El mercado inmobiliario de Shenzhen se regulará con nuevas estrategias. Se deben monitorear los cambios en los precios de la vivienda y establecer un mecanismo de orientación de precios.
El 17 de septiembre, la Oficina de Justicia Municipal de Shenzhen solicitó públicamente opiniones sobre las "Medidas de supervisión del mercado inmobiliario de Shenzhen (borrador revisado para comentarios)" (en adelante, el "borrador para comentarios").
El contenido principal del "Borrador de Opinión" incluye: en las transacciones de vivienda de segunda mano, mejorar claramente el mecanismo de supervisión de precios del mercado inmobiliario y establecer el sistema de orientación de precios de viviendas comerciales existente en términos de arrendamiento de viviendas; se requiere fortalecer la gestión de las casas de alquiler e implementar el arrendamiento con nombre real y establecer un sistema de supervisión del arrendamiento.
Con el rápido desarrollo del mercado inmobiliario de Shenzhen, las medidas pertinentes anteriores ya no pueden satisfacer las necesidades de supervisión del mercado. Además, en el contexto de la adhesión al principio de "vivienda para vivir, no para especular", además de utilizar regulaciones del lado de la oferta y de la demanda y otros medios, Shenzhen también necesita explorar un conjunto de medidas efectivas para monitorear el mercado. supervisión y orientación de precios, y divulgación de información de mercado.
La Oficina de Justicia Municipal de Shenzhen mencionó en las instrucciones de redacción del dictamen que esta revisión llenará el vacío en la supervisión del mercado inmobiliario, mejorará el sistema de supervisión del mercado inmobiliario y mejorará continuamente el nivel legal de los derechos reales de Shenzhen. supervisión del mercado inmobiliario.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo que el "Borrador de Opiniones" ha incluido disposiciones relevantes sobre transacciones de tierras, transacciones de viviendas, control de precios y mercado de alquiler. , especialmente el contenido de la supervisión de precios es más detallado Esta es la necesidad de los participantes posteriores del mercado. Cosas a las que prestar atención.
Hay que vigilar el "cambio" de los precios de la vivienda.
Desde el año pasado hasta este año, el mercado inmobiliario de Shenzhen ha visto más de una vez comportamientos como la especulación grupal sobre los precios de la vivienda.
En diciembre de 2019, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen emitió un aviso indicando que suspendería los procedimientos de firma en línea para casas de segunda mano en algunas comunidades que especulan maliciosamente con los precios de la vivienda, no solo porque su aumento superó significativamente el precio de transacción reciente en el mercado, pero también porque algunos propietarios se confabularon maliciosamente con el colectivo. El aumento del precio de cotización perjudica gravemente los intereses de los compradores de viviendas.
En mayo de este año, algunos medios informaron que los precios de cotización de algunas casas de segunda mano en Tata Apartments en el distrito de Baoan, Hongrong Garden Fangyi Center en el distrito de Longhua, Jinhengli Capital y Galaxy Dandi habían sido inflados. El 22 de mayo, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen y la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del distrito de Baoan llevaron a cabo inspecciones in situ de agencias inmobiliarias alrededor de Tata Apartments y Hongrong Garden Fangyi Center. Algunos de los precios indicados fueron significativamente. más altos que los precios de transacción reales recientes. Todas las propiedades han sido retiradas de los estantes.
Además de querer obtener ganancias vendiendo, ¿cuál es la lógica de fijar un precio alto? Una información interna obtenida por el periodista de la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Shenzhen en abril de este año mostró que, según los comentarios de empresas líderes en la industria, algunos propietarios (incluso copropietarios) en la ciudad han aumentado significativamente las cotizaciones de sus casas para obtener préstamos hipotecarios comerciales (la tasa de interés del préstamo operativo es más baja que la tasa de interés del préstamo hipotecario) o transferir la hipoteca para retirar efectivo a un nivel alto.
A principios de este año, Wang Feng, director del Centro de Investigación Inmobiliaria de Shenzhen, señaló que en términos de estabilización de los precios de la vivienda, es necesario explorar el establecimiento de un mecanismo de orientación de precios inmobiliarios. para viviendas de segunda mano en Shenzhen.
Este "Borrador de Dictamen" propone que los departamentos municipales competentes y los departamentos de supervisión del mercado establezcan un sistema de seguimiento de los precios de las transacciones inmobiliarias y adopten oportunamente las medidas necesarias para estabilizar los niveles de los precios de las transacciones inmobiliarias basados en niveles anormales. fluctuaciones en los precios de las transacciones inmobiliarias.
Para precios de transacción anormales de viviendas comerciales en algunas áreas y proyectos, el Departamento Municipal Competente de Shenzhen puede, junto con la supervisión del mercado y otros departamentos relevantes, realizar entrevistas, informes escritos y Advertencia de riesgo, suspensión de negocios. desarrollo y otras medidas.
Para las transacciones de viviendas de segunda mano, el "Borrador de Opiniones" señala que las autoridades municipales competentes establecerán un mecanismo de orientación de precios razonables y publicarán periódicamente precios de transacción razonables para proyectos de viviendas comerciales en la ciudad. Para los proyectos de viviendas de productos básicos existentes que atraen una gran atención social y tienen grandes fluctuaciones de precios, las autoridades municipales competentes deben publicar rápidamente precios de transacción razonables para guiar el mercado hacia transacciones racionales.
Los alquileres de casas también están incluidos en la guía. El "Borrador de Dictamen" propone que el departamento municipal competente establezca un sistema de publicación de precios de referencia de alquiler de viviendas y publique periódicamente los precios de referencia de alquiler de diferentes regiones y tipos de viviendas.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo que el núcleo del borrador de opinión es la política de precios, especialmente los "cambios" en los precios de la vivienda, la orientación sobre viviendas de segunda mano precios, y el anuncio de precios de referencia de alquiler. y aclaró los objetos de supervisión y los métodos de manejo, lo que demuestra que la supervisión posterior será más completa.
Enfoque múltiple para enfriar la vivienda de segunda mano
Desde principios de este año, el mercado de vivienda de segunda mano de Shenzhen ha experimentado otra ronda de auge. El "Índice de precios de venta de viviendas de segunda mano en 70 ciudades grandes y medianas" de la Oficina Nacional de Estadísticas muestra que el precio de las viviendas de segunda mano en Shenzhen aumentó un 14,3% interanual, mucho más que el aumento en Beijing, Shanghai y Guangzhou durante el mismo período.
El volumen de operaciones también se encuentra en un nivel alto. Los datos de la Red de Información Inmobiliaria de Shenzhen muestran que, a pesar de la epidemia, se vendieron 44.000 viviendas de segunda mano en Shenzhen en el primer semestre del año, un aumento interanual del 41,20%.
Algunas personas en la industria inmobiliaria de Shenzhen dijeron que esta ronda de mercado caliente fue inesperada, razón por la cual el gobierno tomó el control el 15 de julio.
Las medidas regulatorias conocidas como las "Ocho Nuevas Regulaciones de Shenzhen" implican elevar el umbral para la compra de viviendas, ajustar el impuesto a las propiedades de lujo y tomar medidas enérgicas contra las compras falsas de viviendas divorciadas.
Una de las regulaciones más "duras" es que los hogares de Shenzhen y las familias adultas solteras (incluidas las divorciadas) deben haberse establecido en la ciudad durante tres años y pueden realizar pagos continuos del impuesto sobre la renta personal o del seguro social en la ciudad durante 36 meses o más. antes de la fecha de compra.
A finales de agosto, en la conferencia provisional de resultados de Shenzhen Holdings, la plataforma de cotización de la empresa estatal local Shenye Group de Shenzhen, Lu Hua, presidente de la junta directiva de Shenzhen Holdings, dijo: Según las observaciones de la empresa, entre el 20% y el 30% de los propietarios potenciales perdieron la calificación para comprar una casa.
Las transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen se han enfriado rápidamente. He Qianru, director del Centro Nacional de Investigación Midland Realty, dijo que tomando el 15 de julio como línea divisoria, las transacciones reales en la segunda mitad del mes cayeron más del 50% en comparación con la primera mitad.
Los datos del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline de Shenzhen muestran que en términos de transferencias, el número de transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen en agosto fue de 11.322 unidades, una disminución intermensual del 15,6%; El área de transacciones fue de 975.000 metros cuadrados, una disminución intermensual del 15,0%. Debido a la diferencia horaria entre las transacciones de transferencia y las transacciones en tiempo real, las transferencias de vivienda en agosto provinieron principalmente de transacciones de los dos meses anteriores. Por lo tanto, aunque el número de unidades de transferencia ha disminuido, sigue siendo alto.
Los datos de Q Wang Fang muestran que, a partir del 6 de septiembre, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen ha caído durante tres semanas consecutivas, con una caída promedio del 40% desde el máximo del 6 de septiembre.
Las "Nuevas Ocho Medidas de Shenzhen" apuntan principalmente a la regulación del lado de la demanda, pero de hecho, en los detalles de implementación, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen propuso tres medidas para la supervisión de los precios de la vivienda de segunda mano: publicación regular de puntos calientes y viviendas de segunda mano de bienes raíces Los intermediarios de precios de transacción razonables no pueden aceptar y publicar información cuyo precio de cotización sea significativamente más alto que el precio de transacción razonable de los intermediarios de la ciudad que informan transacciones de viviendas de segunda mano; precios y otra información relevante a la Dirección Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural mensualmente.
Yan Yuejin dijo que la gestión estandarizada de precios tiene un efecto positivo en la estabilidad del mercado de la vivienda de segunda mano. En el futuro, otras ciudades del país también aprenderán del modelo de Shenzhen para orientar los precios de las viviendas de segunda mano y estandarizar las transacciones y los precios del mercado.