¿Qué problemas existen en la industria inmobiliaria de China en esta etapa?
1. La situación actual y los defectos del sistema de política de vivienda de China
El sistema de política de vivienda es una rama importante del sistema de política nacional. Es un complejo compuesto por muchos subsistemas, como la oferta de vivienda, la seguridad de la vivienda, la financiación de la vivienda y el consumo de vivienda. Dado que el sistema de política de vivienda tiene como objetivo guiar la formulación e implementación de políticas de vivienda revelando profundamente las leyes en todo el proceso desde la creación hasta la efectividad de la política, desempeña un papel de orientación, coordinación y promoción en los campos relacionados con el sector inmobiliario. El sistema de política de vivienda de China se formó relativamente tarde. Desde 65438 hasta 0998, se inició oficialmente la reforma del sistema de vivienda de China. El gobierno fortaleció el macrocontrol en el mercado inmobiliario, la seguridad de la vivienda, la estructura de oferta de vivienda y otros campos, formando un verdadero sistema de política de vivienda. Después de más de 10 años de exploración y desarrollo, se ha formado el marco básico del sistema de política de vivienda de China. En general, el actual sistema de política de vivienda es básicamente compatible con el actual nivel de desarrollo socioeconómico de China. Sin embargo, también cabe señalar que, por diversas razones, el actual sistema de política de vivienda de mi país todavía tiene muchas fallas y deficiencias. Si no podemos hacer frente a estos defectos y deficiencias, el sano desarrollo de la industria inmobiliaria de China y la seguridad habitacional de los residentes se verán inevitablemente afectados. En resumen, el actual sistema de política de vivienda de China tiene principalmente los siguientes defectos:
(1) Objetivos poco claros
1. La base de la política no está clara. Como actividad subjetiva, la política es una respuesta a cosas objetivas y debe basarse en hechos objetivos.
En este sentido, el hecho de que una política sea científica o no depende en gran medida de la comprensión que tenga quien formula las políticas de los hechos en los que se basa la política. Sin embargo, antes de formular políticas de vivienda, nuestro gobierno a menudo no comprende completamente la situación actual ni toma decisiones específicas, lo que lleva a desviaciones en los efectos de las políticas.
2. El diseño de la política no es integral. Primero, enfatiza demasiado la posición pilar de la industria inmobiliaria en la economía nacional e ignora su papel en el desarrollo social.
Funciones de sustento de las personas. De hecho, la vivienda, como bien especial, tiene atributos tanto económicos como de seguridad social. En la situación actual en la que el ingreso nacional es generalmente bajo, resaltar los atributos de seguridad social de la vivienda y satisfacer las necesidades básicas de vida de las personas son el requisito previo y la garantía para el desarrollo económico. En segundo lugar, el mercado inmobiliario de segunda mano aún no se ha incluido oficialmente en el ámbito de aplicación de la regulación. En los últimos años, el mercado inmobiliario de segunda mano se ha desarrollado rápidamente y se ha convertido en una nueva fuerza en el mercado inmobiliario. Sin embargo, todavía faltan políticas regulatorias nacionales dirigidas específicamente al mercado inmobiliario de segunda mano.
(2) Sistema no científico
1. El mecanismo de supervisión es sólo una formalidad. En su conjunto orgánico, el sistema de políticas de vivienda incluye muchas políticas específicas. Estas políticas se están implementando.
En el proceso de hacer esto, no podemos prescindir de la protección del mecanismo de supervisión. Sin embargo, el mecanismo de supervisión del sistema de política de vivienda de China es ineficaz porque es una mera formalidad. Por interés propio, algunos gobiernos locales malinterpretan o malinterpretan las políticas del gobierno central, o simplemente no hacen nada para obstaculizar la implementación de las políticas. Además, las cuestiones regulatorias en el mercado inmobiliario de China se han vuelto más prominentes. Los consumidores suelen encontrarse con cláusulas excesivas en las transacciones inmobiliarias, pero no tienen forma de quejarse.
2. El tema de la evaluación de políticas es único. En la actualidad, el cuerpo principal de evaluación de la política de vivienda de mi país se limita a las agencias gubernamentales, no a los desarrolladores ni a los consumidores.
En la columna. De hecho, tanto los promotores como los consumidores participan en el mercado inmobiliario, que es muy importante para el desarrollo de la industria inmobiliaria. Porque la orientación de los intereses de los desarrolladores afecta directamente la oferta y los precios de la vivienda, mientras que el deseo de compra de los consumidores y la satisfacción con los productos afectan indirectamente el mecanismo del precio de la vivienda. Ignorar o excluir intencionalmente a los desarrolladores y consumidores del sistema de evaluación de políticas de vivienda ha debilitado en gran medida la objetividad y la naturaleza científica de la evaluación de políticas de vivienda.
3. Se ignora la política industrial. Aunque la política industrial no cae dentro del alcance del macrocontrol gubernamental, es indudable que es una política de nivel meso.
La intersección de las políticas macro y micro. Al observar el sistema de políticas de vivienda de mi país, no es difícil encontrar que los departamentos gubernamentales y los académicos relevantes otorgan gran importancia a las políticas de vivienda a nivel macro, pero son indiferentes a las políticas de vivienda a nivel meso, y a menudo dejan directamente la responsabilidad del diseño. de las políticas industriales al mercado o a los promotores. Esto aumenta en cierta medida el riesgo de que el mecanismo del mercado pierda el control.
(3) Implementación insuficiente
1. La coherencia de las políticas no es sólida. La coherencia de las políticas es el requisito previo y la garantía para una implementación eficaz de las políticas. Por supuesto, las políticas en diferentes períodos son diferentes.
Sin embargo, no se puede ignorar la estrecha conexión de las políticas y la coherencia del contenido de las mismas. De lo contrario, fácilmente conducirá a contradicciones entre políticas anteriores y posteriores o a conflictos y contradicciones entre políticas relacionadas, lo que en última instancia afectará la realización de las expectativas políticas. En el sistema de política de vivienda de China, esta contradicción o conflicto es aún más evidente. Por ejemplo, el Documento No. 121 emitido por el banco central en 2003 para enfriar el auge de la inversión no se implementó realmente, sino que fue diluido por otra política posterior.
2. La ejecución de la política es insuficiente. Hay dos problemas pendientes en la implementación de la política de vivienda de China: primero, también hay problemas con el mecanismo de consulta de ingresos de los residentes.
No es perfecto. En la actualidad, la declaración de ingresos personales en mi país depende principalmente de la conciencia de los residentes y es difícil tomar medidas drásticas contra la evasión fiscal. En segundo lugar, la tendencia de los precios de la vivienda se desvía gravemente del control nacional. Una manifestación típica es que los precios de la vivienda se dispararon en 2006 y 2007 y los automóviles no pudieron parar. Para frenar los precios de la vivienda excesivamente altos, el gobierno ha introducido una serie de políticas en materia de financiación inmobiliaria, seguridad de la vivienda, etc., pero con poco efecto. Incluso se ha producido un fenómeno anormal de "el aumento de los precios de la vivienda tan pronto como el estado". los regula."
(D) Políticas específicas que deben mejorarse
1. La política de seguridad habitacional es imperfecta. (1) La satisfacción del consumidor no es alta. Existe una gran brecha entre la política de vivienda de China y la vivienda comercial ordinaria.
Es grande, destacado por su ubicación remota, transporte inconveniente e instalaciones de apoyo incompletas. Esta situación hace difícil satisfacer las necesidades reales de los consumidores y los consumidores no están satisfechos con ella. (2) La equidad es difícil de garantizar. El sistema de seguridad habitacional de mi país comenzó tarde y tiene una base débil. A juzgar por el volumen total de desarrollo actual, la proporción de vivienda basada en políticas aún es pequeña y la cobertura de las políticas aún es estrecha. Además, debido a la falta de un sistema estricto de revisión de las calificaciones para la seguridad de la vivienda, en la práctica suele producirse un fenómeno de desalineación de los objetivos de seguridad, es decir, los residentes con verdaderas dificultades de vivienda quedan excluidos de los grupos de ingresos bajos y medios. mientras que otros grupos de altos ingresos se aprovechan y se convierten en beneficiarios de subsidios de vivienda. Como resultado, la equidad de la política de subsidio a la vivienda se ve gravemente comprometida.
2. La política de financiación de la vivienda está incompleta. (1) El mecanismo de revisión de calificaciones del prestamista es imperfecto y los problemas crediticios son prominentes. En la actualidad, los canales de financiación de mi país son únicos y los fondos de desarrollo de las empresas inmobiliarias y los fondos de compra de viviendas de los consumidores dependen en gran medida de los préstamos bancarios. En el mercado financiero ferozmente competitivo
Para obtener más ingresos por intereses, algunos bancos reducen sus estándares de revisión de calificaciones y expanden su negocio, lo que hace que muchas empresas e individuos con poca integridad inventen números y salgan adelante, estableciendo así crear deudas incobrables en el futuro. (2) El sistema financiero para la vivienda política aún no se ha formado. Las actuales políticas de financiación de la vivienda basadas en políticas de mi país están relativamente fragmentadas. Los vínculos entre las políticas no son muy estrechos y aún no han alcanzado el nivel institucional. (3) La “orientación de ventana” del banco es insuficiente. Debido a la cierta contradicción entre la política monetaria "horizontal" y el desarrollo económico regional "escalonado" y "el actual sistema de gestión de crédito de los bancos comerciales no es compatible con el actual mecanismo de transmisión de la política monetaria del banco central" [1], el banco Las funciones de "orientación de ventana" se han debilitado.
3. Las políticas agrarias tienen ventajas y desventajas, aunque a largo plazo, la política agraria actual de mi país es de gran beneficio para salvar tierras, mejorar su utilización y mejorar su uso. Al lograr una gestión intensiva, de hecho, la política de tierras actual tiene sus propias ventajas y desventajas. La política también implica muchos inconvenientes: (1) el monopolio del gobierno sobre la tierra solo facilita que algunos funcionarios locales desperdicien tierras y construyan proyectos de imagen para obtener logros políticos. y proporciona un caldo de cultivo para la "búsqueda de rentas de poder" en el proceso de gestión de la tierra (2). Los recursos terrestres de China son bastante escasos para ahorrarlos y utilizarlos, aunque el gobierno ha implementado esta política desde hace mucho tiempo. A juzgar por la relación real entre los precios de la tierra y los precios de la vivienda, ha desempeñado un papel positivo a la hora de frenar el comportamiento de acaparamiento de los promotores. Una política de este tipo afectará inevitablemente a la oferta de viviendas y aumentará los precios de la vivienda.
En segundo lugar, corregir los defectos del sistema de política de vivienda de China
(1) Establecer un mecanismo científico de formulación de políticas de vivienda. Aunque nuestro país ha promulgado varias políticas clave en materia de bienes raíces y ha establecido un. vivienda El marco básico del sistema de políticas, pero debido a la falta de algunas herramientas políticas y políticas subdivididas, el diseño y la implementación de la política de vivienda de mi país han expuesto muchos problemas. Para enriquecer el sistema de política de vivienda, el gobierno debe hacer pleno uso de las herramientas políticas y mejorar varios sistemas de apoyo: primero, fortalecer la supervisión, garantizar canales fluidos para la emisión de diversas políticas e instar a los gobiernos locales a implementarlas. Al mismo tiempo, debería establecerse un sistema de supervisión profesional en el mercado inmobiliario para mantener el orden del mercado y los derechos e intereses legítimos de los consumidores. En segundo lugar, es necesario mejorar el sistema de evaluación de políticas, incorporar en la evaluación del desempeño la intensidad de la implementación y publicidad de las políticas por parte de los gobiernos locales, así como la retroalimentación de las masas, y enriquecer los temas de evaluación de políticas. En tercer lugar, debemos prestar atención a la formulación de políticas industriales. La industria inmobiliaria tiene mayores requisitos de orientación gubernamental que otras industrias. Aunque las políticas de macrocontrol de mi país han determinado la dirección del desarrollo de las empresas inmobiliarias, cómo desarrollarse sigue siendo un enigma para la mayoría de las pequeñas y medianas empresas. Esto requiere que el gobierno introduzca más políticas industriales relevantes para guiar el comportamiento de las empresas para mejorar su competitividad.
(2) Objetivos claros de la política de vivienda
Los objetivos son el punto de partida y la clave para la formulación de políticas. La diversidad de objetivos de las políticas de vivienda determina que cada objetivo de política debe alcanzarse.
Comprender el entorno político, analizar objetivamente la situación del mercado y tomar decisiones finales. En este sentido, debemos prestar atención a los siguientes puntos: En primer lugar, garantizar la unidad de los objetivos de la política de vivienda y la orientación de valores. Promover el desarrollo estable del mercado inmobiliario y resolver los problemas de vivienda de las familias de bajos ingresos en forma de seguridad habitacional de múltiples niveles no son sólo el objetivo general de la actual política de vivienda de mi país, sino también la orientación de valor de la implementación de la política. Por lo tanto, en el proceso de formulación de políticas específicas, cualquiera de sus submetas no puede exceder ni desviarse de la meta general. En lo que respecta a la práctica actual, "la construcción de un mecanismo de política de estructura dual inmobiliaria es un canal para lograr objetivos de política diversificados. La construcción de un mecanismo de política de estructura dual inmobiliaria debe estar relacionada con la diversificación de los objetivos de política de la industria inmobiliaria". . Entre los mecanismos de política y el valor Implementar una combinación de políticas diversas basadas en objetivos consistentes.” [2] P34 En segundo lugar, debemos analizar el problema de manera integral. La industria inmobiliaria cubre una amplia gama de áreas y existen muchos factores dentro de la industria. Por lo tanto, al establecer los objetivos de la política de vivienda, debemos adherirnos a una visión integral e integrada. En concreto: en primer lugar, al tiempo que destaca el importante papel de la seguridad de la vivienda, desarrollar activamente la industria inmobiliaria; en segundo lugar, apoyar vigorosamente el desarrollo del mercado inmobiliario de segunda mano y mejorar diversos mecanismos e instalaciones, en tercer lugar, haciendo hincapié en el ajuste de la vivienda; estructura de oferta de vivienda, guía a los compradores de viviendas a formar una estructura de consumo razonable a través de propaganda política.
(3) Fortalecer la ejecución de las políticas de vivienda La mejora de la ejecución gubernamental es una garantía confiable para la implementación de las políticas. La implementación de políticas de vivienda no sólo afecta las perspectivas de desarrollo de la industria inmobiliaria, sino que también afecta directamente los intereses vitales de la gente común. Por lo tanto, debemos otorgar gran importancia a la implementación de políticas de vivienda y esforzarnos por fortalecer la implementación de políticas de vivienda: primero, acelerar el trabajo legislativo en la industria de bienes raíces para proteger los derechos e intereses legítimos de los obligantes. La Legislatura debería promulgar leyes relacionadas con los bienes raíces, especialmente la vivienda pública, lo antes posible. Si las condiciones para la promulgación de leyes formales aún no están maduras, se debe dar prioridad a la emisión de algunas políticas y regulaciones legalmente vinculantes, aclarando diversos factores e indicadores de la industria inmobiliaria en forma de legislación, estandarizando la práctica o el comportamiento de gestión de la industria inmobiliaria e impedir que los gobiernos locales sigan su propio camino. En segundo lugar, necesitamos mejorar el sentido de misión y responsabilidad del gobierno. El problema de la vivienda está relacionado con los medios de vida de la gente y el gobierno debe considerar la solución del problema de la vivienda como su responsabilidad y obligación ineludibles. Al mismo tiempo, se debe establecer lo antes posible un mecanismo de rendición de cuentas para la implementación de la política de vivienda. Los gobiernos locales y su personal que no actúen o no apliquen las medidas deben ser castigados resueltamente. Además, la implementación de políticas también debería incluirse como un indicador importante para la evaluación del desempeño del gobierno local.
Mejorar políticas específicas.
1. Centrarse en el desarrollo de viviendas asequibles. El gobierno debe desempeñar el papel de primera persona responsable de implementar políticas de seguridad habitacional y tener en cuenta tanto la eficiencia como la eficacia
Equidad. (1) Mientras construye sus propias casas, el gobierno debería alentar a los desarrolladores a invertir en la construcción de viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler para aumentar la oferta de viviendas asequibles y aliviar la difícil situación de oferta y demanda. (2) El gobierno debe estimar científicamente la demanda esperada de vivienda pública y formular un plan razonable de oferta de vivienda pública para garantizar un equilibrio básico entre la oferta y la demanda. (3) El gobierno debería establecer una agencia especializada en gestión de la seguridad de la vivienda para supervisar la implementación de políticas y proporcionar información oportuna sobre las opiniones del público.
(4) El gobierno debería lanzar medidas de reforma para gestionar directamente la vivienda pública lo antes posible para resolver los problemas que quedaron de la historia.
2. Mejorar la política monetaria inmobiliaria. (1) Mejorar el sistema de revisión de calificaciones. Los bancos deben fortalecer la gestión y controlar estrictamente las calificaciones. Para cada solicitud de préstamo
una persona física o jurídica debe realizar una revisión integral y detallada en estricto cumplimiento de los procedimientos. (2) Acelerar el apoyo a la reforma financiera y abrir canales de financiación de políticas de vivienda. Por ejemplo, se crearon un "Banco de Ahorro para la Vivienda" y un "Banco Hipotecario para la Vivienda" para conceder préstamos a residentes de ingresos bajos y medios, y se crearon un "Comité de Gestión del Financiamiento de la Vivienda del Gobierno" y una "Compañía de Seguros de Préstamos para la Vivienda" para proporcionar préstamos para vivienda a instituciones financieras de vivienda y reducir los riesgos. [2] P34 (3) Fortalecer la función de “ventanilla de orientación” de los bancos. En este sentido, en primer lugar, el banco central debería descentralizar adecuadamente sus poderes y dar a las sucursales locales más autonomía para que puedan ajustar las políticas monetarias de acuerdo con la situación económica de la región. En segundo lugar, es necesario reforzar la formación profesional del personal para garantizar una transmisión precisa de la política monetaria. Por último, es necesario enriquecer los medios de orientación de las ventanillas y combinar diversos medios de información para mejorar la transparencia y la credibilidad de la política monetaria.
3. Ajustar moderadamente las políticas de suelo. (1) Regular la oferta de tierra. El gobierno debe controlar cuidadosamente los derechos de uso de la tierra para coordinar el suministro de tierra con el desarrollo económico y el entorno ecológico de la región. El desarrollo inmobiliario debe seguir estrictamente el plan maestro nacional de uso del suelo y el plan de uso del suelo urbano, y adaptarse al funcionamiento y las tendencias cambiantes del mercado de suelo local. En términos de oferta, debería aumentarse adecuadamente la proporción de suelo residencial en la oferta de suelo, especialmente la oferta de suelo para viviendas asequibles y la construcción de viviendas de bajo alquiler. (2) Gestión estricta de la tierra. El gobierno debe insistir en transferir tierras comerciales a cambio de una tarifa y dentro de un tiempo limitado mediante licitación, cotización, subasta, etc., y castigar las transferencias ilegales y la especulación de tierras de conformidad con la ley.
Cambiar la naturaleza del uso de la tierra, limpiar las tierras ociosas y evitar que el acaparamiento cause monopolios locales. (3) La realización de los precios del suelo está disociada de los precios de la vivienda. Según el método de valoración actual, el precio del suelo sigue siendo un componente importante de los precios de la vivienda. Los altos precios de la tierra no sólo hacen subir los precios de la vivienda, sino que también convierten a los compradores de viviendas en los verdaderos pagadores. Para cambiar esta situación, el gobierno debería intentar promover la separación del desarrollo inmobiliario y el desarrollo inmobiliario y lograr la equivalencia de valor entre la entrada y la producción inmobiliaria. Al mismo tiempo, la separación de los precios de la tierra y los precios de la vivienda facilita que el gobierno ajuste la estructura del mercado inmobiliario y regule los precios de la vivienda.