¡Se acerca la supervisión! Escasea la financiación de fideicomisos inmobiliarios
El 8 de mayo, la Comisión Reguladora Bancaria de China anunció las "Medidas provisionales para la gestión de fondos fiduciarios de empresas fiduciarias (borrador para comentarios)" (en adelante, las "Medidas") para comentarios del público. La fecha límite para recibir comentarios es el 8 de junio de 2020.
Dejar claro que el monto total de los activos de los acreedores atípicos invertidos por todos los fondos colectivos en un mismo financista y sus partes relacionadas no excederá el 30% del patrimonio neto de la sociedad fiduciaria; de los activos de acreedores no estándar invertidos por todos los fideicomisos de fondos colectivos no excederá el 50% del monto total pagado del fideicomiso de todos los fideicomisos de fondos colectivos en ningún momento. -Estos términos se consideran los más estrictos.
Según las estadísticas del Departamento de Investigación de Estrategias Fiduciarias de China, a finales de 2019, los activos netos totales de 68 empresas fiduciarias ascendían a 63.1627 millones de yuanes, con un activo neto promedio de 9.350 millones de yuanes. Esto significa que para una sociedad fiduciaria con activos netos de 10 mil millones de RMB, la escala de reclamaciones no estándar del mismo financiero no puede exceder los 3 mil millones de RMB. En la actualidad, los proyectos inmobiliarios con un plan fiduciario inmobiliario único que supera los 2.000 millones de yuanes son muy comunes.
“Esto requiere que la compañía fiduciaria disperse a sus socios, lo que reducirá la cantidad de financiamiento que un único financista de bienes raíces puede obtener de la compañía fiduciaria y aumentará la dificultad del desarrollo comercial de la compañía fiduciaria”. , dijo un investigador senior de Yiyi Trust, al reportero de China Real Estate News.
Al mismo tiempo, "actualmente, las inversiones no estándar de la mayoría de las sociedades fiduciarias representan más del 50%. El límite superior del 50% aumentará la presión sobre las inversiones no estándar, especialmente en infraestructura y bienes raíces". fideicomisos inmobiliarios con grandes acciones", dijeron ejecutivos de una compañía fiduciaria a los periodistas de China Real Estate News.
Otro problema al que se enfrentan las empresas inmobiliarias es si los productos fiduciarios inmobiliarios que vencen en 2020 se pueden reembolsar sin problemas.
Restringir los "canales" "no estándar" y controlar estrictamente los "canales"
Según las diferentes fuentes de activos, los fideicomisos actuales se dividen en fideicomisos de capital y fideicomisos de propiedad. En diciembre de 2019, los saldos de los fideicomisos de capital y los fideicomisos de propiedad administrada eran de 17,9 billones de yuanes y 3,7 billones de yuanes, respectivamente.
El llamado fideicomiso de capital significa que el cliente confía a una sociedad fiduciaria la administración, uso y disposición de los fondos de su propiedad legal de acuerdo con las condiciones y fines pactados. Según el número de clientes y sus usos, los fideicomisos de capital se dividen en fideicomisos de capital individuales y fideicomisos de capital colectivo. Una sociedad fiduciaria confiada por un solo cliente es un fideicomiso de fondo único, y una sociedad fiduciaria confiada por dos o más clientes es un fideicomiso de fondo colectivo.
El responsable de los departamentos pertinentes de la Comisión Reguladora Bancaria de China afirmó que en los últimos años, debido a cambios en el entorno interno y externo, han surgido algunos problemas en los fideicomisos de capital, como facilitar el arbitraje regulatorio. por otras instituciones financieras y provocar indemnizaciones debido a una gestión inadecuada de la diligencia debida, anidamiento ilegal en múltiples capas, normas regulatorias diferentes de empresas de gestión de activos similares, etc.
Para compensar las deficiencias del sistema, la Comisión Reguladora Bancaria de China estudió y redactó las "Medidas" de acuerdo con los requisitos de las nuevas regulaciones de gestión de activos para promover el retorno de los fideicomisos de capital a el origen de los productos de gestión de activos de capital privado de "los vendedores son responsables y los compradores son responsables" y desarrollar fideicomisos de fondos con características de financiación directa promover la protección de los derechos e intereses de los inversores y promover la competencia unificada y ordenada de las normas regulatorias en el mercado de gestión de activos .
Las "Medidas" regulan específicamente muchos aspectos del negocio fiduciario, entre los cuales las restricciones a las inversiones no estándar son las más destacadas. Las nuevas regulaciones del fideicomiso exigen que la proporción de fondos colectivos invertidos en bonos y proyectos no estándar no exceda el 50% de la escala total, y la proporción de inversión en un solo proyecto no exceda el 30% de los activos netos del fideicomiso. Actualmente, alrededor del 80% de los activos fiduciarios se invierten en préstamos y activos no estándar, lo que significa que después de la introducción de nuevas regulaciones, los activos no estándar enfrentarán una mayor presión de contracción.
¿Qué tipos de activos de deuda atípicos existen? Las "Medidas" estipulan que, excepto los activos de acreedores estandarizados que se negocian en el mercado comercial con la aprobación del Consejo de Estado, todos los activos de acreedores son derechos de acreedores no estandarizados. Además, se aclara que los fideicomisos de fondos no pueden invertir en activos crediticios de bancos comerciales o en industrias restringidas. La industria inmobiliaria es una de las industrias restringidas.
El analista de Yangtze Securities, Zhao Wei, dijo que los activos netos actuales de la mayoría de las empresas fiduciarias son inferiores a 654.380 millones de yuanes, y el requisito de que los activos no estándar de un solo cliente no excedan el 30% de los activos netos puede restringir la expansión de la capacidad de financiación no estándar tendrá un mayor impacto en algunas empresas fiduciarias que dependen de un único gran cliente, obligándolas a reponer capital o ajustar su estructura empresarial existente. Teniendo en cuenta que el fideicomiso se centra principalmente en inversiones no estándar, y que los préstamos por sí solos representan el 40,7%, si se agregan otras inversiones no estándar, como planes de gestión de activos, es probable que la proporción no estándar supere significativamente el 50%, aumentando aún más el contracción de las inversiones atípicas.
Desde la perspectiva de las industrias de inversión, los bienes raíces y la infraestructura representan una proporción importante de los fideicomisos de fondos no estándar. A finales de 2019, el saldo del fondo fiduciario era de 17,94 billones de yuanes, de los cuales los bienes raíces y la infraestructura alcanzaron 2,8 billones de yuanes y 2,3 billones de yuanes, respectivamente. No se puede ignorar la posible presión de contracción en el proceso de contracción del financiamiento no estándar.
La financiación de fideicomisos inmobiliarios se redujo
Antes de esto, la escala de un único plan de fideicomiso inmobiliario era generalmente de más de 500 millones de yuanes, y los proyectos inmobiliarios con una escala de más de También eran comunes 2 mil millones de yuanes.
El 6 de mayo de este año, Oceanwide Holdings Co., Ltd. emitió un anuncio indicando que debido a que su filial Beijing Oceanwide Dongfeng Real Estate Co., Ltd. solicitó a Beijing Trust una financiación de no más de 2,5 mil millones de yuanes y un plazo de no más de 65, 438+08 meses, el monto de financiamiento real es de 2 mil millones de yuanes, Oceanwide Holdings planea proporcionar garantía de responsabilidad conjunta para este financiamiento.
Las empresas inmobiliarias de Fujian, como Fusheng Group, Zhengrong Real Estate, Tahoe Group, etc., desempeñan un papel importante en la búsqueda de escala.
2065438+ A finales de 2008, estas tres empresas inmobiliarias firmaron un acuerdo de cooperación estratégica con la empresa fiduciaria, con una escala de cooperación total de 40 mil millones de yuanes. Tahoe también ha estado involucrada en muchas disputas de rescate de fideicomisos en los últimos dos años.
Este mecanismo de financiación está cambiando. Una fuente inmobiliaria dijo que el requisito de que los activos no estándar de un solo cliente no superen el 30% de los activos netos ha roto por la fuerza la profunda relación de cooperación "uno a uno" entre las empresas inmobiliarias y las sociedades fiduciarias, lo que ha obligado a Las empresas inmobiliarias cooperarán con más empresas fiduciarias. El importe de la financiación se reduce considerablemente.
De hecho, a partir del segundo semestre de 2019, la supervisión ha comenzado a duplicarse en la escala de los negocios de canales y fideicomisos inmobiliarios de las empresas fiduciarias. Las autoridades reguladoras exigen a las empresas fiduciarias que controlen estrictamente el negocio de fideicomisos inmobiliarios, y la escala no excederá el monto al 30 de junio de 2019. El requisito reglamentario para 2020 es que "el monto del fideicomiso inmobiliario no excederá el final de; 2019." Entre ellos, el negocio de financiación de la cadena de suministro de bienes raíces, el negocio de financiación del saldo de la compra de viviendas, el negocio de financiación de cuentas por cobrar de bienes raíces, el arrendamiento financiero de bienes raíces, los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT), el negocio del canal inmobiliario, las "acciones reales y la deuda real" reales. los negocios de inversión de capital inmobiliario, etc. están diversificados. Los negocios inmobiliarios innovadores están incluidos en la cuota de negocios inmobiliarios.
En los últimos años, las multas impuestas por las oficinas reguladoras bancarias locales contra empresas fiduciarias se han centrado principalmente en proporcionar servicios de canal para que los bancos evadan la supervisión, aceptar ilegalmente fondos de seguros para la gestión de asuntos de inversión y fideicomisos únicos, y proporcionar ilegalmente empresas de desarrollo inmobiliario con motivos como el pago de tasas de transferencia de terrenos.
Bajo los sucesivos golpes de las políticas, el negocio fiduciario representado por el negocio de canales continúa reduciéndose, y la financiación fiduciaria, como bienes raíces e infraestructura, se ha reducido significativamente. Sumado al impacto del desapalancamiento estructural en 2018, el financiamiento de fideicomisos de infraestructura se redujo significativamente en 2018, y la escala del financiamiento de fideicomisos inmobiliarios también se redujo significativamente, con un crecimiento negativo que comenzó en la segunda mitad de 2019.
Las estadísticas de Yongyi Trust muestran que la escala de los fideicomisos inmobiliarios establecidos en el primer trimestre de este año fue de 1.1671 millones de yuanes, una disminución interanual del 42% y una disminución mensual de 31,8%. "Por supuesto, una de las razones importantes es que debido al impacto de la epidemia, el cronograma de construcción de algunas empresas inmobiliarias se ha suspendido y algunos proyectos que requieren un ajuste total en el sitio no se pueden llevar a cabo. Por lo tanto, la escala La recaudación de fondos de fideicomisos inmobiliarios ha disminuido en el primer trimestre", dijo un ejecutivo de una compañía fiduciaria.
En abril, la financiación de fideicomisos inmobiliarios fue de 48.272 millones de yuanes, todavía un 9,52% menos que el mes anterior, y la escala de los fideicomisos inmobiliarios representó el 25,8%, un aumento de 0,44 puntos porcentuales mes a mes. En comparación con el período pico, la proporción de nueva escala mensual de productos fiduciarios inmobiliarios en 2020 ha disminuido significativamente.
Al mismo tiempo, también ha llegado la presión de la redención de confianza. Los datos muestran que en los últimos tres años, la escala de vencimiento de los fideicomisos de capital ha sido cercana a los 5 billones de yuanes.
“Bajo la presión de la contracción no estándar, se espera que los activos fiduciarios no estándar se estandaricen mediante canjes de bonos, titulización de activos, REIT y otros métodos para que los fideicomisos puedan utilizar su acumulación y experiencia en bienes raíces. infraestructura y otros proyectos para ventajas, participar activamente y revitalizar los activos existentes”, dijo el citado ejecutivo del fideicomiso.