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Esta es también la segunda nueva política importante de Dongguan en el mercado inmobiliario desde que introdujo políticas de restricción de compras y transferencias en julio del año pasado y febrero de este año.
Prohibir a los hogares industriales y comerciales individuales comprar viviendas comerciales para llenar vacíos políticos.
En términos de reforzar las restricciones a la compra de viviendas, el "Aviso" endureció aún más las medidas e incluyó las casas subastadas legalmente dentro del alcance de las restricciones a la compra. El "Aviso" aclara que las empresas, instituciones, grupos sociales y personas físicas que compren viviendas comerciales en Dongguan a través de subastas judiciales deben cumplir con la política de restricción de compra de viviendas, lo que también significa que las "casas de subastas legales" están incluidas en el alcance de las restricciones de compra. .
Además, el "Aviso" suspende claramente la venta de viviendas comerciales a hogares industriales y comerciales individuales.
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la Provincia de Guangdong, señaló que incluir restricciones legales a la compra de viviendas sobre plano es una política comúnmente adoptada en ciudades clave, la política de suspender la venta de viviendas comerciales a; Los hogares industriales y comerciales individuales están dirigidos a Dongguan, donde hay muchos hogares industriales y comerciales individuales y privados. Hay muchas empresas, y puede haber lagunas políticas y medidas tomadas.
Los denominados “hogares industriales y comerciales individuales”, según lo dispuesto en el Código Civil de la República Popular China, son personas físicas dedicadas a operaciones industriales y comerciales y registradas como industriales y comerciales individuales. hogares de conformidad con la ley.
Che Derui, director ejecutivo del Instituto de Investigación Centaline Real Estate (Dongguan), dijo a este periódico que la estructura industrial de Dongguan es diferente a la de otras ciudades. Hace más de diez o veinte años, para activar la economía de mercado, el registro y la aprobación de hogares industriales y comerciales individuales en Dongguan era particularmente rápido y conveniente, lo que llevó al surgimiento de muchos hogares industriales y comerciales individuales. A juzgar por los clientes que recibimos, entre las personas que compran casas en Dongguan, más del 60% de los clientes en muchos sectores y regiones son hogares industriales y comerciales individuales, lo cual también es una característica de Dongguan.
Che Derui mencionó que es precisamente debido a esta característica que a menudo aparecían lagunas en los controles de políticas inmobiliarias anteriores: las políticas restringían las compras de viviendas individuales, pero no prestaban mucha atención a las compras de viviendas individuales de los hogares industriales y comerciales. .
Tomemos como ejemplo el "Aviso sobre un mayor fortalecimiento de la regulación del mercado inmobiliario" (Dongjian [2021] n.º 6) emitido el 27 de febrero de este año. Al ajustar el período de restricción de compra de viviendas comerciales, sólo se aclara que "una empresa puede comprar viviendas comerciales sólo después de que haya sido aprobada y registrada por la autoridad de supervisión y gestión del mercado durante dos años".
"En el caso de las restricciones a las empresas, se ignoran los hogares industriales y comerciales individuales. En comparación con las empresas, es relativamente fácil para los hogares industriales y comerciales individuales entrar y salir. En la era posterior a la epidemia, Los hogares industriales y comerciales individuales y las pequeñas empresas de bajos beneficios están buscando préstamos. También hay inclinaciones obvias en el impuesto sobre la renta y otros aspectos. Este grupo de personas puede eludir fácilmente las políticas del mercado inmobiliario y especular con bienes raíces”.
Sin embargo, algunas voces señalan que es razonable prohibir a los hogares industriales y comerciales individuales vender viviendas comerciales.
Al respecto, Guo Ren, socio global de Beijing Yingke (Shanghai) Law Firm, mencionó que el "Aviso sobre nuevas mejoras en la regulación del mercado inmobiliario" fue emitido por la Oficina Municipal de Vivienda y Urbanismo de Dongguan. -La Oficina de Desarrollo Rural y la Oficina Municipal de Recursos Naturales de Dongguan, la Administración Municipal de Regulación del Mercado de Dongguan y otros ocho departamentos lo emitieron conjuntamente. Con el consentimiento del gobierno municipal, el tema es legal, los trámites son legales y entra dentro del ámbito de funciones. Desde una perspectiva lateral, los acuerdos de toma de decisiones del Comité Central del Partido y del Consejo de Estado para construir un mecanismo a largo plazo para el desarrollo saludable del sector inmobiliario requieren que todas las localidades implementen medidas regulatorias de "una ciudad, una política" para garantizar precios estables de la tierra. , precios de vivienda estables y expectativas estables. El aviso de Dongguan implementa un enfoque regulatorio de “una ciudad, una política”. Desde una perspectiva positiva, el contenido de la política no viola las disposiciones obligatorias del Código Civil ni el espíritu legislativo básico y, por lo tanto, es razonable.
Caja de herramientas de política de mejora multidimensional
Además de incluir a las "casas de subastas francesas" dentro del alcance de las restricciones de compra y suspender la venta de viviendas comerciales a hogares industriales y comerciales individuales, esta El aviso cubre subastas de terrenos, restricciones a la compra de viviendas y supervisión financiera. Se propuso un paquete de medidas en ocho aspectos, incluido el ajuste fiscal, los precios de las viviendas de segunda mano, la gestión de las ventas, la gestión del caos y la seguridad de la vivienda, para fortalecer el "golpe combinado". de regulación.
En términos de estabilización de los precios de la tierra residencial, se implementará un nuevo método de transferencia de tierra liderado por "limitar los precios de la vivienda, controlar los precios de la tierra y mejorar la calidad" para fortalecer el mecanismo de vinculación de bienes raíces y tierras. Revisar estrictamente las calificaciones de los compradores de terrenos, y las empresas de desarrollo no inmobiliario no pueden participar en licitaciones de terrenos residenciales. Establecer un sistema eficaz de revisión de los fondos corporativos para la compra de terrenos, realizar una verificación exhaustiva de las fuentes de los fondos para la compra de terrenos y garantizar que los fondos para la compra de terrenos de las empresas licitantes sean legales y cumplan con las normas.
En términos de fortalecer las restricciones a la compra de viviendas, está claro que a los compradores de viviendas que obtengan certificados de seguridad social por medios fraudulentos se les prohibirá comprar viviendas comerciales en Dongguan dentro de cinco años. Al mismo tiempo, se realizarán los ajustes apropiados a las condiciones de identificación para la compra de viviendas nuevas para que la conexión entre las políticas relevantes sea más razonable.
Fortalecer la gestión regulatoria financiera, gestionar estrictamente la concentración de préstamos inmobiliarios de las instituciones financieras bancarias y fortalecer el seguimiento y análisis financiero inmobiliario. Implementar estrictamente políticas diferenciadas de crédito para vivienda, revisar estrictamente las fuentes de fondos para el pago inicial de los compradores de viviendas e investigar y abordar estrictamente las entradas ilegales de préstamos de consumo y comerciales al sector inmobiliario.
En términos de ajuste fiscal, aprenderemos de las prácticas de seguimiento del mercado inmobiliario en algunas ciudades clave y ajustaremos el período de exención del impuesto al valor agregado para transferencias de viviendas personales de 2 años a 5 años para aumentar las transacciones. Los costos de transferencia y frenar la "especulación a corto plazo".
En términos de publicación de precios orientativos de viviendas de segunda mano, sobre la base de la publicación anticipada de los precios activos de transacciones en línea de viviendas de segunda mano, aceleraremos el establecimiento de una publicación de precios orientativos de transacciones de viviendas de segunda mano. mecanismo, orientar a los bancos comerciales para que emitan razonablemente préstamos para viviendas de segunda mano, y prevenir y controlar los riesgos de créditos para viviendas personales, intensificar los esfuerzos para rectificar el fenómeno de los precios de cotización inflados.
El "Aviso" también mencionó que se fortalecerá la gestión de suscripciones y ventas; se seguirá estandarizando el orden del mercado y se mejorará el sistema de seguridad habitacional.
Yin Chuanqiang, presidente de la sucursal de Dongguan del Instituto Chino de Estudios de Índices, cree que las "Ocho Reglas de Dongguan" se basan en la estabilización de los precios de la tierra, los precios de la vivienda y los objetivos regulatorios esperados, e incluyen subastas de tierras. , restricciones a la compra de viviendas, supervisión financiera, regulación fiscal, precios de viviendas de segunda mano y ventas. Se ha propuesto una serie de medidas en ocho aspectos que incluyen gestión, control del caos y seguridad de la vivienda, que son complementos adicionales de las políticas regulatorias existentes. demuestra una vez más la actitud inquebrantable e inquebrantable de Dongguan en la regulación del mercado inmobiliario.
Detrás de la regulación del mercado inmobiliario: los precios de la vivienda aumentan demasiado rápido y la ciudad tiene que rendir cuentas.
El 22 de julio de este año, el Consejo de Estado celebró una videoconferencia y una conferencia telefónica sobre cómo acelerar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles y regular aún más el mercado inmobiliario. En la reunión se destacó que hay que dar gran importancia a las nuevas situaciones y nuevos problemas que surgen en el trabajo inmobiliario, adherirse al posicionamiento de que las casas son para vivir, no para especular, no utilizar los bienes raíces como un medio de estímulo a corto plazo. la economía e implementar plenamente políticas inmobiliarias para estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas. Mecanismo a largo plazo para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Ese mismo día, un artículo del "Diario del Pueblo" señalaba que desde este año, debido a diversos factores objetivos y al incumplimiento de algunas ciudades de sus responsabilidades, la regulación del mercado inmobiliario se ha relajado. El mercado inmobiliario en algunas ciudades se ha recuperado. Si se produce un sobrecalentamiento, es necesario implementar políticas específicas y precisas para fortalecer aún más la regulación y supervisión del mercado inmobiliario.
En este sentido, Zhang, Director del Departamento de Supervisión del Mercado Inmobiliario del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dijo que trabajará con los departamentos pertinentes para implementar aún más las principales responsabilidades de los gobiernos urbanos. fortalecer las responsabilidades de supervisión y orientación de los gobiernos provinciales y centrarse en las ciudades con una regulación deficiente y aumentos excesivos de los precios de la vivienda.
En cuanto a Dongguan, el 8 de abril de este año, Ni Hong, viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, entrevistó a los jefes de cinco ciudades, incluidas Dongguan y Nantong, y enumeró a Dongguan y Nantong como ciudades clave. ciudades para el seguimiento del mercado inmobiliario.
Li señaló que desde el año pasado, Dongguan ha vendido algunos terrenos de alto precio. Esta parte del terreno puede formar una oferta de viviendas nuevas en la segunda mitad de este año, lo que puede hacer subir el precio. casas nuevas. Según las estadísticas de Dongguan Leju, se espera que la oferta aumente de agosto a junio, 65,438+ en febrero, se espera que ingresen al mercado 50 propiedades puramente nuevas, incluidos múltiples proyectos de alto precio en junio, 4,883 casas nuevas (residenciales); se firmaron online en Dongguan, 5 respecto al mes anterior. Aumentó un 38% intermensual, con un precio medio de 26.937 yuanes/metro cuadrado, un incremento del 8,6% intermensual.
Por otro lado, Li mencionó que Dongguan ha comenzado recientemente a aumentar el uso de la tierra, pero los precios de transferencia de tierras en algunas áreas son relativamente buenos, lo que puede aumentar aún más las expectativas del mercado sobre el aumento de los precios de la vivienda. Además, el inventario de viviendas nuevas en Dongguan es relativamente bajo, lo que brinda a los desarrolladores un mayor incentivo para reponer su inventario. Según el modelo de cotización final, los promotores están más motivados para apropiarse de tierras y necesitan urgentemente nuevas políticas regulatorias.
"Desde agosto del año pasado, Dongguan ha emitido una serie de documentos regulatorios. La iniciativa, la continuidad y la iniciativa subjetiva de la regulación son obvias, y una ciudad, una política ha comenzado a implementarse. Si las políticas desde El año pasado realmente se puede implementar, especialmente si se pueden controlar la tierra y el capital para reducir los costos de origen y luego estabilizar las expectativas, el mercado inmobiliario se enfriará. En resumen, desde la perspectiva del tamaño económico urbano, el tamaño de la población y el estado económico del territorio. Y la estructura industrial, el estatus de Dongguan como una nueva ciudad de primer nivel es claro. En términos de regulación del mercado inmobiliario, debe ser tan refinada, precisa y con visión de futuro como las ciudades de primer nivel. políticas de regulación, Dongguan lo hará gradualmente", dijo Li Dui.