¿Cuáles son los indicadores de beneficios económicos, indicadores de beneficios sociales y indicadores de beneficios ecológicos para medir el uso intensivo de la tierra?

Proporción de parcela: la relación entre el área total de construcción dentro del área de terreno del proyecto y el área total de terreno del proyecto. Fórmula de cálculo: Relación de área de piso = área total de construcción ÷ área total de terreno Cuando la altura del edificio excede los 8 metros, el área de piso se duplica al calcular la relación de área de piso. Cuanto menor sea la proporción de superficie construida, mayor será el nivel de comodidad de los residentes y viceversa. La denominada "relación de superficie construida" se refiere a la relación entre la superficie total de construcción y la superficie de terreno de una comunidad. Para los desarrolladores, la proporción de superficie construida determina la proporción del costo del terreno en una casa, mientras que para los residentes, la proporción de superficie construida está directamente relacionada con la comodidad de vivir. Lo mismo ocurre con la tasa ecológica. La tasa de ecologización es mayor, la proporción de superficie construida es menor y la densidad de construcción es generalmente menor. Menos área pueden utilizar los desarrolladores para recuperar fondos y más cómodos se sienten los residentes. Estas dos proporciones determinan si el proyecto diseñará una comunidad desde la perspectiva de las necesidades residenciales de las personas o simplemente desde la perspectiva de ganar dinero. Para una buena zona residencial, la proporción de superficie de los edificios residenciales de gran altura no debe exceder de 5, la proporción de superficie de los edificios residenciales de varios pisos no debe exceder de 3 y la tasa de ecologización no debe ser inferior a 30. Sin embargo, debido a las limitaciones del costo del terreno, no todos los proyectos son viables. 1. La connotación y características de la relación de superficie construida se refiere a la relación entre la superficie total de construcción de una casa y la superficie del terreno en una determinada parcela de terreno en un área de planificación urbana. : relación de superficie real y relación de superficie prevista. La relación de área de piso generalmente se refiere a la relación de área de piso planificada, es decir, la relación entre el área total de construcción planificada dentro de la parcela y el área de la parcela. El tamaño de la relación de superficie refleja la intensidad del uso de la tierra y su eficiencia de utilización, así como la diferencia en los niveles de precios de la tierra. Por lo tanto, el índice de superficie construida es un indicador importante utilizado en la gestión de la zonificación urbana y también es el factor más importante que afecta los precios del suelo desde una perspectiva micro. La relación de área de piso tiene las siguientes características: (1) La relación de área de piso expresa la capacidad de construcción permitida por unidad de área de terreno dentro de una "parcela" específica. La parcela es la unidad básica de gestión catastral. Es un terreno en la superficie terrestre con límites definidos y propiedad definida. Su área no incluye vías públicas, espacios verdes públicos, grandes equipamientos municipales y públicos, etc. Sólo cuando la relación de superficie construida se refiere a la relación de superficie construida de una "parcela" puede reflejar la intensidad de utilización específica del terreno y ser comparable entre parcelas. (2) Existe una cierta relación entre la relación de área de piso (R), la densidad de construcción (C) y el número de pisos (H). La densidad de construcción se refiere a la relación entre el área base del edificio y el área de la parcela dentro de una "parcela" específica. Cuando el número de pisos de cada casa en la parcela es el mismo, y el área de construcción de cada piso es igual para una sola casa, la relación entre las tres se puede expresar como: R = C·H. , el número de plantas del edificio y la relación de superficie construida Relación directamente proporcional. (3) La relación de superficie construida puede medir con mayor precisión los niveles de precios de la tierra. El propósito de las personas que compran derechos de uso de la tierra es desarrollar la tierra y construir casas. El costo unitario de desarrollo de una casa = el costo unitario de la casa + el precio mínimo + impuestos + tarifas El precio mínimo = el precio total del terreno / el área total de construcción permitida en el terreno = la relación precio unitario del terreno / área construida. Por lo tanto, el precio mínimo del suelo puede medirse con mayor precisión que el precio unitario del suelo. Refleja el nivel de los precios del suelo. (4) Existe un valor objetivamente más razonable para la relación de superficie construida. En circunstancias normales, aumentar la proporción de superficie construida puede mejorar la eficiencia en la utilización del suelo, pero el aumento de la capacidad de construcción conducirá al deterioro del entorno construido y reducirá la comodidad de uso. Para lograr la coordinación de los beneficios económicos, sociales y ambientales, existe un valor objetivamente más razonable para la relación de superficie en la planificación urbana. 2. La influencia de la relación de superficie sobre el precio de la tierra Hay muchos factores que afectan el precio de la tierra. Aunque las formas en que cada factor afecta el precio de la tierra son diferentes, su mecanismo de acción se puede resumir de manera abstracta en dos aspectos: uno es afectar la tierra. El precio de la tierra afecta los ingresos de la tierra, y el otro es Afecta los precios de la tierra al afectar la oferta y la demanda de la tierra. El mecanismo del ingreso determina en gran medida el excedente económico de la oferta de tierra. La relación de oferta y demanda del mercado hace que los precios de la tierra fluctúen en relación con el excedente económico, determina la distribución del excedente económico de la oferta de tierra y complica los cambios en los precios de la tierra. La influencia de la relación de superficie sobre los precios de la tierra se ve afectada tanto por el mecanismo de ingresos como por la oferta y la demanda del mercado. En términos generales, cuanto más ventajosas sean las condiciones de ubicación, mayor será el nivel de precios de la tierra, más prominente será la contradicción entre la oferta y la demanda. y cuanto más estricto sea el control de la planificación territorial, mayor será el impacto de la relación de superficie sobre los precios del suelo. Esto se refleja específicamente en los siguientes aspectos: (—) Seguir la “ley de los rendimientos crecientes y decrecientes”.

Bajo ciertas condiciones técnicas y económicas, los ingresos netos de la tierra variarán de creciente a decreciente a medida que aumenta la inversión en tierra. Como suelo de construcción urbana, la ley de rendimientos crecientes y decrecientes para el impacto de la relación de superficie sobre los precios del suelo es la siguiente: cuando la densidad de construcción es constante, un aumento en la relación de superficie provoca principalmente un aumento en el número de pisos de las casas. y al compartir las tarifas de tratamiento de cimientos, el costo unitario disminuye cuando el número de pisos alcanza un cierto valor, es necesario fortalecer los cimientos, agregar ascensores, fortalecer la resistencia a los terremotos, etc., el costo unitario cambia de una disminución a un aumento, mientras que el precio unitario aumenta debido al aumento de la capacidad de construcción. La calidad del entorno construido ha disminuido y muestra una tendencia a la baja. Cuando el precio de venta por unidad es igual al costo de construcción por unidad, el ingreso de la tierra alcanza el máximo y el precio de la tierra también alcanza el más alto. En este momento, la relación de superficie construida es la relación de superficie más económica. Si el índice de superficie sigue aumentando, los ingresos por inversiones en terrenos comenzarán a disminuir porque el precio de venta por unidad es menor que el costo de construcción por unidad, y el precio del terreno también comenzará a disminuir. Como se muestra en la (Figura 1), MC es el costo unitario, MR es el precio de venta unitario. El precio de la tierra en una determinada relación de superficie L es el ingreso total (área DCGF) según la relación de superficie menos el beneficio normal del. capital y mano de obra del inversor, y la parte restante es el precio de la tierra. Cuando la relación de superficie es igual a M, el costo unitario es igual al precio de venta unitario, el ingreso marginal del desarrollo de la tierra es 0, el ingreso total (área DCNF) alcanza el máximo, el precio de la tierra alcanza el más alto y M es la relación óptima de superficie construida. Más allá de esta relación de superficie, los precios de la tierra comienzan a cambiar en la dirección opuesta, cayendo a medida que aumenta la relación de superficie. (2) El grado de efecto de la relación de superficie sobre los precios del suelo está correlacionado positivamente con el tamaño de la ciudad. En primer lugar, la ciudad es de gran escala, tiene un alto grado de uso intensivo del suelo, el nivel general de precios del suelo es alto y el precio mínimo del suelo representa una alta proporción del costo unitario de desarrollo de la vivienda. Reducir el costo unitario de desarrollo de la vivienda mediante la reducción del precio mínimo del suelo es obvio, mientras que el uso intensivo del suelo en las ciudades pequeñas El grado es bajo y el nivel general de los precios del suelo es bajo El costo unitario del desarrollo de vivienda se ve afectado principalmente por. el costo unitario de la casa. El efecto de reducir el costo unitario del desarrollo de viviendas al reducir el precio del suelo no es obvio. Además, si el número de pisos de la casa alcanza un cierto valor, si el número de pisos continúa aumentando. , el proyecto unitario aumentará el costo. Además, las grandes ciudades tienen información de planificación urbana relativamente sistemática y el desarrollo del suelo está estrictamente controlado por la planificación, mientras que el control de la planificación en las ciudades pequeñas generalmente no es estricto y la determinación de la proporción de superficie suele serlo. En muchos lugares, no hay límite en la proporción de superficie construida, o sí, pero el control no es estricto, y algunos gobiernos locales a menudo alientan el desarrollo de edificios hacia el cielo, cuanto más altos, mejor, para mejorar la calidad. imagen de la ciudad. La proporción de superficie carece de importancia práctica en estas pequeñas ciudades. Por lo tanto, cuanto mayor sea la escala de la ciudad, más obvio será el impacto del índice de superficie sobre el precio del suelo, y mayor será el cambio en el precio del suelo con el índice de superficie. (3) La relación de superficie tiene diferentes efectos sobre los precios del suelo en diferentes ubicaciones de la misma ciudad. El centro urbano tiene condiciones de ubicación superiores, la intensidad del uso de la tierra, la eficiencia del uso de la tierra, la demanda de tierra, la escasez de tierra y el control de la planificación son más altos que en otras áreas, especialmente en las zonas periféricas urbanas. La feroz competencia entre los inversores hace que los precios de la tierra cambien. la relación de superficie construida se mantiene o se acerca a la ley de cambio del precio de la tierra con la relación de superficie construida bajo el efecto del mecanismo de ingreso de la tierra, mientras que en otras áreas, a medida que disminuyen los ingresos por uso de la tierra, la demanda y la escasez de tierra, el efecto de La relación de superficie construida sobre el precio del suelo disminuye. Por lo tanto, el impacto de la relación de superficie sobre los precios del suelo se debilita gradualmente desde el centro hacia la periferia en la misma ciudad. (4) La proporción de superficie construida tiene diferentes efectos sobre los precios de la tierra para diferentes tipos de tierra. El suelo comercial es más sensible a las condiciones de ubicación y solo se puede implementar en un pequeño número de áreas a lo largo de carreteras con condiciones de ubicación superiores. La escasez de suelo y la contradicción entre oferta y demanda son más prominentes que las de suelo residencial e industrial. Es fácil formar un mercado de vendedores. La competencia entre muchos usuarios de la tierra conduce a un aumento en la proporción de superficie construida. El excedente económico se expresa principalmente en forma de precio de la tierra y es propiedad del propietario. La tierra residencial es menos sensible a las condiciones de ubicación que la comercial. suelo, pero más sensible que el suelo industrial; el suelo industrial se distribuye generalmente en la periferia de la ciudad y no sólo es el menos afectado por las condiciones de ubicación. Sensible y restringido por el flujo del proceso, en muchos casos no hay límite en la relación de volumen. Por lo tanto, en la misma ciudad, el impacto de la relación de superficie sobre diferentes tipos de precios de suelo, de fuerte a débil, es el suelo comercial, residencial e industrial.