Después de la epidemia, el foco de la regulación inmobiliaria debería desplazarse hacia el lado de la oferta
Los cambios en los alquileres de viviendas reflejan cambios reales en el empleo y la inversión hasta cierto punto y son un barómetro importante de la macroeconomía. Al mismo tiempo, las operaciones macroeconómicas constituyen un entorno externo importante para la regulación del mercado inmobiliario. Sobre la base del análisis de big data de los cambios en los alquileres desde 2020, se analizó y predijo la situación y la regulación macroeconómica y del mercado inmobiliario posterior a la epidemia, y se recomendó que el enfoque de la regulación inmobiliaria se desplace del lado de la demanda al lado de la oferta. de manera oportuna.
Después del brote, los alquileres primero aumentaron estacionalmente y la economía entró en una etapa de recuperación sustancial.
En primer lugar, después del brote, los alquileres de viviendas en las ciudades centrales experimentaron un repunte estacional significativo por primera vez. El índice básico latitudinal de alquileres de viviendas, que refleja los cambios integrales en los alquileres de viviendas en 22 ciudades centrales, muestra que desde febrero de 2020, afectados por la epidemia y otros factores, los alquileres de viviendas en las ciudades centrales han caído durante cuatro meses consecutivos. Junio de 2020 ha entrado en la tradicional temporada alta para el mercado de alquiler y los alquileres en las ciudades centrales han comenzado a dejar de caer. En julio de 2020, el índice básico de alquileres de Weifang aumentó a 102,6 puntos (el nivel de alquileres en junio de 2018 fue de 100 puntos), un aumento de 1,03 puntos o 1,01% respecto al mes anterior. Esta es la primera vez que los alquileres de viviendas en las ciudades centrales se han recuperado significativamente desde el brote. Si bien el aumento de los alquileres de julio tiene características estacionales obvias y puede volver a caer en agosto o septiembre, la señal económica detrás de él es significativa. Detrás del aumento y la caída de los alquileres hay cambios en la actividad de los principales indicadores económicos, como la contratación y la apertura de tiendas. Después de la epidemia, los alquileres en las ciudades centrales aumentaron significativamente estacionalmente, lo que indica que la economía ha entrado en una etapa de recuperación sustancial después de la epidemia. Los principales indicadores económicos, como la apertura de empresas y la contratación, han comenzado a recuperarse significativamente y se puede esperar que el crecimiento económico siga recuperándose en el futuro. Esto también tendrá un impacto importante en la regulación del mercado inmobiliario.
En segundo lugar, entre las ciudades de primer nivel, los alquileres en Shanghai, Guangzhou y Shenzhen experimentaron aumentos estacionales, mientras que los alquileres en Beijing continuaron cayendo. Entre las ciudades de primer nivel, los alquileres de viviendas en Shanghai, Guangzhou y Shenzhen experimentaron aumentos estacionales significativos en julio de 2020: Guangzhou aumentó un 1,04 %, Shanghai un 1,07 % y Shenzhen un 1,62 %. Sólo Beijing registró una caída intermensual del 0,67%. Esto muestra que la economía de las ciudades de primer nivel se ha recuperado inicialmente del impacto de la epidemia. La caída separada en Beijing puede estar relacionada con el segundo shock epidémico en Beijing. Esto también demuestra desde otro aspecto que una vez controlada eficazmente la epidemia, la economía de las ciudades de primer nivel ha entrado en una etapa de recuperación sustancial. Con la epidemia en Beijing efectivamente bajo control, las economías de las ciudades de primer nivel inicialmente emergerán de la sombra de la epidemia.
Finalmente, los alquileres en la mayoría de las ciudades de segundo nivel aumentaron estacionalmente, y sólo tres ciudades cayeron. En julio de 2020, los alquileres de viviendas en la mayoría de las ciudades de segundo nivel experimentaron aumentos estacionales. Entre ellos, los aumentos en el alquiler de viviendas en Nantong, Nanjing, Hangzhou, Chengdu y Changsha fueron del 3,12%, 3,11%, 2,77%, 2,43% y 2,42% respectivamente, ubicándose entre las cinco principales ciudades de segundo nivel. En julio de 2020, entre las ciudades de segundo nivel, solo Tianjin, Dalian y Fuzhou vieron disminuir los alquileres de las viviendas mes a mes. Entre ellos, Tianjin cayó un 0,01%, Dalian cayó un 0,1% y Fuzhou cayó un 0,13%, todos los cuales fueron relativamente pequeños. Esto muestra que la economía de las ciudades de segundo nivel también ha entrado en una etapa de recuperación positiva después de la epidemia.
La "brecha de tijera" entre los precios de la vivienda y los alquileres puede seguir ampliándose.
En primer lugar, bajo el impacto de la epidemia, los precios de la vivienda en las ciudades centrales han seguido aumentando durante cinco meses consecutivos, y las ciudades de primer nivel lideran la lista de aumentos. A diferencia de la continua caída de los alquileres de viviendas afectados por la epidemia, los precios de la vivienda en las ciudades centrales siguieron aumentando bajo el impacto de la epidemia. El índice básico de Weifang, que refleja los cambios en los precios integrales de la vivienda en 24 ciudades principales, muestra que en julio de 2020, el índice básico de Weifang aumentó un 0,6% mes a mes, marcando el quinto mes consecutivo de aumento de los precios de la vivienda. En comparación con el mínimo periódico de febrero de 2020, los precios de la vivienda en las ciudades centrales han aumentado un 4%.
El volumen de transacciones de viviendas de segunda mano ha aumentado. Desde marzo de 2020, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano se ha recuperado rápidamente.
El índice de volumen de transacciones inmobiliarias de Wei, que refleja el volumen de transacciones de casas de segunda mano en ciudades clave, muestra que en julio de 2020, el índice de volumen de transacciones de casas de segunda mano en 10 ciudades principales fue de 243,88 puntos (el volumen de transacciones en 2017 fue de 100 puntos). Aunque cayó ligeramente respecto al mes anterior, todavía se encuentra en niveles históricamente altos. La amplificación del volumen de transacciones de viviendas de segunda mano se debe a factores como la epidemia que afecta la liberación de la demanda acumulada y las fluctuaciones a corto plazo.
Los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel están aumentando relativamente rápido, mientras que en las ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel, los precios de la vivienda están aumentando relativamente lentamente. El índice de clasificación de ciudades de Weifang muestra que en julio de 2020, los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel aumentaron un 1,7% mes a mes, con una tasa de crecimiento relativamente rápida en las ciudades de segundo nivel un 0,27%, las ciudades de tercer nivel aumentaron un 0,27%; 0,43%, y las ciudades de cuarto nivel aumentaron un 0,25%, y los precios de la vivienda aumentaron constantemente. Los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel han vuelto a subir después de una breve caída de marzo a mayo.
En segundo lugar, la “brecha de tijera” entre los precios de la vivienda y los alquileres aún puede ampliarse. En los últimos años, la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda ha sido generalmente superior a la tasa de crecimiento de los alquileres, y existe una "brecha de tijera" entre ambas. Desde 2020, debido a factores como la epidemia, los alquileres de las viviendas han disminuido en general, pero los precios de las viviendas siguen aumentando. A medida que los precios de la vivienda aumentan y los alquileres bajan, la “brecha de tijera” entre los precios de la vivienda y los alquileres continúa ampliándose, y el riesgo de burbujas en el mercado inmobiliario aumenta simultáneamente. Aunque los alquileres aumentaron estacionalmente en julio de 2020, existe una alta posibilidad de que los alquileres bajen después de la temporada alta de alquileres. Si los precios de la vivienda siguen aumentando, la tendencia de divergencia entre los precios de la vivienda y los alquileres no cambiará. En otras palabras, si no se controla eficazmente, la burbuja inmobiliaria aún puede expandirse.
Después de la epidemia, la situación económica ha mejorado y el espacio para la regulación inmobiliaria ha aumentado.
En primer lugar, la macroeconomía surgió inicialmente de la sombra de la epidemia y el espacio para la regulación inmobiliaria ha aumentado. Según la experiencia de la regulación inmobiliaria a lo largo de los años, la regulación del mercado inmobiliario en varios lugares a menudo está restringida por la situación económica y la intensidad de la regulación es difícil de mantener. Cuando existe el riesgo de una desaceleración del crecimiento económico, no sólo será difícil para varias localidades implementar estrictamente la regulación del mercado inmobiliario, sino que algunos lugares pueden incluso utilizar los bienes raíces como medio para estimular la economía. En la actualidad, aunque se han aclarado políticas importantes como "la vivienda es para vivir, no para especular" y "no utilizar los bienes raíces como medio de corto plazo para estimular la economía", varias localidades todavía tienen consideraciones estrictas en la etapa de implementación de regulación del mercado inmobiliario.
En el primer semestre de 2020, el crecimiento económico se vio gravemente afectado por la epidemia, con un crecimiento del PIB del -1,6% interanual, incluido el -6,8% en el primer trimestre y el 3,2% en el segundo trimestre. . En este contexto, incluso si se ha convertido en una política no utilizar bienes raíces para estimular la economía, las regulaciones inmobiliarias en algunas ciudades pueden flexibilizarse significativamente o incluso alentar la compra de viviendas. La maldición de la especulación en inversiones inmobiliarias es aún más difícil de hacer cumplir.
Según el índice básico de alquiler de viviendas de Wei de julio de 2020, los alquileres en las ciudades centrales aumentaron un 1,438+0% mes a mes. Dado que los alquileres de viviendas van a la zaga de la actividad de inversión y empleo, esto indica que los fundamentos económicos se han recuperado sustancialmente del impacto de la epidemia y que el crecimiento económico futuro mejorará. Como temporada alta tradicional para el mercado de alquileres, aunque julio es sólo un repunte estacional, considerando el impacto global y grave de la epidemia en la economía, el repunte estacional de los alquileres puede ilustrar plenamente la mejora sustancial de los fundamentos económicos.
Con la mejora de los fundamentos económicos tras la epidemia, la macroeconomía también ha fortalecido su capacidad para resistir la caída del mercado inmobiliario. El espacio para la regulación inmobiliaria ha aumentado y la estrategia de "viviendas para vivir, no para especular" puede implementarse mejor. También se puede acelerar el establecimiento de mecanismos a largo plazo para el mercado inmobiliario.
En segundo lugar, el mercado inmobiliario tiene una tendencia al sobrecalentamiento estructural y requiere una regulación específica. En 2020, aunque las actividades económicas se vieron gravemente afectadas por la epidemia, los precios de la vivienda no cayeron simultáneamente. Los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel también han experimentado un rápido aumento estructural, que en parte está relacionado con la falta de fondos de la realidad. Aunque el apoyo de la política financiera está dirigido principalmente a las pequeñas y medianas empresas, la capacidad de la economía real para absorber fondos es limitada y su voluntad de ingresar al mercado de capitales es fuerte.
A juzgar por el comportamiento del mercado, el mercado inmobiliario tiene una tendencia al sobrecalentamiento estructural. Entre las ciudades de primer nivel, con la excepción de Beijing, el aumento de los precios de la vivienda se ha ampliado y el aumento de los precios de la vivienda en Shenzhen tiene un gran impacto en las expectativas del mercado. Los precios de la vivienda en las ciudades de segundo nivel generalmente muestran una tendencia ascendente; los precios de la vivienda en ciudades de segundo nivel como Dongguan, Nantong, Ningbo y Wuxi también están aumentando relativamente rápido en 2020. Los alquileres de las viviendas en las ciudades centrales continuaron cayendo y solo comenzaron a aumentar brevemente en julio; La relación entre el precio de la vivienda y el alquiler sigue aumentando y las bases para el aumento de los precios de la vivienda no son sólidas.
Por otro lado, si los precios de la vivienda aumentan más rápido que los ingresos, significa que los costos de vida básicos de los residentes aumentarán, lo que también reducirá la capacidad de consumo real, lo que no favorece la realización del macroeconómico interno. -ciclo.
En el primer semestre de 2020, debido al gran impacto de la epidemia en la economía, fue difícil implementar eficazmente la regulación inmobiliaria.
A medida que la economía se recupera después de la epidemia, es necesario incrementar los esfuerzos regulatorios para frenar el sobrecalentamiento estructural del mercado inmobiliario, reducir los riesgos macroeconómicos, promover la mejora de los niveles de consumo y hacer realidad el macrociclo interno.
El enfoque de la regulación inmobiliaria debería trasladarse oportunamente del lado de la demanda al de la oferta.
Para promover la formación de un nuevo patrón de desarrollo y resolver los riesgos macroeconómicos, debemos adherirnos al principio de "vivienda para vivir, no especulación" y frenar la expansión de las burbujas inmobiliarias. En el pasado, la regulación inmobiliaria se centraba en el lado de la demanda, centrándose en frenar la demanda especulativa de inversión inmobiliaria. Esto logró algunos resultados, pero no resolvió fundamentalmente el mecanismo de generación de espuma. Afectados por la epidemia, las estructuras macroeconómicas y del mercado inmobiliario han experimentado cambios importantes, y tanto el mercado macroeconómico como el inmobiliario pueden experimentar un sobrecalentamiento estructural después de la epidemia. El foco de la regulación inmobiliaria debe pasar del lado de la demanda al de la oferta, y se deben tomar medidas desde las perspectivas de la tierra, las finanzas y los gobiernos municipales para establecer un mecanismo a largo plazo para suprimir las burbujas.
En primer lugar, a través de la evaluación clasificada y la gestión de la salud, se consolida la principal responsabilidad del gobierno de la ciudad en la estabilización del mercado inmobiliario. Aunque está muy claro que el gobierno municipal tiene la responsabilidad principal de estabilizar el mercado inmobiliario local, todavía resulta difícil implementarlo. Para consolidar aún más la responsabilidad principal del gobierno de la ciudad de estabilizar el mercado inmobiliario, la evaluación de la salud del mercado inmobiliario y la gestión clasificada pueden considerarse como un complemento del sistema principal de responsabilidad y rendición de cuentas. Sobre la base de una evaluación científica de la salud del mercado inmobiliario en cada ciudad, se implementa la clasificación de etiquetas y la gestión de clasificación. Se adoptan diferentes políticas territoriales, financieras y fiscales según los diferentes niveles de salud. La adopción de diferentes políticas relacionadas con el sector inmobiliario para ciudades con diferentes niveles de salud puede impulsar a los gobiernos municipales a tomar de manera proactiva medidas relevantes para estabilizar el mercado inmobiliario.
En segundo lugar, promover la reforma del sistema de propiedad familiar junto con la reforma de la entrada colectiva de tierras al mercado. La Ley de Gestión de Tierras recientemente revisada crea ciertas condiciones legales para romper el monopolio de suministro de tierras y promover la entrada directa de tierras comerciales de construcción colectiva en el mercado. Sobre esta base, podemos promover aún más la implementación de proyectos de tierras colectivas, como la construcción de tierras colectivas y viviendas de alquiler, acelerar la exploración de métodos de transferencia ordenada para tierras de construcción colectiva no comerciales, como las granjas, y promover la formación de un sistema urbano y urbano unificado. Mercado de suelo rural de construcción.
Mejorar aún más el sistema de oferta de vivienda. Transfiera pequeñas parcelas de terreno y simplifique los trámites de registro de construcciones. Sobre la premisa de una planificación unificada, apoyar a personas o instituciones en la compra de terrenos para construir viviendas independientes y brindar cierto apoyo en materia de políticas fiscales y tributarias. Desarrollar el mercado de agencias. Limitar estrictamente el alcance de la renovación de cobertizos y evitar incluir proyectos de desarrollo inmobiliario dentro del alcance de la renovación de cobertizos.
En tercer lugar, profundizar la reforma del financiamiento de la vivienda. En la actualidad, los préstamos hipotecarios para vivienda están excesivamente concentrados en los bancos comerciales y el apoyo financiero de las políticas para la vivienda residencial es bajo. Hay fenómenos como riesgos concentrados, alta dependencia del desempeño de los bancos comerciales y tasas de interés promedio altas. Establecer un banco de políticas de vivienda sin fines de lucro para ayudar a las familias a mejorar sus estándares de vivienda a bajo costo y profundizar la reforma del sistema de fondos de previsión de vivienda. Reducir aún más el apalancamiento de los préstamos para vivienda comercial. Intente emitir REIT que se centren en préstamos hipotecarios residenciales.