Reglas de implementación del impuesto a la propiedad de Shenzhen
Estándares de gestión de impuestos sobre el alquiler de viviendas
Las leyes, reglamentos y autoridades fiscales pertinentes encomiendan al departamento de gestión del alquiler de viviendas la tarea de recaudar las tarifas de gestión del alquiler, el impuesto sobre el alquiler de viviendas privadas y las divisas de Shenzhen. impuesto El impuesto sobre el alquiler de la vivienda empresarial. Las tarifas de gestión del arrendamiento y el impuesto sobre el alquiler de la vivienda se basan en el alquiler y se cobran de acuerdo con ciertos estándares.
1. Principios de determinación de los ingresos
La determinación de los ingresos por alquiler de viviendas es la cuestión central en la recaudación del impuesto sobre el alquiler de viviendas. Hay dos principios fundamentales para determinar los ingresos por alquiler de viviendas: uno es el principio de alquiler por contrato más alto o guiado. alquiler, y el otro es el principio de alquiler aprobado
(1) cuyo principio es mayor entre el alquiler del contrato y el alquiler de referencia
Artículo 15 de la "Shenzhen". El Reglamento de Arrendamiento de Viviendas de la Zona Económica Especial" estipula: "Las autoridades tributarias y las autoridades competentes del distrito recaudan los impuestos pertinentes o las tasas de gestión del arrendamiento de viviendas, el alquiler guía se utilizará como base de cálculo cuando el alquiler acordado en el contrato de arrendamiento sea superior; del alquiler guía, se tomará como base de cálculo el alquiler pactado en el contrato. ”
②Principios para determinar los ingresos por alquiler.
Tomando como ejemplo el distrito de Bao'an, las “Medidas provisionales para la recaudación y gestión del impuesto sobre el alquiler de viviendas privadas en el distrito de Bao'an "divide las casas privadas en el distrito de Bao'an en casas autoconstruidas por residentes, tres categorías de casas no autoconstruidas y casas construidas con fondos recaudados por los residentes. Para casas no autoconstruidas y casas construidas con fondos recaudados, los ingresos por alquiler se determinarán con base en el principio superior del alquiler por contrato o alquiler guiado, excepto para las casas autoconstruidas y alquiladas por los residentes que requieren la emisión de facturas basadas en los ingresos por alquiler reales, además de los ingresos por alquiler de las casas, el alquiler. Los ingresos de otras casas construidas por los residentes se determinan mediante el método de verificación.
(2) Ingresos por alquiler de casas construidas por los residentes. Métodos y procedimientos de aprobación.
①Fórmula de cálculo de. ingresos por alquiler aprobados
Ingresos por alquiler aprobados = ingresos por alquiler residencial + ingresos por alquiler comercial
Ingresos por alquiler residencial = área residencial alquilable × alquiler guiado residencial × tarifa de alquiler residencial
Ingresos por alquiler comercial = Área de la tienda × Alquiler guiado comercial (El número de pisos donde vive el propietario) × el área promedio de construcción de cada piso
El área de la tienda = el área real acordada por ambos partes en el contrato de arrendamiento de la tienda
El área de construcción de la casa construida por los residentes está sujeta a impuestos. La base de cálculo se aplica a las casas construidas por los residentes. El certificado de propiedad del inmueble o los materiales válidos indican que la propiedad legal o los derechos de uso del mismo edificio pertenecen a dos o más propietarios, el área total de construcción se puede calcular por separado para los propietarios.
Guía residencial. Los alquileres y los alquileres guía comerciales son los alquileres guía de alquiler de viviendas publicados anualmente por la Oficina de Gestión de Alquileres Municipales. En circunstancias especiales, también se pueden utilizar los alquileres guía aprobados por las oficinas de gestión de arrendamientos distritales y municipales. La tasa de casas y tiendas es la relación entre el área de alquiler y el área alquilable en el área a la que pertenece la casa.
Tarifa de gestión de alquiler de vivienda a pagar = ingresos por alquiler aprobados × tasa de gestión de alquiler
<. p>(2) Métodos y procedimientos para determinar los ingresos por alquilerA. Declaración y registro
B Verificar tasa de ocupación
C.
D. Determinar el área de alquiler y calcular los ingresos por alquiler
F. . Declaración de resolución o modificación del contrato de arrendamiento
2. Cobro y gestión de los honorarios de gestión del alquiler de la vivienda
(1) El concepto de honorario de gestión del arrendamiento de la vivienda
La vivienda. La tarifa de gestión del arrendamiento es una tarifa administrativa que cobra el departamento de gestión del arrendamiento de viviendas de conformidad con la ley. El concepto de tarifa de gestión del arrendamiento de viviendas tiene los siguientes significados:
①La tarifa de gestión del alquiler de viviendas es un cargo administrativo
②El organismo principal para cobrar la tarifa de gestión del alquiler de vivienda es el departamento de gestión del alquiler de vivienda;
(4) El objeto del cobro de la tarifa de gestión del alquiler de vivienda es el arrendamiento de la vivienda; ⑤El pagador de la tarifa de gestión del arrendamiento de la vivienda es el beneficiario de la vivienda, incluidos el arrendador y el subarrendatario.
(2) De acuerdo con el artículo 13 del "Reglamento de alquiler de viviendas de la zona económica especial de Shenzhen", las normas y bases para cobrar las tarifas de gestión del alquiler de viviendas:
(1) Solicitar un contrato de alquiler de casa al alquilar una casa Para el registro, el arrendador deberá pagar una tasa de gestión del arrendamiento de la casa del 2% del alquiler mensual a la autoridad competente del distrito.
(2) Si la casa de alquiler pasa por los trámites de registro, el arrendador deberá pagar una tarifa de gestión de arrendamiento del 3% del alquiler mensual a la autoridad competente del distrito.
(3) Si la casa está subarrendada y el alquiler del subarrendamiento es superior al alquiler original, el subarrendatario deberá pagar la tarifa de gestión del arrendamiento de la casa de acuerdo con las normas anteriores.
La base para cobrar las tarifas de gestión del alquiler de una casa es el alquiler de la casa, y los ingresos por alquiler se reconocen de acuerdo con las siguientes regulaciones: ① De acuerdo con las disposiciones del artículo 15 del "Reglamento de alquiler de casas en la zona económica especial de Shenzhen", la autoridad competente del distrito recauda los impuestos o tasas correspondientes o. Al cobrar las tasas de gestión del arrendamiento de viviendas, se utiliza el alquiler guía como base de cálculo cuando el alquiler estipulado en el contrato de arrendamiento es superior al alquiler guía, se utiliza el alquiler estipulado en el contrato; como base de cálculo.
(2) De acuerdo con las "Medidas provisionales para la recaudación y gestión de impuestos sobre el alquiler de viviendas privadas en el distrito de Bao'an", en circunstancias normales, la tarifa de gestión del alquiler se cobra en función de los ingresos por alquiler aprobados.
(3) Fórmula de cálculo de la comisión de gestión del alquiler de la vivienda.
Con base en las disposiciones anteriores, se puede obtener la siguiente fórmula de cálculo básica:
Comisión mensual de gestión del alquiler del arrendador = ingresos por alquiler × tasa de gestión del alquiler
Los detalles son los siguientes:
① Fórmula de cálculo de los gastos de gestión del alquiler de viviendas de autoconstrucción de no residentes con registro de contrato.
Cuota mensual de gestión del alquiler del arrendador = ingresos mensuales por alquiler × 2 %
(Los ingresos por alquiler se determinan en función del principio superior de alquiler por contrato o alquiler guiado)
Transferir La tarifa mensual de gestión del alquiler pagadera por el arrendatario = (ingresos por alquiler del subarrendamiento - gastos de alquiler del contrato original) × 2%
(2) Fórmula de cálculo de las tarifas de gestión del alquiler para casas autoconstruidas por no residentes que se someten a Procedimientos de presentación de contratos.
Cuota mensual de gestión del alquiler del arrendador = ingresos mensuales por alquiler × 3 %
(Los ingresos por alquiler se determinan en función del principio superior de alquiler por contrato o alquiler guiado)
Arrendamiento Tarifa mensual de gestión del alquiler por persona = (ingresos mensuales por alquiler del subarrendamiento - gasto de alquiler mensual del contrato original) × 3%
(3) Fórmula de cálculo de las tarifas de gestión del alquiler de viviendas autoconstruidas para residentes que se encargan del registro del contrato .
Cuota de gestión de alquiler mensual = ingreso de alquiler mensual aprobado × 2 %
(4) Fórmula de cálculo de la tarifa de gestión de alquiler para las casas autoconstruidas de los residentes registrados.
Tarifa de gestión de alquiler mensual = ingreso de alquiler mensual aprobado × 3%
(4) Procedimientos de gestión y cobro de la tarifa de gestión de alquiler de la casa
(1) Los técnicos en informática son responsable de cada En el último mes del trimestre o antes del día 15 de cada mes, la relación de tarifas de gestión de alquiler de la vivienda se emitirá por duplicado, uno para el arrendador y otro para el administrador del arrendamiento.
(2) Después de la verificación por parte del administrador de arrendamiento, investigue y verifique el contrato de arrendamiento de vivienda modificado. El director firma y el personal de informática genera la "Lista de verificación de gestión de alquiler de viviendas" por triplicado, una para el director, otra para el administrador y otra para el cobrador de peajes. El "Aviso de gestión de alquileres de viviendas" se realiza en dos copias; uno para el arrendador (arrendador), una copia para el administrador.
(3) Después de recibir el pago, el personal de facturación debe emitir un recibo de tarifa administrativa impreso uniformemente por el departamento de finanzas provincial. Si las partes acuerdan que la comisión de gestión será pagada por el arrendatario, el pagador deberá igualmente indicar en el recibo el nombre del arrendador.
(4) El beneficiario deberá notificar de inmediato al director y al administrador de la oficina de administración de arrendamiento el cobro de la tarifa de administración de arrendamiento. Para los arrendadores que retrasen el pago de los gastos de gestión, el gestor deberá cumplimentar el "Aviso de Retraso en el Pago de los Gastos de Gestión del Arrendamiento de Vivienda" para realizar un recordatorio.
⑤ Cada oficina de gestión de arrendamientos deberá cumplimentar el "Formulario de Estadísticas de Gestión de Alquiler de Vivienda" antes del día 28 de cada mes e informarlo a las oficinas de gestión de arrendamientos municipales y distritales.
⑥Las tarifas de gestión del alquiler de viviendas deben depositarse rápidamente en la cuenta especial designada por los departamentos financieros municipales y distritales y no deben retenerse ni malversarse. Se debe implementar estrictamente una gestión de ingresos y gastos de dos líneas.
(5) Responsabilidad legal
(1) Si el arrendador o subarrendatario no paga o se retrasa en el pago de la tasa de gestión del alquiler de la vivienda, la autoridad competente podrá ordenarle el pago. Cada día de retraso, se agregará un cargo por pago atrasado del 0,3 % en función del monto de los cargos de gestión a pagar.
Si los interesados no están satisfechos con la sanción impuesta por los órganos administrativos pertinentes, podrán solicitar una reconsideración administrativa o interponer una demanda administrativa de conformidad con la ley.
(3) Si los directivos de las autoridades competentes descuidan sus deberes o incurren en malas prácticas para beneficio personal, sus unidades o autoridades superiores responderán de la responsabilidad administrativa, si se constituye delito, la responsabilidad penal será; perseguido conforme a la ley.
3. Recaudación y gestión del impuesto sobre el alquiler de viviendas
El impuesto sobre el alquiler de viviendas no es un impuesto independiente. Es un término general para varios impuestos que se deben pagar al alquilar una casa, incluido el negocio. Impuesto sobre la propiedad, impuesto sobre la construcción y mantenimiento urbano, recargo por educación, impuesto de timbre, impuesto sobre la renta y otros impuestos pagaderos sobre viviendas en alquiler. Las autoridades tributarias recaudan el impuesto comercial, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre construcción y mantenimiento urbano, el recargo por educación, el impuesto de timbre y el impuesto sobre la renta de conformidad con la ley. El departamento de impuestos local confía al departamento de gestión de alquiler de viviendas la tarea de recaudar el impuesto sobre el alquiler de viviendas privadas y el impuesto sobre el alquiler de viviendas de empresas extranjeras en Shenzhen.
(1) Ámbito de recaudación del impuesto sobre el alquiler de viviendas
Casas particulares se refiere a casas residenciales y no residenciales propiedad de particulares y ocupadas o alquiladas por varias personas, incluidas las casas de construcción propia y viviendas no residenciales. Viviendas de autoconstrucción y viviendas de financiación colectiva. Las empresas extranjeras en Shenzhen se refieren a empresas registradas fuera de Shenzhen, incluidas empresas nacionales y empresas extranjeras. Según el artículo 21 de las "Normas de aplicación de la Ley de administración de recaudación de impuestos de la República Popular China", los contribuyentes dedicados a la producción o al negocio que se dirijan temporalmente a otros condados (ciudades) para dedicarse a la producción o al negocio deberán presentar una copia de la certificado de registro fiscal y autoridad fiscal local Complete el certificado de gestión fiscal para actividades comerciales en el extranjero, realice inspecciones y registros y acepte la gestión fiscal.
(2) Tipos de impuestos que gravan el impuesto sobre el alquiler de viviendas
El impuesto sobre el alquiler de viviendas que aplica el departamento de gestión del alquiler de viviendas incluye el impuesto comercial, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre el mantenimiento urbano y la construcción. recargo por educación, impuesto de timbre e impuesto sobre la renta. Entre ellos, el impuesto sobre la renta que se paga al alquilar casas privadas es el impuesto sobre la renta personal, y el impuesto sobre la renta que se paga cuando las empresas extranjeras alquilan casas en Shenzhen es el impuesto sobre la renta empresarial.
(3) Normas de pago del impuesto sobre el alquiler de viviendas privadas
Para facilitar el pago de impuestos y reducir la carga sobre los contribuyentes, la Oficina Municipal de Impuestos Locales de Shenzhen emitió el "Aviso sobre la recaudación y Gestión del Impuesto sobre el Alquiler de Viviendas Privadas" en 2004 》(Shen Di Shui Fa [2004] No. 937), a partir de 2005 se decidió simplificar el método de recaudación de impuestos para las viviendas de alquiler privadas y reducir adecuadamente el estándar del monto del impuesto. Las disposiciones específicas son:
El punto de partida para el impuesto comercial sobre el alquiler de casas privadas es de 10.000 yuanes, y el impuesto sobre la renta personal sobre el alquiler de casas privadas se evalúa y recauda, y la tasa de recaudación aprobada se establece tentativamente en 1 %.
Los alquileres privados que no han alcanzado el umbral del impuesto empresarial no están sujetos al impuesto sobre la renta personal, y se adopta una tasa impositiva integral sobre los alquileres privados para simplificar los procedimientos de recaudación. Los estándares impositivos específicos son los siguientes:
①Si el alquiler mensual de una casa privada es inferior a 1.000 yuanes (excluidos 1.000 yuanes), la tasa impositiva integral es del 4,1% (impuesto a la propiedad 4%, impuesto de timbre 0,1%). %).
② Si el alquiler mensual es superior a 1.000 yuanes (incluidos 1.000 yuanes), la tasa impositiva integral es del 8,22% (impuesto comercial 3%, impuesto inmobiliario 4%, impuesto de construcción y mantenimiento urbano 0,03%, tasa de educación adicional 0,09%, impuesto de timbre 0,1%, impuesto sobre la renta personal 1%).
Según la normativa anterior, la fórmula de cálculo del impuesto a pagar por alquileres privados es:
El impuesto de alquiler a pagar del mes en curso = los ingresos por alquiler del mes en curso × el tasa de síndrome. La fórmula y el método de cálculo específicos son los siguientes:
(1) El alquiler mensual para alquiler privado es de 1000 yuanes (excluidos 1000 yuanes).
El impuesto de alquiler a pagar en el mes de alquiler de una casa privada = alquiler del mes actual × tasa impositiva del síndrome (4,1%)
(2) El alquiler mensual de una casa privada es más de 1.000 yuanes (incluidos 1.000 yuanes).
El impuesto de alquiler a pagar en el mes actual de arrendamiento de una casa privada = el alquiler del mes actual × el rendimiento del síndrome (8,22%)
(4) Las normas fiscales de Shenzhen y los plazos impositivos para extranjeros Impuesto sobre el alquiler de viviendas para empresas.
El impuesto al alquiler de viviendas para empresas extranjeras en Shenzhen incluye el impuesto comercial, el impuesto sobre bienes raíces, el impuesto sobre el mantenimiento y la construcción urbanos, el recargo por educación, el impuesto de timbre, el impuesto sobre la renta corporativa y otros impuestos.
① Normas fiscales sobre el alquiler de viviendas en Shenzhen para empresas nacionales y extranjeras.
De acuerdo con las leyes y regulaciones fiscales pertinentes, los tipos de impuestos y las normas impositivas para el impuesto de alquiler de viviendas para empresas nacionales extranjeras en Shenzhen son los siguientes:
Impuesto de timbre: alquiler total del contrato × 0,1 %
Impuesto comercial: Alquiler × 5%
Impuesto de construcción y mantenimiento urbano: impuesto comercial × 1% (excluidas empresas extranjeras y empresas de Hong Kong, Macao y Taiwán)
Recargo por la tasa de educación: impuesto comercial × 3% (excluidas empresas extranjeras y empresas de Hong Kong, Macao y Taiwán) empresas de Hong Kong, Macao y Taiwán)
Impuesto sobre la renta corporativa: alquiler × 20% × 15%
Impuesto sobre bienes inmuebles: valor original de la propiedad × 70% × 1,2%
Base legal:
Reglamento Provisional de la República Popular China sobre el impuesto sobre bienes inmuebles
Primero
El impuesto sobre bienes inmuebles se aplica en ciudades, condados, pueblos y áreas industriales y mineras.
Segundo
Los impuestos sobre la propiedad los paga el propietario. Si los derechos de propiedad pertenecen a todo el pueblo, el pago será realizado por la unidad gestora. Si se liberan los derechos de propiedad, el acreedor hipotecario deberá pagar. Si el dueño o acreedor hipotecario no se encuentra donde está la propiedad, o no se han determinado los derechos de propiedad o no se ha resuelto la disputa sobre el alquiler, el administrador o usuario de la propiedad deberá pagar.
Se denominan colectivamente contribuyentes (en adelante, contribuyentes) a los propietarios de inmuebles, unidades gestoras de empresas, acreedores hipotecarios, custodios de inmuebles o usuarios enumerados en el párrafo anterior.
Artículo
El impuesto sobre bienes inmuebles se calcula y paga sobre la base del valor residual después de una deducción única del 10 % al 30 % del valor original de la propiedad. El alcance específico de las deducciones será estipulado por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Si no existe base para el valor original del inmueble, la autoridad fiscal donde esté ubicado el inmueble deberá tomar una determinación con referencia a inmuebles similares. Si el inmueble se alquila, los ingresos por alquiler del inmueble serán la base para calcular el impuesto sobre la propiedad.
Artículo 4
Si el impuesto sobre bienes inmuebles se calcula y paga con base en el valor residual de la propiedad, la tasa impositiva es del 1,2% si se paga con base en los ingresos por alquiler; de los bienes inmuebles, la tasa impositiva es del 12%.
Artículo 5 Las siguientes propiedades están exentas del impuesto a la propiedad:
(1) Propiedades ocupadas por agencias estatales, organizaciones populares y militares.
(2) Propiedad asignada por el departamento financiero estatal para uso propio de la unidad.
(3) Templos religiosos, parques, lugares escénicos y sitios históricos para uso personal.
(4) Bienes inmuebles no comerciales propiedad de particulares
(5) Otras propiedades exentas de impuestos aprobadas por el Ministerio de Hacienda.