Información sobre alquiler de pequeñas tiendas en el distrito de Baiyun

Informe de evaluación de viabilidad del préstamo del proyecto Xxxx

La primera parte es una descripción general

1. Este informe de evaluación es encargado por el Departamento Comercial de la Sucursal de Guangdong del Banco Agrícola de China (en adelante, el cliente) para evaluar la viabilidad de solicitar un préstamo de desarrollo para el proyecto XX. La fecha base de valoración es el 17 de septiembre de 2003. Este informe de evaluación es sólo para referencia de la parte encargada al revisar la solicitud de préstamo y no se utilizará para ningún otro propósito.

2. Propósito de la evaluación

Proporcionar referencia para que el cliente revise las solicitudes de préstamo.

3. Bases de Evaluación

Este informe se evalúa con base en las leyes, regulaciones y políticas vigentes del país, así como en la información relevante proporcionada por el cliente y la empresa prestataria.

1. Leyes, reglamentos y políticas emitidas por el Congreso Nacional del Pueblo, el Consejo de Estado y los ministerios y comisiones pertinentes, y los departamentos pertinentes de la provincia de Guangdong y la ciudad de Guangzhou;

2. cliente y la empresa prestataria;

3. Información sobre el precio del mercado inmobiliario de Guangzhou;

4 Información relevante en poder de la empresa e información obtenida de investigaciones in situ realizadas por evaluadores;

p>

5.Otra información.

Cuatro. Descripción general del proyecto

1. Ubicación geográfica y entorno

El proyecto Xxxx está ubicado en la esquina sureste de la intersección de Airport Road y Huangshi Road, con Airport Road al oeste y Huangshi Road. al norte. Hay carreteras recientemente planificadas en el este y el sur. El Aeropuerto Internacional de Baiyun del sur está a punto de trasladarse al Nuevo Aeropuerto Internacional de Huadu, y se han construido o están en construcción muchas grandes comunidades comerciales y residenciales en los alrededores. Hay muchas líneas de autobús que pasan por Airport Road y Huangshi Road, lo que hace que el transporte sea muy conveniente. Está adyacente al jardín Xiangjing, al jardín Baiyun Jingjun, a la oficina del subdistrito de Huangshi, a la terminal de pasajeros de Baiyun Jingui, a la oficina de suministro de energía del distrito norte, etc. , los edificios públicos y la infraestructura urbana están completos.

En la actualidad, el Aeropuerto Internacional de Baiyun está a punto de ser reubicado y está previsto utilizar su terreno original para construir una zona residencial integral súper grande: la Ciudad Nueva de Baiyun. El proyecto está ubicado en la parte norte de la futura Ciudad Nueva de Baiyun, con una superficie total de aproximadamente 115.000 metros cuadrados y un área total de construcción de casi 226.000 metros cuadrados. Se espera que la inversión total sea de aproximadamente 830 millones de yuanes. Una vez completado todo el proyecto, se convertirá en una de las comunidades residenciales ecológicas a gran escala de Guangzhou.

2. Antecedentes del proyecto

El proyecto XXX fue aprobado por Guangzhou XXX Development Co., Ltd. (××año×mes×día×mes×día×mes×día×mes× día×mes×día ×mes×día×mes×día×mes×día×mes×día×mes×día×mes×día×mes×día×mes×día×mes×día×mes×día×mes×日× mes×dd×mes ×日×mes×日×mes×dd×mes×dd×mes×dd×dd×mes×dd×dd×mes×dd×mes×dd×mes×dd×dd×mes×dd× dd×mes×dd ×Día ×Día Se espera que el edificio de 12 pisos esté terminado y entregado en abril de 2004, y se espera que la segunda fase de 15 edificios pequeños y de gran altura esté terminado y entregado en marzo 2005.

3. Preparación de planos

Según la Oficina de Planificación Municipal de Guangzhou, la aprobación de la planificación detallada de la construcción del proyecto XX, los indicadores técnicos de control general del proyecto son. :

1) El ratio de superficie construida es 2.545;

2) La densidad de edificación: 26,5%;

p>

3) El total el área de construcción es de 172.408 metros cuadrados (incluidos 153.951 metros cuadrados sobre rasante, 18.457 metros cuadrados en el sótano, 12.000 metros cuadrados en la escuela primaria y 1.765 metros cuadrados en otros edificios de apoyo

4) El verde; la tasa de espacio es del 37,5 %;

Según el plan de planificación general, el * * * proyecto construirá 23 edificios residenciales y comerciales pequeños y altos. El número de pisos sobre el suelo es de 12 a 19 respectivamente. y el área de construcción residencial es ***132003.2 metros cuadrados, el área de construcción comercial es de 8183 metros cuadrados, hay 1 piso de sótano, con un área de construcción total de 18457 metros cuadrados, también hay escuelas primarias de apoyo, negocios y vecindarios; comités, baños públicos y estaciones reguladoras de presión de gas.

4. Plan de avance del proyecto

Según XX Company, el proyecto XX comenzó a construirse en mayo de 2003 y, en septiembre, la unidad de construcción era Guangdong XX Construction Co., Ltd. 17 de diciembre de 2003 El mismo día, se construyeron los ocho edificios de la primera fase en los pisos séptimo y décimo sobre rasante respectivamente, y se obtuvieron los permisos de preventa. Según el plan de construcción de la Compañía XXX, se espera que los 8 edificios de la primera fase estén terminados y entregados en marzo de 2004, y se espera que los 15 edificios de la segunda fase sean demolidos y construidos en junio de 2003+065438+octubre. y se espera que estén terminados y entregados antes de marzo de 2005.

La segunda parte es la evaluación de la legalidad del proyecto y las condiciones de construcción.

1. Evaluación de legalidad del proyecto

En la actualidad, el proyecto ×××× ha solicitado un permiso de planificación territorial de construcción y la primera fase del edificio ha solicitado un proyecto de construcción. revisión de la solicitud, permiso de planificación de proyectos de construcción, permiso de construcción de edificios, contrato de transferencia de derechos de uso de terrenos de propiedad estatal de Guangzhou, documento de aprobación de terrenos de construcción, certificado de uso de terrenos de propiedad estatal, permiso de preventa de viviendas comerciales y otros procedimientos, es decir, excepto los que no han sido derribados. Se han completado la planificación, la solicitud de construcción, la construcción, el uso del terreno y otros procedimientos para el proyecto del distrito sur (consulte el archivo adjunto para obtener más detalles). Según XX Company, los trámites para su segunda fase de construcción se encuentran en proceso de aplicación.

2. Evaluación de las condiciones de construcción del proyecto

1. Indicadores técnicos y económicos del proyecto

Según la aprobación del plano detallado de construcción de la zona sur de ​​XX proyecto proporcionado por XX Company, El área total de construcción del proyecto XX es de 172,408 metros cuadrados, de los cuales el área de construcción sobre el suelo es de 153,951 metros cuadrados y el área de construcción del sótano es de 18,457 metros cuadrados. Consulte la Tabla 65457 para obtener detalles de cada componente funcional y su área.

Unidad: metro cuadrado, cada

artículo con número de serie está marcado con referencia a la norma.

1Área de terreno 85802

2Área total de construcción 172408.

2.1 El área de construcción del sótano es 18457. El primer piso del sótano se utiliza para salas de equipos y estacionamientos de apoyo.

2.2 El área de construcción sobre rasante es de 153.951

2,21, de las cuales: 8.183 son comerciales.

Las plantas 12, 15, 16, 17, 18 y 19 del edificio residencial 2.22.

2.23 La escuela primaria con una superficie de 12.000 incluye edificios de enseñanza y dormitorios de estudiantes.

2.24 Otras instalaciones de apoyo 1765 incluyen clubes, baños públicos, comités vecinales, etc.

3Proporción de parcela 2.545

4Densidad de construcción 27%

5 Tasa de ecologización 37,5%

6El número de plazas de aparcamiento es 466, incluidas. 106 plazas de aparcamiento social no vendidas.

La tercera parte es el estudio y análisis del mercado

1. Análisis del entorno de inversión del proyecto (omitido)

2. > En el primer semestre de 2003, la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario en Guangdong se desaceleró. La inversión en activos fijos en toda la sociedad fue de 183.419 millones de yuanes, un aumento del 27,9%. La inversión en desarrollo inmobiliario fue de 5.0688 millones de yuanes, un aumento del 7,6%, una disminución del 25,2% respecto al mismo período del año pasado. , la inversión en viviendas comerciales fue de 3.795,2 millones de yuanes, lo que representa el 74,9% de la inversión en desarrollo inmobiliario. En el primer semestre de 2003, la inversión en desarrollo inmobiliario en Guangdong no se vio afectada por el SARS. Las ventas de viviendas comerciales mantuvieron un crecimiento constante, los precios fluctuaron poco y la tasa de crecimiento del área vacante mostró signos evidentes de desaceleración. En el primer semestre del año, el volumen de ventas de viviendas comerciales fue de 33,52 mil millones de yuanes y el área de ventas fue de 100,3999 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 27,3% y 27% respectivamente. El precio de venta promedio de viviendas comerciales en la provincia es de 3.339 yuanes por metro cuadrado, ligeramente superior al del mismo período del año pasado en 7 yuanes por metro cuadrado. La tasa de crecimiento del área de viviendas comerciales desocupadas cayó a 15 desde 65.438+36,3% en febrero. .

Desde junio de 5438 hasta agosto de 2003, la superficie aprobada para preventa de viviendas comerciales en los diez distritos de Guangzhou fue de 5.379 millones de metros cuadrados, un aumento del 916% con respecto al mismo período del año pasado, de los cuales el La superficie aprobada para la preventa de viviendas comerciales en los ocho distritos originales fue de 3,306,5 millones de metros cuadrados, un aumento del 1.881% en comparación con el mismo período del año pasado. El área de transacción de viviendas comerciales en los diez distritos de Guangzhou fue de 609,71 millones de metros cuadrados y el valor de la transacción fue de 27.198 millones de yuanes, un aumento del 8,84% y el 6,79% respectivamente con respecto al mismo período del año pasado. Entre ellos, el área de transacción de viviendas comerciales en los ocho distritos originales fue de 3,9387 millones de metros cuadrados y el valor de transacción fue de 20,824 millones de yuanes, un aumento de 65,438 yuanes respectivamente en comparación con el mismo período del año pasado. Según las estadísticas, el precio medio de la vivienda comercial en Guangzhou en el primer semestre de este año fue de 4.279 yuanes, una disminución interanual del 5,1%. Esto refleja la feroz competencia en el mercado inmobiliario que ha llevado a una reducción de las ganancias de los promotores. Los promotores sólo pueden seguir siendo invencibles si siguen beneficiando a los consumidores y mejorando la calidad de los productos. Esto también demuestra que el mercado inmobiliario de Guangzhou se está volviendo más maduro y estandarizado.

3. Estudio y análisis de las propiedades circundantes

Hay muchas comunidades comerciales y residenciales en construcción o terminadas y entregadas alrededor del proyecto XXX. Después de una investigación in situ, su situación general actual es la siguiente:

1 Jardín Xiangjing: al norte de Huangshi Road, la inversión y la construcción comenzaron a mediados y finales de los años 1990. * * Se han puesto en uso 38 edificios residenciales o comerciales de varios pisos y 13 de gran altura. Hay escuelas primarias, jardines de infancia provinciales y mercados en la comunidad. La primera fase se agotó, la segunda fase se agotó casi la mitad y la tercera fase se agotó más de 65.438 este año. El rango de precios residenciales es de aproximadamente 3.700-4.000 yuanes/metro cuadrado, el precio promedio es de aproximadamente 3.900 yuanes/metro cuadrado y el precio de transacción de casas de segunda mano es de aproximadamente 3.100-3.500 yuanes/metro cuadrado. El precio de alquiler de las tiendas comerciales del primer piso ronda los 35-60 yuanes/m2, y la mayoría de las zonas comerciales se han alquilado. Las plazas de aparcamiento del sótano son únicamente de alquiler y no de venta. El alquiler mensual es de 400 a 450 yuanes por unidad, que es casi la totalidad.

2. Baiyun Jingjun Garden: una comunidad comercial y residencial del mismo nivel, que cubre un área de aproximadamente 40.000 metros cuadrados y consta de 16 pequeños rascacielos, jardines de infancia y casi 10.000 metros cuadrados de espacio. Jardines de estilo mediterráneo. El este, el sur y el norte son carreteras planificadas y el tráfico actual es relativamente inconveniente. Se espera que la primera fase esté terminada y entregada en marzo de 2004, y su precio residencial ronda los 3.800 yuanes. Hay alrededor de 250 plazas de aparcamiento en el sótano. La estrategia de venta actual es sólo alquilar pero no vender.

3. Yuanbang Aviation Home: al noroeste de la intersección de Airport Road y Huangshi Road, es una comunidad comercial y residencial de tamaño mediano. Se han completado y ocupado varios edificios comerciales y residenciales, y está a punto de entregarse otro edificio comercial y residencial a lo largo de Huangshi Road. El rango de precios residenciales es de aproximadamente 4.100-4.800 yuanes/metro cuadrado, y el precio promedio es de aproximadamente 4.400 yuanes/metro cuadrado. Se han vendido algunas de las tiendas de la calle del primer piso. Actualmente, la mayoría de las tiendas están en alquiler y no abiertas al público. El precio del alquiler es de unos 80 yuanes por metro cuadrado, y la plaza de aparcamiento en el sótano tiene un precio de 60.000 a 90.000 yuanes por unidad.

4. R&F Sunshine Mercure: Es una gran comunidad comercial y residencial al suroeste de la intersección de Airport Road y Huangshi Road y al sur de Yuanbang Aviation Home.

La primera fase se agotó y ahora están a la venta dos edificios residenciales de gran altura en la segunda fase. Está previsto vender la tercera fase en 5438+00 en junio. El precio residencial promedio es de aproximadamente 4.400 yuanes por metro cuadrado y el área comercial de apoyo es pequeña. Los precios de las tiendas individuales que dan a la calle en el primer piso rondan entre 8.000 y 65.438+.

5. Huiqiao New Town: al sur de Huangshi Road, es un gran complejo comercial y residencial. Se han construido muchos edificios residenciales y comerciales pequeños y altos, y la mayoría de los residentes se han mudado allí. El precio de las casas de segunda mano es de aproximadamente 3.100-3.600 yuanes por metro cuadrado, el precio de transacción individual es de 2.600 yuanes por metro cuadrado y el espacio de estacionamiento en el sótano es de 80.000 yuanes por metro cuadrado.

Según la investigación de mercado, el diseño funcional, las instalaciones de apoyo y los clientes objetivo del proyecto XX son similares a los de los edificios circundantes. Dado que la población en esta área continúa aumentando y las condiciones de vida continúan mejorando, en términos generales, sus residencias están relativamente cerca de Xiangjing Garden, Baiyun Jingjun Garden y R&F Sunshine Mercure. Por lo tanto, el precio de los bienes inmuebles mencionados anteriormente es. seleccionado como objeto de comparación de esta residencia. El método de comparación de mercado calcula el valor de venta de su vivienda. Además, dado que sus negocios auxiliares y espacios de estacionamiento en sótano se encuentran principalmente arrendados, se selecciona el método de reducción de ingresos como método de valoración para medir el valor de venta de sus negocios y espacios de estacionamiento.

IV. Análisis de las ventajas y desventajas del proyecto

A través de la investigación y el análisis de mercado, el posicionamiento del producto y los clientes objetivo del proyecto XX también están muy cerca de varias propiedades circundantes a lo largo de Airport Road y Huangshi Road. Las diferencias son relativamente pocas. Los pros y los contras se reflejan principalmente en la diferencia entre las primeras residencias con diseños funcionales obsoletos y los pequeños proyectos que carecen de instalaciones de apoyo a este respecto. En concreto, este proyecto tiene las siguientes ventajas:

(1) Ubicación geográfica superior. El proyecto está ubicado en el norte de Baiyun New City, el futuro subcentro de Guangzhou, cerca de Huangshi Road. Se han mejorado continuamente las instalaciones comerciales y de apoyo a la vivienda, y se ha mejorado la red de carreteras planificada. En particular, la Línea 2 del Metro (tramo terminal) tiene una salida alrededor del proyecto Distrito Sur y se encuentra en construcción. Se espera que la apertura de las carreteras y el metro planificados mejore en gran medida la situación actual del tráfico externo de la aldea de Xiaogang, lo que favorece mucho la atracción de turistas.

(2) El punto de partida de las instalaciones de apoyo es alto. La Escuela Primaria XX, ubicada dentro del alcance del proyecto del Distrito Sur, ingresó oficialmente a la escuela en septiembre de este año. A medida que los consumidores tienen una demanda cada vez mayor de instalaciones de apoyo educativo, los departamentos gubernamentales pertinentes continúan utilizando la promoción de instalaciones de apoyo educativo como medio para atraer inversiones. Como escuela experimental privada con un nivel muy alto de diseño, esta escuela primaria mejorará en gran medida el nivel de las instalaciones de apoyo del proyecto, lo que mejorará en gran medida su competitividad a largo plazo.

(3) El grupo de desarrollo ha ganado numerosos premios en la industria inmobiliaria. XX Garden también ha desarrollado con éxito el mercado regional, con un rendimiento de ventas ideal y un cierto efecto de marca, que desempeñará un papel en el Desarrollo y construcción del proyecto del distrito sur. Efecto de promoción positivo.

Por otro lado, el proyecto XXX en sí también tiene algunas deficiencias, que se reflejan principalmente en:

(1) El proyecto está ubicado al oeste de Airport Road y al sur de Huangshi Road. . En la actualidad, el principal tráfico externo es la cercana Xiaogang Village Old Road y la carretera comunitaria al este de XX Garden en el norte. Las carreteras planificadas no se han abierto oficialmente directamente a Airport Road y Huangshi Road, por lo que el proyecto del distrito sur tendrá un transporte externo relativamente inconveniente en el corto plazo.

(2) Existe un gran inventario y nueva oferta de propiedades similares en áreas cercanas, y hay muchos proyectos competidores. Una vez finalizado, la competencia en el mercado regional será feroz.

Evaluación del precio de venta esperado del verbo (abreviatura de verbo)

1. Método de evaluación: método de comparación de mercado y método de reducción de ingresos.

2. Principios de evaluación: Seguir los principios de legalidad, mejor utilización, sustitución y periodo de evaluación.

3. Proceso de evaluación: con base en el área donde se ubica el proyecto y su situación real, determine los objetos de comparación de sus residencias, calcule el valor de desarrollo de sus residencias y utilice el método de reducción de ingresos para calcular. el valor de desarrollo de sus espacios comerciales y de estacionamiento. El proceso específico es el siguiente:

(1) Determinación del valor de ventas residenciales

Dado que los clientes objetivo y el posicionamiento del producto de los edificios residenciales en el Distrito Sur están cerca de Sample Garden, Baiyun Jingjun Garden y R&F Sunshine Mercure, por lo que se seleccionan como objetos de comparación y sus precios unitarios de venta se determinan mediante cálculos comparativos. El proceso específico se muestra en la Tabla 2 a continuación:

Unidad: Yuan/㎡

Número de proyecto Caso 1 Caso 2 Caso 3

Jardín Xiangjing Baiyun Jing Jun Fu y Sunshine

1 Precio unitario de venta 3900 4480 4400

2 La transacción se modifica a 100% 100% 100%.

3. Se modifica la fecha de la transacción a 100% 100% 100%.

4. Modificar la vida útil 100% 100% 100%

5 Modificar factores regionales 102% 101% 100%

6 Modificar factores personales 102% 94 % 94%

7La unidad modificada es 4058 4253 4136.

8El precio unitario del objeto de valoración es 4148,96.

9 se redondea a 4149

Con base en los cálculos anteriores, se determina que el precio de venta residencial promedio en el Distrito Sur es 4149 yuanes/metro cuadrado, y el valor de venta estimado de la superficie total de construcción residencial es de 132.003,2 metros cuadrados, lo que equivale a 54.768 diez mil yuanes.

(2) Determinación del valor de las ventas comerciales

(1) Primero determine el alquiler promedio de las tiendas comerciales en el proyecto del Distrito Sur a través de una investigación de mercado y luego utilice el método de reducción de ingresos para Estimar el precio de venta unitario de las tiendas comerciales. Después de la investigación, se determinó que el precio unitario de alquiler mensual de las tiendas comerciales en el Distrito Sur será de 65 yuanes por metro cuadrado cuando estén terminadas y puestas en uso.

(2) Los parámetros para calcular el precio unitario de ventas mediante el método de reducción de ingresos se muestran en la Tabla 3:

La tasa de crecimiento anual del alquiler, la tasa de descuento, la tasa de pérdida de alquiler, impuesto a la propiedad y otras tasas impositivas integrales, tasa de administración, tasa de mantenimiento, tasa de seguro.

3% 9.0% 1 mes

Nota: El impuesto a la propiedad y otras tasas impositivas integrales y las tasas de administración se calculan con base en el precio unitario del alquiler mensual, y las tasas de mantenimiento y las tasas de seguro se basan sobre el costo del proyecto para cálculos básicos.

Según los parámetros anteriores, el precio de venta unitario promedio de las tiendas comerciales en el Distrito Sur es de 8.046 yuanes/metro cuadrado. Entonces, el área total de construcción de atracaderos comerciales es de 8.183 metros cuadrados y el valor de ventas es de 65,84 millones de yuanes.

(3) Determinación del valor de venta de las plazas de aparcamiento en sótano.

(1) Primero determine el alquiler promedio de los espacios de estacionamiento en el Distrito Sur a través de una investigación de mercado y luego utilice el método de reducción de ingresos para estimar el precio de venta unitario de los espacios de estacionamiento. Después de la investigación, se determinó que el precio de alquiler mensual de las plazas de aparcamiento en el distrito sur es de 450 yuanes por coche.

(2) Los parámetros para calcular el precio unitario de ventas utilizando el método de reducción de ingresos se muestran en la Tabla 4:

La tasa de crecimiento anual del alquiler, la tasa de descuento, la tasa de pérdida de alquiler, la propiedad impuestos y otras tasas impositivas integrales, tasa de gestión, tasa de mantenimiento, tasa de seguro.

1% 7% 1 mes 18% 3% 3% 0,2%

Nota: el impuesto a la propiedad y otras tasas impositivas integrales y tasas de administración se calculan en función del precio unitario del alquiler mensual. honorarios de mantenimiento Las tarifas y las primas de seguros se calculan en función del costo del proyecto.

Basado en el coste del proyecto.

Basándose en los parámetros anteriores, el precio de venta medio de las plazas de aparcamiento en el Distrito Sur se calcula en 63.000 yuanes/coche. Entonces, el valor de venta de las 360 plazas de aparcamiento disponibles en el sótano es de 22,68 millones de yuanes.

(4) Según los cálculos anteriores, se espera que los ingresos totales por ventas del proyecto del Distrito Sur sean * * * 636,2 millones de yuanes.

(5) Avance estimado de ventas del proyecto

De acuerdo con el avance de construcción proporcionado por XXX Company, la primera y segunda fase del Distrito Sur se completarán y pondrán en uso en Marzo de 2005. Se espera que en 2005 se agote a finales de mayo. El período de construcción del proyecto es de aproximadamente 1,75 años y el período de venta es de aproximadamente 1,75 años. El período total de desarrollo duró casi dos años, desde mayo de 2003 hasta mayo de 2005, y se puede esperar un progreso en las ventas.

Ingresos totales por ventas por hora (10.000 yuanes) como proporción de las ventas totales

2048 3,22% en el tercer trimestre de 2003

780912,27% en el cuarto trimestre

En el primer trimestre de 2004, 870813,69%

2T 64941,21%

En el tercer trimestre 85.865.438+0.654,38+03,49%

El cuarto trimestre 11329 17.438+0%

En el primer trimestre de 2005, 712211,20%

El segundo trimestre 11528 18.438+02%

Total 63620100.00%

Parte 4 Estimación y análisis de la inversión del proyecto

1. Descripción general de la inversión del proyecto

El proyecto XXX planea una inversión total de 5,0137 millones de yuanes, la empresa XXX se completó La inversión del proyecto es de 9,9165438+0,00 millones de yuanes (incluido el costo del terreno de 22,79 millones de yuanes, el costo preliminar de 4,64 millones de yuanes, el costo de construcción e instalación de 56,87 millones de yuanes, el costo de construcción de apoyo a la infraestructura comunitaria de 36,5438+3 millones de yuanes y los impuestos y gastos del período de desarrollo). honorarios). Se espera que el proyecto esté terminado y puesto en funcionamiento en marzo de 2005.

Según nuestras estimaciones, en la fecha base de la evaluación, la inversión en el proyecto del Distrito Sur fue de aproximadamente 99,11 millones de yuanes, lo que representa el 19,77% de la inversión total planificada en el proyecto. Xxxx Company planea pedir prestado 654,38+5 mil millones de yuanes al banco para parte de la inversión de seguimiento, y la parte restante se invertirá de los fondos de ventas del proyecto hasta que se complete el proyecto.

II. Estimación del Costo de Inversión

Con base en el estado de planificación y construcción del proyecto XXX y combinado con los fondos invertidos, se estimó el costo de inversión del proyecto. Para obtener más información, consulte la tabla de estimación (estimación) de inversión del proyecto del Distrito Sur del XXX.

3. Financiamiento del proyecto y análisis del saldo de fondos

Según el plan, las principales fuentes de fondos de inversión para el proyecto XXX son los fondos propios de la empresa, los préstamos bancarios y los ingresos por ventas. Los fondos actualmente invertidos en el proyecto del Distrito Sur pueden considerarse fondos propios de la empresa, y sus fuentes de financiación posteriores para el desarrollo y la construcción consisten principalmente en préstamos bancarios e ingresos previos a la venta del proyecto. Según el plan de construcción del proyecto, 8 edificios de la primera fase han recibido certificados de preventa. Se estima que después de que el proyecto entre en la etapa de ventas, aún será necesario invertir aproximadamente 398,48 millones de yuanes de los fondos de construcción del proyecto (principalmente tarifas de terreno, tarifas de construcción del proyecto e impuestos de desarrollo que se pueden utilizar para pagar los préstamos bancarios y los ingresos por ventas). los fondos de construcción posteriores del proyecto. A partir del cuarto trimestre de 2003 las ventas de los ocho edificios de la primera fase alcanzarán su punto culminante. Los ingresos por ventas se pueden utilizar para pagar parte de los fondos de construcción posteriores del proyecto y pagar los intereses de los préstamos bancarios. Luego de que el Edificio No. 15 de la segunda fase obtenga el certificado de preventa y pase a la etapa de venta, el capital y los intereses del préstamo bancario se podrán pagar gradualmente. Para obtener más información, consulte el balance financiero (de financiación) del proyecto XXX (Tabla 6).

El margen de beneficio del costo antes de impuestos es del 19,28 %

El margen de beneficio del costo después de impuestos es del 12,92 %

El margen de beneficio de las ventas antes de impuestos es del 15,19 %.

El margen de beneficio posventa de Sharp es del 10,18 %

El punto de equilibrio es del 78,81 %

El período de recuperación de la inversión es de 19 meses.

El valor actual neto financiero es 4026 (calculado con una tasa de descuento del 10%)

La tasa interna de rendimiento financiero de todas las inversiones es 29,04%

La quinta parte es el análisis de solvencia de la deuda del proyecto.

1. Análisis de beneficios financieros del proyecto

De acuerdo con el plan de desarrollo y construcción proporcionado por XXX Company, el período total de desarrollo del proyecto XXX es de aproximadamente 2 años y la construcción estimada. el período es de aproximadamente 1,75 años, es decir, 2003 De mayo de 2003 a marzo de 2005 el período de ventas es ***1,75, de septiembre de 2003 a mayo de 2005;

Según el estado de flujo de efectivo y el estado de pérdidas y ganancias del proyecto, después del análisis y cálculo, los indicadores financieros del proyecto son los siguientes:

El valor actual neto del proyecto es mayor que 0, y la tasa interna de retorno es un 10% más alta que la tasa de retorno de referencia de la industria, lo que indica que el proyecto tiene una fuerte resistencia al riesgo y es económica y financieramente viable desde una perspectiva dinámica.

II. Análisis del punto de equilibrio del proyecto

Los ingresos por ventas totales de 64,76 millones de yuanes. Calculado en base a la inversión total del proyecto de 5,0137 millones de yuanes, el punto de equilibrio es del 78,81%. Si se calcula en base a los ingresos por ventas de las casas disponibles, cuando se vende la casa, el 965.438+0,55% puede recuperar la totalidad de la inversión. Se recomienda que XX Company haga un buen trabajo de promoción durante el período de construcción del proyecto y el período de ventas inicial para retirar rápidamente fondos para pagar los préstamos bancarios y llevar a cabo activamente negocios de arrendamiento de tiendas durante el proceso de ventas para reducir las vacantes y aumentar el efectivo. ingreso.

3. Análisis de sensibilidad del proyecto

Según los datos del análisis de sensibilidad del proyecto (ver Tabla 7), el proyecto es más sensible a recortes de precios del 5% y del 10% cuando las ventas. el precio se reduce, la tasa interna de retorno aún es mayor que el rendimiento promedio de la industria; este proyecto es sensible a aumentos en los costos de construcción e instalación del 5% y el 10%. Incluso con mayores costos, la tasa interna de retorno sigue siendo más alta que la tasa de retorno promedio de la industria. El análisis anterior muestra que este proyecto tiene considerables capacidades de resistencia al riesgo. Los indicadores se muestran en la Tabla 7.

Número de serie ingresos por ventas del proyecto (10.000 yuanes) Inversión total del proyecto (10.000 yuanes) Valor actual neto (calculado con una tasa de descuento del 10%) Conclusión de la tasa interna de rendimiento

1 63620 50137 4026 29,04 % del plan básico es factible.

2 Es factible reducir el precio de venta en un 5% 60439 50137 2206 19,82%.

3 Es factible reducir el precio de venta en un 10% 57258 50137 386 10,85%.

4 Es factible aumentar el costo total de inversión en un 5% 63620 52644 2440 20,42%.

5 Es factible aumentar el costo total de inversión en un 10%, 63620 55150 855 12,76%.

Además, del análisis del estado de flujo de caja del proyecto, se puede ver que el ciclo de desarrollo del proyecto no es demasiado largo y la inversión en costos de ocupación temprana también es relativamente pequeña. Cuando el precio de venta está posicionado adecuadamente, se puede obtener una cierta ventaja competitiva mediante la reinversión de los ingresos de preventa, se puede formar una cadena de capital continua para asegurar la inversión posterior y reducir los riesgos de desarrollo y construcción.

Parte 7 Análisis de riesgos de préstamos del proyecto

Los riesgos de préstamo provienen de dos aspectos: externos al proyecto y al proyecto en sí, incluyendo principalmente:

1.

Actualmente, el mercado inmobiliario es altamente competitivo. En los últimos años, el mercado inmobiliario comercial de Guangzhou se ha mantenido estable en su conjunto y el volumen de transacciones residenciales ha seguido aumentando. El desarrollo del proyecto ha aumentado la oferta de viviendas comerciales en la zona. Por un lado, ha fortalecido el ambiente residencial circundante. Por otro lado, también ha intensificado la competencia con las comunidades comerciales y residenciales circundantes. Hay muchas comunidades comerciales y residenciales a gran escala en construcción o preparación en Airport Road y Huangshi Road, por lo que la oferta del mercado es grande. La oferta potencial aumentará rápidamente en los próximos años y la competencia feroz será inevitable.

Aunque las propiedades en predesarrollo en los distritos Oeste y Este se han agotado, la aceptación del mercado es relativamente satisfactoria. Sin embargo, para obtener una posición ventajosa en la feroz competencia del mercado, se recomienda que la Compañía XX continúe innovando en diseño arquitectónico, servicio al cliente, administración de propiedades posteriores a la ocupación, etc., manteniendo al mismo tiempo el estilo arquitectónico consistente de la comunidad y Orientación al cliente, para mantener la integridad del proyecto.

2. Riesgos de construcción del proyecto

La demanda de fondos del proyecto es grande, pero los fondos propios de la empresa son insuficientes. Si el proyecto puede avanzar según lo planeado, además de si el actual trabajo de ventas de la fase uno puede avanzar sin problemas según lo planeado, los fondos de préstamos bancarios son la clave. Se recomienda que Rongxing Company intensifique la implementación de fondos de desarrollo y construcción, controle estrictamente el período de construcción y garantice el buen progreso del desarrollo y la construcción para coordinar con la implementación del trabajo de ventas.

3. Riesgo de costos de desarrollo

Este proyecto es relativamente sensible a los cambios en los costos de inversión, y el aumento de los costos de inversión afecta directamente el nivel de ingresos del proyecto. Para mejorar los beneficios económicos del proyecto, se recomienda que las empresas de desarrollo, las unidades de construcción y las unidades de supervisión controlen mejor los costos de desarrollo y se esfuercen por reducir los riesgos de reembolso de los préstamos.

4. Riesgos de política

Los riesgos de política incluyen principalmente el macrocontrol estatal de la industria inmobiliaria y la planificación general del gobierno local del área del proyecto. La reubicación del antiguo aeropuerto de Baiyun se implementará el próximo año, y inicialmente se planea que su terreno original sea un complejo comercial y residencial a gran escala. Ahora se han construido varios grandes complejos residenciales a lo largo de Huangshi Road y la población permanente sigue aumentando.

Se puede ver que esta área pertenece al campo de inversión y construcción guiada por el gobierno, y los fondos de todos los aspectos seguirán aumentando, lo que será muy beneficioso para el proyecto en sí a largo plazo.

Además, para fortalecer la gestión, el departamento de gestión inmobiliaria de Guangzhou ha aumentado recientemente los requisitos hipotecarios de preventa y preventa para proyectos de viviendas comerciales en construcción (como alcanzar el límite estructural, etc.) .), lo que puede afectar el proyecto a largo plazo y repercutir en las ventas futuras.

Conclusión de la evaluación de la Parte 8

El análisis anterior muestra que el proyecto XXX es económica y financieramente viable desde una perspectiva estática y dinámica, y que el mercado para sus productos desarrollados está garantizado. Sin embargo, la empresa XXX tiene escasez de fondos propios y necesita urgentemente préstamos bancarios para apoyar su desarrollo continuo y la construcción de sucursales.

Como ××año×mes×día×mes×día×mes×día×mes×día×mes×día×mes×día×mes×día×mes×dd día × mes × día × mes × día × mes × día × día × mes × día × mes × día × día × mes × día × mes × día × día × mes × día × mes × día × día × mes × día × mes × día