La política de restricción de compras en toda la región de Hainan tiene un efecto refrescante significativo y se ha frenado el sobrecalentamiento del mercado.
Al mismo tiempo, está surgiendo el impacto de las restricciones globales a las compras sobre la inversión en activos fijos y el crecimiento económico de Hainan. Hainan ha marcado el comienzo de un período ventana para cambiar el "dominio unifamiliar" y realizar la transformación industrial. Sin embargo, muchas ciudades y condados todavía enfrentan el dilema de un apoyo industrial débil y otras industrias no han podido cubrir las "vacantes" causadas. por la regulación inmobiliaria en el momento oportuno. Aún hará falta tiempo para que Hainan realice el ajuste estructural y la transformación industrial.
El impulso de sobrecalentamiento del mercado ha sido contenido y la diferenciación es obvia.
Después de más de un año de políticas de restricción de compras a nivel nacional, el impulso de desarrollo rápido y sobrecalentado del mercado inmobiliario de Hainan se ha frenado, pero la diferenciación del mercado se ha vuelto más obvia.
Como importante proyecto de apoyo de "Changying Global 100", solo hay unos pocos compradores frente a un centro de ventas de bienes raíces en la costa oeste de Haikou. Este proyecto, que se inauguró antes de la política global de restricción de compras, alguna vez estuvo abarrotado. Sin embargo, debido a la política de restricción de compras, sólo se vendieron cuatro de la docena de edificios. El precio unitario bajó una y otra vez, pero el progreso de las ventas fue aún lento. No fue hasta hace poco que el proyecto lanzó descuentos y el precio promedio cayó a aproximadamente 12.000 yuanes que se recuperó el entusiasmo por las ventas.
Un proyecto inmobiliario a 10 kilómetros de distancia fue muy popular. El precio medio de los primeros edificios es de 17.300 yuanes por metro cuadrado. Si elige el "paquete de decoración" de más de 2.000 yuanes y más de 200.000 plazas de aparcamiento, el precio unitario no es bajo, pero antes de la apertura, el número de suscriptores superó con creces el número real de compradores.
“El mercado de ventas de bienes raíces de Haikou está mostrando una tendencia a la diferenciación. Las ventas residenciales comerciales son muy buscadas por el mercado, y las propiedades individuales se agotan inmediatamente después de la apertura de propiedades puramente comerciales, especialmente edificios de oficinas; , son lentos y las ventas no son ideales; la oferta de inventario residencial ha disminuido significativamente. El siguiente paso es garantizar una oferta estable en el mercado de viviendas comerciales y garantizar precios estables", dijo el responsable de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Haikou. dijo a los periodistas.
Los datos de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Haikou muestran que el efecto regulatorio de la política global de restricción de compras ha logrado un cierto efecto. En 2018, de enero a febrero de 2018, el mercado inmobiliario mostró una tendencia estable con caídas tanto en volumen como en precios. 2019 65438 + Desde el 1 de octubre hasta finales de marzo, se vendieron 718.700 metros cuadrados de viviendas comerciales en Haikou, una disminución interanual del 75,55%. El precio medio de las viviendas comerciales fue de 14.837 yuanes por metro cuadrado, interanual. descenso interanual del 2,35%.
El mercado inmobiliario de Hainan también ha experimentado una mayor diferenciación. La investigación in situ del periodista encontró que Haikou es el lugar más popular en el mercado inmobiliario de la provincia, seguido de Sanya. Es básicamente difícil para otras ciudades y condados encontrar la escena más popular hace más de un año.
Según las estadísticas, desde el 23 de abril de 2018 hasta finales de abril de 2019, Sanya vendió 3.256 unidades de viviendas comerciales, con una superficie de ventas de solo 324.600 metros cuadrados. Antes de la introducción de la política de restricción de compras, las ventas anuales promedio de viviendas comerciales en Sanya eran de aproximadamente 2 millones de metros cuadrados.
La situación de desierto es aún más evidente en el frente occidental de la isla. Desde ciudades y condados como Chengmai, Lingao y Danzhou en el norte hasta ciudades y condados como Changjiang, Dongfang y Ledong en el sur, la escena de compras de pánico de hace un año ya no se puede encontrar. "Ahora puedo vender unidades de dos dígitos al mes, lo cual me hace sentir muy bien", dijo el responsable del departamento de gestión de vivienda de una ciudad o condado del oeste.
Según estadísticas relevantes, el área de ventas de viviendas comerciales en la provincia de Hainan el año pasado fue de 14,3225 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 37,5%, una disminución durante 11 meses consecutivos, y la disminución se mantuvo en torno al 30%. Las ventas de viviendas comerciales de la provincia ascendieron a 208.329 millones de yuanes, una disminución interanual del 23,2%. En el primer semestre de este año, la superficie de ventas de viviendas de la provincia fue de 3,9443 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 571%; las ventas de viviendas fueron de 62.039 millones de yuanes, una disminución interanual del 54,9%.
Aparece el efecto integral de las restricciones globales a las compras
“La introducción de la política global de restricciones a las compras no se basa únicamente en el trasfondo de que 'las casas son para vivir, no para especular', pero también para evitar que Hainan vuelva a caer en la situación de "bueno sólo para la vivienda". El sector inmobiliario se encuentra en un dilema favorable ", dijo el responsable de un departamento del gobierno provincial de Hainan, a juzgar por los comentarios y datos de todas las partes. , las restricciones globales a las compras han desempeñado un papel importante a la hora de frenar el sobrecalentamiento y el rápido desarrollo del sector inmobiliario, pero hay otros efectos integrales que seguirán.
La inversión en promoción inmobiliaria registró un crecimiento negativo. Según las estadísticas, la inversión en desarrollo inmobiliario en la provincia el año pasado fue de 17.150.400 millones de yuanes, una disminución interanual del 16,5%. Desde junio, la inversión se ha vuelto negativa y ha disminuido durante siete meses consecutivos. En el primer semestre de este año, la inversión en activos fijos de la provincia (excluidos los hogares rurales) cayó un 23% interanual, 9,5 puntos porcentuales menos que en el primer trimestre.
Entre ellos, la inversión en promoción inmobiliaria disminuyó un 31,4%.
Los impuestos bajaron significativamente. El año pasado, el impuesto al valor agregado inmobiliario cayó durante varios meses consecutivos, con una disminución acumulada del 10-16,8% en febrero. Desde junio de 2018 hasta abril de este año, los ingresos fiscales de la industria inmobiliaria fueron de 148.400 millones de yuanes, una disminución interanual del 23,2%, una disminución de 4.490 millones de yuanes. La proporción de los ingresos fiscales sobre bienes inmuebles en los ingresos fiscales totales cayó del 42,7% en 2018 al 32,4%. Entre ellos, los condados de Baoting y Ledong cayeron casi un 40%, y la ciudad de Wuzhishan cayó casi un 30%. A medida que surjan gradualmente los efectos de las políticas regulatorias y las reducciones de impuestos y tarifas, los ingresos por impuestos inmobiliarios en la provincia de Hainan pueden disminuir aún más.
Afectados por la política global de restricción de compras, el progreso de la construcción de algunos proyectos inmobiliarios en construcción en el condado de Lingshui, provincia de Hainan, se ha ralentizado o detenido, la acumulación de inventario es grande, las ventas básicamente se han estancado, los conflictos y las disputas se han vuelto prominentes y existe el riesgo de ruptura de la cadena de capital.
Las expectativas del mercado siguen cayendo. Después de la introducción de políticas regulatorias, las empresas inmobiliarias se vieron obstaculizadas a la hora de desarrollar viviendas comerciales y las expectativas para el mercado inmobiliario de Hainan cayeron. Algunas empresas inmobiliarias incluso tuvieron la idea de retirar su foco de inversión de Hainan, por el impacto en el empleo. La presencia de profesionales de bienes raíces fue inicialmente evidente, y algunos intermediarios y personal de ventas fueron transferidos al área de compra restringida del Golfo de Beibu y al área de tienda en la nube afectados por las nuevas restricciones estrictas de compra, hay muchos pagos y reembolsos; Son disputas de resolución de comisiones entre empresas inmobiliarias, agencias de servicios intermediarios y particulares.
Afectada por la relación entre oferta y demanda, la presión de control de precios sigue aumentando. Tomando a Haikou como ejemplo, por un lado, debido a las políticas favorables, los precios de la vivienda de algunos proyectos de viviendas comerciales se han registrado durante medio año y se prevé que los precios de registro aumenten cuando venzan los préstamos. para controlar los precios de las viviendas comerciales está aumentando gradualmente; por otro lado, el área real de inventario de viviendas comerciales en Haikou es de menos de 300 metros cuadrados, el ciclo de ventas es de aproximadamente 6 meses, el aumento de la oferta. es limitada en el corto plazo y la tarea de control de precios es muy ardua. Al mismo tiempo, la ciudad de Haikou se encuentra en el período de transición de transformación y mejora de "dos pausas". En el futuro, todavía enfrentaremos la contradicción entre oferta y demanda provocada por el ajuste industrial, el bajo inventario de viviendas, el crecimiento continuo de la población permanente y la realización de "nuevos ciudadanos" de sus aspiraciones de vivienda. Habrá presiones periódicas de control de precios.
Las disputas por la compra de una vivienda ocurren con frecuencia. Desde el año pasado, más de 100 propietarios de un determinado proyecto inmobiliario se han reunido muchas veces en la oficina de ventas, oficinas y otros lugares del proyecto, exigiendo que la empresa inmobiliaria rescinda el contrato y se retire. Muchos proyectos de viviendas comerciales en venta también han reflejado esta situación, creyendo que la reducción de los precios de la vivienda ha provocado pérdidas en la compra de viviendas, desencadenando así disputas por la compra de viviendas.
Las "vacantes" inmobiliarias no se han cubierto a tiempo
Hainan ha estado trabajando duro para deshacerse de la dependencia absoluta de la economía de los bienes raíces. Entre la "troika" de inversión, exportación y consumo que impulsó el crecimiento económico de Hainan en el pasado, el sector inmobiliario fue el que más contribuyó.
Pero otras industrias aún no han cubierto las vacantes en la industria inmobiliaria después de las restricciones globales a la compra de viviendas. Por ejemplo, en el condado de Lingshui, provincia de Hainan, en los últimos años, los ingresos fiscales de la industria inmobiliaria y sus industrias derivadas han representado alrededor del 90% de los ingresos fiscales totales del condado. La situación de "una industria domina la industria inmobiliaria". "Es difícil revertirlo en poco tiempo. Antes y después de las restricciones globales a las compras, Lingshui promovió principalmente cinco industrias principales, incluida la industria de servicios de turismo cultural, la agricultura tropical de alta eficiencia, la industria de la información de Internet, la industria médica y de la salud y la industria marina, para compensar las deficiencias de la caída en inversión inmobiliaria. Aun así, muchos proyectos importantes aún no se han implementado y algunos todavía se encuentran a nivel de documento.
“Muchas políticas de transformación industrial todavía están en los documentos”. El jefe de un departamento de una ciudad o condado en el este de Hainan parecía un poco impotente.
La transformación de las empresas inmobiliarias y las industrias relacionadas en Sanya aún no ha alcanzado las expectativas. Liu Qingwei, subdirector de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Sanya, dijo que desde la implementación de políticas globales de restricción de compras, las empresas de desarrollo inmobiliario se han visto obligadas a transformarse y mejorar. Algunas empresas están estudiando la autosostenibilidad de terrenos residenciales existentes para el desarrollo de viviendas de alquiler, y algunas empresas de desarrollo inmobiliario están desarrollando B&B y granjas de disfrute en conjunto con la industria del turismo, pero estos proyectos aún se encuentran en las primeras etapas de estudio de viabilidad. y desarrollo.
Li Youfeng, subdirector de la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Qionghai, dijo a los periodistas que el grado de integración entre el sector inmobiliario y otras industrias sigue siendo bajo. "El papel de la industria inmobiliaria a la hora de liderar e impulsar el desarrollo integrado de otras 11 industrias, incluidas la alta tecnología, las finanzas y las exposiciones, no se ha ejercido plenamente, lo que ha provocado que la industria inmobiliaria carezca de un apoyo estable a largo plazo". Dijo Li Youfeng.
“Las lagunas que deja la regulación inmobiliaria deben llenarse con nuevas industrias, incluidas el turismo, las industrias de alta tecnología y las industrias de servicios modernas”, afirmó Lin, ingeniero jefe del Departamento Provincial de Vivienda y Urbanismo de Hainan. Desarrollo Rural.
“La actitud actual de Hainan hacia el sector inmobiliario es muy clara: 'la vivienda es para vivir, no para especular'. Estos ajustes no sólo incluyen la optimización y el ajuste de la industria inmobiliaria y otras industrias, por lo tanto. reduciendo la proporción de bienes raíces, pero también incluyen cambios internos en la propia industria inmobiliaria ajustes de optimización.
", dijo el responsable de un departamento funcional en la provincia de Hainan.
"Cómo será la política de regulación inmobiliaria en el futuro, la dirección general no cambiará. El único espacio que queda es intentar inclinarse. hacia la "introducción de talentos", lo que también está en consonancia con la situación general actual de Hainan. "Dijo el responsable.
Lin dijo que a principios de este año, el departamento de vivienda y construcción realizó un estudio y análisis sobre la situación inmobiliaria de la provincia y decidió implementar políticas precisas sobre la base de mantener la continuidad y estabilidad de las políticas de control inmobiliario Controlar estrictamente el aumento de la vivienda comercial, digerir activamente el stock de vivienda comercial y combinar orgánicamente la construcción de viviendas asequibles, como viviendas públicas de alquiler, viviendas para barrios marginales y viviendas. para talentos con la digestión de viviendas comerciales existentes para lograr un equilibrio entre la oferta y la demanda
Huo, director del Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Hainan, dijo que la provincia de Hainan siempre ha insistido en que las casas. son para vivir, no para especular, y nunca serán una "fábrica de procesamiento de bienes raíces" para ajustar la estructura industrial con la determinación de un hombre fuerte, reducir la dependencia de la economía de los bienes raíces y planificar y desarrollar industrias basadas en el conjunto. situación de servicio a la construcción de la Zona de Libre Comercio y el Puerto de Libre Comercio de Hainan. A continuación, desde la perspectiva de Hainan como zona de libre comercio (puerto), esforzarse por lograr la aprobación nacional para que Hainan se establezca a nivel provincial. Se ha emitido un mecanismo temporal para regular el mercado inmobiliario a nivel nacional, y cada ciudad y condado ha formulado planes de implementación específicos. Sobre la base de mantener la estabilidad del mercado inmobiliario, se implementará de manera adecuada cuando las condiciones. están maduros.
El presidente del Instituto de Investigación de Gestión Moderna de Hainan, Wang Yiwu, señaló que el desarrollo saludable, estable, coordinado y sostenible de la industria inmobiliaria de Hainan debe ser una transformación de "una industria dominante" a una parte importante. de la economía, reflejando y realizando la estructura objetiva y la proporción adecuada del desarrollo económico y social.