una exención de fuerza mayor

Dado que el objeto del contrato de arrendamiento es que el arrendatario realice negocios a través del local arrendado, si el gobierno toma medidas administrativas debido al brote de la epidemia. Si se prohíbe el negocio, significa que el propósito del contrato ha sido frustrado y se debe permitir al arrendatario rescindir el contrato. Si el arrendatario no rescinde el contrato, significa que está dispuesto a asumir el riesgo, y no se debe sustentar su solicitud de no pagar el alquiler actual, porque esto hará que el riesgo causado por fuerza mayor sea enteramente a cargo del arrendador. dando lugar a resultados injustos.

Al mismo tiempo, debemos comprender correctamente las disposiciones de exención total y exención parcial del artículo 117 de la Ley de Contratos. El artículo 117 de la Ley de Contratos estipula que si el contrato no puede ejecutarse por fuerza mayor, la responsabilidad quedará parcial o totalmente exenta en función del impacto de la fuerza mayor, salvo disposición legal en contrario. Por tanto, mientras se produzca fuerza mayor, la responsabilidad del deudor no quedará exenta total o parcialmente. Ignorar por completo la protección de los intereses de los acreedores también es incompatible con el objetivo de la legislación. La fuerza mayor, como causa de exención, solo significa que no habrá responsabilidad dentro del ámbito de influencia de la fuerza mayor. Dentro de este ámbito, se puede decir que está completamente exento si la fuerza mayor y las razones del deudor ***; constituyen la causa del daño, ¿cuál debe ser el principio? El espíritu de “causa proporcional a la responsabilidad” exige que el deudor soporte una parte correspondiente de la responsabilidad, es decir, exonerada parcialmente.