Centro de Examen de Gestión de Administradores de Propiedades: Prevención y Control de Riesgos
1. Desarrollar un plan de gestión razonable
Después de determinar los proyectos comerciales específicos y su contenido, el plan de negocios primero debe ser formulado y aprobado por el cliente. La planificación de la gestión consiste en convertir las acciones de gestión a realizar en un plan de acción económico y estratégico. Habitualmente, a la hora de formular un plan de gestión se deben seguir los siguientes pasos de trabajo:
(1) Análisis de mercado. Incluyendo el análisis de los mercados locales y circundantes, es necesario investigar y analizar la población local, las condiciones económicas y las tendencias de desarrollo, el empleo y los ingresos, los niveles de consumo, los cambios en la estructura industrial, los niveles de las tasas de interés, etc.
(2) Encuesta de tráfico y equipamientos públicos. La atención se centra en la situación del transporte público y los aparcamientos, posibles cambios en la distribución del tráfico, etc. En ocasiones, el número de vehículos absorbidos por un aparcamiento es un factor importante que no puede subestimarse, tanto para los consumidores reales como para los potenciales. Los cambios en el diseño del transporte pueden mejorar o empeorar el modelo de gestión original de un área.
(3) Encuesta sobre oferta y demanda de inmuebles similares. Centrarse en analizar el equilibrio de oferta y demanda y la situación de alquiler y venta de inmuebles similares. Es necesario encontrar propiedades comparables del mismo tipo para comparar, realizar una investigación exhaustiva de la situación de la vivienda, la situación del alquiler, la situación del flujo de pasajeros, la composición de los inquilinos y sus cambios, y determinar razonablemente los niveles de precios de alquiler y venta.
(4) Encuesta y análisis de consumidores. Investigar el nivel de ingresos, la psicología del consumo y los hábitos de comportamiento de los consumidores potenciales (rango de precios de consumo, ubicación del consumo, tiempo y frecuencia del consumo, con quién consumen, etc.). Sobre esta base, determine los principales grupos de consumidores objetivo.
(5) Realizar argumentos económicos estrictos. Calcule de manera integral los ingresos y gastos del ciclo de operación del proyecto y realice una cuidadosa demostración de viabilidad y evaluación de riesgos.
(6) Formar un equipo directivo capaz y determinar objetivos comerciales razonables.
2. Coordinar y gestionar las relaciones entre todas las partes.
(1) Coordinar y gestionar la relación con los propietarios. La gerencia debe comunicarse plenamente con los propietarios para aclarar sus verdaderos objetivos e intenciones (tasa de ocupación, nivel de alquiler, posicionamiento en el mercado, objetivos de marca, etc.) y aclarar sus respectivos derechos y responsabilidades. Los objetivos del propietario son la base para formular el plan de negocios. Los derechos y responsabilidades claros pueden garantizar que el propietario no interfiera con el plan de negocios y promover la realización de los objetivos de gestión empresarial.
(2) Coordinar y gestionar la relación con los inquilinos. En primer lugar, los derechos y obligaciones del arrendatario deben estar claramente establecidos en el contrato de arrendamiento; en segundo lugar, los servicios deben prestarse a los inquilinos en estricta conformidad con el contrato y se deben escuchar con frecuencia las opiniones de los inquilinos y las quejas de los inquilinos; los inquilinos deben ser tratados adecuadamente, el trabajo de servicio debe mejorarse continuamente y los servicios deben mejorarse continuamente para crear una buena situación para los inquilinos tanto como sea posible.
(3) Coordinar y gestionar la relación entre propietarios e inquilinos. Puede surgir discordia entre propietarios e inquilinos debido al incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes. Como arrendador es común no entregar el inmueble arrendado según lo estipulado en el contrato de arrendamiento, o no cumplir con las condiciones accesorias prometidas en el contrato, como inquilino es más común incumplir el pago del alquiler, no utilizar el inmueble; instalaciones según sea necesario y violar las obligaciones comerciales. Como proveedor de servicios de administración de propiedades en el sitio, las empresas de servicios inmobiliarios deben establecer buenos canales de comunicación tripartitos, coordinar y consolidar la relación entre las dos partes desde la perspectiva de la equidad y la situación general, y resolver de manera constructiva los conflictos entre propietarios e inquilinos. .
(4) Coordinar y gestionar la relación con los consumidores. Las empresas de servicios inmobiliarios deben crear un entorno de consumo seguro, conveniente y cómodo para los consumidores, instar a las empresas a respetar y salvaguardar los derechos e intereses básicos de los consumidores, manejar adecuadamente las disputas con los consumidores y crear un entorno empresarial de transacciones justas y consumo civilizado.
(5) Coordinar y gestionar la relación con los medios de comunicación. Manejar correctamente la relación con los medios de comunicación y aprovechar todas las posibilidades para establecer una imagen positiva de la empresa de servicios inmobiliarios son cuestiones a las que se debe prestar atención en la gestión inmobiliaria. Las empresas de servicios inmobiliarios deben mejorar su conciencia sobre la responsabilidad, la ley y la autorización al comunicarse con los medios, educar a los empleados para que comprendan la naturaleza del trabajo y el impacto social de los medios y evitar accidentes de riesgo en la comunicación con los medios. La empresa de servicios inmobiliarios debe establecer las siguientes condiciones: ① El director general de la empresa de servicios inmobiliarios tiene el poder exclusivo de tomar decisiones en el contacto laboral y la comunicación con los distintos medios (2) El proyecto debe publicarse en periódicos, revistas, estaciones de radio, estaciones de televisión y otros medios, o participar en actividades de relaciones públicas o publicar anuncios de contratación deben obtener el consentimiento de la empresa de servicios inmobiliarios con anticipación; de lo contrario, no se llevarán a cabo ③ en las actividades diarias de operación y gestión del proyecto; , se debe implementar un diseño VIS unificado (que incluya texto, formato, fuente, color, etc.). Se implementará estrictamente y no se modificará a voluntad.
3. Establecer un mecanismo de prevención de riesgos
Para garantizar que la reputación y los intereses económicos de las empresas de servicios inmobiliarios no se vean perjudicados, se deberá implementar un sistema de alerta temprana en la operación y proceso de gestión, es decir, de acuerdo con el plan de ingresos y gastos y La situación real de la operación financiera calcula el punto de equilibrio. Una vez que es inferior al punto de equilibrio, la empresa entra automáticamente en un estado de alerta. En las actividades diarias de operación y gestión, cuando la situación financiera se acerca a la línea de advertencia, el líder del proyecto deberá presentar de inmediato un informe de alerta temprana al responsable de la empresa de servicios inmobiliarios, incluida la predicción y el análisis anticipados de la situación financiera, las medidas y las ideas. sobre cómo revertir la situación financiera, así como el apoyo del cliente y empresas de servicios inmobiliarios, etc. El responsable de la empresa de servicios inmobiliarios y el responsable del proyecto deben implementar rápidamente medidas de mejora para frenar las pérdidas de raíz.
4. Seguros y transferencia de riesgos razonables
En las actividades de gestión inmobiliaria, los riesgos de gestión están en todas partes.
Para minimizar las pérdidas de la empresa una vez que llega el riesgo, una de las formas legítimas es obtener un seguro comercial de una institución de seguros profesional acreditada y transferir el riesgo a través del seguro. Para obtener conocimientos relevantes sobre la licitación de empresas de servicios inmobiliarios, consulte "Capacidades integrales de gestión inmobiliaria".
Preguntas de Repaso
1. ¿Cuál es el concepto de administración de propiedades?
2. ¿Cuáles son los tres niveles de gestión de la propiedad y sus relaciones?
3. ¿Qué es la gestión de activos inmobiliarios?
4. ¿Cuáles son las conexiones y diferencias entre la gestión de activos y la gestión de propiedades tradicional?
5. ¿Cuáles son los modelos de negocio de las empresas de servicios inmobiliarios existentes?
6. ¿Qué relaciones deben manejar las empresas de servicios inmobiliarios a la hora de innovar en modelos de negocio?
7. ¿Qué recursos tienen las empresas de servicios inmobiliarios?
8. ¿Cómo se definen los recursos inmobiliarios?
9. ¿Cuáles son los principios para la gestión de los recursos inmobiliarios?
10. ¿Cuáles son los recursos del propietario y cómo se gestionan?
11. ¿Cuáles son los pasos de la gestión general de riesgos?
12. ¿Cuáles son los riesgos de la gestión de propiedades?
13. ¿Cómo controlar eficazmente los riesgos en la gestión inmobiliaria?