¡La historia urbana de Shenzhen da prioridad a casas con derechos de propiedad tan pequeñas! Sólo un pequeño porcentaje cumple los requisitos.
El proceso de urbanización de Shenzhen de más de treinta años no sólo ha creado la apariencia brillante y hermosa de la ciudad, sino que también ha traído un tercio de la construcción ilegal a esta joven ciudad. Su existencia obstaculiza el progreso de la ciudad y el gobierno ha estado introduciendo continuamente políticas para buscar la mejor solución. Sin embargo, muchas regulaciones han sido exageradas y fermentadas por varios informes, pero han hecho que el público parezca avergonzado: ¿Qué es una construcción histórica ilegal, es una pequeña casa común y corriente? ¿Significa esta política que las viviendas para pequeñas propiedades se convertirán en una propiedad normal? ¿Se volverán más altos los estándares de compensación por expropiación de viviendas del gobierno después de que el gobierno se convierta en un funcionario regular?
Ante la confusión de todos, el director Lou, que estaba tan cálido como un pequeño sol, no podía quedarse quieto. Hoy quiero hablarles del tema de la construcción ilegal que quedó de la historia.
¿Qué es la construcción ilegal histórica?
El gobierno ha elaborado regulaciones detalladas sobre qué edificios son construcciones históricas ilegales, basándose principalmente en las fechas de las dos transformaciones de urbanización rural de Shenzhen en 1999 y 2004. En pocas palabras, sólo aquellos edificios que están “sellados” por el gobierno pueden considerarse edificios ilegales que quedaron de la historia. Las regulaciones detalladas son las siguientes:
Las construcciones ilegales que quedaron de la historia de la urbanización rural incluyen cinco categorías:
(1) Construcción ilegal de casas no comerciales para los aldeanos originales que exceden el área aprobada;
(2) Edificios ilegales construidos antes del 5 de marzo de 1999 que cumplen con las condiciones de tratamiento de los "Dos Reglamentos" y aún no han sido tratados;
(3) 3 edificios ilegales que no cumplieron con las condiciones de los "Dos Reglamentos" en 1999 Edificios ilegales construidos antes del 5 de octubre de 2004; (4) Varios edificios ilegales construidos antes del 28 de octubre de 2004 y después del 5 de marzo de 1999;
(V) ) Varios tipos de edificios ilegales construidos después del 28 de junio de 2004 y antes de la implementación de la "Decisión del Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shenzhen sobre la eliminación de edificios ilegales sobrantes de la historia de la urbanización rural", excepto aquellos que hayan sido aprobados por el gobierno distrital para reanudar los trabajos o acordar la construcción.
(Nota: "Dos regulaciones" se refiere a "Varias disposiciones de la Zona Económica Especial de Shenzhen sobre el manejo de viviendas privadas ilegales que quedaron de la historia" y "Varias disposiciones de la Zona Económica Especial de Shenzhen sobre el manejo de edificios ilegales para la producción y Operaciones sobrantes de la historia")
Toque la pizarra, la construcción histórica ilegal se refiere a todas las casas construidas en violación de las disposiciones obligatorias de las leyes y regulaciones nacionales, incluidas las casas con pequeños derechos de propiedad, pero no se limita a esta categoría. Entonces, ¿cuál es la diferencia entre ellos?
Granja Shenzhen
1 Legalidad:
Hay dos tipos de "pequeñas casas con derechos de propiedad": una está construida en un terreno de construcción colectiva, es decir, construida en "Las casas en "terrenos de granja" son propiedad exclusiva del colectivo de la aldea y son distribuidas uniformemente por el gobierno del municipio o de la aldea; el otro tipo son las casas construidas ilegalmente en tierras de empresas colectivas o que ocupan tierras de cultivo. Es decir, lo primero es legal y lo segundo es ilegal.
En cuanto a los edificios ilegales que quedaron de la historia, como su nombre indica, todos son edificios ilegales.
2 Derechos comerciales:
Los habitantes de la ciudad solo tienen derecho a utilizar casas legales con derechos de propiedad pequeños. La venta de casas a residentes urbanos no está reconocida ni protegida por la ley, es decir, no pueden comercializarse libremente.
Para los edificios ilegales que quedaron de la historia, una vez que los derechos de propiedad se confirman de acuerdo con las regulaciones pertinentes, algunos edificios pueden pagar el precio del terreno y solicitar su conversión en propiedades comerciales, y luego ingresar a la circulación del mercado. es decir, se pueden comercializar libremente.
El director Lou concluyó que la diferencia entre las dos son en realidad dos frases: algunas casas con pequeños derechos de propiedad son legales, pero no se pueden comercializar; los edificios ilegales que quedaron de la historia son ilegales, pero se pueden cambiar; a través de algunos procedimientos se vuelven legales y entran al mercado para negociar.
Medidas para el tratamiento de edificios históricos ilegales
Las "Medidas para la implementación de la Decisión sobre el tratamiento de edificios históricos ilegales" estipulan que, de acuerdo con los requisitos de la planificación general del uso del suelo, las zonas urbanas planificación y planificación general del uso del suelo, histórico Hay tres formas de lidiar con los edificios ilegales sobrantes: confirmar los derechos de propiedad, desmantelarlos o confiscarlos de acuerdo con la ley y usarlos temporalmente.
1 Confirmar los derechos de propiedad
Si los edificios históricos ilegales registrados en el censo cumplen con las condiciones para la confirmación de los derechos, el gobierno puede registrarlos de acuerdo con la ley y luego emitir un certificado inmobiliario tras imponer sanciones ilegales y recuperar el precio del terreno.
El atento director de Lou ha encontrado los últimos estándares para el pago de multas y precios de la tierra. Si es necesario, puede verificarlos cuidadosamente.
Renovación Urbana de Shenzhen
Además de confirmar la legalidad de los derechos de propiedad de la vivienda, existen tres tipos de edificios históricos ilegales que se pueden convertir en mercancías solicitando el pago del precio del terreno. y luego ingresar al mercado para operar libremente.
Las tres categorías de edificios históricos ilegales incluyen: edificios ilegales abandonados por los aldeanos originales y residencias dentro de los 480 metros cuadrados que cumplen con el principio de "una casa, un piso" con operaciones, oficinas y oficinas heredadas; operaciones de producción de las organizaciones económicas colectivas rurales originales Edificios ilegales que quedaron de la historia edificios ilegales construidos por aldeanos originales, otras empresas o aldeanos no originales para operaciones comerciales, de oficinas y de producción.
2. Demoler o confiscar conforme a la ley.
Las cosas buenas escasean. Por lo tanto, no todos los edificios ilegales que quedan de la historia pueden legalizarse por algún medio. En el caso de estos edificios ilegales, el gobierno los demolerá o confiscará según corresponda.
Demolición conforme a la ley:
(1) Existen graves riesgos de seguridad que no se pueden rectificar ni eliminar;
(2) Ocupación ilegal que tiene pasado por procedimientos de compensación de expropiación y transferencia Terreno de propiedad estatal que afecta gravemente la planificación urbana y no se puede corregir tomando medidas
③ Ocupa tierras agrícolas básicas
(4) Ocupa terrenos en un; zona de protección de fuentes de agua de primer nivel;
(5) Ocupar vías públicas, plazas, espacios verdes, corredores de suministro de energía eléctrica de alta tensión, instalaciones públicas y terrenos para proyectos de bienestar público, ocupar tuberías subterráneas u otros lugares que afectan gravemente a la planificación urbanística, imposibilitando la adopción de medidas correctoras.
A mucha gente le preocupa que la demolición legal pueda dar lugar a "casas y propiedades vacías", por lo que no hay de qué preocuparse. Esta disposición sigue siendo muy fácil de usar: para los edificios ilegales que se encuentren en una de las situaciones anteriores (③, ④, ⑤), si la construcción se produce antes de que se determine el uso del suelo de conformidad con la ley, se otorgará una compensación adecuada cuando sean demolidos.
Confiscación conforme a ley:
(1) La ocupación ilegal ha pasado por procedimientos de expropiación y compensación de transferencia, y la función de uso del edificio no viola la planificación urbana, o aunque viola la planificación, se pueden tomar medidas correctivas Terrenos de propiedad estatal para ser utilizados;
(2) Edificios industriales y de apoyo ilegales más allá del alcance del terreno aprobado por el gobierno del distrito para la reanudación del trabajo;
③Otras circunstancias que deben ser confiscadas según la ley.
En cuanto a esta parte de la construcción ilegal, la normativa es relativamente estricta. Después de todo, todo se centra en el desarrollo general de Shenzhen.
3 Uso temporal
Aunque los edificios ilegales que quedaron de la historia son ilegales, los precios bajos y la escala de oferta en rápida expansión que quedaron de la historia están satisfaciendo las necesidades de vivienda de muchas personas de clase baja y media. -personas de ingresos. Por lo tanto, algunas reliquias históricas calificadas son edificios ilegales y se les permite su uso temporal, pero no pueden transferirse ilegalmente. Es decir, solicitar a los departamentos correspondientes las inspecciones de calidad del proyecto y seguridad contra incendios. Si se cumplen las condiciones de seguridad, los procedimientos pertinentes para realizar temporalmente actividades de producción y negocios y alquilar casas se pueden completar de acuerdo con las regulaciones.
Cabe señalar que el uso temporal de edificios históricos ilegales solo se puede utilizar para arrendamiento y no se puede comprar ni vender.
En caso de expropiación, ¿cuáles son las condiciones de indemnización?
El desarrollo de la ciudad siempre es lo primero. Las partes involucradas en la construcción ilegal que quedaron de la historia deben cumplir con las necesidades de la implementación de la planificación urbana, la renovación urbana y los proyectos de construcción de infraestructura pública. Cuando sea necesario, el gobierno expropiará las casas y recuperará los derechos de uso de la tierra. En ese momento, se proporcionará cierta compensación.
①¿Cómo compensar las casas expropiadas?
De acuerdo con el "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal", los propietarios de viviendas expropiadas pueden elegir una compensación monetaria basada en la conversión del precio de referencia, el intercambio de derechos de propiedad o ambos. Sin embargo, si se expropian viviendas no residenciales y otros anexos distintos de las viviendas, sólo se podrá aplicar una compensación monetaria.
Nota: 1. Esta forma de certificado de bienes raíces, certificado de uso de suelo colectivo y certificado de uso de suelo de propiedad estatal debe ser aprobado por los departamentos y agencias pertinentes, como el registro de bienes raíces y la planificación territorial.
2.65438+ Las casas privadas históricas ilegales y los edificios históricos ilegales construidos antes del 5 de marzo de 1999 para producción y operación, antes de la implementación de estas medidas, han sido procesados de acuerdo con las "Regulaciones de Manejo de la Zona Económica Especial de Shenzhen". Casas privadas históricas ilegales" " y "Regulaciones de la zona económica especial de Shenzhen sobre el manejo de edificios históricos ilegales". Si se obtiene una licencia de bienes raíces no comerciales, se aplicarán las normas de compensación especificadas en esta parte.
(2) ¿Cómo compensar el intercambio de derechos de propiedad?
El intercambio de derechos de propiedad se basa principalmente en el área interna de la casa expropiada. El gobierno proporcionará las casas correspondientes para el intercambio y la diferencia que exceda el área se liquidará en función del precio tasado. . En pocas palabras, te expropian una casa de 100 metros cuadrados y el gobierno te proporciona una casa de 100 metros cuadrados a cambio.
Si los derechos de propiedad de la casa se intercambian con casas residenciales no comerciales, los derechos de propiedad de las casas intercambiadas todavía están sujetos a las restricciones correspondientes. Sin embargo, siempre que se cumplan las normas pertinentes, la persona expropiada puede pagar la diferencia de precio prescrita y convertirlo en una mercancía.
Tenga en cuenta también que el intercambio de derechos de propiedad se limita a casas con un área de construcción inferior a 480 metros cuadrados, y se otorgará una compensación monetaria por el exceso.
Para aquellos que cumplan con los estándares para terrenos de construcción residencial no comercial para los aldeanos originales, se intercambiarán derechos de propiedad por la parte con un área de construcción que no exceda los 480 metros cuadrados, y se otorgará una compensación monetaria por el parte sobrante. Si la superficie de construcción de la casa construida no llega a los 480 metros cuadrados, los derechos de propiedad se podrán canjear según la superficie de construcción de 480 metros cuadrados. La diferencia de superficie será comprada por la persona expropiada en su totalidad según. el precio de costo de la casa de cambio de derechos de propiedad; si el expropiado opta por una compensación monetaria, el valor de la casa expropiada se calcula sobre la base del área de construcción estándar de 480 metros cuadrados y se deduce el precio del terreno correspondiente.
Además, el área estándar para el intercambio de derechos de propiedad para los aldeanos no originales se ha incrementado moderadamente de 100 metros cuadrados a 150 metros cuadrados.
Interpretación de casos reales
① La transacción es legal sólo después de que se confirmen los derechos de propiedad de la construcción histórica ilegal.
Caso: El edificio Jiahui fue declarado "edificio histórico ilegal" en 2009, pero antes de ser incluido en la gestión estandarizada, fue transferido a un "gran propietario" por 140.000 yuanes, y el "gran propietario "A su vez, se transfirió parte de la casa a un negocio, que a su vez transfirió la casa a varios particulares. Debido a que el edificio tiene ingresos por renovación urbana y compensación por demolición, valorización de terrenos y viviendas, etc., el propietario original quiere recuperarlo y propone rescindir el contrato de transferencia.
Resultado: El tribunal determinó que este caso era una disputa sobre un contrato de compraventa de una casa y no había pruebas que demostraran que la casa en cuestión tuviera los procedimientos de solicitud de construcción y los certificados de propiedad correspondientes.
Por lo tanto, el acuerdo de transferencia firmado por el demandante y el demandado violó las disposiciones legales y reglamentarias y debe considerarse un contrato inválido. La sentencia confirmó que el contrato de transferencia firmado por el demandante y el demandado en abril de 2010 era inválido.
(2) Confirmar los derechos de propiedad de los edificios históricos ilegales, y el gobierno los expropiará y proporcionará la compensación correspondiente.
Caso: El edificio sin terminar en el número 68, Qimin Overseas Chinese Village, estación de tren Shenzhen Norte. Aunque el propietario de este edificio obtuvo "dos certificados y un certificado" para el terreno, posteriormente fue reconocido legalmente como un edificio histórico ilegal y se incluyó en el Plan de Preparación del Terreno de 2010 de la ciudad de Shenzhen. Los propietarios de tres edificios del proyecto consideraron que los estándares de compensación eran demasiado bajos y solicitaron cambiar sus casas por acciones o participaciones. Zhiminjie rechazó estas solicitudes ilegales porque no cumplían con las regulaciones pertinentes. En este punto, el trabajo de compensación por demolición se ha vuelto controvertido.
Resultado: a partir de 2017-2011, después de 7 años de negociación, finalmente se otorgó una compensación de acuerdo con el estándar de compensación por construcción ilegal de 13.900 yuanes/metro cuadrado, * *alrededor de 160.000 yuanes.