Es de gran importancia eliminar las viviendas de calidad inferior y mejorar el sistema de viviendas asequibles.
Entre ellas, la palabra clave principal que ha atraído mucha atención del mercado es "vivir con un lugar donde vivir".
El significado práctico de "vivir en un solo lugar" es que todos tengan una casa para vivir, en lugar de que todos compren una casa para vivir. Con la implementación de una serie de políticas, el sistema nacional de seguridad de la vivienda seguirá mejorando en el futuro previsible. "Un sistema de seguridad de la vivienda con viviendas de alquiler públicas, viviendas de alquiler asequibles y viviendas de propiedad privada como cuerpo principal" es una parte importante del mercado inmobiliario nacional. En el futuro, las viviendas asequibles constituirán la oferta de todo el sector inmobiliario nacional. mercado junto con la vivienda comercial.
Proporcionar suficiente "harina" para el "pan" de viviendas asequibles.
El núcleo de la construcción del sistema de seguridad habitacional es aumentar la oferta de tierra. Sin suficiente oferta de suelo, el desarrollo del sistema de seguridad de la vivienda seguirá siendo lento y seguirá dando paso al mercado de la vivienda comercial.
En el mercado nacional centralizado de subastas de terrenos de 2021, muchas ciudades, incluidas Beijing, Chongqing y Hangzhou, han agregado nuevas reglas de licitación para viviendas de alquiler o áreas de alquiler ocupadas por sus propietarios. El establecimiento de una serie de reglas ha constituido un fuerte apoyo para la oferta de terrenos para viviendas asequibles y puede garantizar la oferta de doble canal de viviendas comerciales y viviendas asequibles en el mercado.
Tomemos como ejemplo el mercado inmobiliario de Beijing.
El 30 de agosto, Beijing anunció el segundo lote de suministro centralizado de 43 parcelas de tierra, con una superficie total de suministro de 2.437 millones de metros cuadrados, un aumento del 44% con respecto al primer suministro de tierra, y un Precio de salida de 1.358,77 millones.
En comparación con el primer lote de suministro de terreno centralizado, el segundo lote de suministro de terreno centralizado en Beijing aumentó en 13 sitios residenciales, y el terreno de construcción y el área de construcción planificada aumentaron en un 44%. Entre las 43 parcelas, hay 1 vivienda pública independiente de alquiler y 13 viviendas de alquiler asequible, con una superficie total de construcción de 272.000 metros cuadrados, y la proporción general ha aumentado aún más.
En el primer lote de suministro centralizado de tierras en mayo, la tasa general de prima por transacción de tierras en Beijing fue del 6,4%. Debido a sus reglas de subasta relativamente completas, fue elogiado directamente por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Su serie de reglas de subasta local se denomina "Modelo de Beijing". Muchas ciudades están aprendiendo activamente a introducir el "modelo de Beijing" en el segundo lote de reglas centralizadas de subasta de tierras.
Tomemos como ejemplo el segundo lote de suministro centralizado de tierras en Chongqing. El 31 de agosto, Chongqing anunció las cifras del segundo lote de parcelas de suministro de tierras centralizadas: se enumeraron 42 parcelas, de las cuales 17 estaban equipadas con viviendas de alquiler de propiedad propia.
En los detalles de la solicitud, Chongqing también añadió la condición de "autosostenibilidad competitiva". Cuando la licitación alcance el límite de precio máximo, se convertirá a la proporción de viviendas de alquiler propias en el sitio; cuando la proporción de viviendas de alquiler propias alcance el 100%, se convertirá al número de años de viviendas propias; vivienda de alquiler propia; cuando el plazo de la vivienda de alquiler propia alcanza los 50 años, se determina que la primera persona que acepte el depósito de oferta bajo esta condición será el postor final. No es difícil ver que las reglas de subasta más complejas de Chongqing también son una "garantía" prioritaria.
En la segunda tanda de anuncios de suministro centralizado de terrenos anunciados por muchas ciudades, incluida Chongqing, la proporción de viviendas de alquiler asequibles está aumentando. En comparación con la "falta de experiencia" en la primera ronda de oferta de tierras centralizada, los dos lotes de oferta de tierras han comenzado a establecer reglas para las primas y las tasas de alquiler de viviendas. El "modelo de Beijing" tiene un efecto de demostración significativo.
La regla de "gana el mejor postor" se ha debilitado.
La tasa de prima del suelo y la oferta de suelo para viviendas asequibles pueden reflejar directamente si una ciudad está decidida a comprender e implementar la política de "tener un lugar donde vivir".
En la primera ronda de oferta de tierras centralizada, se vendieron 802 terrenos en 22 ciudades, con una tarifa total de transferencia de tierras de 1.053 millones, y la tasa promedio de prima de tierras alcanzó el 14,7%. Los precios mínimos aumentaron un 15,1% en comparación con el mismo período de 2020.
La tarifa de transferencia y la tasa de prima en la primera ronda de oferta centralizada de tierras fueron más altas que en años anteriores. La subasta centralizada de tierras obviamente no logró el objetivo político de reducir los precios de la tierra y las expectativas del mercado. Por lo tanto, después de que comenzó la segunda tanda de subastas de tierras centralizadas, muchas ciudades optaron por suspender el plan de oferta de tierras para mejorar y ajustar las reglas.
Los datos de seguimiento de RealData muestran que, a partir del 15 de septiembre, Fuzhou, Jinan, Tianjin y Qingdao han completado el segundo lote de suministro centralizado de tierras. A juzgar por la tasa de transacciones de la propiedad (número de transacciones/número de transferencias), la tasa de transacciones de Fuzhou fue del 68,4%, una disminución del 18,6% con respecto al primer lote; la tasa de transacciones de Jinan fue del 72,9%, una disminución del 21,9% con respecto al primer lote; La tasa de rotación de Tianjin fue del 65,6%, un 12,0% menos que en el primer lote. La tasa de transacciones de Qingdao fue del 90,0%, un 8,2% menos que en el primer lote. El segundo lote de 17 parcelas de suministro centralizado de tierras en Chengdu fue cancelado por alguna razón.
En comparación con la primera ronda, la tasa de transacción de la segunda ronda de suministro centralizado de tierras cayó. En primer lugar, se ve afectado por el ritmo de las estrategias de adquisición de terrenos de las empresas inmobiliarias. En segundo lugar, algunas ciudades han "parcheado" el primer lote de reglas detalladas para el suministro centralizado de tierras, lo que también ha desempeñado un papel en la estabilización del mercado de tierras.
Como resultado, algunos medios han elaborado estadísticas sobre el aumento vertiginoso de los precios de las acciones de las empresas inmobiliarias en la etapa anterior y creen que los ajustes a las reglas de subasta locales en muchas ciudades son buenos para las empresas inmobiliarias. De hecho, como núcleo de este ajuste de las reglas de subasta locales, controlar la tasa de prima sin duda reducirá el costo de adquisición de terrenos para las empresas de bienes raíces, pero esto es sólo un resultado concomitante del ajuste de las reglas, no el objetivo del ajuste de las reglas.
Interpretamos en detalle los dos lotes de reglas de subasta de terrenos centralizadas en Beijing. Las dos reglas más importantes son: "El ganador se determinará por lotería" y "El área de venta de la casa existente. se determinará mediante licitación."
La regla de la "lotería para determinar el postor" estipula que cuando el precio de la oferta alcance el precio límite superior razonable del terreno, ya no se aceptarán ofertas más altas y el postor se determinará mediante sorteo en el sitio. .
De esta manera, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias tendrán más oportunidades de adquirir terrenos y el mercado ya no tomará decisiones basándose únicamente en el precio de oferta y el ratio de auto tenencia. Si las empresas inmobiliarias "reducen" sus productos para reducir costes, también se reducirá la probabilidad de que los compradores se sientan decepcionados, lo que será una ayuda eficaz para eliminar las viviendas de calidad inferior.
La regla "Área competitiva de venta de viviendas existentes" estipula que si el terreno alcanza el límite superior del precio del terreno, se convertirá en "Área competitiva de ventas de viviendas existentes".
El terreno incluido en el piloto esta vez es el terreno de Daxing Huangcun. Una vez que el precio alcance el límite superior, las empresas postoras utilizarán el área de "ventas de viviendas existentes" como punto de competencia. Para los compradores de viviendas, las ventas de viviendas existentes pueden eliminar los “asuntos pendientes” y darse cuenta verdaderamente de que lo que ven es lo que obtienen; para los promotores, la “alta rotación” se convertirá en el canto del cisne del mercado de Beijing y las ventas de viviendas existentes serán una prueba de éxito; Las capacidades financieras de las empresas inmobiliarias. En este punto, las empresas centrales con fuerte fortaleza financiera sin duda tienen una ventaja.
En las condiciones de las "ventas de viviendas existentes", las capacidades de operación de capital se han convertido en un desafío central que pone a prueba el funcionamiento de las empresas inmobiliarias. A corto plazo, las "ventas de viviendas usadas" seguirán siendo difíciles de implementar a gran escala. Después de todo, la mayoría de las empresas inmobiliarias todavía consideran la "eficiencia", especialmente la mayoría de las empresas privadas, donde el dinero en el mercado sigue siendo muy caro.
Para garantizar un bajo apalancamiento en el uso de fondos por parte de las empresas, Beijing ha adoptado una regla "no vest", que exige que las empresas no transfieran capital y derechos después de adquirir tierras, y estipula cuatro cosas que no no pertenecen al lado del capital:
1. Diversos tipos de fondos de financiación que no utilizan directa o indirectamente instituciones financieras;
2. empresas afiliadas posteriores en la cadena de la industria inmobiliaria;
3. No utilizado por otras personas físicas, personas jurídicas y organizaciones no incorporadas;
4. controlado por la empresa licitante.
Como resultado, será más difícil para las empresas inmobiliarias introducir "capital" después de adquirir terrenos, y será difícil implementar operaciones de desarrollo conjunto después de adquirir terrenos.
Introducción de un "plan de vivienda de alto nivel" para eliminar las viviendas inferiores
"La tasa de prima general no excederá el 10%, y la tasa de prima máxima para una sola parcela es del 15%. " La formulación de la regla del tope de las primas puede reflejar la determinación de Beijing de establecer un sistema de seguridad habitacional. Establecer un límite superior a la prima de subasta de terrenos no sólo puede hacer que las expectativas del mercado sean más moderadas y controlables, sino también reducir el costo de adquisición de terrenos para las empresas inmobiliarias.
Además, las reglas del "plan de vivienda de alto nivel", que son extremadamente amigables para los compradores de viviendas, se han aclarado aún más en el segundo lote de suministro centralizado de terrenos en Beijing. Entre las 43 parcelas de tierra del segundo lote de oferta de tierra centralizada, 36 son parcelas de tierra competitivas de alta calidad, lo que representa el 84%. Entre el primer lote de parcelas de suministro de tierra centralizado, sólo 7 son parcelas competitivas y de alta calidad. Las "soluciones de vivienda de alto nivel" se han convertido en las reglas más destacadas de las subastas locales de Beijing y en una medida importante para garantizar la calidad de la ejecución de los proyectos.
El "plan de vivienda de alto nivel" no es una competencia por el lujo, sino la "habitabilidad" como un criterio de selección importante, considerando plenamente la practicidad del tipo de unidad, la experiencia de vida, la accesibilidad de las instalaciones de apoyo, el público. ajustes de espacio, etc. El "Plan de Vivienda de Alto Estándar" resolverá potencialmente el problema de la disminución de la calidad de los proyectos causada indirectamente por la "ley de doble competencia" de años anteriores.
En 2016, el mercado de subastas de tierras de Beijing lanzó un modelo de transferencia de tierras para “limitar los precios de la vivienda y precios competitivos de la tierra”. Desde entonces, han aparecido en el mercado una serie de “propiedades competitivas”. En 2019 se completaron 20.914 transacciones competitivas de vivienda, lo que representa el 57% de las transacciones del mercado de vivienda nueva.
Para los compradores de viviendas, la aparición de "viviendas restringidas" es sin duda una especie de precio de vivienda amigable, que puede limitar los precios de la vivienda dentro de un período, pero para las empresas inmobiliarias, frente a los altos costos de la tierra, En el caso de las ventas de "viviendas restringidas" y los límites de precios, sólo pueden reducir los costos para obtener ganancias. La reducción en la distribución de productos se ha convertido sin duda en el mayor daño para los compradores de viviendas. Comenzaron a aparecer una serie de incidentes de protección de derechos relacionados con la calidad de los proyectos, como fachadas abultadas, paredes despegadas, pasillos de entrada estrechos, etc., que aparecieron en muchos proyectos de viviendas con competencia limitada, como Xiangyun Mansion, Zijun Lanyuan y Park. 17.
La combinación de altos precios de la tierra y bajos precios de la vivienda causados por las "normas de competencia dual" ha comprimido seriamente los márgenes de beneficio de las empresas inmobiliarias. Las empresas inmobiliarias no se involucrarán en negocios que generen pérdidas. Incluso si retienen las ganancias más débiles, los compradores de viviendas tendrán que pagar la factura en última instancia.
En 2021, Beijing emitió una serie de nuevas regulaciones de subastas locales para reemplazar las anteriores "reglas de doble competencia". En particular, normas como las loterías y las primas bajas para las empresas de bienes raíces pueden ayudarlas a reducir la presión de los costos de adquirir terrenos y alentarlas a dejar de obtener ganancias. Se espera que los incidentes de protección de derechos en los proyectos incluidos en la lista se reduzcan considerablemente en los próximos dos años.
La "Plantilla de Beijing", que se centra en mejorar el sistema de vivienda asequible y eliminar las viviendas de calidad inferior, no es un caso aislado. Muchas ciudades siguen siguiendo las reglas. Algunas ciudades, incluidas Hangzhou y Ningbo, han anunciado que el 30% de las viviendas nuevas en el futuro serán viviendas de alquiler asequibles.
Las "Opiniones orientadoras sobre la aceleración del desarrollo de viviendas de alquiler asequibles (borrador para comentarios)" emitidas por la provincia de Zhejiang establecen que durante el período del "Décimo Plan Quinquenal", el número de nuevas unidades de oferta de viviendas asequibles Vivienda en alquiler representada La proporción de unidades de oferta se esfuerza por alcanzar más del 30%.
El objetivo de ajustar las reglas locales de subasta de terrenos es fortalecer la construcción del sistema de vivienda asequible en todo el país, y las nuevas "herramientas" publicadas en los anuncios de suministro secundario centralizado de terrenos en múltiples ciudades han demostrado completamente su determinación.
Si la "primera mitad" de la industria se caracteriza por la mercantilización, entonces la "segunda mitad" será el camino paralelo de viviendas asequibles y viviendas comerciales. Las empresas inmobiliarias también tendrán que adaptarse a las nuevas reglas del mercado.