Rongxin Services, la salida a bolsa más criticada de una empresa material
"CITIC Guoan ha cometido fraude financiero durante 7 años consecutivos y el mismo contador ha firmado la firma durante 10 años consecutivos".
Esta debería ser la noticia más candente en la industria contable. En este momento, sin mencionar el fraude financiero subjetivo e intencional de CITIC Guoan. Hay tantos fraudes que incluso los contadores que han firmado "opiniones sin reservas" durante 10 años consecutivos también pueden dejar una huella en la historia, que por supuesto es deshonrosa.
Es responsabilidad del auditor reflejar verazmente la verdadera situación de la empresa. Pero la realidad es que, bajo las reglas tácitas de la industria, Grant Thornton, que trabaja con CITIC Guoan, optó por respaldar y encubrir, tal como dice la letra:
La sociedad es muy simple, pero la gente es complicada.
En el círculo de la administración de propiedades, Rongxin Services, que ha sido el más criticado debido a problemas con los datos financieros en su prospecto, ha estado sumido en el torbellino de los medios y la opinión pública desde que presentó su formulario de solicitud en Noviembre del año pasado, y se desconoce si le sirve. ¿Qué opinan las firmas contables?
Wu Ye hablará brevemente sobre la situación básica de Ronshine Services:
El área bajo gestión es de 17 millones y el área de contrato es de 34,3 millones
; De 2017 a 2019, los ingresos operativos de Ronshine Services fueron de 260 millones de yuanes, 410 millones de yuanes y 510 millones de yuanes.
De 2017 a 2019, las ganancias netas de Ronshine Services fueron de 6,52 millones de yuanes, 33,8 millones de yuanes y 71,5 millones de yuanes.
Conclusión: Desde el punto de vista de los datos del cuarto escalón, el volumen de servicios de Ronshine no es grande, pero su tasa de crecimiento no es pequeña.
Quizás también se debió a que el crecimiento de los datos era demasiado hermoso, por lo que los medios lo cuestionaron: estaba retroalimentando a la empresa matriz en nombre de salir a bolsa, y se sospechaba que los datos financieros eran una luchar.
Hablemos primero del primer punto: retroalimentar a la empresa matriz en nombre de la salida a bolsa.
Las escisiones y listados de propiedades nacen de empresas de bienes raíces, y la empresa matriz de Ronshine Services es Ronshine China. Bajo el control de políticas como vivienda para vivienda, no para especulación, y tres líneas rojas, Ronshine China no ha estado contenta en los últimos dos años.
Como primer escalón de las empresas inmobiliarias de Fujian, Ronshine China está logrando avances alarmantes. Aunque solo ha pisado una línea amarilla, las consecuencias de adquirir terrenos a precios elevados en los últimos años se han ido extendiendo gradualmente. surgió, con un rendimiento y una deuda decrecientes. Cuando expira, está cayendo en un ciclo de "pedir prestado nuevo y pagar lo viejo".
En el momento del informe de mitad de período del año pasado, los pasivos totales ascendían a 179.449 millones de yuanes. La escisión y cotización de la propiedad es una de sus medidas de autorrescate, en primer lugar, puede ayudar a la empresa matriz y, en segundo lugar, puede imitar el servicio Blu-ray Jiabao y el servicio Yida y venderlo a buen precio. Será más valioso después de cotizar en la lista.
Sin embargo, han pasado más de 4 meses desde la presentación del formulario y aún no ha llegado la noticia de la reunión. Ronshine China, que está abrumada por la deuda, hace tiempo que no puede soportarla. En diciembre del año pasado, vendió su sede en Shanghai, y ahora puede que esté esperando que saquen el "arroz de la administración de la propiedad".
Justo antes de la presentación de la oferta pública inicial, Ronshine Services distribuyó un dividendo de 100 millones de yuanes de una sola vez, y el beneficiario fue la familia Ou Zonghong, que controlaba el 100% de Ronshine Services. Solo quedaban 32,9 millones de yuanes. en los libros, que era casi gastar todas las ganancias no distribuidas que no son generosas.
Sabes, sólo han pasado 2 años desde que las ganancias pasaron de ser pérdidas a ser positivas. ¿No sabes que tu situación es muy difícil? Semejante precedente es comparable al de los servicios transoceánicos.
Además, aunque otras empresas materiales han salido a bolsa, aunque no son más que un blanqueo, al menos parecen capaces de resistir el escrutinio. Sin embargo, los diversos datos del folleto de Ronshine Services hicieron que las personas que lo leyeran sintieran que su coeficiente intelectual había disminuido y que habían sido demasiado descuidados.
Por ejemplo, las tarifas de propiedad inconsistentes, como las cuentas por cobrar de partes relacionadas que exceden con creces los ingresos operativos, hacen que los inversores tengan que preguntarse si los ingresos de la propiedad se escriben de manera informal y si Ronshine China utiliza transacciones relacionadas para controlar los ingresos y las ganancias. .
Hablemos del segundo punto: datos financieros contradictorios, dos aspectos.
01. Datos anormales de ingresos y ganancias
Los ingresos operativos son mucho más bajos que las cuentas por cobrar de partes relacionadas, que es la principal forma que tienen las empresas de manipular financieramente los ingresos y las ganancias. Las cuentas por cobrar de la empresa matriz de Ronshine Services, es decir, las partes relacionadas, superan con creces los ingresos operativos, la gente tiene que sospechar.
Los datos son los siguientes:
Ingresos:
En 2017, la contribución de Ronshine China solo representó el 20,5 % de los ingresos totales por servicios de Ronshine, que aumentaron al 32,6 % en 2018. En 2019, fue del 30,2%, y en los primeros seis meses de 2020 representó el 33,5%.
Cuentas por cobrar a partes relacionadas:
En los tres años y medio desde 2017 hasta junio de 2020, las cuentas por cobrar a partes relacionadas de la empresa representada por Ronshine China El monto aumentó drásticamente de 18,295 millones de yuanes a 165 millones de yuanes, un aumento del 799,96%. Otras cuentas por cobrar aumentaron de 22,56 millones de yuanes a 43,57 millones de yuanes.
El ciclo de amortización también se ha ampliado de 86 días en 2017 a 209 días en junio de 2020.
Obviamente, las cuentas por cobrar de partes relacionadas superan con creces los ingresos operativos porque durante el período de silencio de la oferta pública inicial, Ronshine Services no tiene excusa.
La consecuencia de este enfoque es que una vez que Ronshine Services cotice con éxito, los fondos de la empresa pueden ser ocupados por Ronshine China.
02. Lucha contra los datos de las tasas inmobiliarias
Las tasas inmobiliarias recaudadas por las empresas inmobiliarias provienen principalmente del área entregada por la empresa matriz y del área ampliada por ella misma.
En Ronshine Services, según el último informe financiero de 2020, el proyecto proporcionado por la empresa matriz cuesta 2,6 yuanes por metro cuadrado y el proyecto de terceros cuesta 1,4 yuanes por metro cuadrado.
Los ingresos por comisiones de gestión de proyectos residenciales desarrollados por terceros han supuesto el 29,4% del total de los ingresos por comisiones de gestión.
En teoría, las tarifas promedio de administración de propiedades residenciales administradas por Ronshine China se reducirán inevitablemente mediante proyectos de administración de propiedades de terceros.
Solo haz los cálculos y lo sabrás. Dividiendo los datos de tarifas de propiedad de Ronshine China, ***Tong Development y terceros de 35,5218 millones por el área total bajo administración de 17 millones, el nivel promedio de tarifas de propiedad es de 2,1 yuanes/, lo que no corresponde a lo que decía el prospecto. El nivel medio de la columna es de 2,5 yuanes.
Además, los ingresos por tarifas de propiedad residencial también son dignos de análisis. Tenga en cuenta que se refiere a los ingresos por servicios de administración de propiedades y no incluye al propietario ni a los no propietarios. -Propietario de servicios de valor agregado. A continuación se muestran los ingresos que figuran en la tabla.
Sigamos usando los datos del informe intermedio de 2020 como referencia:
La tarifa de propiedad residencial es de 2,5 yuanes por metro cuadrado, el área de construcción es 9.834.000 metros cuadrados, y los ingresos deberían ser Multiplicando los dos resultados se obtienen unos ingresos de 24,58 millones, pero el prospecto es de 87,8 millones, que es sensiblemente superior.
Por analogía, los datos de otros años presentan problemas similares.
Además de las rentas de la propiedad residencial, el negocio no residencial también tiene el mismo problema. A mediados de 2020, el área de construcción no residencial era de 7.173.000 metros cuadrados y la tarifa de propiedad era de 6,6 yuanes por metro cuadrado. Multiplicando los dos es 47,34 millones, mientras que el prospecto es 77,57 millones. .
Si extrapolamos según los datos del folleto, el precio de la propiedad residencial llega a 8,9 yuanes por metro cuadrado, no 2,5 yuanes: 87807 dividido por 9834 = 8,928
; La tarifa de propiedad no residencial llega a 8,9 yuanes por metro cuadrado. El metro cuadrado es 10,81 yuanes, no 6,6 yuanes: 77573 dividido por 7173 = 10,8145. Si no vas al Tathagata, sólo puedes preguntar la verdad.
Los amigos interesados pueden sacar inferencias de un ejemplo y verificarlo.