Un breve análisis de la situación actual y tendencias de desarrollo de la industria inmobiliaria
Los datos principales de este artículo: datos del área de construcción de administración de propiedades de China, datos de ingresos de la industria de administración de propiedades de China, etc.
Descripción general de la industria
1. Introducción a la industria: el sistema laboral por contrato y el sistema salarial son paralelos
Los servicios inmobiliarios se refieren a la reparación y el mantenimiento de viviendas, y dan soporte. instalaciones y sitios relacionados y gestión, así como actividades para mantener el saneamiento ambiental y el orden relacionado en áreas relevantes. Con carácter general, los servicios inmobiliarios incluyen la gestión, mantenimiento y gestión integral de edificios e instalaciones, mantenimiento del orden público, servicios de limpieza, gestión ecologista, servicios de gestión de decoración, servicios de gestión de aparcamientos, etc.
En China, las empresas de servicios inmobiliarios obtienen ingresos de los servicios de gestión inmobiliaria. Además, las empresas de servicios inmobiliarios también pueden obtener ingresos de otros servicios de valor añadido, incluidos servicios de consultoría, servicios de ingeniería y servicios comunitarios de valor añadido (como la explotación de espacios públicos, servicios de limpieza y limpieza, agencias inmobiliarias, cuidados de personas mayores y servicios de enfermería). , etc.).
En la actualidad, las tarifas de administración de propiedades en nuestro país se pueden cobrar de acuerdo con el sistema de contrato y el sistema de remuneración. Entre ellos, el sistema de contrato es el modelo de cobro principal actual, especialmente para el sector residencial. propiedades. El modelo de contratación mejora la eficiencia al omitir algunos procesos de toma de decisiones colectivas entre propietarios y residentes relacionados con grandes gastos; el modelo de incentivos es cada vez más popular en propiedades no residenciales, lo que permite a los propietarios participar más profundamente en los asuntos de administración de la propiedad.
2. Historia del desarrollo: la industria ha entrado en un período de desarrollo diversificado.
A principios de la década de 1980, con la implementación de la política nacional de reforma y apertura de China, la administración de propiedades se introdujo desde Hong Kong hasta Shenzhen. Como lugar de nacimiento reconocido de la administración de propiedades nacionales, Shenzhen es el pionero y promotor de la industria, creando muchas primicias en el proceso de desarrollo de la industria: El 10 de marzo de 1981, Shenzhen Property Management Company, la primera empresa profesional en el sector comercial relacionado con el extranjero. administración de viviendas en Shenzhen Se estableció formalmente y comenzó a implementar una administración de propiedades unificada para viviendas comerciales relacionadas con el extranjero en la Zona Económica Especial de Shenzhen, lo que marcó el nacimiento de la industria de administración de propiedades nacionales el 28 de junio de 1993, Shenzhen estableció la primera administración de propiedades nacionales; asociación - Asociación de la Industria de Gestión de Propiedades de Shenzhen; en 1994, Shenzhen promulgó las primeras regulaciones de administración de propiedades locales del país, las "Reglamentaciones de Administración de Propiedades del Área Residencial de la Zona Económica Especial de Shenzhen".
Desde el establecimiento de la primera empresa de administración de propiedades en Shenzhen, la industria de administración de propiedades de China ha pasado por tres etapas: el período de exploración inicial, el período de integración y estandarización y el período de desarrollo diversificado, como se muestra a continuación. figura:
3. Análisis de la cadena industrial: el contenido del servicio se enriquece constantemente.
El upstream de la industria de servicios inmobiliarios se refiere al suministro de recursos inmobiliarios, incluido el suministro de materiales de construcción, servicios de comunicación y software, y diversos desarrollos inmobiliarios. En la actualidad, los servicios inmobiliarios de mi país abarcan muchos tipos de bienes raíces, incluidas propiedades residenciales, edificios de oficinas y otras propiedades públicas. Los servicios inmobiliarios intermedios incluyen la gestión integral de la propiedad, el mantenimiento del orden público, los servicios de limpieza, la gestión ecológica y otras formas de servicios. El objetivo de los servicios inmobiliarios es el de la cadena industrial, que incluye principalmente a propietarios y residentes;
En el campo upstream, las empresas representativas de proveedores de materiales de construcción incluyen Conch, Oriental Yuhong, Beijing New Construction Building Materials, Flat y Huaxin Cement; las empresas representativas de promotores inmobiliarios incluyen Vanke, Evergrande Real Estate y Poly; , Country Garden y Sunac China, Longfor Group, etc.
En el campo midstream, las empresas representativas de proveedores de servicios inmobiliarios incluyen Country Garden Service, Evergrande Property, Elegant Life Service, Sunac Service, China Shipping Property, Jinke Service, Greentown Service, Poly Property, Colorful Life, Construction. Ye Xin Life, China Resources Vientiane Life, Lotería rasca y gana de inversión, Servicio Xincheng Yue.
Estado actual del desarrollo industrial
1. Situación general de la industria: la escala de gestión y la eficiencia han alcanzado nuevos máximos.
Con el desarrollo de la industria de administración de propiedades en mi país, los servicios relacionados con la propiedad brindados por las empresas de administración de propiedades cubren una gama cada vez más amplia de áreas, que incluyen principalmente propiedades residenciales, propiedades comerciales, edificios de oficinas, propiedades públicas, propiedades industriales. parques, hospitales, etc.
Desde 2015, el área de construcción administrada por la industria de administración de propiedades de mi país ha seguido aumentando. A finales de 2020, el área de construcción bajo administración de mi país aumentó a 25,9 mil millones de metros cúbicos, un aumento interanual de aproximadamente 2 mil millones de metros cuadrados.
Desde la perspectiva de los ingresos de la industria, desde 2015, los ingresos totales de la industria de administración de propiedades de China han seguido creciendo. A finales de 2020, los ingresos totales de la industria de gestión de propiedades de China aumentaron a 623.200 millones de yuanes, un aumento interanual del 9,6%.
2. Desarrollo de subnegocios: la proporción de negocios diversificados sigue aumentando.
Según los diferentes tipos de negocios, la estructura de ingresos de la industria de servicios inmobiliarios de mi país se puede dividir en ingresos por servicios básicos e ingresos comerciales diversificados. Los ingresos por servicios básicos siguen siendo la principal fuente de ingresos comerciales de los servicios inmobiliarios de mi país. industria. Sin embargo, en los últimos años, con el desarrollo diversificado de la industria de servicios inmobiliarios de mi país, la proporción de ingresos comerciales diversificados compuestos por servicios comunitarios de valor agregado y servicios de valor agregado para no propietarios ha seguido aumentando.
Desde 2017, la proporción de ingresos operativos diversos en la industria de servicios inmobiliarios de mi país ha aumentado desde 2017.
Específicamente en diversos campos comerciales, las empresas inmobiliarias siguen básicamente el principio de desarrollar servicios de valor agregado para no propietarios con modelos de ganancias claros y fuentes de ingresos estables, y expandir gradualmente los servicios comunitarios de valor agregado con rico contenido comercial. En 2020, los ingresos por servicios de valor agregado no comerciales de las 100 principales empresas representaron el 54,91% de los ingresos totales de las empresas diversificadas, de los cuales los servicios de casos representaron el 33,17%;
3. Composición de costes: la mitad del coste laboral es excluyente.
Un análisis exhaustivo de los costos operativos de las empresas de administración de propiedades muestra que los costos de mano de obra, materiales, energía y administración son cuatro factores importantes. También son costos rígidos indispensables para mantener el funcionamiento de las empresas de administración de propiedades. cuyos costes laborales representan la mayor proporción. Por lo tanto, para desarrollar las capacidades operativas de bajo costo de las empresas de administración de propiedades, debemos comenzar por fortalecer la gestión interna, mejorar la eficiencia organizacional, utilizar la tecnología para mejorar la productividad laboral y tomar medidas efectivas para ahorrar energía y reducir el consumo, manteniendo al mismo tiempo el servicio. la calidad y la satisfacción del propietario. Formar mecanismos y sistemas eficaces para formar la capacidad de utilización integral de los costos de la organización.
El coste operativo medio de las 100 principales empresas de servicios inmobiliarios en 2020 fue de 886 millones de yuanes, un aumento interanual del 12,07 %, de los cuales los costes laborales representaron el 58,32 %. Aunque ha disminuido en comparación con el mismo período del año pasado, en general, la proporción de los costos laborales todavía está muy por delante de otros costos. La optimización de la estructura de personal y la reducción científica y racional de los costes laborales siguen siendo los principales problemas a los que se enfrentan las empresas de servicios inmobiliarios.
Patrón de competencia industrial
1. Patrón de competencia regional: las ciudades de primer nivel son las más maduras.
Desde la perspectiva de la distribución regional, el desarrollo actual de los servicios inmobiliarios en mi país todavía se concentra en ciudades de primer nivel y aglomeraciones urbanas clave. En 2020, casi la mitad del área de construcción administrada por las 100 principales empresas de servicios inmobiliarios de China se ubicará en Guangdong, Hong Kong, Macao, el tramo medio del río Yangtze, Chengdu, Chongqing y Beijing-Tianjin-Hebei. la región del delta del río Yangtze representa el 19,35%, superando temporalmente a otras regiones.
2. Patrón de competencia empresarial: las empresas líderes están surgiendo gradualmente.
En abril de 2021, la China Index Academy y el China Real Estate TOP10 Research Group publicaron el "Ranking de las 100 principales empresas de servicios inmobiliarios de China de 2021". Las clasificaciones específicas de las diez principales empresas se muestran en la figura. a continuación:
Específicamente hablando del área de construcción bajo administración, China tendrá 5 edificios de administración de propiedades con un área de construcción de más de 300 millones de metros cuadrados en 2020. Entre ellos, Country Garden Life ocupa el primer lugar con Le siguen de cerca un área de construcción de 463 millones de metros cuadrados; Evergrande Real Estate y Greentown Real Estate le siguen de cerca, con áreas de construcción administradas de 380 millones de metros cuadrados y 374 millones de metros cuadrados respectivamente.
Con el desarrollo de la industria de administración de propiedades en mi país, los servicios relacionados con la propiedad brindados por las empresas de administración de propiedades cubren una gama cada vez más amplia de áreas, que incluyen principalmente propiedades residenciales, propiedades comerciales, edificios de oficinas, propiedades públicas, propiedades industriales. parques, hospitales, etc.
Según el desarrollo de las 100 principales empresas de administración de propiedades publicado por China Index Academy, desde 2015, el área de construcción de las 100 principales empresas de administración de propiedades del país ha crecido rápidamente en 2020. El área de construcción de las 100 principales empresas de administración de propiedades del país se ha duplicado en comparación con 2015. Se duplicó a 12,9 mil millones de metros cuadrados. Al mismo tiempo, la proporción de superficie edificable gestionada por las 100 principales empresas de gestión inmobiliaria del país sigue aumentando, del 28,6% en 2015 al 49,8% en 2020.
En cuanto a las 100 principales empresas, desde 2015, los ingresos de las 100 principales empresas de administración de propiedades de China han crecido rápidamente. En 2020, los ingresos de las 100 principales empresas de servicios inmobiliarios de China aumentaron casi tres veces en comparación con 2015, alcanzando los 309.800 millones de yuanes. Al mismo tiempo, los ingresos de las 100 empresas principales continúan aumentando como proporción de los ingresos totales por servicios inmobiliarios del país, del 28,5% en 2015 al 49,7% en 2020.
Perspectivas y tendencias del desarrollo industrial
1. Bajo crecimiento del mercado
A corto plazo, una finalización acelerada en los próximos dos años traerá dividendos incrementales del mercado. A partir del segundo semestre de 2016, el tiempo de transmisión desde la nueva construcción hasta su finalización ha mostrado signos de alargamiento. Después de disminuir durante dos años consecutivos, la tasa de crecimiento del área terminada comenzó a recuperarse en septiembre de 2019. Por lo tanto, se espera que el área terminada acumulada en los últimos 2 o 3 años se libere en los próximos dos años. La industria de administración de propiedades marcará el comienzo de un rápido aumento en el corto plazo, y las empresas inmobiliarias todavía pueden disfrutar de dividendos incrementales del mercado a corto plazo.
A largo plazo, el mercado inmobiliario de China ha madurado durante muchos años y la industria de administración de propiedades entrará en una edad de oro. La industria de servicios inmobiliarios es un sector defensivo con un gran valor de inversión bajo la fluctuación del entorno económico y del mercado. Su rápido desarrollo no es un comportamiento inversor, sino una industria de servicios que es más resistente a los ciclos y tiene más perspectivas de desarrollo que las industrias locales.
Teniendo en cuenta las perspectivas de desarrollo del mercado de servicios inmobiliarios de China, la industria de servicios inmobiliarios de China seguirá manteniendo una tendencia de crecimiento a baja velocidad. Para 2026, el mercado nacional de servicios inmobiliarios se acercará al billón de yuanes.
2. Internet+ inyecta nueva vitalidad al desarrollo de la industria.
En el modelo de gestión tradicional de las empresas de servicios inmobiliarios, las grandes inversiones en recursos humanos y los crecientes costes de mantenimiento de las instalaciones y equipos han provocado un desequilibrio en los ingresos y gastos de las empresas de servicios inmobiliarios y han restringido seriamente el desarrollo de la propiedad. empresas de servicios.
A juzgar por las tendencias de desarrollo actuales, "Internet +" debe integrarse en la gestión de propiedades, el modelo de gestión de servicios debe optimizarse y mejorarse, los recursos humanos deben comprimirse y los efectos de la gestión deben mejorarse.
En el proceso de gestión de proyectos de comunidades residenciales, es necesario aprovechar al máximo la tecnología de Internet, optimizar y mejorar el modelo de servicios de gestión, mejorar la eficiencia de la gestión, controlar estrictamente los costos y promover el rápido desarrollo de las empresas de servicios inmobiliarios.
Los productos operativos de las empresas tradicionales de servicios inmobiliarios son relativamente simples y sólo pueden satisfacer las necesidades de un pequeño número de propietarios. Sin embargo, para la mayoría de los propietarios, todavía no son lo suficientemente completos. Por lo tanto, las empresas de servicios inmobiliarios combinadas con la tecnología de Internet deberían establecer una plataforma de datos relativamente grande basada en las necesidades de los propietarios para expandir sus productos comerciales. En el proceso de expansión de productos comerciales, es necesario satisfacer las necesidades de los propietarios o usuarios en diversos aspectos como alimentación, vestimenta, vivienda y transporte, y asegurar que los productos lanzados sean bien recibidos por los propietarios. Al mismo tiempo, los empleados de la empresa también deben guiar las necesidades de los clientes de modo que las necesidades de los clientes se transformen gradualmente en necesidades de los propietarios y luego se expandan a productos de la empresa. El establecimiento de una plataforma de servicios de big data no solo puede proporcionar servicios más convenientes y cómodos para los propietarios, sino también mayores ganancias para las empresas de servicios inmobiliarios.
Los datos anteriores se refieren al "Informe de análisis sobre el modelo de negocio y la planificación estratégica de inversión en el mercado de las empresas chinas de servicios inmobiliarios" del Instituto de Investigación Industrial Qianzhan.