La cancelación por parte de Shenzhen de la política de “sólo alquiler pero no venta” para apartamentos comerciales puede afectar las expectativas del mercado.
Los pisos comerciales se han convertido en el foco de la supervisión.
La Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen (en adelante, la "Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen") presentó que el motivo para cancelar las regulaciones pertinentes sobre "alquilar únicamente pero no vender "Los apartamentos comerciales se deben a que esta política inhibe algunos proyectos de renovación urbana. El nivel de actividad no favorece el aumento de la oferta de viviendas comerciales a largo plazo ni las ventas de apartamentos comerciales a corto plazo.
Volviendo a 2018, el 31 de julio, Shenzhen publicó la política de control de las “Cuatro Regulaciones de Shenzhen”. Estipula que todos los apartamentos comerciales construidos en todo tipo de terrenos recién suministrados (incluidas licitaciones, subastas, renovación urbana, adquisición y devolución de terrenos, etc.) deben alquilarse y no venderse ni utilizarse. El período general de tenencia de la empresa debe ser coherente con el período de transferencia de tierras, y el período único de arrendamiento para el arrendamiento externo, en principio, no debe exceder los 10 años. Y el plazo del arrendamiento no puede exceder los 10 años seguidos. Además, la política también propone que no importa si un particular o una empresa compra un apartamento comercial, se prohibirá la transferencia y venta del mismo dentro de cinco años. Además, la transferencia está prohibida dentro de los cinco años siguientes a la fecha de obtención del certificado de registro de derechos inmobiliarios. ?
La razón más directa que desencadenó el lanzamiento de esta política en ese momento fue que en el pasado, debido a que Shenzhen no incluía apartamentos comerciales en el alcance de las restricciones de compra, los fondos de inversión obviamente se han desplazado hacia apartamentos comerciales en últimos años. Según informes de los medios, desde julio de 2065 hasta junio del año pasado, se vendieron un total de 44.600 apartamentos comerciales en Shenzhen, lo que representa más del 80%. Desde principios de 2017 hasta finales de abril del año pasado, las entidades legales de Shenzhen compraron 2.011 apartamentos comerciales de primera mano, lo que representa el 16,9% del total. En ese momento, Beijing, Guangzhou y Shanghai incluían apartamentos comerciales en sus restricciones de compra.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, señaló que esto estaba relacionado con el repentino endurecimiento de las políticas de Shenzhen en ese momento, lo que reflejaba aún más la dirección de desarrollo del mercado de apartamentos de Shenzhen. En ese momento, que estaba bien controlado mediante medidas restrictivas, casas similares reprimen la demanda del mercado de especulación inversora. Sin embargo, Yan Yuejin también señaló que para evitar la especulación, han surgido algunas situaciones nuevas, especialmente en el corto plazo, que afectarán la digestión o las ventas de este tipo de proyectos.
Las transacciones de apartamentos comerciales en Shenzhen son lentas.
De hecho, después de la introducción de la política de control de las "Cuatro Regulaciones de Shenzhen", el mercado de apartamentos comerciales se enfrió rápidamente. Estadísticas relevantes del Informe de las Cien Ciudades de China del E-House Research Institute muestran que en términos de apartamentos con servicios, el área de transacciones de Shenzhen fue de 995.145 metros cuadrados en 2065, 438+08, y disminuyó a 529.168 metros cuadrados en 2065, 438+09+0-. 65438+.
Yan Yuejin dijo que datos similares muestran que después del control de políticas en 2018, los apartamentos con servicios o apartamentos comerciales de Shenzhen se han enfriado significativamente, lo que obviamente se ve afectado por la política de "solo alquiler pero no venta" de Shenzhen. apartamentos de negocios. Para 2019, debido a la recuperación del mercado general de ventas de viviendas de Shenzhen, las ofertas similares se han recuperado, pero se espera que la escala del inventario previamente varado siga siendo grande. ?
Cabe mencionar que en el mercado inmobiliario, tras la introducción de la política de control de las "Cuatro Regulaciones de Shenzhen", la situación de las subastas de terrenos para apartamentos comerciales no es optimista. Un periodista del Beijing News notó que la mayor parte de los terrenos de apartamentos comerciales inaugurados en Shenzhen el año pasado fueron retirados por Shenzhen Talent Housing Group, y otras empresas no estaban entusiasmadas con la participación. ?
Desde esta perspectiva, en opinión de Zheng Shulun, director general de Shenzhen Zhongyuan, la falta de participación de las empresas inmobiliarias significa que la política de "sólo alquilar pero no vender" tiene poca importancia práctica.
La nueva política está en línea con la dirección de la regulación inmobiliaria en Shenzhen.
“La cancelación de esta política también es razonable”. Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, señaló en una entrevista con un periodista del Beijing News que desde el punto de vista actual , todo el mercado se ha estabilizado, especialmente el mercado de alquiler, y los precios de alquiler incluso han bajado. Después de dos años de cultivo del alquiler, la oferta de alquiler también ha aumentado a través de múltiples canales. Además, el arrendamiento de apartamentos comerciales no es la parte principal del arrendamiento y no ayuda mucho a estabilizar los precios de alquiler.
Además, Li señaló que otra razón importante detrás de la introducción de esta política es que se han producido nuevos cambios importantes en todo el mercado inmobiliario de Shenzhen. "La misión histórica de Shenzhen es convertirse en la ciudad central y la nueva zona de demostración de la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao, lo que atraerá a muchas personas, incluidos compatriotas de Hong Kong y Macao, para comprar casas, y muchos de ellos comprarán apartamentos Entonces, el propósito de esta política es revitalizar el mercado "
"Los datos del primer semestre de 2019 muestran que los apartamentos representaron el 41% del volumen de transacciones de viviendas comerciales nuevas de Shenzhen. se han convertido en un tema muy importante del suministro multicanal en Shenzhen, por lo que también se debe considerar su eficacia funcional", dijo Li.
Li también enfatizó que antes del lanzamiento de apartamentos comerciales en Shenzhen, solo estaban para alquiler y no para venta. Esto se debía en gran medida a que muchos de ellos se convirtieron en apartamentos durante la renovación urbana, que eran equivalentes a industriales. residencias inmobiliarias. En aquel momento, Shenzhen introdujo una política para los apartamentos comerciales con el fin de conservar suelo industrial, pero la situación ha cambiado mucho desde el año pasado. “Algunas industrias se reubicaron porque no cumplían con los requisitos de protección ambiental y tenían exceso de capacidad, lo que liberó mucho espacio industrial en Shenzhen.
En este momento, no es necesaria una política de este tipo para evitar problemas relacionados. ", Dijo Li Dui.
En opinión de Zheng Shulun, cancelar el requisito de que los apartamentos comerciales sean solo para alquiler pero no para venta permitirá a las empresas participar más activamente en la renovación urbana. A juzgar por la situación actual, muchos proyectos están equipados con renovación urbana Hay apartamentos comerciales Si los desarrolladores convierten los antiguos apartamentos comerciales en apartamentos de propiedad propia en el futuro, no se pueden vender ni entregar a hogares demolidos, lo que aumentará en gran medida la dificultad de la renovación urbana. Cada vez es más difícil renovar las antiguas zonas urbanas de Shenzhen y cancelarlas facilitará el avance de algunos proyectos de renovación urbana estancados.
Además, Zheng Shulun señaló que, aunque los apartamentos comerciales son terrenos comerciales, en realidad son de naturaleza residencial y son un buen complemento a los terrenos residenciales en Shenzhen. La oferta ya es pequeña. Después de la restricción de compra de apartamentos comerciales, el número de residencias disponibles también ha disminuido, lo que no contribuye a resolver el desequilibrio entre la oferta. y la demanda. "Shenzhen siempre ha estado comprometida con aumentar la oferta del mercado y fomentar la renovación urbana. La cancelación de la política está en línea con la estrategia a largo plazo de Shenzhen de reforma de la vivienda secundaria. La dirección de la regulación inmobiliaria. ”
La cancelación solo del alquiler y no de la venta, pero aún restringiendo las ventas. En opinión de Zheng Shulun, esto demuestra que el gobierno todavía mantiene restricciones sobre la inversión en productos de apartamentos. En base a esto, cree que “el control. No se ha relajado y los productos de los apartamentos tampoco son muy buenos. ”
Industria: se puede esperar que tenga un impacto en el mercado nacional.
El reportero de Beijing News se enteró de que la medida de Shenzhen no es un caso aislado. De hecho, Guangzhou también lo ha hecho. introdujo políticas similares antes de 2018 12. La Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Guangzhou emitió las "Opiniones sobre la mejora de la gestión de ventas de proyectos inmobiliarios comerciales" en el sitio web oficial. Esta política utiliza 2065438 + 30 de marzo de 2007 como nodo. ajustar la implementación específica de la política de restricción de compra de propiedades comerciales y de servicios
De acuerdo con la interpretación de esta política, el carácter comercial y de servicios de los proyectos inmobiliarios con transacciones de transferencia de terreno antes del 30 de marzo de 2017. (incluido ese día) (confirmación de transacciones de transferencia de tierras mediante la firma de un contrato de transferencia de tierras, confirmación o anuncio de la transacción Sujeto a esto), ya no habrá restricciones sobre los objetos de venta Después de este momento, los proyectos inmobiliarios con transacciones de transferencia de tierras. deben venderse a personas jurídicas. Los compradores individuales de edificios de servicios comerciales solo pueden transferirlos nuevamente después de obtener el certificado de título de propiedad inmobiliaria por 2 años. /p>
Wang Xiaoyu del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge señaló que la cancelación de los edificios comerciales. El alquiler de apartamentos traerá ciertos beneficios a las empresas promotoras a corto plazo, pero a largo plazo tendrá un impacto limitado en los cambios en los precios del mercado inmobiliario.
Sin embargo, según Zhang Bo, director de 58. En la sucursal del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Anjuke, el levantamiento de la restricción de "solo alquiler pero no venta" en los apartamentos comerciales tendrá un cierto impacto en el mercado. Zhang Bo analizó que el sector inmobiliario de Shenzhen comenzará a partir del segundo semestre de este año. términos de desempeño del mercado, impulsados por factores como las condiciones favorables para la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao, el lanzamiento de la primera zona de demostración, ajustes en las políticas de compra de viviendas para los residentes de Hong Kong y Macao, y cambios en la vivienda ordinaria Estándares, la popularidad ha aumentado significativamente y la demanda de viviendas de inversión fuera de la región también se ha acumulado en Shenzhen. En base a esto, en opinión de Zhang Bo, una vez que se implemente la política, aunque una política única tendrá un efecto limitado en el aumento del mercado. popularidad, el efecto general en el mercado inmobiliario de Shenzhen no puede subestimarse cuando se combina con políticas implementadas previamente
“A juzgar por el desempeño general del mercado del Gran Área de la Bahía, la popularidad del mercado de Shenzhen también está en el nivel más bajo. primer plano. Por lo tanto, con el objetivo de implementar viviendas para vivir, no para especular, y garantizar el buen funcionamiento del mercado, Shenzhen aún necesita ser relativamente cautelosa en sus políticas favorables dirigidas directamente al mercado inmobiliario. "Dijo Zhang Bo.
Desde la perspectiva del impacto nacional, Yan Yuejin dijo que políticas similares pueden tener dos efectos esperados en el mercado nacional: esto puede fortalecer el juicio sobre la posterior relajación de las políticas del mercado nacional, especialmente El fondo de la política se está formando gradualmente y las políticas posteriores han alcanzado un punto de inflexión. Además, esto puede tener un nuevo impacto en la actual política nacional de reducción de existencias de bienes raíces comerciales. Al menos la idea política actual es fomentar el "alquiler comercial". " en lugar de "comercial a residencial". Después de políticas como la de Shenzhen, los bienes raíces comerciales pueden marcar el comienzo de nuevas formas y medios de liquidación de existencias.