¿A qué contratos debes prestar atención al comprar online casas de segunda mano de tapa dura? ¿Lo más importante es que no puedes ignorarlo?
2. ¿Revisión del objeto del contrato de compraventa? El vendedor debe ser el dueño de la casa inscrita en el libro de registro de propiedad de la casa según la ley (con el consentimiento de todos * * * propietarios y como * * * vendedor). Debe acudir a la autoridad de vivienda donde se encuentra la casa de segunda mano para verificar el registro de derechos de propiedad y verificar las calificaciones del vendedor como sujeto legal. Por supuesto, si es por sentimientos u otros motivos, se puede confiar a un abogado la realización de una investigación o estipular en el contrato que ambas partes se comprometen a verificar la soberanía.
3. ¿Investigación y revisión del estado de los derechos (no confiar en las garantías de los intermediarios)? Revisar el certificado de propiedad de la propiedad y documentos relacionados de viviendas de segunda mano. Se debe prestar especial atención a los riesgos legales y posibles consecuencias de casas que no han sido registradas de conformidad con la ley y no han obtenido certificados de propiedad inmobiliaria o casas cuya propiedad está en disputa. En algunos casos, aunque no exista un certificado inmobiliario, luego de evaluar el riesgo, la transacción se puede realizar mediante diseño de fideicomiso o bajo la premisa de garantía. (1) ¿Certificado de registro de bienes raíces? El comprador debe investigar y verificar la autenticidad e identidad del certificado de propiedad y su contenido registrado con la autoridad de registro de bienes raíces (el vendedor coopera). (2) ¿Certificado de derecho de uso de la tierra? La autoridad de registro de derechos de uso de la tierra es el departamento de administración de tierras en o por encima del nivel del condado donde se encuentra la casa de segunda mano, pero debe llevar el sello del gobierno popular y emitir el certificado en nombre del gobierno popular. Comprenda si la autoridad de registro de tierras ha emitido certificados de uso de suelo para todas las casas de la jurisdicción o para algunas casas. Si existe un certificado de derecho de uso de suelo, el comprador debe acordar los asuntos relacionados con el certificado de derecho de uso de suelo en el contrato de compraventa de vivienda de segunda mano (la cláusula por defecto cuando el diseño no cumple). (3)***¿Hay una revisión de la propiedad? Los compradores deben prestar atención a si la propiedad que desean comercializar tiene propietario. Si una casa de segunda mano pertenece a más de dos entidades (inclusive), se deberá inspeccionar (presentar prueba escrita del consentimiento del propietario a la transferencia). No se permite ninguna compra sin el consentimiento por escrito de otras * * * personas; de lo contrario, otros titulares de derechos afirman que el contrato de venta con fines especiales no es válido. (4) La Ley de Matrimonio de mi país estipula que el sistema de propiedad conyugal se basa en el sistema de propiedad conjunta de marido y mujer, complementado por el sistema de propiedad individual acordado. Aunque el propietario inscrito en el libro de registro de bienes raíces o en el certificado de propiedad de la vivienda es una sola persona, se debe solicitar la opinión escrita de su cónyuge o el vendedor debe presentar un contrato de propiedad mueble. Si el vendedor afirma ser soltero, se le debe pedir que proporcione prueba de soltería; si el vendedor reclama divorcio, se le debe pedir que presente un acuerdo de divorcio, una carta de mediación de divorcio o una sentencia, y que revise el manejo de la casa vendida bajo el divorcio. documento legal, e informar a la agencia que emitió el documento legal de divorcio si es necesario Consulta. (5) Si la casa que se vende se hereda, el vendedor primero debe determinar el heredero de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la "Ley de Sucesiones de la República Popular China". Después de que la herencia se certifique ante notario y todos los herederos lleguen a un consenso, Se puede firmar el contrato de compraventa. (6) Las restricciones de política sobre transacciones de vivienda, tales como viviendas asequibles, viviendas para recaudación de fondos o viviendas de reubicación, se gestionarán de acuerdo con las políticas de vivienda asequible. Las restricciones específicas incluyen si se puede transferir por sí solo, el período de transferencia, restricciones de calificación del sujeto, etc. (7) El comprador deberá comprobar si la vivienda de segunda mano está hipotecada. Si hay hipoteca, se deberá obtener prueba escrita de que el vendedor ha notificado al acreedor hipotecario, o se obtendrá el consentimiento por escrito del acreedor hipotecario u otros obligantes para la transferencia. El vendedor deberá notificar por escrito al acreedor hipotecario dentro de un plazo razonable. Si no se cumple la obligación de notificación, el contrato de compraventa quedará sin efecto. (8) Si la casa está alquilada, la venta se comunicará por escrito al arrendatario con antelación y en un plazo razonable. El plazo razonable de preaviso es generalmente de 3 meses. Si no existe un documento escrito que indique que el titular del derecho de tanteo renuncia al derecho de tanteo, existe el riesgo de que el contrato de compraventa sea declarado inválido. Si el arrendatario renuncia al derecho de tanteo, el comprador deberá continuar ejecutando el contrato de arrendamiento después de comprar la casa y firmar un contrato de cambio de arrendamiento con el arrendatario. ?
4. ¿Revisión de la calidad de la casa? Los compradores deben inspeccionar o investigar la calidad de la vivienda de segunda mano que adquieren. Si una casa de segunda mano se sigue utilizando más allá de su vida útil razonable, el comprador puede confiar la evaluación a una agencia de evaluación con los niveles de calificación correspondientes.
5. ¿Redactar y revisar el texto del contrato de compraventa? Ubicación, perímetro, superficie, derechos de uso del suelo, naturaleza, tipo de unidad, estructura, instalaciones de apoyo, instalaciones auxiliares, decoración, etc. La propiedad de la casa se indicará en el contrato y la propiedad deberá ser consistente con los registros en el certificado de propiedad de la casa, el certificado de derecho de uso de la tierra o el documento de aprobación. El contrato redactado por usted mismo debe contener los siguientes contenidos principales: (1) Los nombres y direcciones del comprador y del vendedor (2) La ubicación, área y alcance de la casa de segunda mano (3) La naturaleza de la propiedad del terreno; , el método para obtener los derechos de uso de la tierra y el período de uso; (4) La naturaleza de planificación y uso de las casas de segunda mano (5) La planta, la estructura, la calidad de la construcción, los estándares de decoración y las instalaciones auxiliares de la casa ( si la decoración, accesorios, muebles y electrodomésticos están incluidos en el precio (6) El precio de las casas de segunda mano, Forma y plazo de pago (7) Fecha y forma de entrega de la casa de segunda mano y aceptación; 8) Transferencia del registro del hogar del vendedor (si el registro del hogar del vendedor es la dirección de la casa que se vende, el momento en que el registro del hogar del vendedor se mudará también debe acordarse claramente ( 9) Manejo de los fondos de mantenimiento (10); Responsabilidad por la liquidación de los honorarios de administración de la propiedad; (11) Responsabilidad por incumplimiento de contrato (las consecuencias legales de vender una casa por dos o más, se recomienda que el cliente estipule la responsabilidad por incumplimiento de contrato en el contrato de venta). ) Resolución de disputas; (13) Otros asuntos acordados por las partes (las normas tributarias varían de un lugar a otro y las políticas nacionales de control de bienes raíces también cambian con el tiempo).
Generalmente, el comprador tiene que pagar el impuesto de escritura y el impuesto de timbre durante el proceso de transacción, como primas de seguros relacionadas con préstamos, tarifas de tasación, etc., al solicitar un préstamo. El vendedor generalmente paga impuestos comerciales, impuestos de construcción y mantenimiento urbano, recargos educativos, impuestos sobre la renta personal, impuestos sobre el valor agregado de la tierra, derechos de timbre y otras tarifas. Pero ahora es un mercado de vendedores, y se puede acordar que los impuestos que paga el vendedor disfrazado correrán a cargo del comprador, así que preste atención a la coordinación con el precio total).
6. ¿Custodia o supervisión del precio de la vivienda? El acuerdo puede estipular que el precio de la vivienda será depositado o supervisado por un notario encargado por el banco. Si el cliente decide confiar la supervisión de los precios de la vivienda a un bufete de abogados, el abogado, después de firmar el contrato de compraventa de bienes raíces, solicitará al comprador y al vendedor que entreguen los precios de la vivienda y los certificados de derechos de propiedad al bufete de abogados para una gestión unificada. Una vez completado el registro de transferencia de derechos de propiedad, el bufete de abogados notificará a ambas partes al mismo tiempo Recibir el certificado y el pago.
El proceso suele ser el siguiente:
(1) El despacho de abogados firma un acuerdo testimonial con el comprador y el vendedor.
(2) Información recibida por el abogado: licencia comercial de la unidad, certificado de identidad del representante legal o certificado de identidad de la parte (se aceptan tanto original como copia del recibo o certificado de derechos de propiedad); solicitud de registro de derechos de propiedad (se requiere original); contrato de compraventa (original).
(3) Transferir el pago de la casa del comprador a la cuenta de depósito en garantía del bufete de abogados.
(4) Tramitar los trámites de transferencia de derechos de propiedad y/o hipoteca.
(5) Notificar al comprador y al vendedor para recibir el certificado y el pago.
(6) Las tres partes se encargan de la entrega, la recogida del certificado y el pago.
Consultor: Aún no ha explicado claramente la transacción específica, por lo que solo puede dar una sugerencia aproximada.