¿Cuáles son los problemas comunes en la administración de propiedades?
Disputas comunes de gestión de propiedades
1. Disputas de propiedad sin contratos de servicios inmobiliarios
En la práctica, hay muchas empresas de administración de propiedades que no tienen disputas con los comités de propietarios o propietarios firmando un contrato escrito, o incluso el promotor inmobiliario enviando su propia "gente" para administrar la propiedad, no cumpliendo con las formalidades de confiar la administración de la propiedad a una empresa inmobiliaria, no firmando un contrato de administración de la propiedad con el propietario. propietario, etcétera. A falta de un contrato y de reglas a seguir, hay una cuestión destacada a la que se debe prestar atención al manejar disputas de administración de propiedades: la calificación de la empresa administradora de propiedades. Para proporcionar servicios de administración de propiedades, las empresas de administración de propiedades no solo deben gestionar el registro empresarial relevante, sino también tener las calificaciones de grado y de cobro correspondientes, y obtener los certificados pertinentes emitidos por los departamentos gubernamentales competentes. Para aquellos que no tienen calificaciones legales pero se dedican a trabajos de administración de propiedades y tienen disputas sobre la administración de propiedades, con el consentimiento del comité de propietarios o de los propietarios, la empresa de administración de propiedades deberá volver a emitir los certificados pertinentes dentro de un límite de tiempo y firmar un contrato de administración de propiedades. con el comité de propietarios o los propietarios, pero el certificado se volverá a emitir. Las tarifas de propiedad existentes solo se cobran a costos razonables.
2. Problemas con los estándares de tarifas de propiedad
El cobro de tarifas de propiedad debe seguir los principios de ser razonable, abierto y apropiado para el servicio, y los estándares de cobro deben estar estrictamente de acuerdo. con el contrato. La tarifa del servicio de administración de propiedades para residencias comunes es un precio guiado por el gobierno. Al establecer la tarifa, debe basarse en el costo razonable del servicio de administración de propiedades y debe realizarse un cálculo integral basado en la asequibilidad financiera del propietario para otras residencias; ser acordado por el propietario o el comité de propietarios. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre la administración de la propiedad, significa que las partes no han acordado en materia de administración de la propiedad, ni sobre las normas de cobro y métodos de pago, por lo que no se establece la relación contractual de servicios entre las partes si la empresa administradora de la propiedad; administra la comunidad y por tanto las pérdidas sufridas pueden ser tratadas con referencia al principio de administración sin causa de los principios generales del derecho civil, y el propietario o la junta de propietarios deberá, a su discreción, otorgarles una compensación económica equivalente al monto de la pérdida por el daño causado por la prestación de los servicios.
3. Disputas sobre la negativa del propietario a pagar los honorarios de administración de la propiedad
Pagar los honorarios de administración de la propiedad según lo acordado es una obligación contractual básica del propietario, pero en la práctica este tipo de disputas ocurren en muchos casos. Por razones complejas, el manejo de tales disputas debe basarse en la realidad y tratarse de acuerdo con diferentes situaciones: si el propietario se niega injustificadamente a pagar la tarifa, el comité de propietarios le ordenará que pague la tarifa de administración de la propiedad de acuerdo con el contrato y asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato por retraso en el pago; si el propietario se niega a pagar porque la calidad del servicio proporcionado por la empresa de administración de propiedades no cumple con los estándares acordados en el contrato, la empresa de administración de propiedades ha incumplido el contrato primero; , y la negativa del propietario a pagar es un acto de ejercicio del derecho de defensa en la ejecución del contrato, que se ajusta a las medidas de autoalivio adoptadas. En este caso, la tarifa del servicio a cargo del propietario. reducido adecuadamente en función de la calidad de los servicios actuales proporcionados por la empresa de administración de propiedades (pero la tarifa de mantenimiento pagadera no se limita a esto por *** En caso de disputas causadas por una asignación irrazonable de gastos y la negativa del propietario a pagar), los propietarios correspondientes estarán obligados a pagar su parte de los gastos de administración de la propiedad y los gastos de mantenimiento sobre la base de determinar razonablemente los gastos que serán compartidos por cada propietario de acuerdo con las regulaciones pertinentes del departamento gubernamental competente si la empresa de administración de propiedades amplía la propiedad; alcance de los cargos, aumenta los estándares de cargos o cobra repetidamente sin autorización y el propietario se niega a pagar, el propietario puede exigir a la empresa de administración de propiedades que proporcione estándares de revisión de precios y pague los honorarios de administración de propiedades de acuerdo con los estándares aprobados por el departamento de precios. Las tarifas por artículos de servicio que el propietario haya permitido que se aumenten por sí mismo y la parte irrazonable de las tarifas se considerarán aumentos arbitrarios y cargos excesivos, y el propietario tendrá derecho a rechazar el pago. Además, al abordar este tipo de disputas, se debe prestar especial atención a examinar si el departamento de precios ha revisado las normas de cobro de la empresa de administración de propiedades y si el precio está claramente marcado, si existe un acuerdo en el contrato entre el propietario; y la empresa administradora de la propiedad con respecto a los cargos por servicios especiales si los cargos de la propiedad estipulados en el contrato se pueden cobrar por adelantado, si el período de cobro anticipado cumple con las normas legales, etc.
IV. Incumplimiento de contrato por parte de empresas de administración de propiedades
El incumplimiento de contrato por parte de empresas de administración de propiedades se manifiesta principalmente en: fallas en el mantenimiento y gestión de las partes públicas y de las instalaciones y equipos privados; para realizar tareas de gestión como saneamiento ambiental, ecologización, orden público, etc., que resulten en el deterioro del entorno de la propiedad sin el consentimiento del propietario, puede permitir que otros utilicen la propiedad para establecer instalaciones comerciales como publicidad o subcontratar la propiedad; derechos de gestión a terceros, etc. Si una empresa de administración de propiedades no proporciona los servicios requeridos por el contrato o la calidad de los servicios que brinda es incompatible con el contrato, se trata de un incumplimiento de contrato y se le debe ordenar que asuma la responsabilidad correspondiente por incumplimiento de contrato. Si una empresa de administración de propiedades incumple el contrato y opera la propiedad para su propia operación o la alquila a otros para su operación o instala vallas publicitarias, se le debe ordenar que la restaure inmediatamente a su estado original si la empresa de administración de propiedades causa pérdidas al propietario. o usuario, la empresa administradora de la propiedad debe asumir la responsabilidad de la compensación. En consecuencia, si una empresa de administración de propiedades utiliza la propiedad para establecer instalaciones comerciales, debe obtener el consentimiento por escrito del propietario o del comité de propietarios y seguir los procedimientos de aprobación con los departamentos pertinentes. Después de deducir los honorarios de agencia de la empresa administradora de propiedades, parte de los ingresos de las instalaciones operativas aprobadas deben usarse para subsidiar los honorarios de servicio de la empresa administradora de propiedades, y la otra parte debe incluirse en el fondo de mantenimiento. Si una empresa de administración de propiedades subcontrata derechos de administración de propiedades a otros sin autorización, porque su comportamiento infringe los derechos e intereses legítimos del propietario, su comportamiento contractual debe considerarse inválido y la empresa de administración de propiedades será responsable por el incumplimiento del contrato en conforme a la ley.
5. Manejo de disputas causadas por medidas tomadas por las empresas de administración de propiedades para cortar el suministro de energía, agua y gas.
Para obligar a los propietarios a pagar tarifas de administración, la administración de propiedades las empresas no cumplirán con sus requisitos cuando los propietarios no pueden. En el caso del pago, se suelen tomar medidas como cortes de energía, cortes de agua y cortes de gas. Estas disputas deben analizarse caso por caso. Si en el contrato de administración de la propiedad se estipula que se pueden tomar medidas de agua, electricidad, gas y otras medidas contra los propietarios en mora, se debe seguir el acuerdo. A falta de acuerdo contractual, deberán analizarse detalladamente las diferentes características de los elementos a cobrar. Los honorarios de administración de propiedades se dividen principalmente en honorarios por proporcionar a los propietarios servicios sanitarios, mantenimiento de instalaciones públicas, seguridad, ecologización y otros servicios públicos, así como honorarios por recolectar y pagar agua, electricidad, gas, televisión por cable y otros servicios públicos, y. el costo de los servicios especiales. Si el propietario sólo incumple las tarifas de servicios públicos o servicios especiales, pero no las tarifas de servicios de organismos públicos, la empresa administradora de propiedades no puede tomar medidas como cortar el agua y la electricidad, de lo contrario se cometerá una infracción para el propietario o usuario; incumplimiento de las tarifas por los servicios de la agencia pública Si la empresa de administración de propiedades no paga las tarifas correspondientes debido a las tarifas de servicio, lo que provoca que los departamentos de suministro de agua, electricidad, gas y otros corten el agua, la electricidad y el gas, la empresa de administración de propiedades. no se hará responsable