¿Qué propiedad es mejor entre Fuzhou Poly Investment y Yue Fenghua?
En el pasado, el mercado pensaba que la velocidad de demolición de Fuzhou era lenta, pero este proyecto fue el que respondió más rápido. En menos de un año, una casa antigua se puede convertir en una nueva ubicación de preventa. Hablemos de este proyecto.
Planificación inmobiliaria
Poly Investment y Yuefenghua: el nombre registrado (Edificio Ronghai) está ubicado en el lado sur de Fuma Road, junto a la estación de metro Wu Liting.
El proyecto cubre un área de 37 acres y cuenta con 9 edificios residenciales planificados, incluidos 6 edificios pequeños de 18 pisos y 3 edificios de 26 a 27 pisos, con un total de 548 hogares. Los productos principales son los productos 105, 107, 128 y 143 2T2.
Situación del salto del suelo
En 2021, 65438 + 1 de febrero, Poly ganó la parcela de tierra No. El precio base en 2021-59 es 14,47 millones, el precio mínimo es 20.551 yuanes/㎡, el precio medio guiado de viviendas comerciales es 35.000 yuanes/㎡ y la superficie del terreno es 37,77.
Análisis: En la última subasta de terrenos del año pasado, Poly ganó la parcela que se convirtió en un terreno puramente comercial a bajo precio. El mismo día se subastó la parcela de terreno puramente comercial nº 58 de al lado, y la posterior extensión se debió a esta parcela. No importa cuál sea la situación real, a partir de ese momento, el tiroteo local de Fuzhou se ha enfriado por completo.
El proyecto lo ganó Poly. Como muchos proyectos del sector, fue desarrollado conjuntamente por inversores, lo que se puede decir que ha proporcionado un cierto grado de protección.
En lo que respecta al terreno, es muy similar al Área B de Guiyu Yueying en el sur. Es de tamaño pequeño, tiene un terreno cuadrado y no es difícil de desarrollar.
Sin embargo, el índice de parcela es alto y la proporción de superficie construida llega a 2,8. Pensé que estaría ubicado como un corredor de gran altura como Wang Yun, pero no esperaba que el proyecto fuera diseñado como un edificio de tableros 2T2. La altura de los seis edificios es de solo 18 pisos y 54 metros. Hablemos de este diseño más tarde.
Desde la perspectiva de la planificación territorial, el proyecto puramente residencial está ubicado en el proyecto conjunto, cerca de la entrada del metro, y actualmente hay varios proyectos nuevos a la venta. El precio mínimo del proyecto es de 2W, el precio guía es de 3,5W y no existe ningún requisito de decoración fina. A juzgar por el posicionamiento general actual, tiene ciertas ventajas en la región.
Plano del proyecto
A juzgar por el plano de construcción actual, el diseño es 4 horizontales y 3 verticales, con un edificio residencial de 18 pisos que utiliza dos edificios unidos, y la proporción del área del proyecto es 2.8. Desde el punto de vista del diseño, también es sencillo y completo.
Por el contrario, actualmente hay dos proyectos típicos en el área:
1. Blue Army He Ming está ubicado en Hongguang Village, con una superficie de 58 acres y un. Relación de superficie construida de 2.195.
2. Ubicado en el sur, el hermoso dialecto Guiyu de Greentown refleja la luna, con una superficie terrestre de 76 acres y una proporción de superficie de 2,5.
A partir de la comparación de tres indicadores, Lanjun He Ming diseñó 11 residencias de 18 pisos, y Guiyu Yueying District B diseñó 3 residencias de 16 pisos y 6 residencias de 25 pisos.
Al comparar este terreno de 37 acres, se diseñaron tres casas de 27 pisos y seis casas de 18 pisos. Esto plantea una pregunta: ¿Cuál es el espacio entre los edificios en este diseño?
Mirando los dibujos arquitectónicos, siento que el espacio entre todos los edificios es bueno, pero según los dibujos, la profundidad de la parcela es de unos 160 metros, excluyendo algún espacio que debe reservarse para el Edificios norte y sur, mide unos 11 metros. Calculada en base a la profundidad de cada edificio, la distancia entre cada edificio es de aproximadamente 33 metros (160-6544)
Para estos datos de espaciado de edificios, lo más importante a lo que se debe prestar atención son los edificios 1 y 2. en el lado norte, porque los del extremo sur. La altura del edificio es de 78 metros, y en el medio está el Edificio 3.
Por supuesto, los cálculos reales son definitivamente diferentes, pero el proyecto está ubicado en una parcela con una relación de área de piso alta y el diseño se basa en la combinación de altos y bajos. El edificio conjunto es el más adecuado. para el sitio según el posicionamiento actual.
Por el contrario, el Ejército Azul y Minggang cambiaron sus productos en la aldea Hongguang, y Guiyu Yueying mejoró sus productos en Lianpan. El proyecto combina los dos y coloca los productos recién reemplazados en el disco conjunto. Al mismo tiempo, no existen requisitos de decoración fina en el terreno y se espera que sea el proyecto más adecuado en todo el Distrito Este.
Por supuesto, a juzgar por las representaciones actuales, debe haber enormes errores visuales. Se recomienda que los compradores interesados echen un vistazo a la mesa de arena + evaluación de campo.
Situación tipo casa
105, 107 metros cuadrados: tres dormitorios, dos salas y dos baños, diseño 2T2, diseño central, no mucho espacio desperdiciado y amplio balcón, pero el real La piscina es Para un área como 2T2, se espera que sea bastante alta.
El principal inconveniente es que el baño de visitas da al restaurante y el espacio general de las tres habitaciones es relativamente normal. Al mismo tiempo, ambas paredes del salón son las puertas de entrada al dormitorio y el ascensor está conectado con el segundo dormitorio orientado al sur. Se puede decir que 2T2 tiene sus propias deficiencias en este aspecto, pero sus deficiencias también serán evidentes.
Desde el punto de vista de la distribución, este apartamento está ubicado en el lado norte de la comunidad, cerca de la estación de metro, y tiene cierto nivel de ruido e impacto peatonal. Al mismo tiempo, en el lado sur hay edificios residenciales de gran altura, que también tienen un cierto impacto en la iluminación. Se puede decir que los productos que la comunidad necesita con urgencia se han topado con muchos factores desfavorables.
128㎡: cuatro dormitorios, dos salones y dos baños, gran diseño, cuatro crujías orientadas al sur. Es la distribución convencional, con un comedor independiente y un espacio reservado para el dormitorio. La principal desventaja es que se puede utilizar en 2T2*** y no puede disfrutar del regalo de una sala de ascensores independiente. Este es también el tipo de unidad principal del proyecto, ubicado en el lado sur de la comunidad.
143㎡: Cuatro dormitorios, dos salones y dos baños, con un diseño espacioso y cuatro miradores orientados al sur, que también es la distribución habitual. Lo más destacado es el comedor de invitados, transparente de norte a sur. Al mismo tiempo, adopta un diseño de gran ancho y tiene una buena sensación de espacio. Pero a juzgar por la distribución del apartamento, se espera que la sala de estar tenga una profundidad más corta y que la puerta de entrada al dormitorio esté a la izquierda. Esta unidad está ubicada en tres edificios residenciales de gran altura con alrededor de 27 pisos en la comunidad, y se espera que la piscina sea bastante alta.
Análisis de ubicación
Este proyecto está ubicado en Wu Liting y su ventaja radica en la Línea 2 del Metro en el lado norte. Se puede decir que el sector del metro es relativamente puro. Por supuesto, el hospital oncológico al otro lado de la calle tiene cierta influencia. Además, Fuma Road en el lado norte también tiene un cierto impacto acústico. Recientemente, hubo un incidente en la feria del templo en el lado este del edificio, es decir, en el lado norte de la Mansión Zhonghai Jin, que tuvo cierto impacto.
Al mismo tiempo, en el lado sur de la comunidad, Greentown Guiyu Yueying es un edificio de 25 pisos. El edificio en el lado sur debe prestar atención a la iluminación. En la actualidad, incluso Pan es básicamente un juego nuevo y se ha mejorado la interfaz de la ciudad. No hay muchas áreas de apoyo, pero las circundantes Xiujiekai Plaza y Tahoe Plaza no están muy lejos. En general, la ubicación es bastante satisfactoria.
Análisis de precios
Aunque el proyecto aún no se ha lanzado, Tupai también ha dado un precio guía basado en el poder adquisitivo actual del Distrito Este de 3,5 W, y no es Se espera que adopte una prima para la tapa dura. En comparación con las zonas circundantes:
1. Guiyu Yingyue: una zona puramente comercial con un pequeño número de viviendas públicas de alquiler, con un precio medio de 4 W para una decoración fina (el precio medio de los edificios del templo es de 3,6 W). .
2. Qiao Rong y Wang Yun: tomemos como ejemplo la vivienda pública de alquiler de gran altura finamente decorada.
3 Xiangyue es el primero en abrir: con viviendas públicas de alquiler. , el precio aproximado promedio es 3.2W
4 Patio No. 3 del lago Zhonghai Jinan: parcela pequeña, tapa dura 3.66W W.
5. Longhu Putian: Liquidada, Casa Anshang, precio registrado 3,3W
6. Distrito Norte de Shimao Brilliant Tiancheng: Casas nuevas con casas de reasentamiento, precio promedio 3,2W
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Análisis: Hay muchos proyectos de referencia en el Distrito Este. En la actualidad, Qiao Rong Wang Yun y Longhu Urata han sido liquidados. Desde la perspectiva de posicionamiento, algunas propiedades de Urata también se ubican en 2T2, con áreas de productos similares. Pero Urata es un edificio comercial y, como el terreno es irregular, el precio es 2.000 más bajo. En comparación, las ventajas de este proyecto son relativamente más obvias.
El nuevo proyecto actualmente a la venta en esta área, el precio de tapa dura de Blue Army He Ming es de 3,4W. Aunque el posicionamiento del producto es similar y hay tapas duras, la ubicación es muy diferente.
La lluvia de osmanthus refleja la luna. Recientemente, el precio promedio de la fina decoración de Miaolou es de 3,6 W, lo que no es una exageración en comparación. Sin embargo, el umbral del proyecto es demasiado alto y la mejora de la ubicación no es muy atractiva.
También hay muchos productos de la competencia a la venta actualmente, como Jin'an Lake Third Hospital, se ha registrado el modelo de tapa dura de 3,66 W, Poly Cloud de Poly, que se centra en la estación Yuqian de metro dual, la guía El precio es de 3,2 W y el primer Hunan y Guangdong de 3,2 W está disponible para la venta, además hay varias casas Anshang en stock.
Desde el punto de vista de la comparación de proyectos, entre una serie de proyectos, el posicionamiento del producto todavía tiene ventajas, especialmente para los compradores que acaban de cambiar de casa. Por supuesto, actualmente hay demasiados proyectos a la venta en el East End y se espera que los precios bajen a medida que se intensifiquen el inventario y la competencia.
Resumen inmobiliario
El proyecto está ubicado en Wu Liting. Sus ventajas son el posicionamiento comercial puro, el sector subterráneo puro, el edificio de tablero 2T2 para uso residencial, la alta experiencia de vida y el diseño. de las unidades también está en línea con la corriente principal. También está garantizado en cierta medida el desarrollo conjunto de las dos empresas centrales. Las desventajas son que es necesario prestar atención a la iluminación y el ruido de algunos edificios, la combinación general de los propios paneles y el impacto del hospital oncológico. Al mismo tiempo, el inventario actual es relativamente grande y la presión para salir a bolsa no es baja.
Para los compradores de viviendas en el Distrito Este, hemos analizado antes que hay muchos proyectos que acaban de ser revisados este año. En comparación con las dos tendencias principales de los dos años anteriores, la mejora regional y el negocio de seguridad, el mercado inmobiliario ha mostrado este año una forma aceituna.
Se puede ver a simple vista que hay montañas de nuevas propiedades, muchas de ellas son puros empresarios, básicamente se sustentan en el metro y la distribución de los apartamentos también es muy convencional. Puedes comparar precios lentamente y elegir lentamente.