¿El derecho de arrendamiento de viviendas públicas administradas directamente es un derecho de acreedor o un derecho de propiedad?
1. ¿El derecho de arrendamiento es un derecho de propiedad o un derecho de acreedor?
Los derechos de arrendamiento son derechos basados en la relación acreedor-deuda contenida en el contrato de arrendamiento y son una especie de derechos del acreedor. Sin embargo, los derechos de arrendamiento no son meras reclamaciones. El Código Civil define el derecho de arrendamiento como derecho de propiedad, rompiendo el principio tradicional de relatividad contractual y teniendo efectos de derecho de propiedad frente a terceros. El artículo 725 del Código Civil estipula: "Según el contrato de arrendamiento, si la propiedad del objeto arrendado cambia durante la posesión del arrendatario, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada". La transferencia de propiedad del inmueble arrendado durante el período de arrendamiento no afecta los derechos del arrendatario. El contrato de arrendamiento original sigue siendo válido para el tercero que ha transferido la propiedad arrendada y el tercero no puede rescindir el contrato de arrendamiento.
2. ¿Cómo afrontar el conflicto entre derechos hipotecarios y derechos de arrendamiento?
1. Configure primero los derechos hipotecarios y luego los derechos de arrendamiento.
Cuando el derecho de hipoteca expira pero el contrato de arrendamiento no ha expirado, el derecho de hipoteca y el derecho de arrendamiento entrarán en conflicto. Las leyes de nuestro país sólo estipulan la situación en la que primero existe el derecho de arrendamiento y luego el derecho de hipoteca. No existe ninguna disposición expresa para la situación en la que existe primero el derecho de hipoteca y luego el derecho de arrendamiento. Las disposiciones legales vigentes así lo prevén. Según la ley, si el inmueble hipotecado se alquila después de constituida la hipoteca, la relación de arrendamiento no será contraria a la hipoteca inscrita. Por tanto, cuando el derecho hipotecario ha sido inscrito, la relación de arrendamiento no obstaculiza en gran medida la realización del derecho hipotecario. Sin embargo, si los bienes hipotecados se arrendan, al exceder el plazo del arrendamiento del plazo de realización del derecho hipotecario, la hipoteca seguirá estando afectada, por lo que el arrendador deberá cumplir con su obligación de informar al acreedor hipotecario. Si no se cumple la obligación de notificación, el acreedor hipotecario debería poder alegar la invalidez del contrato de arrendamiento.
2. Configurar primero el derecho de arrendamiento y luego el derecho de hipoteca.
El plazo del arrendamiento es más largo que el plazo de la hipoteca, y la hipoteca vence pero el arrendamiento no vence. Según las disposiciones legales, si el inmueble hipotecado ha sido arrendado antes de la celebración del contrato hipotecario, la relación de arrendamiento original no se verá afectada por el derecho hipotecario. Esto demuestra que el derecho a arrendar es contradictorio y que comprar y vender no rompe el arrendamiento. Por tanto, en este caso, aunque se haya alcanzado el plazo para el ejercicio del derecho hipotecario, éste no podrá ejercitarse en plazo por la necesidad de proteger el derecho de prearrendamiento. Cuando el bien hipotecado se vende por ejecución del derecho hipotecario, el derecho de arrendamiento constituido primero todavía puede competir con el derecho hipotecario establecido después. Es decir, el contrato de arrendamiento original sigue siendo vinculante para el nuevo cesionario del inmueble hipotecado. Antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, el cesionario no podrá rescindir a voluntad el contrato de arrendamiento, ni podrá modificar unilateralmente el alquiler y el plazo del arrendamiento.
3. ¿Cuáles son las medidas de prevención de riesgos?
1. Antes de prestar, el oficial de crédito debe verificar la relación de arrendamiento de la hipoteca para evitar que el deudor hipotecario y el arrendatario se confabulen en arrendamientos maliciosos y pongan obstáculos a la realización de los derechos hipotecarios en el futuro.
2. Al solicitar una hipoteca, si el inmueble hipotecado ha sido alquilado, el acreedor hipotecario deberá tratarlo con cuidado. En primer lugar, primero debemos examinar si existe una relación de arrendamiento sobre la hipoteca y tratar de utilizar la hipoteca sin una relación de arrendamiento como objeto del contrato de hipoteca. En segundo lugar, si la garantía ha sido arrendada, el contrato de arrendamiento debe revisarse estrictamente, centrándose en si el período del contrato de arrendamiento está dentro del plazo del préstamo. Si el plazo del arrendamiento es mayor que el plazo del préstamo, no se debe conceder el préstamo.
3. Si el bien hipotecado no se alquila antes del préstamo, se alquila o se exige alquilar después del préstamo, el acreedor hipotecario no puede interferir en ello, y sólo exige al deudor hipotecario el alquiler correspondiente. instrucciones al acreedor hipotecario. El derecho de arrendamiento es por naturaleza un derecho del acreedor, pero las disposiciones legales permiten que el derecho de arrendamiento rompa el principio tradicional de la relatividad del contrato y tenga el efecto de derechos de propiedad frente a terceros, lo que también es una manifestación de la materialización de los derechos del acreedor.
Objetividad jurídica:
El artículo 703 del “Derecho Civil de la República Popular China” es un contrato de arrendamiento en el que el arrendador entrega el bien arrendado al arrendatario para su uso y renta. y el arrendatario paga el alquiler. Artículo 725 del Código Civil de la República Popular China Según el contrato de arrendamiento, si la propiedad del objeto arrendado cambia durante la posesión del arrendatario, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada. Artículo 726 del "Código Civil de la República Popular China" * * * Si el arrendador vende la casa arrendada, deberá notificarlo al arrendatario dentro de un plazo razonable antes de la venta. El arrendatario tiene derecho de tanteo en las mismas condiciones. ; pero si la casa se vende. Se hacen excepciones si el propietario toma posesión preventivamente o el arrendador vende la casa a un pariente cercano. Una vez cumplido el arrendador su obligación de notificación, si el arrendatario no manifiesta expresamente su intención de compra en el plazo de quince días, se considerará que el arrendatario ha renunciado a su derecho de tanteo.