Análisis de inversión inmobiliaria
Cuando se trata de invertir en tiendas, la mayoría de la gente no se atreve a pensar en ello: sin fondos de más de un millón de yuanes, ¿cómo pueden soñar con "una tienda que sustenta a tres generaciones"? "?
Como todos sabemos, existen muchos tipos de tiendas. Además del "Rey de las Tiendas" en Beijing Road y las prósperas tiendas de la ciudad de Tianhe, también hay tiendas en muchas comunidades con mucho dinero:
Primero, el umbral es bajo, poco más de 100.000 yuanes. En segundo lugar, los ingresos son considerables. "Estabilizar la formación" tiene un ingreso anual del 7% al 8%, ¡y el valor de la tienda puede apreciarse en cualquier momento!
“El país está fortaleciendo el macrocontrol del mercado inmobiliario, especialmente del mercado inmobiliario. Ahora es un buen momento para invertir en tiendas comunitarias”. Algunos expertos dijeron que la oferta actual de tiendas residenciales es relativamente grande, mientras que los riesgos de inversión son bajos y los rendimientos estables. Mientras el precio se "elija inteligentemente", la posibilidad de aumentos de precios es alta, y las tiendas residenciales en grandes áreas residenciales relativamente remotas tendrán un mayor potencial de apreciación y cobro de alquileres.
Se da prioridad al pequeño comercio de calle.
Las tiendas residenciales se pueden dividir en tiendas de calle, tiendas residenciales y centros comerciales residenciales. Zheng Qiang, un veterano con muchos años de experiencia en inversiones, sugirió que los inversores deberían dar prioridad a invertir en tiendas que dan a la calle en áreas nuevas. Las tiendas en comunidades cerradas solo están abiertas a los residentes de la comunidad y no son fáciles de alquilar y apreciar. por lo que no se recomienda la inversión; además, no se recomiendan los podios comunitarios ni las tiendas fuera de la calle. Las tiendas en el primer piso tampoco son más riesgosas.
Li Lin, del Departamento de Investigación de Centaline Real Estate, sugirió que los inversores deberían tener en cuenta los "tres siguientes" y los "tres evitar" al elegir una tienda, es decir, seguir la planificación de políticas, seguir a la multitud. , y seguir la zona industrial; evitar la mentalidad de tomar el relevo. Evitar las carreteras principales y los viaductos.
Las tiendas en nuevas zonas tienen más potencial.
Zhao, gerente general de Guangzhou Tongchuang Real Estate Investment Consulting Co., Ltd., dijo que al invertir en tiendas comunitarias, se deben examinar a fondo las perspectivas de desarrollo de las tiendas, lo que determinará si las tiendas pueden apreciar en valor. En este sentido, es más optimista sobre el nuevo distrito; en segundo lugar, considerando la calidad de los residentes y los tipos de consumidores en el entorno circundante, por ejemplo, la población en el distrito de Liwan está disminuyendo gradualmente y la mayoría de ellos son personas mayores, lo cual es así; no propicio para el desarrollo de tiendas comunitarias; además, el gobierno y los desarrolladores están aquí. La planificación comercial en este aspecto está directamente relacionada con el desarrollo a largo plazo de la tienda. Por lo tanto, cree que las oportunidades de inversión para tiendas residenciales se concentran principalmente en mercados y nuevos distritos como el distrito de Panyu y el distrito de Huadu.
Zheng Qiang también es optimista sobre las tiendas residenciales en los nuevos distritos, especialmente en los distritos de Luogang y Nansha. Debido a que los esfuerzos de desarrollo del gobierno se están acelerando y hay un gran espacio de desarrollo, las perspectivas son relativamente prometedoras. Dio como ejemplo que los precios de las tiendas cercanas a la sede del gobierno del distrito de Luogang han aumentado en diversos grados cada año. El precio medio en 2004 fue de 6.000 yuanes por metro cuadrado, y en 2005 fue de 7.000 a 8.000 yuanes por metro cuadrado. El precio actual ha alcanzado los 10.000 yuanes por metro cuadrado.
Ejemplo de inversión
El Sr. Su es un profesional de seguros con unos ingresos anuales de aproximadamente 80.000 RMB. Con dinero extra, la primera propiedad de inversión del Sr. Su fue una tienda. El Sr. Su cree que aunque la inversión en tiendas es de alto riesgo, también tiene altos rendimientos. Después de muchas investigaciones y la ayuda de una empresa intermediaria profesional, el Sr. Su compró una tienda en la comunidad Zhonghai Kangcheng en marzo de 2004, con una superficie de 34,5 metros cuadrados y un precio de compra de 288.000 yuanes. Dos meses después, lo alquiló a un precio de 2.300 yuanes al mes. En junio de 2005, el Sr. Su la vendió por 437.500 yuanes e inicialmente calculó una ganancia neta de 200.000 yuanes.
Calculadora rápida:
El Sr. Li compró una tienda con una superficie de 50,6 metros cuadrados con un capital inicial de 500.000 (generalmente refiriéndose a fondos inactivos disponibles). El pago total de la vivienda es de 6.543,8+2.500 yuanes, el préstamo es de 750.000 yuanes (654,38+00 años) y el pago mensual es de 7.500 yuanes/mes. Si el rendimiento medio de la inversión en el mercado (incluido el arrendamiento) es 654,38+00%.
●Ingresos anuales por alquiler: 10.400 yuanes × 65.438 + 2 meses - 10.400 × 14% (impuesto de alquiler) × 65.438 + 2 meses ≈ 107.328 yuanes
● Pago anual: 7.500 yuanes; ×65438+2 meses=90.000 yuanes;
●Ingreso anual: 107328-90000=17328 yuanes;
●Ingreso neto del préstamo a 10 años: 17328×10 años=173280 yuanes;
●Activos totales después de 10 años: 1.250.00173.280 = 1.423.280 yuanes;
● El beneficio bruto es: 1.423.280-500.000 (el capital inicial es el pago inicial)-1.250.000×3% (impuesto a las transacciones) = 890.000 yuanes;
●Ingreso anual promedio (beneficio anual): 890.000 yuanes/10 años = 89.000 yuanes.
Nota: Este es sólo un análisis preliminar en condiciones estáticas. Invertir es complicado. Sólo comprendiendo plenamente el mercado podremos obtener buenos rendimientos.
Estos tres tipos de comercios residenciales tienen cada uno sus propias ventajas.
●Tiendas callejeras en zonas residenciales
Retorno de la inversión promedio actual: 6% ~ 10%;
Objetivos de inversión adecuados: inversores con fondos suficientes
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Características de la tienda: El riesgo comercial es mínimo, porque sus objetivos de servicio son tanto la base de clientes fijos de la comunidad como los residentes fuera de la comunidad. La audiencia del servicio es amplia y es fácil obtener ganancias.
Instrucciones de inversión:
1. ¿La tienda está frente a una calle secundaria o a una calle principal de seis carriles? En términos generales, es difícil para las tiendas de las carreteras principales atraer gente. Si las carreteras principales están comercializadas, será un asunto diferente.
2. Si los principales consumidores de la zona están dentro o fuera de la comunidad. Aunque algunas tiendas comunitarias dan a la calle, los principales consumidores son los residentes, por lo que no hay diferencia entre invertir en tiendas callejeras e invertir en tiendas comunitarias, como Panyu Qifu New Village. Si los clientes de las tiendas que dan a la calle son tanto propietarios de la comunidad como clientes de los alrededores, entonces las perspectivas de inversión serán relativamente optimistas, como en el caso de Fangcaoyuan en Tianhebei.
3. Si hay edificios de oficinas u otros edificios en construcción cerca del tramo de la carretera, o habrá un metro, el valor de las tiendas aumentará si se construye un viaducto, puede que no sea propicio; a la apreciación.
4. Si el ambiente empresarial regional de la ubicación seleccionada es fuerte, etc.
●Tiendas en la comunidad
Retorno de la inversión promedio actual: 4% ~ 6%;
Adecuado para objetivos de inversión: inversores con fondos relativamente pequeños <; /p>
Características de las tiendas: En la actualidad, el precio de las tiendas en zonas residenciales inmaduras (es decir, zonas residenciales que aún no están completamente ocupadas) oscila generalmente entre 7.500 y 12.000 yuanes por metro cuadrado. El precio de una tienda comunitaria madura oscila entre 10.000 y 20.000 yuanes.
Instrucciones de inversión:
1. Gestión comunitaria y número de residentes de la comunidad, porque las tiendas de la comunidad generalmente están diseñadas para satisfacer las necesidades de los residentes de la comunidad.
2. ¿Existe un sistema comercial bien establecido en la comunidad? Si hay instalaciones comerciales maduras cerca, será más difícil operar la tienda y los ingresos por alquiler no serán altos.
●Tiendas de centros comerciales comunitarios
Retorno de la inversión promedio actual: 3% ~ 8%;
Objetivos de inversión adecuados: inversores con cierta experiencia de inversión;
Características de la tienda: La inversión más pasiva. Control global por parte del desarrollador.
Instrucciones de inversión:
1. Comprenda el número de tiendas vendidas por el promotor. Si se han vendido más del 50% de las tiendas, no será propicio para el empaquetado y promoción de todo el centro comercial por parte del desarrollador, y también se reducirá la posibilidad de que la inversión en las tiendas aumente de valor.
2. Prestar atención a la planificación y gestión general del centro comercial. Si el centro comercial está mal gestionado o gestionado mal, los inversores pueden tener problemas en cualquier momento.
Buscar tiendas:
▲ 15.000 yuanes ~ 200.000 yuanes
◆Distrito de Baiyun Jardín Baiyun Shangcheng: Guangxin está pavimentado en la comunidad comenzando desde el oeste del autopista Para la decoración, puedes elegir una tienda de unos 25 metros cuadrados. El precio unitario es de 9.500 a 12.000 yuanes por metro cuadrado y la tasa de retorno del alquiler es del 7% al 8%.
◆Ciudad nueva de Jinbi, distrito de Baiyun: al sur de la autopista Huangshi en la ciudad de Shijing, al este del río Shijing, al oeste del ferrocarril Beijing-Guangzhou, pavimento en la comunidad, tiendas de unos 25 metros cuadrados son opcionales, unidad El precio es de aproximadamente 9.000 yuanes/metro cuadrado, el alquiler La tasa de rendimiento es del 7% al 8%.
▲Más de 250.000 yuanes
◆Tienda podio de R&F Modern Plaza en el distrito de Haizhu: Guangzhou Jinma Boiler Factory en el lado oeste de Industrial Avenue, tienda del centro comercial, puede elegir una tienda de unos 12 metros cuadrados, precio unitario Entre 35.000 y 50.000 yuanes, la tasa de retorno del alquiler es de aproximadamente el 8%.
◆Jardín Huangpu, distrito de Huangpu: al sur de la autopista Guangshen, al este de Fengle Road, al oeste del río Wuyong, frente a la calle, con tiendas de unos 15 metros cuadrados disponibles, precio unitario de unos 13.000 yuanes/cuadrado medidor, devolución de alquiler La tasa es de aproximadamente el 8%.
▲Más de 300.000 yuanes
Parcelas C2 y C3 en Huijing New Town, distrito de Tianhe: Parcela agrícola experimental de la Universidad Agrícola del Sur de China, pavimentación en la comunidad, tiendas opcionales de aproximadamente 35 metros cuadrados Metros, el precio unitario es de 13.000 a 18.000 yuanes/metro cuadrado y la tasa de retorno del alquiler es de aproximadamente el 9%.
Jingjun Garden Nanyuan, distrito de Tianhe: Jingjun Garden, Zhongshan Avenue, una tienda de unos 20 metros cuadrados, con un precio unitario de 16.000 a 20.000 yuanes/metro cuadrado y una tasa de retorno de alquiler de aproximadamente 10 %.
▲Más de 500.000 yuanes
◆Times Rose Garden, distrito de Baiyun: la tienda Guangxin está en el lado oeste de la estación de peaje de Yongtai, frente a la calle. Puede elegir una tienda de unos 35 metros cuadrados, con un precio unitario de unos 22.000 yuanes por metro cuadrado y una tasa de rentabilidad del alquiler de aproximadamente el 6%.
Dongmingxuan, distrito de Yuexiu: No. 199-235, Zhongshan 4th Road, tienda frente a la calle, el precio unitario es de 25.000 ~ 30.000 yuanes/metro cuadrado, la tasa de retorno del alquiler es de aproximadamente el 8%.