Observación sobre el mercado de arrendamiento de Shenzhen Longfor
Esta ronda de políticas de flexibilización se caracteriza por una frecuencia intensiva y una mayor intensidad, afectando incluso a políticas centrales como restricciones de compras, restricciones de préstamos y restricciones de ventas, y extendiéndose gradualmente a ciudades de alta energía. Sin embargo, la industria espera que todavía haya un cierto retraso en el efecto de la política. Se espera que haya signos de recuperación en la segunda mitad del año, con las ciudades de primer y segundo nivel tomando la delantera. en recuperación. En la actualidad, la recuperación general del mercado inmobiliario aún no se ha producido, lo que hace que las empresas inmobiliarias sean cautelosas a la hora de adquirir terrenos y que el mercado inmobiliario esté frío.
Las ventas de las inmobiliarias han dejado de caer mes a mes y son desoladoras año tras año.
En mayo las ventas de las inmobiliarias repuntaron ligeramente, frenando temporalmente la tendencia bajista de los meses anteriores. Sin embargo, la situación interanual aún no es optimista, y la mayoría de las inmobiliarias lo siguen siendo. muy lejos de sus objetivos de ventas para todo el año.
Los datos de Ke Rui muestran que en mayo, las 100 principales empresas inmobiliarias lograron un volumen de transacciones de ventas de 454.670 millones de yuanes, un aumento intermensual del 5,6%, lo que supuso una mejora significativa con respecto a los 16 % de caída en abril. Sin embargo, el rendimiento de un solo mes cayó un 59,4% interanual, y la escala de rendimiento acumulado en los primeros cinco meses cayó un 52,3% interanual, y la caída se amplió aún más con respecto al mes anterior.
Las grandes empresas inmobiliarias que han divulgado informes de ventas muestran características similares. Las ventas de Country Garden en mayo fueron de 287.100 millones de yuanes, un aumento intermensual del 26,81%, poniendo fin a la continua tendencia a la baja en los primeros cuatro meses de este año, pero todavía a casi la mitad en comparación con el mismo período del año pasado. Las ventas de Vanke en mayo ascendieron a 30.760 millones de yuanes, básicamente lo mismo que el mes pasado, una disminución interanual del 46,56%.
El umbral para el ranking de ventas también ha disminuido significativamente. El umbral de ventas acumuladas para el TOP50 en los primeros cinco meses cayó de 22,7 mil millones de yuanes en el mismo período del año pasado a 654,38+00,9 mil millones de yuanes este año; el umbral para el TOP100 cayó de 8,3 mil millones de yuanes a 3,72 mil millones de yuanes; En los primeros cinco meses, las ventas acumuladas de sólo tres empresas inmobiliarias, Country Garden, Vanke y Poly Development, superaron los 100 mil millones de yuanes, y los montos de las ventas de acciones fueron 654,38+05,008 mil millones de yuanes, 654,38+00,877 mil millones de yuanes y 654,38 +00,662 mil millones de yuanes respectivamente.
Los datos del China Index Institute muestran que el número de empresas inmobiliarias en el campo líder ha disminuido de manera más significativa. Solo hay 3 empresas en el campo con más de 100 mil millones de yuanes, una disminución interanual de 12 empresas en el primer campo (50 mil millones ~ 10 mil millones) y en el segundo campo (30 mil millones); ~ 50 mil millones) son 9 y 12 respectivamente, una disminución interanual de 9. El número de empresas inmobiliarias en el tercer campo (20 mil millones-30 mil millones) es 15, 2 menos que en el mismo período del año pasado, y básicamente permanece estable.
Debido a las perspectivas poco claras para la industria, la mayoría de las empresas inmobiliarias optan por no revelar sus objetivos de ventas a principios de año o reducirlos activamente. Aun así, entre las empresas inmobiliarias cotizadas que divulgaron públicamente sus objetivos de desempeño, el cumplimiento de los objetivos en los primeros cinco meses fue aún menor de lo esperado, casi menor que el mismo período del año pasado.
La tasa de finalización objetivo de Country Garden es relativamente alta. En comparación con el objetivo para todo el año de 455 mil millones de yuanes, el rendimiento de 654,38+050,08 mil millones de yuanes en los primeros cinco meses fue del 33%, pero aún así fue significativamente menor que el 39,8% del mismo período del año pasado. Además, la mayoría de las empresas inmobiliarias han logrado menos del 30% de sus objetivos, como Yuexiu Real Estate, Midea Property y Longfor Group, que lograron el 28%, 22,8% y 20,7% respectivamente.
“Los datos de ventas de mayo aún no se han publicado en su totalidad. Es posible que algunos promotores hayan experimentado una ligera mejora intermensual, lo que ha supuesto una cierta recuperación de la confianza del mercado. Las ventas de bienes raíces son estacionales y susceptibles al impacto de la epidemia, por lo que es demasiado pronto para juzgar si la prosperidad de la industria se ha recuperado en términos de precios de la vivienda, según los datos de enero a abril publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas. , no hay signos evidentes de recuperación o de tocar fondo", dijo Shen Zai, director de investigación corporativa de Fitch Ratings, al periodista Securities Times en una entrevista.
La implementación de la política todavía está retrasada desde hace algún tiempo.
Últimamente, los mercados inmobiliarios se han relajado con frecuencia en varios lugares. Según estadísticas de Kerui, hasta el 24 de mayo, 134 ciudades de todo el país habían emitido 223 políticas de control del mercado inmobiliario. Este es el período de relajación de políticas más intenso de los últimos años, y la frecuencia de las políticas de control ha ido aumentando mes a mes. Las políticas implican aliviar las restricciones de compra, las restricciones de préstamos, las restricciones de ventas y los préstamos de fondos de previsión, principalmente en ciudades de tercer y cuarto nivel.
Sin embargo, a juzgar por la situación de las ventas de las empresas inmobiliarias, la desregulación del mercado inmobiliario aún no ha surtido efecto. Un vendedor del distrito sur de una empresa inmobiliaria líder dijo a un periodista de Securities Times·E Company que el mercado puede sentir una ligera recuperación, pero de alcance limitado. "Por ejemplo, Huizhou también ha introducido políticas como cambiar los fondos de previsión inmobiliaria para hacer pagos iniciales, reducir las tasas de interés y cancelar las restricciones de compra en áreas clave. Sin embargo, impulsar el mercado inmobiliario requiere la acción conjunta de múltiples factores. El entorno general de Huizhou aún Depende del efecto de contagio de Shenzhen, por lo que restaurar la confianza del mercado todavía lleva tiempo "
"La fuerza de la recuperación aún no ha alcanzado las expectativas", dijo Yang Kewei, subdirector general del Centro de Investigación Kerui. Dijo que, por ejemplo, a juzgar por la situación en Zhengzhou, donde se introdujo la política por primera vez, el efecto de estímulo de la política ahora está disminuyendo rápidamente, por lo que los compradores de viviendas todavía están en la etapa de esperar y ver si no hay. medidas sustanciales para estabilizar las expectativas, esperarán y verán más. En términos generales, es necesario observar la siguiente situación, pero es probable que la situación de junio y julio no sea peor que la de abril y mayo.
Esta ronda de flexibilización de restricciones comenzó en Zhengzhou el 1 de marzo de este año, lo que tiene un significado simbólico en la industria.
Un analista de la industria inmobiliaria le dijo a un periodista de Securities Times·E Company que desde que se propuso "no especular con la vivienda" en 2016, las "tres restricciones" de compras, ventas y préstamos se han convertido en las políticas centrales para restringir la lado de la demanda. A excepción de Heze, que implementó el reasentamiento monetario en la reforma de los barrios marginales a fines de 2018, es difícil para otras ciudades superar las "tres restricciones".
En la actualidad, muchas ciudades ya han relajado las políticas de control centrales de los "tres límites", y el nivel energético de la ciudad también está mejorando constantemente, extendiéndose gradualmente a ciudades de primer y segundo nivel. Por ejemplo, ciudades populares como Chengdu, Changsha, Hangzhou y Haikou se han sumado sucesivamente a las filas de la liberalización del mercado inmobiliario.
La demanda es más fuerte en las ciudades de primer y segundo nivel, y la intensidad de sus medidas de relajación ha atraído mucha atención. "Es poco probable que se produzca una flexibilización a gran escala de las políticas en las ciudades de primer nivel porque es necesario frenar el aumento excesivo de los precios de la vivienda y controlar el crecimiento excesivo de la población. Es más probable que se trate de una flexibilización limitada de las políticas en torno a la introducción de talentos. "En el caso de efectos políticos impredecibles, mucho depende de la recuperación económica y de las expectativas de los compradores de viviendas de precios estables", dijo Shen.
Vale la pena mencionar que Nanjing anunció recientemente la cancelación de las restricciones a la compra de viviendas de segunda mano, pero se detuvo el mismo día. Todavía hay muchos lugares donde la política de flexibilización no está claramente estipulada. Shen dijo que la mayoría de las políticas de desregulación son políticas locales, y la falta de documentos claros y el fenómeno de los "tours de un día" significan que los gobiernos locales están poniendo a prueba la respuesta del mercado y los límites aceptables de los superiores, porque la orientación del gobierno central sobre Las "políticas basadas en las ciudades" no son indicadores claros ni cualitativos ni cuantitativos. Las fronteras laxas no deben violar el principio fundamental del gobierno central de que “la vivienda es para vivir, no para especular”.
La industria buscará invertir en el segundo semestre de este año. Muchas personas relacionadas con empresas de bienes raíces dijeron a los periodistas de Securities Times · E Company que el entorno actual de la industria no ha mejorado fundamentalmente y que aún tomará tiempo para que el mercado se recupere. Uno de los 10 principales promotores inmobiliarios dijo que los ejecutivos internos esperan que el mercado no toque fondo hasta la segunda mitad del año.
CRIC Research predice que junio será un nodo importante para verificar la calidad del mercado de cada ciudad y marcar la pauta del mercado en la segunda mitad del año. En junio y el tercer trimestre, las grandes empresas inmobiliarias también necesitan aumentar su oferta de bienes tanto como sea posible, mientras realizan marketing activo para mejorar su tasa de conversión.
Los analistas antes mencionados también dijeron que habrá un desfase entre la introducción de políticas y la recuperación del mercado a medida que la demanda del mercado se consuma gradualmente, este desfase será cada vez más largo. "Por ejemplo, cuando se estimuló el mercado inmobiliario en 2008, el retraso en las políticas fue de sólo tres meses, pero en la ronda de estímulo de 2014, se necesitarían más de dos años para que el estímulo se transmitiera realmente a los sectores de tercer y cuarto nivel. En esta ronda, las ciudades de primer y segundo nivel definitivamente serán las primeras en recuperarse, pero el ritmo de las ciudades de tercer y cuarto nivel será muy lento."
"La diferencia más fundamental. es que los bienes raíces ya no se utilizarán como medio para estimular la economía y el tono de la política sigue siendo "la vivienda es para vivir, no para especular", dijo el analista antes mencionado.
Shen predice que si no hay una epidemia a gran escala a nivel nacional en el futuro y la economía se estabiliza gradualmente, la caída interanual de las ventas de la industria se reducirá gradualmente en la segunda mitad del año. Las ventas de viviendas comerciales de nueva construcción por parte de los principales promotores (no la Oficina de Estadísticas) cayeron aproximadamente un 50% interanual de junio a mayo. Si se cumplen las condiciones anteriores, Fitch espera que el cambio interanual se recupere hasta alrededor del 25%~30%.
Las empresas inmobiliarias suelen ser cautelosas a la hora de adquirir terrenos.
La lentitud de las ventas también ha hecho que las empresas inmobiliarias sean más cautelosas a la hora de adquirir terrenos para invertir. Algunas empresas inmobiliarias que se han escapado ya no pueden invertir y el mercado del suelo sigue tibio.
Los datos del CRIC muestran que la inversión de las 50 principales empresas de ventas en mayo cayó al segundo nivel más bajo este año, solo superior a 65.438 + octubre, una disminución interanual del 95% y un mes -Disminución intermensual del 70%. Las empresas con una disposición a invertir relativamente alta siguen siendo empresas de propiedad estatal, como China Overseas Real Estate, C&D Real Estate y China Resources Land. Las empresas privadas son casi invisibles en el mercado inmobiliario.
En los primeros cinco meses de este año, las empresas inmobiliarias que agregaron más de 50 mil millones de yuanes en valor de la tierra incluyen Vanke, China Resources Land, China Overseas Real Estate, Binjiang Group, Greentown China y C&D Real Estate. , etc. Entre ellos, C&D Real Estate ganó casi 6 mil millones de yuanes en subastas de terrenos en Xiamen y Fuzhou en mayo, convirtiéndose en la empresa de bienes raíces con la mayor cantidad de nuevas adquisiciones de terrenos de junio a mayo.
Algunas empresas inmobiliarias fugadas están sujetas a presiones financieras y no tienen posibilidades de adquirir terrenos. Comparando las clasificaciones de ventas y adquisiciones de terrenos, podemos encontrar que grandes empresas inmobiliarias como Sunac China, China Evergrande, Greenland Holdings, Shimao Group, Sunshine Holdings y Sunshine City no aparecieron en la lista de las 100 principales nuevas plusvalías. . A finales de mayo, el umbral para los 100 nuevos productos principales era de 3.150 millones de yuanes, un aumento intermensual del 1,8%, pero una disminución interanual del 60%.
Al mismo tiempo, la proporción de terrenos vendidos por las 100 principales empresas inmobiliarias ha disminuido significativamente. Los datos básicos muestran que en los primeros cinco meses de este año, la relación general entre adquisición y venta de terrenos de las 100 principales empresas inmobiliarias fue de sólo 0,15. Entre ellas, casi el 80% de las empresas inmobiliarias tenían una relación entre adquisición y venta de terrenos inferior. del 0,2% y casi el 60% de las inversiones empresariales estaban paralizadas. En circunstancias normales, el índice de ventas de adquisición de tierras se sitúa principalmente entre 0,30 y 0,45. Un índice más bajo significa que la adquisición de tierras tiende a ser conservadora.
En general, el mercado del suelo en mayo mostró una caída tanto en volumen como en precio. El volumen de transacciones de terrenos comerciales en 300 ciudades de todo el país sigue siendo lento. El área total de construcción negociada en mayo fue de sólo 66,06 millones de metros cuadrados, una disminución intermensual del 15,6%, y la disminución interanual se expandió a más del 60%. En términos de precio, debido al aumento en la proporción de transacciones en ciudades de tercer y cuarto nivel en mayo, el precio unitario de transacción volvió a caer a 3.255 yuanes/metro cuadrado, una disminución interanual del 32% y una descenso intermensual del 19%.
(Título original: "El mercado inmobiliario se mantiene en un nivel bajo en mayo, aún está por verse".
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