Análisis y contramedidas sobre por qué a las empresas de administración de propiedades les resulta difícil cobrar tarifas

Los honorarios por servicios de administración de propiedades no son solo la sangre para garantizar el funcionamiento normal de las actividades de administración de propiedades, sino también un asunto importante que involucra intereses vitales. de propietarios y usuarios de propiedades, por lo que son muy apreciados por los propietarios y usuarios de propiedades y la atención de las empresas de administración de propiedades. La dificultad para cobrar las tarifas de administración de propiedades es un fenómeno común y se ha convertido en un obstáculo para la supervivencia y el desarrollo de la industria de administración de propiedades.

1. Razones del propietario

1. Hay un malentendido: la gente piensa que "mantener un automóvil" después de comprarlo es algo natural, porque si el vehículo no lo es. bien mantenido, se deteriorará durante la conducción. Se ha producido una avería. Sin embargo, muchos propietarios tienen un concepto vago de pagar tarifas de administración de la propiedad para "mantener una casa" después de comprarla, y no comprenden correctamente que el consumo de administración de la propiedad puede mantener y aumentar el valor de la propiedad. Algunos propietarios piensan que comprar una casa equivale a comprar servicios o que no es necesario comprar administración de la propiedad. Bajo diversas excusas, disfrutan de los servicios de empresas de gestión inmobiliaria sin pagar comisiones.

2.

Bajo nivel de consumo: la comercialización requiere que las empresas de administración de propiedades brinden servicios y sean responsables de sus propias ganancias y pérdidas. Por lo tanto, los propietarios y usuarios de la propiedad deben pagar una administración de propiedad razonable. honorarios para mantener la rentabilidad normal del negocio. Aunque los salarios de los empleados han mejorado considerablemente y han aumentado las compensaciones únicas y los subsidios de vivienda para la compra de viviendas, la parte de gestión de la propiedad no se ha tenido en cuenta. Esto ha provocado que algunos empleados se sientan incapaces de pagar honorarios de administración de propiedades de decenas a cientos de yuanes por mes, lo que dificulta que la administración de propiedades los cobre.

3. Mentalidad afortunada: dado que los servicios inmobiliarios son de naturaleza social, los destinatarios del servicio son los propietarios y no una determinada unidad. Los servicios no pueden suspenderse simplemente porque algunos propietarios no pagan las tarifas de administración de la propiedad, lo que provoca la pérdida. La mentalidad de "gorrón" de evitar pagar los honorarios de administración de la propiedad no sólo daña gravemente los intereses de los propietarios que han pagado los honorarios, sino que también conduce fácilmente a una imitación despiadada por parte de otros propietarios.

4. Disputas internas entre propietarios: Algunos propietarios se niegan a pagar los gastos de gestión debido a conflictos vecinales, como tuberías bloqueadas, suelos agrietados, filtraciones de agua, molestias acústicas, etc.

5. Es difícil ejercer autonomía: la gestión de las propiedades no se ha introducido plenamente en el mercado, y algunos propietarios piensan que los promotores han seleccionado las propiedades.

La empresa gestora no es buena y se niega a pagar los honorarios de gestión de la propiedad. En la actualidad, la proporción de comunidades que han establecido comités de propietarios es todavía bastante pequeña. Incluso si se establece un comité de propietarios, todavía existe un fenómeno de incapacidad para ejercer efectivamente la autonomía, lo que dificulta que los propietarios elijan la administración de la propiedad por sí mismos, y sus deseos no se reflejan plenamente y son pasivos en el pago. honorarios.

2. Razones para desarrollar unidades

1. Las promesas publicitarias son difíciles de cumplir: con la mejora del nivel de vida, los requisitos de los residentes para la administración de propiedades también aumentan constantemente. Para satisfacer las necesidades de los consumidores y asegurar las ventas de propiedades, los promotores suelen adoptar estrategias publicitarias exageradas y hacer promesas poco realistas. Una vez que los propietarios se mudan, a menudo descubren que la situación real dista mucho de ser perfecta. La empresa de administración de propiedades no puede cumplir las promesas que no hizo, por lo que los propietarios expresan su descontento negándose a pagar los honorarios de administración.

2. Diseño y construcción irrazonables: la unidad de construcción no se construyó de acuerdo con los requisitos de diseño, la profundidad de las tuberías de alcantarillado era diferente, la posición de diseño del tanque séptico era inadecuada y las tuberías de alcantarillado eran diferentes. colocados en posición horizontal durante demasiado tiempo, lo que a menudo provoca obstrucciones graves. Además, el ruido en la comunidad también afecta directamente al entorno de vida de los propietarios y usuarios de la propiedad. Debido a esto, cuando se cobran las tarifas de servicio, los propietarios y usuarios de la propiedad a menudo están insatisfechos o incluso en contra.

3. Instalaciones de hardware imperfectas: Algunos problemas de construcción de los promotores provocaron directamente deficiencias inherentes en la gestión de la propiedad, lo que provocó el fracaso de los servicios inmobiliarios. Por ejemplo, el sistema de monitoreo de seguridad no se puede utilizar por razones de calidad del proyecto, lo que afecta gravemente la gestión de seguridad de la comunidad por parte de la empresa administradora de propiedades. El proyecto se desarrolla en fases y se produce un fenómeno de construcción durante la mudanza, lo que provoca que el sistema de monitoreo de seguridad no se pueda implementar por razones de calidad del proyecto. Hace que la comunidad no pueda implementar una gestión cerrada y el espacio verde planificado en la etapa inicial no cumple con los estándares, el estacionamiento no se puede utilizar normalmente. Los propietarios a veces culpan a la empresa de administración de propiedades y se niegan a pagar por los servicios de administración de propiedades.

4. Muchos problemas de calidad de los proyectos: Debido a la calidad de construcción de los desarrolladores, algunos propietarios tienen problemas con la calidad de sus proyectos de vivienda, especialmente los problemas de calidad de partes exclusivas como techos, balcones, alféizares, agua. habitaciones y alcantarillas que los propietarios y usuarios de la propiedad tengan excelentes opiniones. Algunos propietarios no saben si deben hablar con el promotor o si deben solucionar el problema, sino que trasladan el problema a la empresa de gestión inmobiliaria. Una vez que el problema no se pueda resolver, no se pagará la tarifa de administración de la propiedad.

3. Razones para la administración de la propiedad

1. Bajo nivel de servicio de administración: el nivel de administración de la propiedad determina el nivel de la tasa de pago de la tarifa de administración. La situación objetiva en la industria de administración de propiedades es que muchas empresas de administración de propiedades tienen estándares bajos, servicios inmobiliarios inadecuados, un bajo nivel cultural general de los empleados y, a menudo, un manejo inadecuado de los problemas en el trabajo real. Cuando los propietarios y usuarios de propiedades no pueden disfrutar de la administración y los servicios que merecen, se niegan a pagar tarifas de administración para salvaguardar sus derechos e intereses legítimos, formando un círculo vicioso de atrasos.

2. Se resiste a una gestión incorrecta: Por la desigual calidad y alfabetización de los propietarios y usuarios del inmueble, como tirar objetos a gran altura, tirar basura, pisotear el césped, trepar a flores y árboles, dañar las instalaciones, etc. . Si la empresa de administración de propiedades tiene métodos y métodos de administración inadecuados, es fácil "ofender" a algunos propietarios, lo que lleva a negarse a pagar las tarifas de administración.

3. Las tarifas no son transparentes: las tarifas de gestión cobradas por las empresas de administración de propiedades y su uso deben anunciarse periódicamente a los propietarios y estar sujetos a su supervisión. Sin embargo, algunas empresas carecen de transparencia en sus operaciones financieras y no están dispuestas a revelar los recibos y gastos de las comisiones de gestión a los propietarios.

Los propietarios y usuarios de propiedades solo pagan tarifas sin conocerlas, lo que genera un desequilibrio en sus mentes y además se niegan a pagar tarifas de administración.

4.

Gran carga de responsabilidad social: en la actualidad, los departamentos sociales continúan utilizando el modelo de gestión de tarifas en la economía planificada. A menudo confían en su ventaja de monopolio en el mercado para trasladar los riesgos a las empresas de administración de propiedades, que cobran a los usuarios finales en su nombre. Según este modelo operativo, una vez que un propietario no está satisfecho con uno de los servicios anteriores, puede tomar medidas para evitar pagar tarifas de administración de la propiedad.

5. Método de cobro hacia atrás: suministro de energía, suministro de agua, gas, calefacción, etc. en algunas ciudades. Los cargos se han unificado en todos los ámbitos, lo que puede ahorrar a muchos cobradores de peajes, reducir los costos relacionados y ahorrar mucho tiempo a los propietarios de automóviles. Sin embargo, todavía hay muchas empresas de administración de propiedades que todavía utilizan el método de cobro puerta a puerta tradicional y al revés. No sólo desperdicia muchos recursos humanos y aumenta los costos de administración de propiedades, sino que también crea oportunidades para los propietarios y usuarios de propiedades que no están dispuestos a pagar. Debido a los métodos de cobro retroactivo, los propietarios individuales y los usuarios de propiedades siempre se mantienen alejados de los administradores que vienen a cobrar las tarifas, y las empresas no tienen nada que hacer al respecto.

6. Débil conocimiento de la protección de los derechos según la ley: actualmente, la conciencia de los propietarios sobre la protección de los derechos es cada vez más fuerte, mientras que la conciencia de las empresas de administración de propiedades sobre la protección de los derechos es débil. Incluso si los contratos de servicios inmobiliarios se ejecutan concienzudamente y se cuentan con servicios de gestión, muchas empresas no están dispuestas a buscar justicia mediante litigios cuando los propietarios y usuarios de la propiedad se niegan a pagar los derechos de propiedad. Algunas empresas se conforman con cobrar tarifas que alcanzan un determinado porcentaje. Como todo el mundo sabe, es el hecho de que los propietarios y usuarios de propiedades individuales no paguen las tarifas lo que infringe los derechos e intereses legítimos de la mayoría de las personas y hace perder la equidad para la mayoría de los propietarios y usuarios de propiedades. En la actualidad, el "Reglamento para la resolución de disputas sobre cargos" no es muy operativo. Se centra principalmente en educar a los propietarios para que respeten conscientemente la ley y sólo la demanden como último recurso. También es difícil hacer cumplir una sentencia judicial, lo que envalentona aún más a quienes deben dinero.

Cuarto, razones gubernamentales

1. Gestión legislativa irregular: la teoría y la práctica de la gestión de la propiedad se están desarrollando rápidamente, pero la legislación está relativamente rezagada. Por ejemplo, hay algunos elementos poco razonables en los documentos de la Oficina de Precios, como que los ascensores y las tarifas de recogida de basura se cobran por hogar; los estándares de cobro de la administración de propiedades de diferentes comunidades varían mucho en el comportamiento de retención y pago de la propiedad; las empresas de gestión son irregulares en el proceso de operación real y también hay algunos cargos irrazonables... Por las razones anteriores, la gente a menudo no está dispuesta a pagar tarifas, que también es una de las razones por las que los propietarios se niegan a pagar tarifas de propiedad. 2. Propiedad incierta: La propiedad de algunas comunidades no se ha determinado durante mucho tiempo. No se pueden establecer comités vecinales y no se puede declarar el registro de hogares, lo que trae grandes dificultades para la inscripción escolar, los despidos y el desempleo, la planificación familiar y el servicio militar obligatorio. , la elección de los representantes del Congreso del Pueblo y la gestión de los residentes extranjeros temporales, se quejaron los residentes. Algunos propietarios han dejado claro que no pagarán honorarios de administración de la propiedad a menos que se resuelva el problema del registro del hogar.

Materiales de referencia:

1. Revista "China Property Management", número 3, 2006

2. , Guangdong Economic Press

3. Liu, Investigación sobre cuestiones legales en cargos de administración de propiedades, Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China.

Una breve discusión sobre las formas de resolver la dificultad de las tarifas de administración de propiedades

En la actualidad, hay cada vez más disputas sobre las tarifas de administración de propiedades. La mayoría de las disputas se centran en el hecho de que los propietarios o usuarios creen que los cargos por servicios pertinentes no son razonables y la calidad estándar no está calificada, mientras que la empresa de administración de propiedades cree que los propietarios o usuarios no respetan el acuerdo del propietario y no pagan. honorarios de propiedad a tiempo. Por lo tanto, cómo resolver el problema de la dificultad para cobrar la administración de propiedades se ha convertido en una cuestión importante que enfrentan las empresas de administración de propiedades. El autor de este artículo analiza la situación actual de las tarifas de administración de propiedades y las causas de las disputas sobre tarifas de administración de propiedades y, finalmente, propone soluciones específicas.

1. La situación actual de los honorarios de administración de propiedades

Es un secreto a voces que los honorarios de administración de propiedades y los alquileres son difíciles, especialmente para las viviendas públicas, las viviendas institucionales y las viviendas de gestión directa. venta de vivienda pública. Según las estadísticas, hay muy pocas comunidades con una tasa de recaudación del 100% en concepto de gastos de gestión inmobiliaria. Algunos propietarios de comunidades no están dispuestos a pagar honorarios de administración de propiedades porque no están satisfechos con el nivel de los servicios de la propiedad, mientras que algunos propietarios de comunidades se niegan a pagar porque creen que otros han tocado su "pastel". Por ejemplo, un jardín en Beijing es una comunidad de viviendas comerciales de alto nivel recién construida. Cuando el desarrollador prevendió la casa, declaró verbalmente que la tarifa por el servicio de la propiedad era de aproximadamente 1,8 yuanes por metro cuadrado, pero al entregar la casa al propietario, anunció que la tarifa de administración de la propiedad se determinaría por metro cuadrado. base.

NG: 0,75 pt " > 2,35 yuanes (incluida la tarifa de operación del equipo de 0,55 yuanes por metro cuadrado). Después de recibir el aviso, los propietarios se quejaron uno tras otro ante el departamento de precios del distrito. Después de la negociación, el precio real Finalmente se determinó la administración de la propiedad de los propietarios. La tarifa es de 1,85 yuanes por metro cuadrado.

Debido a la indivisibilidad de la administración de la propiedad, algunas personas retrasan y no pagan las tarifas de administración de la propiedad y el alquiler, lo que no solo infringe la propiedad. Los derechos e intereses de la empresa administradora de propiedades, pero también infringe a otros propietarios de la misma comunidad. Según una encuesta, entre el 60 y el 70% de los propietarios de una comunidad en Chengnan, Beijing, eran hogares demolidos, y un número considerable de ellos. eran hogares privados en el momento de la demolición. En su opinión, la empresa de administración de propiedades alquiló el sótano de la comunidad y cobró tarifas por los terrenos baldíos en la comunidad. Las tarifas por el espacio de estacionamiento son ingresos operativos, por lo que es inaceptable cobrar a los residentes. de servicios de gestión Se puede observar que la falta de * * * entendimiento con los propietarios sobre el uso y gestión de las zonas públicas es una de las razones de los atrasos que tienen los propietarios en algunas comunidades. También informó que algunas empresas administradoras de propiedades incumplen sus compromisos de servicio y brindan servicios inadecuados, provocando pérdidas económicas a los propietarios e incluso robos en comunidades cerradas.

¿Por qué los propietarios están dispuestos a pagar honorarios de administración de propiedades?

2. Razones de las disputas sobre tarifas de administración de propiedades

El autor ha trabajado en empresas de administración de propiedades durante muchos años. Resumiendo la experiencia práctica, los conflictos sobre cargas inmobiliarias son causados ​​por tres partes: promotores, empresas de gestión inmobiliaria y propietarios.

En primer lugar, los problemas que dejan los desarrolladores. Por ejemplo, se hicieron algunas promesas falsas a los propietarios, el área compartida era irreal, la calidad de la construcción era deficiente, la planificación y las instalaciones de apoyo no estaban en su lugar, el desarrollo por etapas del proyecto afectó el entorno de vida y el servicio posventa. el servicio no estaba en su lugar. Después de que los propietarios se hicieron cargo de la casa, estos problemas no pudieron resolverse de manera efectiva, por lo que, naturalmente, señalaron con el dedo a la empresa de administración de la propiedad. Ante estos problemas, las empresas de gestión inmobiliaria carecen de limitaciones efectivas para los promotores y no pueden resolver fundamentalmente los problemas a los que se enfrentan los propietarios.