Tabla comparativa entre la Ley de Propiedad y el Código Civil
01 Se aclara que los derechos de propiedad estatal, colectiva y privada están igualmente protegidos por la ley.
El artículo 207 del "Código Civil" estipula: "Los derechos de propiedad estatal, colectiva, privada y los derechos de propiedad de otros titulares de derechos están igualmente protegidos por la ley y no pueden ser infringidos por ninguna organización o individuo". En comparación con el artículo 4 de la Ley de Propiedad, el principal cambio de este artículo es la adición de la palabra "igualdad". El Estado siempre ha enfatizado que todas las entidades del mercado tienen el mismo estatus legal, los mismos derechos al desarrollo y las mismas oportunidades de desarrollo. Las economías de diferentes propietarios deben ser protegidas por igual y se debe construir un entorno empresarial regido por la ley. Ahora el artículo 207 aclara aún más que los derechos de propiedad son iguales, e independientemente de si el sujeto de los derechos es el Estado, un colectivo o un particular, todos están igualmente protegidos por la ley. Estas disposiciones no sólo llenan los vacíos legislativos de la Ley de Propiedad, sino que también perfeccionan las disposiciones de las Disposiciones Generales del Código Civil y también demuestran la determinación y actitud del país en la protección de los derechos de propiedad privada.
Ampliar el ámbito aplicable a la transmisión de instrucciones
El artículo 227 del Código Civil estipula: “Si un tercero toma posesión del bien mueble antes del establecimiento y transmisión del mismo derechos, El obligado a entregar puede solicitar al tercero la devolución de la cosa original sin entregarla. Comparado con el artículo 26 de la Ley de Propiedad, la modificación de este artículo es que el artículo 26 “El tercero posee legalmente la cosa”. .” La palabra “según la ley” en “bienes muebles”. Este artículo analiza los sistemas de entrega de instrucción en la entrega de conceptos. La premisa para el establecimiento de la entrega de instrucciones prevista en el artículo 26 es que el tercero posea los bienes muebles conforme a la ley, la cual tiene ciertas limitaciones. Por ejemplo, cuando el obligante arrienda bienes muebles, el arrendatario no tiene derecho a poseerlos, en lugar de "posesión legal", lo que excluye la aplicación de la orden de entrega en este caso y debilita la función de la orden de entrega en las transacciones de bienes muebles. El artículo 227 del Código Civil suprime la palabra "según la ley" y amplía el ámbito de aplicación de la entrega de órdenes para incluir no sólo el derecho de posesión, sino también el derecho de posesión.
03 Reducir el umbral de votación para que los propietarios decidan asuntos, especialmente el uso de los fondos de mantenimiento.
Comparado con el artículo 76 de la Ley de Propiedad, el artículo 278 del Código Civil modifica significativamente las cuestiones decididas por el propietario. La primera es dividir la "recaudación y utilización de fondos para el mantenimiento de edificios y sus instalaciones auxiliares" del artículo 76 (5) de la "Ley de Propiedad" en "utilización de fondos para el mantenimiento de edificios y sus instalaciones auxiliares" y "recaudación de fondos para el mantenimiento de edificios y sus instalaciones auxiliares". "Fondos de mantenimiento de instalaciones", se aplican reglas de votación diferentes. El segundo es agregar el punto (8) "Cambiar el uso de parte de * * * o usar parte de * * * para realizar actividades comerciales" para aclarar sus reglas de votación. El tercero es aumentar el quórum mínimo de la junta de propietarios, exigiendo que todos los asuntos deben ser votados por los propietarios que representen más de dos tercios del área exclusiva, y más de dos tercios de los propietarios, es decir, dos votos "2/3". El cuarto es cambiar las reglas de votación. El artículo 278 del Código Civil cambia la base de cálculo de "todos los propietarios comunitarios" estipulada en la Ley de Propiedad a "las personas con derecho a voto", y aclara además que "(6) Recaudación de fondos para el mantenimiento de edificios e instalaciones auxiliares", " 7) Remodelar o reconstruir edificios y sus instalaciones auxiliares”, “8) Cambiar el uso de parte de * * * o utilizar la parte de * * * para negocios, para asuntos distintos de estos tres conceptos, sólo se considera la mitad de la parte exclusiva. requerido Los propietarios del área anterior y más de la mitad de los votantes participaron en la votación y estuvieron de acuerdo, es decir, dos "2/3" y dos "1/2". Cambiar las reglas de votación de esta manera reduce la dificultad de. la votación es importante hasta cierto punto y se esfuerza por lograr el objetivo en la práctica, ya que a los propietarios les resulta difícil utilizar los fondos de mantenimiento.
04Suplemento* * *Parte de los ingresos pertenece al propietario* * *.
Artículo 282 del Código Civil: “Las rentas que la unidad constructora, la empresa de servicios inmobiliarios u otro administrador obtenga del propietario, pertenecerán al propietario una vez deducidos los gastos razonables. "La propiedad parcial del propietario * * * pertenece a todos los propietarios * * *, y los ingresos generados ciertamente pertenecen al propietario * * *. Por ejemplo, los ingresos generados por el uso del terreno baldío en la comunidad como estacionamiento, y los ingresos generados por el uso de las paredes exteriores del edificio y los ascensores deben ser todos Sin embargo, en la práctica, algunas unidades de construcción, empresas de servicios inmobiliarios u otros administradores han retenido parte de las ganancias generadas por el uso de los propietarios para compensar las tarifas de propiedad impagas y otros gastos. infringir los derechos de otros propietarios. La adición de este artículo al Código Civil proporciona pautas de comportamiento claras para las empresas de servicios inmobiliarios y otros administradores, y también proporciona una base legal para que los tribunales resuelvan casos relacionados. >05 Normas detalladas para el ejercicio del derecho de preferencia sobre acciones* * *
El artículo 306 del Código Civil establece: “Cuando una persona transfiera su parte de bienes inmuebles o muebles en acciones, deberá notificarlo a otros de la transferencia en el momento oportuno. ". Otras personas ejercerán el derecho de tanteo dentro de un plazo razonable. Si otras dos o más personas pretenden ejercer el derecho de tanteo, negociarán para determinar sus respectivas proporciones de compra; si la negociación fracasa, el derecho de tanteo será se ejerce según la proporción de sus respectivas acciones al momento de la transmisión. Aunque el "Artículo 101 de la Ley de Propiedad" estipula que * * * algunas personas gozan del derecho de preferencia, las disposiciones son demasiado simples "Interpretación de Varias Cuestiones por parte del". Tribunal Popular Supremo sobre la aplicación (1)". Los artículos 9 a 14 detallan las reglas para el derecho de preferencia por acción. El artículo 306 del Código Civil absorbe parcialmente las disposiciones de la interpretación judicial antes mencionada, que es más detallado que las disposiciones de la Ley de Propiedad, pero es consistente con la interpretación judicial antes mencionada, todavía demasiado basada en principios.
Por ejemplo, es necesario aclarar más cómo comprender los dos momentos de "oportuno" y "plazo razonable".
Cambiar el plazo para reclamar bienes perdidos de "seis meses" a "un año"
El artículo 113 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula: "Los bienes perdidos se reclamarán a la fecha del anuncio. Si nadie los reclama en el plazo de seis meses, pertenecerá al Estado. El artículo 318 del Código Civil ajusta el plazo para reclamar los bienes perdidos de "seis meses" a "un año". Hay dos tipos de legislación sobre si se pueden recuperar bienes perdidos. Actualmente, algunos casos legislativos adoptan un enfoque afirmativo. La concepción tradicional de nuestro país siempre ha enfatizado que los bienes perdidos deben ser devueltos a su titular, y la visión negativa se ha adoptado desde la "Ley de Propiedad" hasta el "Código Civil". La persona que lo encuentre debe notificar de inmediato al titular del derecho para que lo recoja o lo entregue a la seguridad pública y otros departamentos pertinentes. “Si el buscador no puede obtener la propiedad de los bienes perdidos, deberá notificarlo de inmediato al obligante o presentarlos al departamento correspondiente. El departamento correspondiente emitirá de inmediato un aviso de reclamación. Si nadie los reclama en el plazo de un año, los bienes perdidos. pertenecerá al estado El artículo 318 del Código Civil establece que El tiempo de recolección se ha ampliado de los seis meses originales a un año, con la esperanza de aumentar las oportunidades para que el propietario recupere los bienes perdidos y fortalecer la protección de los derechos de propiedad personal. sobre la base de la denegación.
07 El embargo puede obtener la propiedad de los bienes muebles.
p>El artículo 322 del Código Civil estipula: “Si hay acuerdo sobre la propiedad de las cosas. producido por procesamiento, adherencia o mezcla, prevalecerá el acuerdo, si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, se aplicarán las disposiciones legales; si no hay disposición, se determinará de acuerdo con los principios de dar pleno juego; la eficacia de la propiedad y la protección de la parte inocente. Si se causa daño a la otra parte por culpa de una de las partes o por la propiedad de determinadas cosas, se deberá hacer una indemnización o indemnización. "Se trata de una nueva disposición del Código Civil, que estipula que la propiedad de los bienes muebles se puede obtener mediante embargo. El embargo incluye el procesamiento, el embargo y la mezcla, lo que es un motivo para la adquisición y pérdida de la propiedad de bienes muebles en el derecho civil tradicional. "El Tribunal Supremo Popular sobre la Solicitud
El artículo 62 de la "Interpretación de determinadas cuestiones" estipula las normas para el embargo de hipotecas, pero la "Ley de Propiedad" no. Ahora el Código Civil ha llenado el legislativo. brecha, pero este artículo sólo propone "dar pleno juego a la eficacia de la propiedad y protegerla". El principio de "parte sin culpa" se utiliza para determinar la propiedad de los embargos, y no hay reglas específicas involucradas. necesita mayor aclaración.
08 Confirmar el método de transferencia de los derechos de administración de tierras, tales como arrendamiento, participación accionaria, etc.
El artículo 334 del Código Civil estipula: “El titular de la El derecho de gestión del contrato de tierras tiene derecho a intercambiar y transferir el derecho de gestión del contrato de tierras de conformidad con la ley. El terreno contratado no se utilizará para construcciones no agrícolas sin la aprobación legal. "El artículo 339 estipula: "El titular de derechos de gestión de tierras por contrato puede decidir independientemente, de conformidad con la ley, transferir los derechos de gestión de tierras a otros mediante arrendamiento, compra de acciones u otros medios. "Para implementar el espíritu de reforma de la "separación de tres poderes" y ser coherente con la Ley revisada de Contratos de Tierras Rurales, el Código Civil estipula que los derechos de gestión de contratos de tierras pueden intercambiarse y transferirse de conformidad con la ley, y el " Se ha eliminado el método de transferencia "subcontratación". Al mismo tiempo, otro artículo estipula que el titular de los derechos de gestión del contrato de tierras puede transferir los derechos de gestión de la tierra a otros mediante arrendamiento, compra de acciones u otros medios, y elimina el "registro con el parte contratante" estipulado en el artículo 36 de la "Ley de Contratos de Tierras Rurales". Además, en el artículo 399 del Código Civil, se ha eliminado el artículo 184 de la Ley de Propiedad. El ajuste anterior proporciona una base legal para la entrada de la gestión de tierras derechos en el mercado.
La tasa de renovación del derecho de uso está estipulada por las leyes y reglamentos administrativos.
El artículo 149, párrafo 1, de la "Ley de derechos de propiedad" estipula: "El derecho de uso de terrenos para construcción de viviendas se renovará automáticamente al expirar. "Esta cláusula sólo estipula que el derecho de uso de terrenos para construcción residencial se renovará automáticamente al vencimiento, pero no especifica la tarifa de renovación. En la operación real, algunas áreas ya han pagado la tarifa de renovación. Por lo tanto, la Oficina General del Ministerio de Tierras y Recursos en 2016 "Sobre la adecuada disposición de un pequeño número de viviendas" La "Respuesta sobre la expiración de los derechos de uso de la tierra para la construcción" propone adoptar los "dos métodos transitorios diferentes y anormales", es decir, ninguna solicitud de renovación se requiere, no se cobran tasas y los procedimientos de transacción y registro se llevan a cabo con normalidad. A este respecto, el artículo 3, apartado 1 del artículo 159 establece que "el pago o la reducción de las tasas de renovación se tramitarán de conformidad". con lo dispuesto en las leyes y reglamentos administrativos." La cuestión del pago o reducción de las tasas de renovación quedará para las leyes y reglamentos administrativos posteriores.
10 Disposiciones sobre el aumento del derecho de residencia
Se cree generalmente que el derecho de residencia es una especie de servidumbre personal, que corresponde a la servidumbre y es un usufructo para ocupar y utilizar casas ajenas para satisfacer las necesidades de residencia y vida con el fin de satisfacer las necesidades de la misma. XIX Congreso Nacional del Partido Comunista de China sobre la aceleración del establecimiento de un sistema de seguridad de vivienda multicanal y de suministro de múltiples sujetos, el Código Civil estipula el derecho de residencia en los artículos 366 a 371: 1. El derecho de residencia puede ser establecido mediante contrato escrito + solicitud de registro ante la autoridad de registro, o puede establecerse mediante testamento. En segundo lugar, el derecho de residencia debe establecerse de forma gratuita, a menos que las partes acuerden pagar. para las necesidades de subsistencia del titular del derecho, por lo tanto, en principio, no puede transferirse, heredarse ni arrendarse. En cuarto lugar, las partes pueden acordar la duración del derecho de residencia cuando expire el plazo o fallezca el titular del derecho de residencia. se extinguirá el derecho de residencia.
11 Se define el contrato de garantía de alcance abierto.
Sobre la base de conservar el artículo 172 de la Ley de Propiedad, se añade el artículo 388 del Código Civil. la disposición que "los contratos de garantía incluyen los contratos hipotecarios, los contratos de prenda y otros contratos con funciones de garantía" . Se aclara que los contratos de garantía sobre garantías reales incluyen no sólo los contratos comunes de hipoteca y prenda, sino también "otros contratos con funciones de garantía".
De hecho, los contratos con funciones de garantía, como los contratos de compraventa con retención de propiedad, los contratos de arrendamiento financiero, los contratos de factoring, etc., también se incluyen en la preparación del contrato, y las reglas de los contratos de garantía se aplican de manera uniforme. Al igual que las hipotecas sobre bienes muebles, los contratos de venta con retención de propiedad y los contratos de arrendamiento financiero generalmente no tienen la apariencia de derechos de publicidad, pero funcionalmente tienen la naturaleza de una garantía. El Código Civil unifica las normas aplicables a los contratos antes mencionados y establece un sistema de confrontación registral, que contribuye a mejorar el sistema de garantía mobiliaria y garantizar la rapidez y seguridad de las transacciones.
12 Confirmar que las hipotecas y la liquidez tienen prioridad de amortización.
El artículo 401 del Código Civil estipula: “Si el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario convienen en que si el deudor no cumple con la deuda vencida antes del vencimiento del plazo de cumplimiento de la deuda, la cosa hipotecada pertenecerá al acreedor. de conformidad con la ley "Artículo 428: "Si el acreedor prendario y el pignorante convienen en que si el deudor no cumple con la deuda vencida antes del vencimiento del plazo de cumplimiento de la deuda, los bienes pignorados sólo tendrán prioridad de conformidad con la ley. "Las cláusulas hipotecarias y de liquidez siempre han estado prohibidas por la legislación, y los artículos 186 y 211 de la Ley de Propiedad establecen que las cláusulas hipotecarias y de liquidez son nulas.
Sin embargo, según la teoría de la conversión de actos jurídicos inválidos, las condiciones de las garantías y objetos líquidos no son absolutamente inválidas, sino que deben convertirse en garantías de liquidación. Sólo a través del proceso de liquidación puede el acreedor hipotecario o pignoraticio obtener la propiedad del inmueble hipotecado y del inmueble pignorado, evitando que los acreedores aprovechen la urgencia del deudor para abusar de su posición ventajosa de antemano y obtener enormes ganancias reduciendo el valor del inmueble hipotecado. Es decir, lo que están prohibidos son las garantías de propiedad ex ante, no las garantías de liquidación ex post. Además, las garantías posteriores a la liquidación tienen las ventajas de una financiación flexible, bajos costos de transacción y una baja posibilidad de que terceros obstaculicen la realización de las reclamaciones, y son reconocidas espontáneamente por el mercado. Con base en este concepto, el artículo 71 del Acta de la Conferencia de Trabajo de Juicio en lo Civil y Comercial de las Audiencias Nacionales de 2019 confirma el derecho prioritario del acreedor a la compensación del inmueble bajo el contrato de garantía de transferencia. El artículo 401 del Código Civil flexibiliza aún más las disposiciones sobre nulidad de las hipotecas y liquidaciones y reconoce la prioridad de las cláusulas hipotecarias y de liquidación dentro del ámbito de las hipotecas y prendas.
13 Reglas Unificadas de Registro de Hipotecas Mobiliarias
El artículo 188 de la Ley de Propiedad establece: “De conformidad con el inciso 4 del párrafo 1 del artículo 180 de esta Ley (Equipos de producción, materias primas , productos semiacabados, productos) y los bienes especificados en el inciso 6 (medios de transporte) o los buques o aeronaves en construcción especificados en el inciso 5 están hipotecados, el derecho de hipoteca se establece cuando el contrato de hipoteca entra en vigor sin registro, no podrá serlo; capaz de actuar contra terceros de buena fe. "Artículo 189: "Las empresas, los hogares industriales y comerciales individuales y los operadores de producción agrícola especificados en el artículo 181 de esta Ley deberán utilizar bienes muebles (equipos de producción existentes y futuros, materias primas, si se trata de un producto semiacabado). o producto esté hipotecado, deberá registrarse en el departamento de administración industrial y comercial del lugar donde esté domiciliado el deudor hipotecario. El derecho de hipoteca se establece cuando el contrato de hipoteca surta efectos sin inscripción, no podrá luchar contra una bona; tercero de confianza de conformidad con el artículo 180 de esta Ley. Las disposiciones del artículo 1 de la Hipoteca no serán utilizadas contra el comprador que haya pagado un precio razonable para obtener el bien hipotecado en el ejercicio normal de su actividad empresarial. y las hipotecas flotantes sobre bienes muebles, y ambas prevén el efecto de confrontación de la inscripción, en caso de superposiciones. Además, según lo dispuesto en el artículo 189, aunque se registre una hipoteca flotante sobre bienes muebles, no podrá ser contra un comprador que haya pagado un precio razonable y haya obtenido el bien hipotecado en el ejercicio normal del negocio. Según la interpretación contraria, una vez registrada la hipoteca mobiliaria con arreglo al artículo 188, ésta puede oponerse al comprador que haya pagado un precio razonable y haya obtenido el bien hipotecado en el ejercicio normal de su actividad empresarial. Los artículos 403 y 404 del Código Civil unifican ahora las normas de las hipotecas muebles y de las hipotecas flotantes y ya no las estipulan y tratan por separado, es decir, "En el caso de las hipotecas muebles, el derecho hipotecario se establece cuando el contrato de hipoteca toma efecto sin registro, no contra un tercero de buena fe” y “una hipoteca sobre bienes muebles no será contra un comprador que haya pagado un precio razonable y haya obtenido la propiedad hipotecada en actividades comerciales normales”.
14 Modificar las normas de tratamiento cuando coexistan derechos de arrendamiento y derechos de hipoteca.
El artículo 190 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que coexisten el derecho de arrendamiento y el derecho de hipoteca, es decir, "primero arrendar y luego hipotecar" y "primero arrendar y luego hipoteca". No existe ninguna particularidad de "aplazar primero y luego el alquiler". Dado que el derecho hipotecario se establece primero y tiene prioridad, el artículo 405 del Código Civil suprime la disposición de "primero aplazar y luego el alquiler". En cuanto a "primero alquilar y luego ampliar", se han introducido dos modificaciones en el artículo 405 del Código Civil. La primera es cambiar el término "antes de que se celebre el contrato de hipoteca" por "antes de que se establezca el derecho de hipoteca", porque esta cláusula se aplica tanto a las hipotecas muebles como a las hipotecas sobre bienes inmuebles, y al establecimiento de derechos de hipoteca sobre bienes inmuebles y a la celebración de el contrato de hipoteca no están completamente sincronizados, por lo que en el Código Civil esta modificación es más precisa. La segunda es añadir la condición de ejercicio de “la hipoteca no rompe el contrato de arrendamiento”, es decir, que el inmueble hipotecado no sólo ha sido alquilado, sino que además ha sido efectivamente entregado al arrendatario. En la práctica, sucede a menudo que el deudor hipotecario se confabula con personas ajenas al caso para firmar un contrato de arrendamiento contra el acreedor hipotecario. Para equilibrar los intereses del acreedor hipotecario y del arrendatario, se revisó el Código Civil.
15 aclara que las garantías pueden ser transferidas.
El artículo 406 del "Código Civil" estipula: "Durante el período de la hipoteca, el deudor hipotecario podrá enajenar el bien hipotecado. Salvo pacto en contrario de las partes, prevalecerá tal acuerdo. Si se enajena el bien hipotecado, los derechos hipotecarios no se verán afectados." La cuestión de si el propietario puede transferir la propiedad hipotecada ha experimentado varios cambios en la actitud legislativa. El artículo 115 de las "Opiniones sobre determinadas cuestiones" del Tribunal Popular Supremo de 1988 estipula que la transferencia de garantía no es válida sin el consentimiento del acreedor.
El artículo 49 de la "Ley de Garantías" de 1995 estipula: Si el deudor hipotecario transfiere la hipoteca registrada, deberá notificar al acreedor hipotecario e informar al cesionario que la materia transferida ha sido hipotecada; No es válido si pertenece a una persona. El párrafo 2 del artículo 191 de la Ley de Propiedad de 2007 estipula que sin el consentimiento del acreedor hipotecario, el deudor hipotecario no podrá transferir la propiedad hipotecada, excepto cuando el cesionario cancele la deuda en su nombre y elimine el derecho de hipoteca. El artículo 14 del “Acta de la Octava Conferencia de Trabajo de Juicio en lo Civil y Comercial de la Audiencia Nacional del año 2016 (Parte Civil)” establece: “El segundo párrafo del artículo 191 de la Ley de Propiedad no es disposición imperativa sobre la validez de la transmisión de inmueble hipotecario. contrato Sólo las partes No se admitirán solicitudes para confirmar que el contrato de transferencia es inválido por el hecho de que el inmueble hipotecado se transfiere sin el consentimiento del acreedor hipotecario. "En teoría, los derechos de propiedad tienen prioridad y efecto de recurso. No importa quién sea. se transfiere la propiedad hipotecada, el acreedor hipotecario puede reclamar la hipoteca." derecho. Por tanto, el artículo 406 del Código Civil elimina la disputa sobre si el bien hipotecado puede ser transferido y estipula que en principio puede ser transferido salvo acuerdo en contrario de las partes.
16 Añadir “Reclamo de Precio de la Hipoteca”
El artículo 416 del Código Civil establece: “El principal crédito garantizado por la hipoteca mobiliaria es el precio de la hipoteca dentro de los diez días siguientes a la entrega. del objeto Al registrar una hipoteca, el acreedor hipotecario tiene prioridad sobre otros titulares de derechos de garantía del comprador de la hipoteca, excepto el titular del gravamen "Esta cláusula generalmente se considera una "hipoteca sobre el derecho del acreedor de precio", tomada del artículo 9-103. del Código Comercial Uniforme de los Estados Unidos. La "garantía de crédito de precios" del artículo es aplicable principalmente al ámbito comercial, con el fin de incentivar el financiamiento y promover la circulación. Para garantizar la realización de los derechos de los acreedores, las partes pueden elegir el método de transacción para conservar la propiedad o hipotecar los derechos de los acreedores, y sus funciones de garantía no son exactamente las mismas. Desde la perspectiva de la efectividad, la hipoteca de deuda de precio ocupa el segundo lugar después de los gravámenes y tiene un efecto de súper prioridad. El establecimiento de una "hipoteca de deuda de precio" debe cumplir dos condiciones: en primer lugar, el contenido de la garantía hipotecaria es el precio de la hipoteca, y en segundo lugar, el registro de la hipoteca debe realizarse dentro de los diez días siguientes a la entrega de la hipoteca. Si no está inscrita o inscrita en mora, es hipoteca general mobiliaria. Se trata de un sistema completamente nuevo, y es necesario explorar más a fondo cómo registrarlo y coordinarlo con el sistema de garantías reales existente.
17 Modificación del momento de determinación del alcance de las propiedades hipotecadas flotantes
Cuando se establezca una hipoteca flotante sobre bienes muebles, el bien hipotecado no variará, y las empresas, los hogares individuales industriales y comerciales y los productores y operadores agrícolas pueden disponer libremente del bien hipotecado, el bien hipotecado sólo podrá determinarse cuando exista la necesidad de realizar el derecho hipotecario. Según el artículo 181 de la Ley de Propiedad, el plazo para determinar la prioridad de pago del acreedor es "cuando se realiza el derecho hipotecario", y luego el artículo 196 estipula las circunstancias para determinar la hipoteca, como el plazo de vencimiento de la deuda. el deudor hipotecario se declara en quiebra, etc. En general, "la determinación del bien hipotecado" precede a la "realización del derecho hipotecario". Existe una cierta diferencia horaria entre los dos momentos, lo que puede dar lugar a inconsistencias en el alcance del bien hipotecado. El artículo 396 del Código Civil establece que "Las empresas, los hogares industriales y comerciales individuales y los productores y operadores agrícolas podrán hipotecar los equipos de producción, las materias primas, los productos semiacabados y los productos existentes y futuros. Cuando se determine el bien hipotecado, el acreedor tiene derecho a dar prioridad a los bienes muebles." , el artículo 411 establece luego que se puede identificar el bien hipotecado, completando así todo el proyecto.
18 Fijación del orden de amortización cuando coexisten hipoteca y prenda
En cuanto a la cuestión del orden de amortización cuando coexisten hipoteca y prenda sobre un mismo inmueble, el “Reglamento del Tribunal Supremo Popular” aplicar.
El artículo 79 de la Interpretación de Determinadas Cuestiones" estipula que "cuando coexistan sobre un mismo inmueble derechos hipotecarios y derechos de prenda legalmente inscritos, el acreedor hipotecario tiene prioridad sobre el acreedor prendario para recibir la compensación". Los derechos hipotecarios registrados tienen prioridad sobre el derecho de prenda. Sin embargo, una prenda requiere la entrega como requisito para su validez y tiene un cierto efecto gravamen, mientras que una hipoteca mobiliaria requiere un contrato como requisito para su validez y la inscripción como efecto compensatorio, de modo que la hipoteca no entregada tiene prioridad sobre la prenda constituida. Por entrega La base no es suficiente. El artículo 415 del Código Civil modifica esta disposición, es decir, "Si al mismo tiempo se constituyen hipoteca y prenda sobre un mismo bien, el orden de pago del producto del remate o venta del bien se determinará según al momento de la inscripción y entrega." Según la inscripción de la hipoteca es más razonable determinar el orden de pago en función del momento de la entrega de la prenda.
19 Se permite a las partes convenir la forma de entrega de la prenda mueble.
La prenda de bienes muebles exige la entrega como condición para el derecho de propiedad. En la práctica, algunos bienes muebles se utilizan como prenda y no son adecuados para la entrega directa, o el costo de entrega es demasiado alto, por lo que las entidades del mercado han creado un modelo de transacción de prenda dinámica de bienes muebles (también conocida como prenda móvil). Es decir, el acreedor prendario, el pignorante y el supervisor celebran un acuerdo de supervisión tripartita, y el supervisor supervisa y administra la propiedad pignorada en lugar de entregarla directamente. En este momento, el acreedor prendario y el supervisor han establecido una relación de intermediación posesoria. El supervisor es el poseedor directo y el acreedor prendario es el poseedor indirecto. El artículo 427 del Código Civil estipula la forma de entrega de los bienes pignorados como cláusula general del contrato de prenda. Por un lado, hace que el contrato de prenda sea más completo. Por otro lado, también reconoce diversas formas de entrega de los bienes pignorados. responde a necesidades prácticas.
Obviamente, las cuentas por cobrar futuras también pueden utilizarse como prenda de derechos
El artículo 223 (6) de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que las cuentas por cobrar pueden utilizarse como prenda Por prenda de derechos se entiende generalmente que se pueden pignorar cuentas por cobrar existentes, pero no está claro si se pueden pignorar cuentas por cobrar futuras. Los "Contratos del Código Civil" agregan el contrato de factoring como contrato conocido, que aclara que el acreedor de cuentas por cobrar tiene derecho a transferir cuentas por cobrar existentes o existentes al factor. Dado que algunas cuentas por cobrar se pueden transferir, naturalmente se pueden pignorar.
Por lo tanto, el apartado 6 del artículo 440 del Código Civil establece que se pueden pignorar "los créditos existentes y futuros" de los que el deudor o un tercero tenga derecho a disponer.