No se pueden comprar casas en ciudades populares, entonces, ¿cómo juzgar si vale la pena entrar en las ciudades circundantes?
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Perfil de experto | Big Brother es un conocido experto en bienes raíces privados y un experto en compra de viviendas designado por muchos medios como Metro Express. Desde 2003, ha consultado a decenas de miles de personas sobre cuestiones de compra de viviendas. ¡Y es conocido como el asesor de compra de viviendas más considerado para la gente común!
Los precios de la vivienda en las ciudades populares son altos, los boletos de habitación son escasos y es difícil encontrar una habitación, por lo que mucha gente busca en las áreas circundantes de las ciudades populares.
¿Es correcto este modelo?
Si eliges una ciudad de los alrededores, ¿cuál es la forma más lógica de invertir en bienes raíces?
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Tomemos como ejemplo una ciudad popular. ¿Quién es adecuado para ser un objetivo a tu alrededor?
Después de que se hizo difícil encontrar una casa en el mercado inmobiliario de Hangzhou, muchos inversores dirigieron su atención a algunas ciudades circundantes. También he recomendado algunas ciudades, como Haining, Lin'an, Shaoxing, Keqiao, etc., a todas las cuales se puede llegar en el tren ligero de Hangzhou. Están cerca de Hangzhou y la economía local está relativamente desarrollada.
Últimamente, la gente me pregunta a menudo dónde comprar en Haining y qué propiedades son mejores. Entonces, con la tarea de comprender el mercado inmobiliario, aproveché el fin de semana para ir a Haining para realizar una inspección.
De hecho, es bastante conveniente ir de Hangzhou a Haining. Se tarda más de una hora en conducir, la carretera es bastante tranquila y el tren de alta velocidad también es muy conveniente. Además de la construcción del futuro tren ligero. Toda la conexión entre Haining y Hangzhou es muy conveniente en términos de transporte.
Visitamos el famoso Lily Garden de Haining hace unos años cuando acababa de abrir. Los precios eran baratos entonces. Más tarde, no supe mucho sobre el mercado inmobiliario de Haining. Después de que hubo un plan de tren ligero entre Haining y Hangzhou, a principios de este año supe en línea que muchos precios de vivienda en Haining todavía rondaban entre 6.000 y 10.000 yuanes por casa.
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¿Por qué Haining tiene cierto potencial?
Haining todavía tiene cierto potencial por dos razones:
Las restricciones de compra en ciudades de primer y segundo nivel han provocado que el poder adquisitivo se extienda a las ciudades circundantes. El poder adquisitivo de Shanghai y Hangzhou se ha desbordado, impulsando el mercado inmobiliario local en Haining.
La planificación y construcción del tren ligero, junto con medios de transporte altamente desarrollados como el tren de alta velocidad, también generarán cierta demanda para la compra de viviendas.
La economía local está desarrollada, especialmente Haining Leather City, que ha atraído a muchos inmigrantes. Existe una cierta demanda del mercado para la demolición local.
Tres
En Haining, ¿qué discos elegí ver?
Debido a limitaciones de tiempo, miré principalmente algunos edificios cerca del tren ligero o en el área central:
La primera parada
Ciudad Oriental
Imagen vía Gran Hermano.
Junto al International College of Zhejiang University, a más de 200 metros de la estación de tren ligero. El edificio completo tiene 340.000 metros cuadrados. El precio del Edificio 19 actualmente a la venta es de aproximadamente 15.000 yuanes y es necesario incluir plazas de aparcamiento. No quedan muchas casas en todo el edificio. Esta propiedad es una de las más caras de Haining.
Debido a que está ubicado en una zona nueva, hay planes para el lago Hujuan y el Colegio Internacional de la Universidad de Zhejiang.
Este es uno de los pocos proyectos reales de tren ligero en Haining.
Segunda Parada
Nº 1 Park Road
Fotos de Gran Hermano.
Hay varios desarrollos inmobiliarios cerca del distrito comercial Haining Yintai, como Four Seasons Champs Elysees, Gaohui Baiyue Mansion y Xiangsheng Qiantang Courtyard. Aunque está a uno o dos kilómetros de la estación de tren ligero, debido al distrito comercial, el precio actual también ronda los 14.000 yuanes por casa, pero ya es demasiado tarde y hay menos casas. La única propiedad cercana con un parque de viviendas relativamente bueno es el número 1 de Gongyuan Road. Está en una ubicación de alto nivel y goza de la reputación de la Ciudad Oriental. El precio también ronda los 14.000 yuanes. Actualmente el parque de viviendas es relativamente suficiente y también hay plazas de aparcamiento y trasteros.
La tercera parada
Wancheng·Ideal Mansion
La imagen proviene de Gran Hermano.
Se encuentra cerca de Haining Leather City, a aproximadamente 1,5 km de la estación de tren ligero y un poco lejos de la estación de metro. Sólo hay 70.000 metros cuadrados de propiedad. Actualmente hay dos pequeños edificios de gran altura a la venta, con superficies de 108 metros cuadrados y 188 metros cuadrados respectivamente. El precio es de unos 12.000 yuanes y también es necesario incluir plazas de aparcamiento.
Parada 4
Carson Satellite City
Foto de Gran Hermano.
Kason Satellite City está a unos 3 kilómetros de Haining Leather City. La propiedad es relativamente grande, 14.000 metros cuadrados, y fue desarrollada por una empresa local de cuero. Actualmente se encuentran a la venta principalmente casas adosadas trifásicas de gran altura y estilo patio. El precio de los edificios de gran altura es de 11.000 a 12.000 yuanes y el precio de las casas adosadas es de 20.000 yuanes por encima. También es necesario hacer coincidir la plaza de aparcamiento. Está a aproximadamente 1 km de la estación de tren ligero Xieqiao. Miré algunos datos. Sólo en febrero se vendieron 300 juegos. El volumen de ventas todavía era bastante grande, pero el precio era relativamente bajo en ese momento.
También hablé con agentes locales y amigos distribuidores y descubrí que hay muchos proyectos inmobiliarios alrededor de Haining, pero no hay muchos proyectos inmobiliarios en el distrito comercial principal del sector principal. Desde marzo de este año, todo el mercado inmobiliario de Haining se ha estado vendiendo a un ritmo muy rápido y la situación de las ventas es relativamente buena.
Cuatro
Algunas opiniones sobre la situación actual del mercado inmobiliario de Haining
Los precios de la vivienda en Haining han aumentado significativamente este año.
Por ejemplo, el número 1 de Gongyuan Road a finales del año pasado costaba un poco más de 9.000 yuanes al año, ahora cuesta unos 14.000 yuanes al año, un aumento de alrededor del 40%. La mansión Baiyue también ha aumentado mucho. La ciudad de Dongfang se vendió por más de 9.000 yuanes el año pasado y ahora se vende por 14.000-15.000 yuanes. Se puede decir que los precios se han disparado este año.
Sin embargo, aunque el aumento general de precios en Haining es relativamente grande, en comparación con los datos históricos de transacciones, el aumento no es particularmente grande.
Los precios de vivienda más altos en Shanghai se produjeron en 2013, cuando el precio medio de transacción de viviendas comerciales en Haining fue de 9.572 yuanes/. Una señora que compró la Mansión Baiyue me dijo que compró un juego en la Mansión Baiyue a finales de 2013 y que el precio debería rondar los 12.000-13.000 yuanes al año. Posteriormente, cayó bruscamente en 15 y el precio llegó a 16.17 Comenzó a subir en febrero y marzo, y ahora se ha recuperado a 14.000 yuanes/, de 12.000 a 13.000 yuanes/a principios de 2004, a 9.000 yuanes/, y ahora ha vuelto a 14.000 yuanes/.
Así que, aunque los precios de la vivienda en Haining han aumentado significativamente, no son demasiado altos en comparación con la historia. El precio medio más alto en Haining fue de 2065438+9579 yuanes/año en 2003, 8172 yuanes/año en 2014, 8375 yuanes/año en 2015 y 8242 yuanes/año en 2016.
La fotografía está tomada desde Haining Fangtianxia.
Ahora (2017), el precio medio de las casas nuevas sigue siendo de más de 9.000 yuanes por casa, y el precio de la vivienda en el centro de la ciudad es de unos 14.000 yuanes por casa. Así que, en general, el aumento no es grande, pero sí ha aumentado un poco desde marzo.
No hay muchas casas en venta en Haining.
Mientras miraba propiedades en Haining, vi que algunas de estas propiedades estaban a medio construir y otras acababan de completarse. Sin embargo, cuando entré y pregunté, básicamente no había propiedades en venta. Se puede ver que el ritmo de transformación en Haining este año sigue siendo muy rápido. Es similar al de Hangzhou. Muchas propiedades no tienen casas en venta.
Los datos muestran que en 2016, las ventas totales de viviendas comerciales de Haining alcanzaron 18.159 unidades.
En 2016, Haining adquirió 136.570 metros cuadrados de terreno. Según una proporción de superficie construida de 2,5, 100 metros cuadrados equivalen a más de 20.000 casas. Esta cantidad de eliminación química sigue siendo muy rápida. Por lo tanto, hay relativamente pocas casas en algunas zonas centrales de Haining.
Bajo estrictos límites de precios, vincular plazas de aparcamiento se ha convertido en la norma.
Ahora Haining no puede ajustarse porque el precio también está sujeto al límite de precio récord. Un enfoque común adoptado por los desarrolladores es el estacionamiento, algunos toman uno, otros toman dos y algunos incluso toman trasteros. El aparcamiento es un fenómeno común.
Políticas de restricción de préstamos y compras flexibles
Haining tiene restricciones de compra. Las cuentas extranjeras están limitadas a una unidad, pero las cuentas locales no están sujetas a restricciones de compra.
La política crediticia de Haining es relativamente laxa. Por ejemplo, si tiene una residencia fuera de la ciudad, siempre que ninguno de los cónyuges haya pagado la hipoteca o la hipoteca haya sido cancelada, el pago inicial mínimo para su primera vivienda en Haining puede ser del 3,5%.
Haining y Hangzhou están convergiendo rápidamente.
La velocidad de construcción actual de Haining es realmente rápida, especialmente su conexión con Hangzhou. Por ejemplo, hay una zona de desarrollo Linhang en Xucun y una zona de desarrollo Lianxing en Xiasha Norte. Haining ha hecho un buen trabajo al conectarse de manera proactiva con Hangzhou.
La construcción del tren ligero está en pleno apogeo. A la vuelta vimos el camino bloqueado por barreras. La construcción del tren ligero ya ha comenzado y está previsto que se abra al tráfico en 2020.
Haining es una división administrativa que no pertenece a Hangzhou, pero es la ciudad más activa conectada con Hangzhou. Ya sea en la construcción de trenes ligeros o en la construcción de zonas de desarrollo, están conectados activamente con Hangzhou. Por lo tanto, esta es también una de las razones por las que los bienes raíces en Haining son populares entre los compradores de viviendas en Hangzhou.
Haining tiene muchos inversores extranjeros, y la demanda de inversión es la principal razón para hacer subir los precios de la vivienda.
Vi un dato. En 2016, el volumen de transacciones del mercado residencial de Haining a través de agencias de marketing fuera de la ciudad representó aproximadamente el 43%, y los clientes no locales representaron una gran proporción. Por ejemplo, en febrero de este año, se vendieron 300 unidades en Carson Satellite City en un solo mes, pero esto se debió en gran medida al poder adquisitivo aportado por los clientes de fuera de la ciudad.
La proporción puede ser mayor en el primer semestre de este año. En otras palabras, esta ola de aumentos de precios en el mercado de Haining, además de un mejor mercado inmobiliario y una mayor demanda local, se producen principalmente en. En las grandes ciudades, especialmente Shanghai, el desbordamiento del poder adquisitivo de Hangzhou ha desempeñado un papel importante en el aumento de los precios de la vivienda en Haining.
La demanda de inversión de los compradores de viviendas hace subir los precios de la vivienda en Haining, lo que también está en consonancia con la ley del aumento de los precios inmobiliarios. Si fuera solo demanda local, sería imposible aumentar los precios de la vivienda tan alto y tan rápidamente. La razón principal es que muchos compradores extranjeros van a Haining a comprar casas, lo que hace que los precios de la vivienda en Haining aumenten cada vez más rápido en el corto plazo.
Cinco
¿Cómo juzgar el futuro mercado inmobiliario en Haining?
En mi opinión, hay varios datos que merecen nuestra atención.
La proporción de compradores extranjeros es demasiado alta. ¿Quién será el sucesor en el futuro?
Como se mencionó anteriormente, hay muchos inversores extranjeros en Haining y los inversores necesitan retirar dinero. ¿Cómo realizar esta parte del volumen de transacciones? ¿Quién aceptará esta oferta? Esto es un problema. ¿Están los locales dispuestos a aceptar las ofertas de estos inversores a precios más altos?
¿Por qué es menos probable que los locales se hagan cargo? Porque Haining tiene la mayor población permanente entre las ciudades a nivel de condado, con 830.000 personas. Sin embargo, el crecimiento demográfico se ha mantenido relativamente lento en los últimos años.
Los datos muestran que de 2007 a 2011, la población registrada de Haining ha estado en el nivel de 600.000 en los primeros 20 años. La población permanente de la que estamos hablando se refiere a la población total de 830.000 personas que han vivido en Haining durante más de medio año. Sin embargo, la población registrada de Haining ha oscilado entre 600.000 y 640.000 en los últimos 20 años, por lo que el crecimiento de la población es. relativamente lento.
Otros datos muestran que la población de Haining en 2016 solo aumentó en 5.500 personas en comparación con 2015, siendo la mayoría de ellos recién nacidos y menos extranjeros. Además, el crecimiento demográfico se está desacelerando.
De 2012 a 2016, en comparación con 2007 a 2011, la tasa de crecimiento demográfico en esta década cayó 1,45 puntos con respecto a la década anterior, y la tasa de crecimiento demográfico de Haining se está desacelerando.
No he encontrado datos sobre el número de casas locales en Haining, el número de casas propias per cápita o la superficie habitable per cápita, pero creo que la superficie habitable per cápita y la proporción El número de viviendas propias en Haining sigue siendo bastante elevado.
En una ciudad con un lento crecimiento demográfico y una pequeña población de inmigrantes, si el desarrollo inmobiliario es demasiado rápido, el volumen de ventas de viviendas comerciales es demasiado alto y hay demasiados forasteros comprando, estoy Realmente preocupado por quién se hará cargo de la cotización en el futuro. Esto es un poco confuso.
La dirección futura de las industrias pilares de Haining
Haining toma la industria del cuero como su industria líder, y las ventas anuales actuales de Haining Leather City son de aproximadamente 20 mil millones de yuanes. Leather City es una tarjeta de presentación de Haining.
Sin embargo, debido al desarrollo de la economía de Internet, la industria minorista tradicional está cambiando lentamente. El consumo en línea, desde fuera de línea hasta en línea, solía incluir muchas cosas, especialmente algunas prendas de cuero de alta gama. Puede que haya menos personas que consuman en línea, pero la tasa de crecimiento ha sido relativamente rápida en los últimos años. Las ventas online todavía tienen un impacto en la industria minorista tradicional. No se pueden evaluar las implicaciones futuras de este impacto. Creo que podría ser incluso mejor en el futuro.
El modelo de negocio de Leather City, compuesto principalmente por tiendas físicas, cambiará en el futuro, y la tendencia de depender de las industrias tradicionales para atraer a un gran número de operadores a establecerse en Haining también cambiará.
Por eso me preocupa que la venta de productos en línea tenga un mayor impacto en los centros comerciales tradicionales. Porque no se trata sólo de un cluster industrial, sino también de una industria importante que atrae a poblaciones extranjeras. Si esta industria cambia lentamente, el número de personas que van a Haining por negocios y empleo puede disminuir, y la introducción de la población puede disminuir aún más.
Haining todavía está dominada por industrias tradicionales. Es difícil oír hablar de industrias y tecnologías de alta tecnología o emergentes en Haining. En el futuro, con el fortalecimiento de la supervisión de la protección ambiental y de las empresas contaminantes, ¿algunas empresas tradicionales enfrentarán obstáculos en su desarrollo? Sin el desarrollo de industrias emergentes, ¿podrá Haining mantener su rápido desarrollo antes de venir aquí?
Los futuros precios de la vivienda en Haining dependerán de la tendencia general y del grado de integración con Hangzhou. Puede que haya algo de margen, pero no creo que haya mucho en el corto plazo. Si bien los asientos para el automóvil todavía están disponibles, eso puede cambiar pronto, así que no se apresure a comprar uno todavía. Puedes esperar a que el mercado se calme un poco y ver si hay oportunidades. Ahora no se recomienda que todo el mundo se apresure a ir a Haining a comprar una casa e invertir a ciegas.
PD
El agente que me llevó a ver la casa más tarde también me dijo que en el pasado tenía que dar un paseo en Oriental City y Carson Satellite City, pero ahora No necesito transporte y el mercado se ha enfriado en comparación con las señales de la situación anterior.