Piloto de arrendamiento en Shenzhen
El 27 de mayo, la Oficina General de la Comisión Reguladora de Valores de China y la Oficina General de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la regulación de la emisión piloto de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT) para viviendas de alquiler asequibles" (en adelante, el "Aviso"). Acelerar el desarrollo de REIT de viviendas de alquiler asequibles.
El "Aviso" propone establecer un mecanismo de aislamiento en términos de instituciones originarias y el uso de los fondos recuperados, consolidar las responsabilidades de las instituciones participantes y prevenir efectivamente que los REIT fluyan ilegalmente hacia viviendas comerciales y bienes raíces comerciales. desarrollo.
“El patrocinador (propietario original) debe ser una entidad legal independiente que se dedique al negocio de viviendas de alquiler asequibles y no esté autorizado a participar en negocios de viviendas comerciales ni de desarrollo de bienes raíces comerciales. El proyecto debe tener claridad. propiedad, modelos operativos maduros y rendimientos comercializables, y ha sido reconocido como un proyecto de vivienda de alquiler asequible por los departamentos pertinentes. "El "Aviso" establece claramente que está estrictamente prohibido utilizar el nombre de vivienda de alquiler para financiar el desarrollo inmobiliario. proyectos como viviendas que no son de alquiler, o para eludir disfrazadamente los requisitos de control inmobiliario.
Se ha anunciado el primer pedido.
Desde la publicación del "Aviso de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma sobre la mejora adicional del trabajo piloto de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en el sector de infraestructura" (n.º 958) en julio de 2021, el Se ha avanzado gradualmente en la labor piloto pertinente.
Según estadísticas incompletas, desde la emisión del Documento No. 958, se han anunciado más de 50 REIT ofrecidos públicamente en todo el mercado, con una escala total de más de 80 mil millones de yuanes, que cubren básicamente los 9 proyectos piloto. industrias alentadas por el documento en términos de categorías industriales, los campos de titulares de derechos originales y activos también están cubriendo gradualmente todo el país.
Desde la perspectiva de los REIT emitidos, la industria de infraestructura de transporte (carreteras) y la industria de infraestructura de parques tienen los proyectos más abundantes. Sin embargo, los REIT utilizados para viviendas de alquiler también tienen grandes esperanzas.
En abril de este año, el proyecto de vivienda asequible de Shenzhen Talent Housing Group fue informado a la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y se convirtió en el primer proyecto piloto de REIT en el país.
Afectada por el complejo y severo entorno internacional y la epidemia interna, la presión a la baja sobre la economía ha aumentado aún más y los datos económicos de abril cayeron en todos los ámbitos. Desde mayo, con el objetivo de “estabilizar el mercado económico”, se han emitido importantes documentos para promover el desarrollo de los REIT.
El 25 de mayo, la Oficina General del Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre una mayor revitalización de los activos existentes y la expansión de la inversión efectiva" (Guobanfa [2022] No. 19), exigiendo la promoción de fideicomisos de inversión inmobiliaria. fondos (REIT) en el sector de infraestructuras ) desarrollo saludable.
El 27 de mayo se emitió el "Aviso", que propone además cuatro requisitos específicos para que los REIT promuevan el desarrollo estandarizado y ordenado de negocios relevantes.
En primer lugar, está claro que el patrocinador debe ser una persona jurídica independiente para llevar a cabo negocios de viviendas de alquiler asequibles; en segundo lugar, enfatiza un estricto mecanismo de gestión de circuito cerrado para el uso de los fondos recuperados para garantizar ese beneficio neto. los fondos recuperados se priorizan para la construcción de nuevos proyectos de viviendas de alquiler asequibles o se pueden utilizar para compensar deficiencias en otras áreas clave de infraestructura; en tercer lugar, se consolidan las responsabilidades de las entidades institucionales y se eliminan los accionistas mayoritarios y los controladores reales de las instituciones patrocinadoras; están obligados a no apropiarse indebidamente de los fondos recuperados; en cuarto lugar, se fortalecen la comunicación y la cooperación; La Comisión Reguladora de Valores de China y la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo guiarán a las Bolsas de Valores de Shanghai y Shenzhen, la Oficina Reguladora de Valores de China y la Comisión de Reforma y Desarrollo local para llevar a cabo el trabajo de recomendación, revisión y supervisión diaria.
Importantes industrias piloto
China Business News supo gracias a los bancos de inversión que los proyectos piloto de REIT en la industria de infraestructura de transporte (carreteras) y la industria de infraestructura de parques son muy populares en el mercado.
Jia Jia, coadministrador del grupo de renta fija del Departamento de Banca de Inversión, dijo en una entrevista con periodistas que hay muchos casos de emisión de proyectos de infraestructura de transporte y proyectos de infraestructura de parques, que tienen una fuerte referencia al mismo tiempo, el valor de dichos proyectos está determinado por las características de la industria de Los titulares de activos de infraestructura también tienen una fuerte necesidad y voluntad de revitalizar sus activos.
Sin embargo, también señaló que entre las nueve industrias piloto propuestas en el Documento No. 985, la vivienda de alquiler asequible es también una de las industrias clave para los REIT.
“La vivienda de alquiler es un área clave del desarrollo inmobiliario en el contexto de la urbanización en mi país durante el período del “14º Plan Quinquenal”. Se necesitan con urgencia REIT como canal de salida para activos pesados. para formar un circuito cerrado de inversión y financiación.
Jia dijo a los periodistas que actualmente se están explorando y promoviendo los REIT en proyectos de alquiler de viviendas asequibles en municipios como Beijing, Shanghai y Shenzhen y en grandes ciudades con una afluencia neta de población.
En su opinión, los REIT de viviendas de alquiler tienen un enorme potencial de mercado y se convertirán en un área clave para los REIT de China en el futuro. Sin embargo, también mencionó que los ingresos por alquiler, el cumplimiento legal, el apoyo financiero, la certificación de calificación y otros aspectos de los proyectos de viviendas de alquiler asequibles en varios lugares son diferentes, y también existen algunas dificultades en la promoción real, que deben promoverse gradualmente en la práctica. .
El "Aviso" señala que el desarrollo de REIT de viviendas de alquiler favorece la revitalización de los activos existentes, la recuperación de fondos de construcción para nuevos proyectos de viviendas de alquiler asequibles y la promoción de la formación de un círculo virtuoso de inversión y financiación; favorece una mejor atracción de la participación del capital social, amplía las fuentes de fondos para la construcción de viviendas de alquiler asequibles; favorece la aceleración del establecimiento de un sistema de vivienda con oferta multisujeto, garantías multicanal y ambos de alquiler; y compra, y promueve la conciencia de que todos tienen una casa, es propicio para prevenir y resolver riesgos importantes y mantener el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario;
Recientemente también se están acelerando las acciones para promover proyectos piloto de REIT en varios lugares.
El 20 de mayo, la Oficina Reguladora de Valores de Shenzhen guió a la Asociación de la Industria de Fondos de Inversión de Shenzhen para que celebrara una reunión de capacitación sobre REIT de infraestructura en Shenzhen con casi un centenar de empresas que cotizan en bolsa, empresas que cotizarán en bolsa y empresas de valores dedicadas a la infraestructura. Las empresas relacionadas con REIT dentro de la jurisdicción y las agencias de gestión de fondos participaron en la reunión en línea. Se informa que el número de participantes llegó a más de 500. La reunión aclaró aún más los procedimientos y requisitos de almacenamiento y solicitud para los REIT de infraestructura.