Comprensión y aplicación de la adquisición de buena fe en el derecho de propiedad
La adquisición de buena fe, también conocida como adquisición inmediata, significa que una persona sin derecho a distribuir transfiere a un tercero los bienes muebles o inmuebles registrados a su nombre si éste puede obtenerlos. de buena fe durante la transacción, propiedad, un sistema legal en el que el propietario original no puede ser considerado responsable.
En términos generales, la adquisición de buena fe tiene su origen en el sistema "mano para proteger la mano" del derecho germánico. Desde los tiempos modernos, las leyes civiles de varios países generalmente han afirmado este sistema y han establecido disposiciones claras (pero las leyes extranjeras generalmente se limitan a los bienes muebles). El propósito de establecer legalmente un sistema de adquisición de buena fe es mantener la seguridad de las transacciones, y la base de este sistema es la credibilidad generada por la divulgación de los derechos de propiedad.
La seguridad del orden de la propiedad incluye seguridad estática y seguridad dinámica. Desde el punto de vista de la protección del propietario, su propiedad no debe extinguirse debido a una disposición no autorizada por parte de otros, y el propietario sólo puede buscar alivio de la disposición no autorizada. Sin embargo, si se pone demasiado énfasis en la protección de la propiedad y se descuida la confianza razonable del cesionario en la posesión de la materia o los derechos de registro por parte del cedente, el comprador puede generar miedo a sí mismo y a sufrir accidentes. En la vida económica moderna, donde las transacciones de mercado son frecuentes, rápidas y complejas, a menudo es imposible o difícil exigir al comprador que sepa si el transmitente tiene derecho a disponer de la transacción, lo que causará dificultades en la transacción o aumentará considerablemente el costo de la transacción. investigación de crédito. El sistema de adquisición de buena fe está estrechamente vinculado y coordinado con el sistema de fideicomiso público de divulgación de derechos de propiedad, distingue diferentes situaciones de buena o mala fe del cesionario, protege los intereses de terceros de buena fe, tiene en cuenta el equilibrio entre la seguridad estática y seguridad dinámica del orden de la propiedad, y se adapta a las necesidades del desarrollo social y económico, por lo que es un sistema razonable, moderado y bueno.
II. Componentes de la adquisición de buena fe
El artículo 106, párrafo 1, de la Ley de Propiedad de mi país establece: “Cuando una persona sin derecho a disponer de bienes inmuebles o muebles enajene los bienes inmuebles o muebles al cesionario, la propiedad La persona tiene derecho a recuperar, salvo disposición en contrario de la ley, el cesionario adquiere la propiedad del inmueble o bien mueble en cualquiera de las siguientes circunstancias: (1) El cesionario actuó de buena fe al aceptar el inmueble o bien mueble (2) Transferencia a un precio razonable (3) Se ha registrado el inmueble o bien mueble transferido que debe registrarse de acuerdo con la ley, y el inmueble o bien mueble transferido; "De acuerdo con esta disposición y combinado con la teoría académica, debemos cumplir con los siguientes cinco requisitos para la adquisición de buena fe:
(1) El enajenante debe ser el poseedor del bien mueble o el propietario registrado del inmueble.
Este requisito requiere esencialmente que el cedente (una persona que no tiene derecho a disponer de ellas) tenga la apariencia de "derechos" sobre cosas ajenas, lo cual es un requisito previo para la adquisición de buena fe. La base institucional de la adquisición de buena fe reside en la credibilidad de la divulgación de los derechos de propiedad, y el registro de bienes raíces y la posesión de bienes muebles son formas de publicitar los derechos de propiedad. Los derechos y los titulares de derechos recomendados mediante divulgación pública de conformidad con la ley tienen el efecto correcto y el efecto de protección de la buena voluntad de hacer que otros no especificados confíen en ellos. Solo registrándose como propietario del inmueble sin el titular del derecho del inmueble (por ejemplo, el propietario del inmueble toma prestado el nombre de sus hijos u otras personas para registrar el inmueble, y algunos bienes inmuebles solo se registran a nombre de una persona, etc.) o realmente posee bienes muebles de otros (por ejemplo, el arrendatario, los custodios, los prestatarios y los compradores en transacciones de propiedad gravamen poseen bienes muebles de otras personas, etc.), si pueden entregar a un tercero no especificado la apariencia de derechos para que puedan confiar razonablemente en el titular del derecho registrado o en la persona que posee los bienes muebles para tener el derecho real de las personas y realizar transacciones con ellas. Si una persona que no tiene derecho a disponer de la apariencia de la materia en cuestión dispone de la propiedad de otras personas, no hay forma de que un tercero confíe razonablemente en ella y la obtenga de buena fe.
(2) El cedente no tiene derecho de disposición.
La adquisición de buena fe corresponde a la disposición sin autorización Sólo en el caso de la disposición sin autorización surgirá el problema de la adquisición de buena fe por un tercero. Por lo tanto, otro requisito importante para la adquisición de buena fe es que el transmitente parezca tener derechos pero en realidad no tenga derecho a disponer del bien. El cedente no tiene ningún derecho de disposición, incluido ningún derecho de disposición en absoluto, y la falta de un derecho completo de disposición (como alguien que dispone de algo sin el consentimiento de otros). Si el obligante registrado o poseedor de bienes muebles es confiado por el obligante real para disponer del bien, y el que no tiene derecho a disponer obtiene posteriormente el derecho a disponer o es ratificado por el obligante, se aplicará la regla de la adquisición de buena fe. no aplica. En este caso, la transferencia debe pertenecerle a él mismo.
(3) El cesionario deberá pagar una contraprestación razonable en función del comportamiento de la transacción.
El sistema de adquisición de buena fe tiene como objetivo proteger la seguridad de la transacción, por lo que el problema de la adquisición de buena fe sólo existe cuando existe una transacción entre el cedente y el cesionario. Según lo dispuesto en el artículo 106 "Transferencia a precio razonable" de la Ley de Propiedad, la adquisición de buena fe no sólo debe basarse en transacciones pagadas, sino también en una contraprestación razonable. Si la propiedad se obtiene gratuitamente mediante métodos no comerciales como la donación o la herencia, no tiene el efecto de ser adquirida de buena fe, de lo contrario provocará un desequilibrio evidente en la protección de los intereses de todas las partes, aunque así sea; un acto pagado, la transferencia de propiedad a un precio obviamente bajo no constituye una adquisición de buena fe (obviamente precio bajo Afectará el juicio sobre la "buena voluntad" del tercero). En cuanto a si el cesionario realmente pagó la "contraprestación razonable" acordada, generalmente no afecta el establecimiento de la adquisición de buena fe; si el precio no se paga, el cedente o el acreedor original pueden reclamar crédito contra el cesionario;
(4) El cesionario deberá adquirir el bien de buena fe.
El cesionario debe actuar de buena fe al aceptar bienes muebles o inmuebles de una persona que no tiene derecho a disponer de ellos. Esta es una condición necesaria para la adquisición de buena fe. No importa si el cedente es de buena fe o no.
Hay dos puntos de vista diferentes sobre el estándar de buena voluntad: significado positivo y significado negativo. El primero cree que el cesionario debe tener el concepto de tratar al cedente como propietario para ser de buena fe. Este último considera que el cesionario no sabe o no debe saber que se trata de un fondo de comercio del que el cedente no tiene derecho a disponer. Esta última teoría es una teoría general y es adoptada por la mayoría de los casos legislativos. Según esta declaración general, el cesionario no sabía que el cedente no tenía derecho a disponer del bien sin negligencia grave, lo que constituye buena fe [2]. Sin embargo, el cesionario sabe o debe saber que el transmitente no tiene derecho a disponer del bien por negligencia grave, lo cual es mala fe (es decir, mala fe). La determinación de "negligencia grave" debe basarse en estándares objetivos, es decir, el juicio normal que la gente común puede hacer basándose en circunstancias específicas y basándose en su propia vida y experiencia en transacciones [3].
Otro tema que requiere atención es: Primero, dado que la credibilidad del registro de bienes raíces es mucho mejor que la posesión de bienes muebles, los estándares para determinar la "buena fe" de la adquisición de bienes raíces de buena fe y La adquisición de buena fe de bienes muebles son diferentes. Los requisitos para el deber de diligencia son mayores o más estrictos que los que se obtienen de buena fe cuando se adquieren bienes inmuebles [4]. En segundo lugar, en una adquisición de buena fe, el momento para determinar si el cesionario es de buena fe debe basarse en la situación actual del cesionario. El hecho de que el cesionario conozca posteriormente la verdadera situación no afecta a la determinación de la adquisición de buena fe [5]. En tercer lugar, con base en las reglas de presunción de exactitud del derecho de publicidad y la práctica legislativa común, no corresponde al cesionario la carga de probar si es de buena fe, sino a la otra parte que lo niega sólo cuando; Si la otra parte presenta pruebas negativas, el cesionario deberá negar sus propias buenas intenciones.
(5) El objeto de la transferencia deberá haber sido completado o entregado.
La realización de la adquisición de buena fe se basa en que los bienes muebles e inmuebles transferidos han sido inscritos o entregados, es decir, "se han inscrito los que conforme a la ley deben inscribirse, y aquellos que no necesitan ser registrados han sido entregados al cesionario." Si la persona sin derecho a disponer del bien sólo llega a un acuerdo con el cesionario sobre la transferencia de la cosa sin completar la inscripción o la entrega, sólo creará una relación de deuda y no podrá adquirirse de buena fe, ni podrá ser utilizado contra el dueño del inmueble. El acreedor puede detener la transacción y recuperar la materia en el momento oportuno.
Las cuestiones controvertidas son: en primer lugar, al enajenar bienes inmuebles, si la persona que no tiene derecho a disponer de ellos ha presentado una solicitud de cambio de registro a la autoridad de registro después de firmar un contrato con un tercero, pero el cambio de registro se ha realizado únicamente por las formalidades registrales. Si no se ha completado el registro de transferencia, ¿puede considerarse "registrado" y tener el efecto de haber sido adquirido de buena fe? Existen diferentes prácticas legislativas a este respecto (por ejemplo, existen disposiciones positivas en el Código Civil alemán). De acuerdo con el espíritu de la ley de derechos de propiedad de mi país, creemos que actualmente deberíamos mantener una actitud negativa [6]. En segundo lugar, ¿la entrega en el sentido de que "los bienes muebles han sido entregados al cesionario" se limita a la entrega real? ¿La forma en que se presenta el concepto crea integridad? Al respecto, existen opiniones diferentes en la teoría y la legislación [7][8][9]. Sin embargo, según el entendimiento general en los círculos académicos y mi propia opinión, la entrega simple o la entrega por instrucción en entrega conceptual puede establecerse de buena fe, si no hay derecho de disposición y el cesionario obtiene la posesión indirecta de la cosa mueble sólo por vía; un cambio de posesión, la buena fe no necesariamente puede ocurrir antes de la entrega efectiva, el efecto obtenido, o el cambio en los derechos reales de la cosa mueble no necesariamente puede ser contra el recurso de un tercero o propietario.
En tercer lugar, el efecto jurídico de la adquisición de buena fe
La ocurrencia de la adquisición de buena fe puede producir dos efectos: el efecto de los derechos de propiedad y el efecto de los derechos de los acreedores.
(1) Efecto de los derechos de propiedad
La adquisición de buena fe tiene el efecto de un cambio en los derechos de propiedad entre el cesionario y el propietario original, es decir, el cesionario adquiere el bienes inmuebles o propiedad de bienes muebles, y el propietario original pierde la propiedad de la propiedad. En cuanto a la base para que un tercero adquiera la propiedad del bien transferido de buena fe, existen dos visiones diferentes: la teoría de la prescripción inmediata y la teoría de la no prescripción. La teoría de la no prescripción incluye diferentes visiones como la aparición de derechos. teoría de la autorización legal, teoría del efecto de posesión y teoría de las disposiciones jurídicas especiales. Entre ellas, la teoría específicamente estipulada por la ley es una teoría general. La mayoría de los académicos en mi país creen que el sistema de adquisición de buena fe es una asignación obligatoria de derechos de propiedad entre el titular original del derecho y el cesionario con el fin de proteger la seguridad de la transacción. La adquisición de la propiedad por parte del cesionario se basa en disposiciones directas del derecho de propiedad y no en actos jurídicos, por lo que es cierta y definitiva.
Debido a que el cesionario obtuvo el dominio del bien transferido de buena fe con base en lo establecido en la ley y tiene base legal, el dueño original no podrá reclamar la devolución del bien contra el cesionario, ni podrá reclamar un enriquecimiento injusto o reclamar una infracción; de manera similar, la propiedad de la materia adquirida por el cesionario en una adquisición de buena fe debe ser una adquisición original y no una adquisición derivada. Sin embargo, no es apropiado generalizar si la carga de los derechos originales sobre la materia en cuestión puede liberarse completamente después de haber sido adquirida de buena fe. El artículo 108 de la Ley de Propiedad de mi país estipula: "Después de que un cesionario de buena fe adquiere los bienes muebles, los derechos originales sobre los bienes muebles se extinguen, excepto cuando el cesionario de buena fe conocía o debería haber conocido los derechos en el momento de la transferencia. "Las disposiciones distinguen si el cesionario de buena fe conoce y decide si debe soportar los derechos y cargas originales sobre la propiedad. Es consistente con el principio de buena fe y las reglas comunes de reparto de riesgos. Es razonable y digno de reconocimiento. En cuanto a si existen otros gravámenes sobre el inmueble, se debe juzgar en función de si ha sido registrado o no. Si hay inscripción, por supuesto se debe considerar que el cesionario conoce la carga de este derecho y debe soportarla si se trata de una carga de deuda (como arrendamiento o préstamo), ya sea que se extinga porque un tercero adquiere la propiedad; del inmueble de buena fe, creemos que las disposiciones anteriores también deben seguirse en el procesamiento mental.
Efectividad de las reclamaciones
La adquisición de buena fe puede crear una relación de deuda entre el propietario original y la persona sin derechos.
El párrafo 2 del artículo 106 de la Ley de Propiedad estipula: "Cuando el cesionario adquiera la propiedad de bienes inmuebles o muebles de conformidad con las disposiciones del párrafo anterior, el propietario original tendrá derecho a reclamar una indemnización a la persona que no tenga ningún derecho". para disponer de él.” Desde un punto de vista teórico y práctico, el propietario original De hecho, puede optar por ejercer los siguientes tres tipos de reclamaciones contra la persona sin derechos para compensar sus pérdidas: Primero, el derecho a reclamar. indemnización por incumplimiento de deudas. Cuando existe una relación contractual como arrendamiento, préstamo o custodia entre el propietario original y el cedente, el propietario original puede reclamar daños y perjuicios por incumplimiento de contrato basándose en el sistema de incumplimiento de deuda. El segundo es el derecho a reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Desde otra perspectiva, si el cedente dispone ilegalmente de bienes muebles de otras personas sin derecho a disponer de ellos, se trata de un agravio y el propietario original puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios. El tercero es el derecho a reclamar la devolución del enriquecimiento injusto. Si el cedente transfiere la propiedad de otra persona a un tercero de buena fe a cambio de una tarifa, el producto constituye un enriquecimiento injusto y el propietario original puede reclamar la devolución[12][13]. También puede darse una relación de deuda entre el cedente (una persona sin derecho a disponer) y el cesionario. Según la teoría académica común, si el cesionario ha adquirido la propiedad del bien de buena fe basándose en la inscripción o la entrega, pero el precio no ha sido fijado, el enajenante (que no tiene derecho a disponer) puede reclamar el pago del precio o será considerado responsable del incumplimiento del contrato [14]. En consecuencia, después de adquirirlo de buena fe, si la materia es defectuosa, el cesionario también tiene derecho a exigir al cedente que asuma la responsabilidad de la garantía por defectos según el contrato de transferencia[15].
En cuarto lugar, la ampliación y restricción de los objetos aplicables de la adquisición de buena fe.
(1) Ampliar los objetos aplicables del sistema de adquisición de buena fe
1. La aplicación del sistema de adquisición de buena fe en bienes inmuebles. En la legislación extranjera los objetos adquiridos de buena fe se limitan a los bienes muebles, pero la Ley de Propiedad de nuestro país estipula que se aplica tanto a los bienes inmuebles como a los muebles, ampliando su ámbito de aplicación. Hay opiniones divergentes en la comunidad académica sobre si esta disposición es apropiada y si está coordinada con otras disposiciones relevantes. En mi opinión, existen dos opciones para adquirir un inmueble de buena fe de quien no tiene derecho a disponer de él: una es solucionarlo mediante el sistema de credibilidad del registro inmobiliario, la otra es solucionarlo mediante el bien; sistema de adquisición de la fe. No importa cuál elijas, no existe un bien o un mal absoluto, solo cuál es más adecuado. Como se mencionó anteriormente, la adquisición de buena fe de bienes muebles y la adquisición de buena fe de bienes inmuebles se basan respectivamente en la credibilidad de la posesión de bienes muebles y del registro de bienes raíces, y su base institucional y relación lógica interna son las mismas. Sin embargo, debido a la participación y revisión de la autoridad nacional de registro, el registro de bienes raíces tiene una gran credibilidad y el titular de los derechos registrados es inconsistente con el titular de los derechos reales, lo que genera relativamente pocas disputas. Por lo tanto, en muchos países, el problema de obtener derechos sobre bienes inmuebles del titular con un registro defectuoso se resuelve mediante el sistema de fideicomiso público de registro de derechos de propiedad, mientras que el problema de obtener bienes muebles del propietario de bienes muebles sin derecho a distribuir Se soluciona mediante otra clase de bienes muebles adquiridos de buena fe. Ajustes del sistema. Sin embargo, debido a que el diseño de su sistema se basa en la credibilidad de la divulgación de los derechos de propiedad, la constitución del sistema exige que no exista derecho de disposición, que el tercero debe actuar de buena fe y, por lo general, exige una adquisición basada en transacciones pagadas. Por lo tanto, no hay nada obviamente inapropiado en estipular que son opciones legislativamente viables en el sistema de adquisición bona fide de la Ley de Propiedad de mi país [16].
2. La aplicación del sistema de adquisición de buena fe cuando no existe derecho a disponer de otros derechos reales. En la legislación extranjera, además de estipular que la propiedad de los bienes muebles se adquiere de buena fe, también se reconoce generalmente que la prenda, los derechos de uso y los derechos de usufructo de los bienes muebles también pueden adquirirse de buena fe. La Ley de Derechos de Propiedad de nuestro país, por un lado, amplía los objetos adquiridos de buena fe a los bienes inmuebles, y por otro lado, el artículo 106, párrafo 3, estipula: “Si una parte adquiere otros derechos de propiedad de buena fe, remítase a lo dispuesto en los dos párrafos anteriores.” Según esta disposición, la adquisición de buena fe no se limita a la propiedad. En condiciones legales, también se pueden adquirir de buena fe diversas hipotecas y prendas sobre derechos de usufructo y garantías reales sobre bienes inmuebles. Las opiniones varían en cuanto a si se puede obtener un gravamen de buena fe. Muchos estudiosos creen que aunque los bienes muebles que posee el acreedor en una relación de gravamen se limitan generalmente a aquellos que son propiedad del deudor o que tienen derecho a disponer de ellos, si el objeto no son los bienes muebles del deudor y el acreedor no conoce el gravamen se puede obtener de buena fe. El artículo 108 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía" del Tribunal Supremo Popular también adopta este espíritu. Sin embargo, en nuestra opinión, el gravamen no es una cuestión de adquisición de buena fe. Un acreedor toma posesión de los bienes muebles de otra persona que tiene la misma relación jurídica que su acreedor debido a sus actividades comerciales normales. Un gravamen puede surgir incluso si el objeto no pertenece al propio deudor. El acreedor prendario debe ser un acreedor "de buena fe" sin saberlo[17][18] Esto no es necesario y no debe restringirse. Por ejemplo, si el vehículo del prestatario sufre daños, el prestatario lo entregará.
Además, la regla de adquisición de buena fe también se puede aplicar a situaciones en las que una persona sin derecho a disponer de la materia no disfruta de todos los derechos a disponer de la misma sino que solo disfruta de una parte. del derecho a disponer de la materia (casos típicos como enajenación parcial o parcial* * *no autorizada* * *Todos los bienes muebles o inmuebles). Esta situación también puede entenderse como una ampliación del ámbito de aplicación obtenida de buena fe.
(2) Restricciones sobre los objetos aplicables del sistema de adquisición de buena fe
1. No son aplicables las cosas adquiridas de buena fe. La adquisición de la propiedad no debe violar las disposiciones legales. Éste es el principio general de la adquisición de la propiedad. La "Ley de Propiedad" también aclara las disposiciones sobre la adquisición de buena fe "salvo disposición legal en contrario". Según este artículo y otras disposiciones legales pertinentes, en términos generales, los valores nominativos deben transferirse mediante procedimientos de endoso o transferencia, y no se adquirirán de buena fe. La moneda en efectivo suele estar sujeta a la regla de "la posesión lo es todo" y no a la regla; de adquisición de buena fe drogas, armas de fuego, municiones, bienes del Estado, reliquias culturales y otros artículos cuya circulación esté prohibida por la ley; , no se puede obtener de buena fe según la ley. [Página]
2. Sobre la aplicación del sistema de adquisición de buena fe en la restricción de la posesión de objetos desprendidos.
En principio, el sistema legal anterior de mi país niega que la adquisición de buena fe se aplique a bienes perdidos, bienes robados y otros bienes. En la formulación de la ley de derechos de propiedad, la mayoría de los académicos abogan por aprender de las prácticas extranjeras comunes y distinguir entre diferentes situaciones, es decir, las disposiciones de la adquisición de buena fe también pueden aplicarse a la posesión de bienes separados con condiciones y restricciones [19][ 20]. El proyecto de ley de propiedad también contiene disposiciones correspondientes a este respecto. Finalmente, el artículo 107 de la Ley de Propiedad establece disposiciones especiales para la adquisición de buena fe de bienes perdidos: “El propietario u otro titular de derechos tiene derecho a recuperar los bienes perdidos si los bienes perdidos son poseídos por otros mediante transferencia, el cesionario sabía. o debería haberlo conocido Dentro de los dos años siguientes a la fecha de la pérdida, el obligante tiene derecho a solicitar la indemnización de daños y perjuicios a la persona que no tiene derecho a disponer de los bienes, o a solicitar al cesionario la devolución de los bienes originales. si el cesionario compra la propiedad perdida mediante subasta o de un operador con calificaciones comerciales, el titular del derecho no deberá pagar los honorarios pagados por el cesionario cuando solicite la devolución de la propiedad original. cesionario, el acreedor tiene derecho a recuperar de quien no tiene derecho a disponer de él "El diseño de sus normas es razonable y digno de reconocimiento. Sin embargo, esta disposición no reconoce la adquisición de buena fe de bienes robados, y los círculos académicos todavía tienen opiniones diferentes sobre si este enfoque es apropiado. Para mantener la coherencia en la aplicación de las normas jurídicas y proteger adecuadamente los derechos e intereses legítimos de terceros de buena fe, propongo que esta disposición también se aplique a los "bienes robados o hurtados" [21]. Incluso si la Ley de Propiedad no reconoce que los bienes robados fueron adquiridos de buena fe, en la práctica no necesariamente exige su recuperación. En cambio, se manejarán de manera diferente en función de diferentes circunstancias, como si el comprador es de buena fe o si pagó. un precio razonable, y la ubicación y método de la transacción.
Verbo (abreviatura de verbo) La diferencia jurídica entre la adquisición de buena fe y otros sistemas de protección de buena fe.
Además del sistema de adquisición de buena fe en la Ley de Propiedad, existen muchas disposiciones en la ley relativas a la protección de los actores de buena fe, que son similares y están relacionadas con el sistema de adquisición de buena fe, pero no son lo mismo. Si la ley dispone otra cosa para la protección de los derechos e intereses de los actores de buena fe, no se aplicarán las disposiciones de la Ley de Derechos de Propiedad relativas a adquisiciones de buena fe. Por lo tanto, es necesario aclarar y distinguir las siguientes cuestiones relacionadas, pertenecientes a diferentes campos y diferentes naturalezas, para evitar errores en la aplicación jurídica:
En primer lugar, debe distinguirse la enajenación no autorizada y la adquisición de buena fe de la no autorizada. Se distinguen agencia y representación aparente y sus consecuencias. Como requisito previo para la adquisición de buena fe en el derecho de propiedad, la enajenación no autorizada se refiere a la disposición de bienes ajenos en nombre propio, mientras que la agencia sin autoridad se refiere a actos jurídicos relevantes realizados en nombre de otros. Por lo tanto, en la práctica, personas distintas del titular del derecho registrado (como los hijos del propietario o los arrendatarios de la casa) defraudan a terceros y a la autoridad de registro defraudando el certificado de propiedad original, falsificando el certificado de identidad del propietario, el poder y otros documentos necesarios. Fideicomiso, disponer de bienes inmuebles ajenos, por ser agente del propietario del derecho real, debe constituir un agente sin autoridad, si un tercero se basa en su identidad y poder de disposición y realiza transacciones con él, deberá manejarlo; de conformidad con las reglas de agencia aparente del artículo 49 de la Ley de Contratos.
En segundo lugar, las disposiciones relativas a la disposición sin autorización y la adquisición de buena fe deben distinguirse de la agencia aparente y sus consecuencias. Según el artículo 50 de la Ley de Contratos, si el representante legal o el responsable de una persona jurídica u otra organización celebra un contrato y dispone de la propiedad de la unidad más allá de su autoridad, la conducta del representante es válida y la disposición de la propiedad También es válido, pero la otra parte sabe o se deben hacer excepciones a quienes deben saber que se están excediendo en su autoridad. Los derechos e intereses de las contrapartes de buena fe y los bienes adquiridos están protegidos según las disposiciones del representante aparente, lo cual es similar a las adquisiciones de buena fe en el derecho de propiedad, pero sus estructuras institucionales y condiciones aplicables son diferentes y no pueden confundirse.
En tercer lugar, la adquisición de buena fe por parte de un tercero que no tiene derecho a disponer de bienes ajenos debe distinguirse de la situación de restricción del derecho a disponer de bienes propios y de disponer de ellos sin autorización. . Si el derecho a disponer de los bienes propios está restringido de conformidad con la ley (como estar bajo supervisión, detenido o sellado) pero se transfiere o hipoteca sin autorización, la cuestión de si un tercero de buena fe puede ser protegido debe manejarse de acuerdo con otras reglas. Esta situación no entra dentro de la cuestión de la adquisición de buena fe por un tercero derivada de la enajenación de la propiedad de otra persona en el derecho de propiedad.
En cuarto lugar, debe distinguirse entre la situación de disponer sin autorización bajo la premisa de la buena fe y la situación de disponer por incapacidad. Si una persona sin capacidad o con capacidad limitada oculta su capacidad, haciendo que otros crean erróneamente que es una persona con capacidad y realizan transacciones con ella, los derechos e intereses del cesionario de buena fe estarán protegidos en de conformidad con las disposiciones de los Principios Generales del Derecho Civil y de la Ley de Contratos, se tramitará conforme a las disposiciones pertinentes y no podrá tramitarse conforme a lo dispuesto en la Ley de Propiedad en materia de adquisición de buena fe[22].
En quinto lugar, si el sistema de adquisición de buena fe puede aplicarse a las deudas o a las deudas representadas por valores, derechos de propiedad intelectual y patrimonio. Los académicos tienen diferentes interpretaciones sobre este tema [23]. Mucha gente cree que se trata de una ampliación del alcance aplicable del sistema de adquisiciones de buena fe. Sin embargo, creo que de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Propiedad y la Ley de Derechos de Propiedad de mi país, las disposiciones sobre adquisición de buena fe de la Ley de Propiedad solo se aplican a dos situaciones: primero, una persona que no tiene derecho a disponer de la propiedad de otras personas. derechos lo adquiere para un tercero de buena fe. En segundo lugar, aunque la persona sin derecho a disponer haya dispuesto de otros derechos distintos de los derechos de propiedad, los derechos establecidos por un tercero de buena fe o adquiridos por un tercero pertenecen a la propiedad; derechos (como pignorar derechos de otras personas, patrimonio, derechos de propiedad intelectual de un tercero). Por lo tanto, la disposición de derechos distintos de los derechos de propiedad por parte de una persona que no tiene derecho a disponer de ellos es sólo una cuestión de derecho de propiedad en el segundo caso mencionado anteriormente. Si una persona sin derecho a disponer sólo transfiere a un tercero los derechos del acreedor, el patrimonio y los derechos de propiedad intelectual pertenecientes a otros (o licencia los derechos de propiedad intelectual a otros), aunque en principio exista un tercero de buena fe obligado por normas de protección legal, esta situación no es una cuestión de adquisición de buena fe según la ley de propiedad y no puede confundirse.