¡Shenzhen introduce nuevas reglas para la compra de viviendas públicas!
Según la interpretación y la introducción de la política publicadas al mismo tiempo, las "Nuevas Regulaciones de Adquisición" han agregado tipos de viviendas para talentos y han aclarado la aplicación de la política para el precio de compra de viviendas públicas bajo diferentes restricciones de derechos de propiedad.
El "Nuevo Reglamento de Adquisiciones" añade el "precio del suelo" a la composición del precio de adquisición y al mismo tiempo optimiza la composición del precio de adquisición, enumerando los "costos de capital" por separado y ya no incluidos en los "costos de construcción". .
El nuevo "Reglamento de Adquisiciones" ha sido revisado y aclarado en cuanto al alcance aplicable a los fondos de adquisición, precio de adquisición, tiempo de medición, forma de pago, etc.
Además, el nuevo “Reglamento de Adquisiciones” añade una agencia externa de auditoría de precios de adquisición.
Según el "Reglamento de Adquisiciones" original, el precio de adquisición debe ser revisado por la entidad adquirente. Para solucionar el problema de que algunos distritos no cuentan con un departamento de revisión de costos, el nuevo "Reglamento de Adquisiciones" ha agregado contenido que las entidades adquirentes pueden confiar a instituciones profesionales externas (consultoría de costos, consultoría financiera, etc.) de la sociedad. ) realizar una auditoría de precios.
Los principales contenidos de la revisión:
1. Ampliar el ámbito de aplicación
Según el "Documento No. 13", los tipos de vivienda para Se han agregado talentos a través de la compra de una casa. Por lo tanto, el ámbito de aplicación del "Reglamento de compra de viviendas nuevas" se ha ajustado de las viviendas públicas de alquiler y viviendas para talentos originales a la vivienda pública (viviendas públicas de alquiler y viviendas para talentos), lo que aclara el tema de la adquisición de viviendas para talentos.
Además, el "Nuevo Reglamento de Adquisiciones" aclara la aplicación política de los precios de adquisición de viviendas públicas bajo diferentes restricciones de derechos de propiedad.
2. El precio de compra constituye un incremento en el precio del suelo.
Las "Reglas de cálculo del precio de la tierra de Shenzhen" (Reglamento del Gobierno de Shenzhen [2065 438+09] No. 9) estipulan los estándares de precio de la tierra para diferentes tipos de vivienda pública. Las nuevas normas de adquisición añaden el "precio del terreno" a la composición del precio de adquisición y, al mismo tiempo, optimizan la composición del precio de adquisición. Los "costos de capital" se enumeran por separado y ya no se incluyen en los "costos de construcción".
3. Aclarar más el tiempo de medición.
De acuerdo con el reglamento de adquisiciones original, el tiempo de cálculo del precio de adquisición se basará en la fecha en que se emita el permiso de construcción para el proyecto de construcción. Sin embargo, en la operación real, hay situaciones en las que un proyecto tiene múltiples permisos de construcción (pozo de cimentación y movimiento de tierras, cimentación de pilotes y proyecto principal). Por lo tanto, la nueva normativa de adquisiciones aclara además que el momento de cálculo del precio de adquisición se determina con base en la fecha de emisión del permiso de construcción para el proyecto de construcción, incluido el proyecto de estructura principal.
4. Agregar una agencia de revisión de precios de adquisiciones de terceros.
De acuerdo con lo establecido en la normativa de adquisiciones original, el precio de adquisición debe ser revisado por la entidad compradora. Para resolver el problema del departamento de revisión sin costos en algunas áreas, las nuevas regulaciones de adquisiciones han agregado contenido que las entidades de adquisiciones pueden confiar a instituciones profesionales de terceros (consultoría de costos, consultoría financiera, etc.) de la sociedad. ) realizar una auditoría de precios.
5. Simplifica los métodos de pago.
El "Reglamento Original de Adquisiciones" estipula que la forma de pago de los fondos de adquisición se determina en función de la clasificación de los canales de construcción y la escala de construcción de las viviendas adquiridas. Para simplificar los trámites, el "Reglamento de Nuevas Adquisiciones" estipula que la forma de pago de los fondos de adquisición se determina de acuerdo con la escala de construcción de la casa adquirida. Además, se implementan la cooperación interregional y las transferencias de vivienda para la vivienda pública, y las nuevas regulaciones de adquisición incluyen disposiciones complementarias sobre los métodos de pago involucrados en las transferencias de vivienda.
6. Aclarar el alcance de la reducción de precios para los proyectos residenciales.
El cálculo del precio de compra requiere la aplicación de la tasa de reducción del precio del proyecto de vivienda. Dado que nuestra ciudad ya no anuncia el ajuste a la baja promedio para los proyectos de vivienda en el año anterior, las nuevas regulaciones de compra de viviendas utilizan el ajuste a la baja promedio para los precios de compra de viviendas en nuestra ciudad en los últimos tres años (2018-2020) (16%) como el parámetro de cálculo para el ajuste a la baja de los precios de compra de vivienda.
7. Añadir aplicaciones de liquidación reales.
Durante el proceso de adquisición real, algunos compradores propusieron calcular el precio de compra basándose en el método de liquidación de la cantidad real del proyecto, pero las regulaciones de adquisición originales no lo preveían. Por esta razón, las nuevas regulaciones de adquisiciones estipulan que, bajo ciertas circunstancias, la tarifa de construcción de capital del proyecto puede calcularse de acuerdo con los estándares de precios aplicables de los planos de construcción después de que el adquirente y el adquirido lleguen a un acuerdo, y luego determinarse de acuerdo con la proporción prescrita.
8. Ajustar la base del valor de la tasa de interés del costo de capital y la tasa de ganancia.
Desde 2065438+agosto de 2009, las tasas de interés de los préstamos bancarios se basan en el precio de mercado del préstamo (LPR). Para adaptarse a los cambios de política, la tasa de interés de los préstamos y la tasa de ganancia de los costos de capital en las nuevas regulaciones de adquisición se ajustaron desde la tasa de interés de referencia de los préstamos original anunciada por el Banco Popular de China al precio de mercado de los préstamos a un año (LPR). .
9. La conexión entre las políticas antiguas y nuevas
Primero, si el tiempo de cálculo del precio de compra de la casa comprada es anterior a la implementación de la nueva normativa de adquisición y cumple. con las regulaciones de adquisición originales, se seguirán las regulaciones de adquisición originales.
En segundo lugar, antes de la implementación de las "Nuevas Regulaciones de Adquisición", se ha firmado un contrato de adquisición u otro acuerdo que implique la adquisición. El gobierno de la ciudad ha emitido una aprobación clara del precio de adquisición. El precio de adquisición se basará en el contrato firmado u otros acuerdos y se seguirán implementando aprobaciones gubernamentales;
3. Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Shenzhen sobre la emisión de reglas detalladas para estimar los precios de la tierra en Shenzhen" (Shenzhen Fu Bangui [2019] No. 9), el pago se ha realizado para casas compradas con el precio de terrenos de vivienda pública , se aplicarán las normas sobre compra de viviendas nuevas.
“Normas de funcionamiento para la compra de vivienda pública en Shenzhen”
El artículo 1 tiene por objeto regular la compra de vivienda pública en Shenzhen “Dictamenes sobre la oferta de vivienda y el sistema de seguridad que garantiza”. tanto alquiler como compra a través de múltiples canales" y "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Shenzhen sobre la publicación de las normas de cálculo del precio de la tierra de Shenzhen", estos reglamentos se formulan en función de la situación real de esta ciudad.
Artículo 2: Estas Medidas se aplican a las actividades de adquisición de viviendas públicas construidas por oficinas de vivienda municipales (distritales) y franquiciados de viviendas para talentos e incluidas en la gestión del plan de implementación de desarrollo de viviendas de esta ciudad, pero los derechos de uso de la tierra El contrato de transferencia tiene excepto cuando se especifica el precio y el método de compra.
Para las viviendas públicas con derechos de propiedad intransferibles (en adelante denominadas "viviendas públicas alquiladas"), el precio de compra se determinará de conformidad con este reglamento para las viviendas públicas transferibles (en adelante denominadas; como "vivienda pública en venta"), el precio de compra se basará en el precio de venta de la vivienda pública. Se determinan las normas pertinentes.
La vivienda pública* * como se menciona en este Reglamento incluye viviendas públicas* * de alquiler, viviendas comerciales asequibles y viviendas para talentos.
Artículo 3 Las oficinas de vivienda municipales (distritales) y las agencias de vivienda para talentos son los principales organismos de adquisiciones de viviendas públicas y son responsables de organizar e implementar adquisiciones y firmar contratos de adquisición de viviendas públicas con inversores sociales.
Artículo 4 El ámbito de adquisición de vivienda pública incluye la parte exclusiva de vivienda pública y la * * * parte correspondiente a la parte exclusiva.
Las instalaciones públicas como centros de salud comunitarios, oficinas de policía y guarderías para residentes de la comunidad no están incluidas en la compra de vivienda pública.
Artículo 5 El precio de compra de la vivienda pública de alquiler es el siguiente:
(1) El precio del suelo se refiere al precio real del suelo pagado por la vivienda pública comprada.
(2) Costos de construcción, incluidos los siguientes tres gastos:
1. Los gastos de capital de construcción se refieren a los gastos del proyecto previo a la construcción y los honorarios de estudio y diseño, gastos del proyecto de construcción e instalación y honorarios de equipo, gastos de construcción de infraestructura, gastos de construcción de instalaciones públicas de apoyo y otros gastos de construcción de proyectos;
2. Los honorarios de gestión incurridos por los inversores sociales durante el período de construcción;
3. Legal El costo se refiere a los fondos especiales de mantenimiento de la propiedad y los costos de topografía y cartografía una vez finalizada.
(3) El costo de capital se refiere a los gastos incurridos por los inversores sociales para recaudar fondos para la construcción de viviendas públicas. Sin embargo, esto se exceptúa si la entidad de inversión social y la entidad adquirente acuerdan en el contrato de adquisición no incluir el costo de capital.
(4) Beneficio razonable.
(5) Los costos de decoración interior serán revisados por la entidad adquirente o la agencia encomendada por ella en función de la configuración de decoración real. Los costos de decoración estarán sujetos a los resultados de la auditoría cuando se firme el contrato de compra; , no se ha determinado la decoración real del proyecto. Si se configura, esta parte del coste se acordará en forma de contrato complementario.
(6) Los impuestos legales se refieren al impuesto al valor agregado, el impuesto de construcción y mantenimiento urbano, el recargo por educación, el recargo por educación local, el impuesto de timbre y otros impuestos y tarifas prescritos por el estado.
(7) Otros gastos acordados por ambas partes.
La composición del precio de compra de los distintos tipos de vivienda pública de alquiler enumerados en el párrafo anterior se calcula de acuerdo con la "Guía de cálculo del precio de compra de vivienda pública de alquiler municipal de Shenzhen" adjunta y cumple con las circunstancias especificadas en la Nota 3. de I Tarifa de Infraestructura en la Parte II del Método de Cálculo de Costos de Construcción, las tarifas de infraestructura se pueden implementar de acuerdo con la Nota 3.
El precio de adquisición de la vivienda pública de alquiler no incluirá los siguientes gastos:
1. Los costes de construcción de las instalaciones de funcionamiento de la comunidad residencial.
2. Los costos de construcción e instalación de edificios de oficinas y edificios comerciales retenidos por inversionistas sociales y gastos diversos que deben ser compartidos.
3. Gastos diversos de recaudación de fondos, patrocinio, donación y otros gastos ajenos al desarrollo y explotación de viviendas públicas de alquiler.
4. Compensaciones diversas, indemnización por daños y perjuicios, recargos por mora y multas.
5. Otros gastos que hayan sido reducidos según normativa y no deban estar incluidos en el precio.
Artículo 6 Los objetos de medición de los costos de construcción para el arrendamiento de vivienda pública incluyen:
(1) La parte principal y sus partes auxiliares. Incluyendo la parte principal de las viviendas públicas de alquiler y las instalaciones auxiliares y de apoyo necesarias para el funcionamiento normal de la parte principal, como la ingeniería civil principal (incluidos fosos y cimientos de pilotes), decoración de áreas de viviendas públicas, fontanería, protección eléctrica contra incendios. , inteligencia de edificios, ascensores, etc. Ingeniería y equipamiento, ingeniería auxiliar, etc.
(2) Sótano. Se refiere al proyecto de instalación del edificio del sótano, el proyecto de defensa aérea civil, la entrada y salida del camino de acceso al sótano y los proyectos de movimiento de tierras y cimientos de pilotes que deben asignarse.
(3) Infraestructura y piezas de soporte. La infraestructura incluye principalmente construcción civil al aire libre, construcción de jardines, paisajismo e iluminación, redes de tuberías residenciales e instalaciones inteligentes dentro de la línea roja de planificación del suelo residencial, incluidas las instalaciones auxiliares utilizadas o propiedad de los residentes de la comunidad, pero los derechos de uso del suelo; contrato de transferencia U otras leyes y regulaciones establecen el uso gratuito por parte de todos los propietarios o la transferencia al gobierno para su uso.
Artículo 7 El tiempo de cálculo del precio de compra de la vivienda pública de alquiler se determinará con base en la fecha de emisión del permiso de construcción para el proyecto de construcción, incluido el proyecto de estructura principal.
Artículo 8 Una vez que el proyecto de adquisición obtenga la licencia de construcción del proyecto de construcción y el avance de la adquisición del proyecto residencial alcance ±0.00, la entidad de inversión social calculará el precio de adquisición de acuerdo con este reglamento y lo presentará a la entidad de adquisición. . La entidad adquirente confía a la agencia de gestión de costos del proyecto de construcción municipal (distrito) o a una agencia profesional social externa (consultoría de costos, consultoría financiera, etc.) la realización de la revisión de precios.
Artículo 9 Una vez determinado el precio de compra, el comprador y el vendedor firman un contrato de compra de vivienda pública.
El contrato de compra de vivienda pública debe incluir, entre otros, el siguiente contenido:
(1) Descripción general del proyecto. Incluyendo fuente de tierra, escala de construcción, período de construcción del proyecto, contenido y estándares de construcción.
(2) Adquisición del proyecto. Incluyendo alcance de compra, precio de compra, pago de compra y cuenta de cobro.
(3) Entrega de proyecto y garantía. Incluyendo condiciones de entrega del proyecto, tiempo de entrega, aceptación de entrega, procedimientos de entrega, responsabilidades de garantía, procedimientos de garantía, etc.
(4) Registro de derechos de propiedad. Incluyendo registro inicial, registro de transferencia, contribuyentes relevantes, etc.
(5) Responsabilidad por incumplimiento de contrato y métodos de resolución de conflictos.
Artículo 10 El pago de los bienes se realizará de la siguiente manera:
(1) La superficie edificable de la casa comprada es inferior a 5.000 metros cuadrados. En la adquisición y alquiler de vivienda pública, una vez entregado el proyecto y completado el registro de transferencia de derechos de propiedad a la entidad adquirente, el precio de compra se pagará a una tasa que no exceda el 95% del precio total de compra, y el saldo será pagado 2 años después de la finalización y aceptación del proyecto; para la venta de vivienda pública, el precio de compra se pagará una vez finalizado el proyecto. Después de entregar y registrar la transferencia de propiedad al comprador, el precio de compra se pagará a un precio. tasa que no exceda el 98% del precio total de compra, y el saldo se pagará 2 años después de la finalización y aceptación del proyecto.
(2) Si la superficie edificable de la casa adquirida es mayor o igual a 5.000 metros cuadrados, el precio de compra se pagará de conformidad con las siguientes disposiciones:
1. El avance de la construcción residencial dentro del alcance de adquisición del proyecto alcanza ±0,00. Si la elevación es alta y se ha firmado un contrato de adquisición, el pago se realizará a una tasa que no exceda el 25% del precio total de compra;
2. Después de que todas las entidades de vivienda dentro del alcance de adquisición del proyecto estén limitadas (confirmadas por las entidades de inversión social y las unidades de supervisión), el pago se realizará a una tasa no superior al 25% del precio total de compra.
2. El pago estándar no excederá el 55% del precio total de compra;
3 Después de obtener el recibo del registro de aceptación de finalización, el pago se realizará de acuerdo con el pago estándar que no exceda el 90%. del precio total de compra;
4. Adquisición de propiedad pública Para quienes alquilan una casa, una vez entregado el proyecto y completado el registro de transferencia de derechos de propiedad a la entidad adquirente, el precio de compra será pagado a una tasa que no exceda el 95% del precio total de compra, y el saldo se pagará 2 años después de la finalización y aceptación del proyecto para las ventas de vivienda pública, el precio de compra después de la entrega del proyecto y la transferencia de derechos de propiedad; Una vez completado el registro para el comprador de la vivienda, el pago no excederá el 98% del precio total de compra y el saldo se pagará 2 años después de la finalización y aceptación del proyecto.
Si el costo de decoración interior no ha sido aprobado al firmar el contrato de compraventa de vivienda, el costo de decoración interior se pagará de acuerdo con el contrato complementario.
Para viviendas transferidas entre gobiernos municipales y distritales, el precio de compra deberá pagarse en su totalidad dentro de los 3 meses posteriores a la transferencia.
Artículo 11 Si el momento para calcular el precio de compra de una casa comprada es anterior a la implementación de este reglamento y cumple con las condiciones para la compra de vivienda asequible, se calculará de acuerdo con las "Reglas Operativas para el Ejecución de Compra de Vivienda Asequible en Shenzhen" (Reglamento de Construcción de Shenzhen [2018] No. 2).
Antes de la implementación de estas regulaciones, se ha firmado un contrato de compra de vivienda u otro acuerdo que implique la compra de una vivienda, y el gobierno municipal ha emitido una carta de respuesta clara para el pago de la compra de la vivienda. según el contrato firmado u otro acuerdo y la carta de respuesta del gobierno se seguirá realizando de acuerdo con el "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Shenzhen sobre la emisión de reglas de cálculo del precio de la tierra de Shenzhen" (Shenzhen Fuban [2019] No; . 9), el precio de compra de la vivienda que haya pagado el precio del suelo para vivienda pública se aplicará de conformidad con el presente reglamento.
Artículo 12 Si las disposiciones sobre tasas e impuestos legales contenidas en este Reglamento y sus anexos fueran incompatibles con las leyes y políticas superiores, prevalecerán las leyes y políticas superiores.
El departamento municipal de bienes raíces puede, de acuerdo con los cambios en las leyes y políticas, combinados con las condiciones reales del mercado, y en conjunto con los departamentos pertinentes, realizar ajustes oportunos a los contenidos enumerados en el anexo de este reglamento.
Si el ajuste de vivienda pública entre el Gobierno Popular Municipal y el Gobierno Popular de Distrito, o entre los Gobiernos Populares de Distrito, implica el cálculo de los costos de ajuste de vivienda, se podrán seguir estas regulaciones.
Si se ajustan los tipos de vivienda incluidos en la vivienda pública, el precio de compra ajustado de la vivienda pública en alquiler se determinará de conformidad con las disposiciones pertinentes de este reglamento, y el precio de compra de la vivienda pública en venta Se determinará de conformidad con las disposiciones pertinentes del precio de venta de la vivienda pública.
Artículo 13 El presente reglamento entrará en vigor el 20 de febrero de 2021 y tendrá una vigencia de 3 años.