Hu Baosen

Hu Baosen y Henan han estado profundamente unidos.

Como nativo del condado de Puyang, provincia de Henan, Hu Baosen fue a la escuela secundaria, se fue al campo para unirse al equipo, fue a la universidad, trabajó, regresó a su ciudad natal para iniciar un negocio y luego llamado Henan Jianye Football Club, con un profundo "Complejo de Henan".

La frase "Jianye no se globalizará" permitió a Hu Baosen echar raíces en Henan. Protegiendo las Llanuras Centrales con una población de 100 millones de habitantes, el “imperio inmobiliario” de Hu Baosen ha penetrado en 18 ciudades a nivel de prefectura y 104 ciudades a nivel de condado en la provincia de Henan. Una persona de Henan dijo: "Una de las nueve casas vendidas en Henan es propiedad de Jianye".

Aunque es difícil decir si esta frase es verdadera o falsa, Hu Baosen creó demasiadas primero. Casas de clase en Henan 1: La primera empresa inmobiliaria conjunta chino-extranjera, la primera en lanzar comunidades residenciales de alto nivel, la primera en promover viviendas hipotecarias... Henan ha tenido demasiada brillantez de Hu Baosen.

Como resultado, Henan Jianye obtuvo el título de "Rey de Henan" y Hu Baosen también fue incluido entre los "Tres caballeros de los bienes raíces de China". Ambos son "tres caballeros" en el sector inmobiliario. Ahora Feng Lun está escribiendo y escribiendo, Wang Shi está en expediciones de montañismo y Hu Baosen, que solo tiene 65 años, todavía está sentado en la primera línea, trabajando duro para el Grupo Jianye. "salir de Henan".

En 2020, Henan Jianye está en auge en el mercado de capitales. En mayo, CCRE New Life cotizó en Hong Kong; en noviembre, Centaline Construction también presentó un prospecto a la Bolsa de Valores de Hong Kong. Junto con Jianye Real Estate y Zhuyou Intelligent Manufacturing Technology, que anteriormente cotizaban en bolsa, Henan Jianye tendrá cuatro empresas que cotizan en bolsa y el territorio de capital inmobiliario será cada vez más grande.

Hu Baosen nació en Puyang, Henan en 1955. A la edad de 21 años, le recomendaron estudiar inglés en la Universidad de Zhengzhou. Después de graduarse, lo asignaron a trabajar en la sucursal de Henan de China Textile Import. y Corporación de Exportación.

Con la ventaja de hablar un idioma extranjero, además de conseguir un buen trabajo, también puede cambiar tu vida. Hu Baosen es el "tipo afortunado".

En 1982, el entonces Departamento Provincial de Cooperación Económica y Comercial Exterior de Henan buscaba candidatos para participar en el establecimiento de una agencia comercial de importación y exportación en Hong Kong, además de su experiencia en importación y exportación. Hu Baosen también trabajó como vendedor en el sistema nacional de comercio exterior. Obtuvo el primer lugar en la prueba de idioma extranjero en la provincia de Henan y finalmente consiguió un trabajo asignado a Hong Kong.

Hu Baosen lleva 10 años en Hong Kong.

En 1992, la brisa primaveral de la reforma sopló por todo el país y trajo a Hu Baosen de regreso a Henan. Sin embargo, Hu Baosen no regresó con las manos vacías. Después de que Hu Baosen recibió su último salario dentro del sistema en 1991, hizo su primera mina de oro especulando con propiedades inmobiliarias en Hong Kong.

Con decenas de millones de yuanes en la mano, Hu Baosen "regresó a su ciudad natal con ropa fina" y regresó a Henan para establecer Jiangye Real Estate, convirtiéndose en miembro del "vasto ejército inmobiliario".

En la primavera de 1993, después de comprar su primer terreno en los suburbios de Zhengzhou, Hu Baosen creó una obra maestra que sería considerada una obra maestra rica y colorida en la historia del sector inmobiliario de Henan, que Es el Jardín Jinshui.

Jinshui Garden no solo es una de las primeras casas hipotecadas en China, sino que también tiene un modelo de venta único que tarda diez años en pagar el capital. En ese momento, Jianye prometió que después de diez años, la compra. El precio de la casa se pagaría íntegramente sobre la base de la garantía de los derechos de propiedad.

No hay duda de que Hu Baosen ha cumplido fielmente el "acuerdo de diez años" y ha convertido a Jianye en un éxito instantáneo en el mercado inmobiliario de Henan. Después de eso, CCRE Real Estate estableció una posición firme en Zhengzhou y construyó sucesivamente muchos proyectos como "Yanle Community", "Chunhui Community", "Zhengzhou Futures City" y "Jianye City Garden".

Pero a diferencia de otras empresas inmobiliarias que se mudan de su "ciudad natal" después de crecer en tamaño, Jianye quiere ser el "Rey de Henan". Hoy en día, el Grupo Jianye ha tenido dificultades para salir de Henan, lo que tiene mucho que ver con la insistencia de Hu Baosen de que “Jianye no saldrá”.

Desde la reforma del fútbol profesional en 1994, Henan Jianye es el único equipo de fútbol imperecedero que nunca ha cambiado de jefe. Éste parece ser otro microcosmos de la persistencia de Hu Baosen en Henan.

Este club de fútbol, ​​apodado "Jianye", ha creado muchas novedades en la historia del fútbol profesional chino. Además de no cambiar nunca de inversores y patrocinadores, Henan Jianye es también el único club que ha jugado en el. La Copa Asiática es un club de fútbol de las ligas de cuatro niveles de la Liga de Campeones, la Superliga China, la Liga Uno y la Liga Dos de China. El Henan Jianye ha experimentado tres descensos y tres descensos, que pueden describirse como "tres arriba". y tres abajo".

En 2009, Henan Jianye alcanzó la Liga de Campeones de la AFC como tercer subcampeón de la Superliga china, alcanzando su máximo rendimiento, y fue apodado "especializado en todo tipo de insatisfacción" debido a sus numerosas victorias. contra equipos fuertes en casa.

Hu Baosen de esa época podría describirse como alegre. En la víspera de Navidad de 2016, Jianye organizó un carnaval de fans, Hu Baosen dijo emocionado en ese momento: "No pido mucho dinero, solo una promesa; no pido un éxito de taquilla, solo creo que Dios recompensa mucho. trabajo; no pido gigantes del fútbol, ​​sólo pido que las bases sirvan a la gente "Jianye seguirá dedicándose al fútbol hasta que quiebre". En los últimos años, el Henan Jianye Football Club ha estado cambiando constantemente de jugadores extranjeros, cambiando de profesores extranjeros y pagando indemnizaciones por daños y perjuicios ", y con frecuencia se encuentran al borde del descenso y el descenso.

Por otro lado, Jianye también busca cambios. Es un poco como IBM en el mundo de las TI, el centenario "gigante azul" que ha sabido sobrevivir y desarrollarse en sucesivas revoluciones tecnológicas. la innovación conservadora lo hace estable en todas las crisis.

Pero a diferencia de IBM, aunque Jianye es lo suficientemente conservadora y estable, la industria es diferente y las barreras son diferentes. Jianye no es un "gigante azul".

Durante 26 años completos, el territorio comercial de Jianye se concentró en Henan. Hu Baosen dijo una vez: "Una generación tiene que asumir las responsabilidades de otra generación, y quiero hacer algo así en Henan".

Desde Zhengzhou hasta Puyang, la ciudad natal de Hu Baosen, y luego hasta las ciudades a nivel de condado. Hasta 2017, Jianye completó la cobertura completa de los "mercados de cinco niveles" de Henan, pero ni siquiera dio un paso fuera de Henan.

Hu Baosen escribió una vez en el artículo de 2015 "Buscando el océano azul de Jianye": "En los próximos 15 años, Henan tendrá 35 millones de personas mudándose a la ciudad y 1.000 millones de metros cuadrados de nuevas Se necesitará vivienda." Lo que vio fueron cientos de millones de necesidades de vivienda en el proceso de urbanización.

Sin embargo, los colegas de la "facción 92" ya han viajado por todo el país, y Jianye no puede ser una empresa única para todos en Henan.

En 2016, Country Garden, Evergrande y Vanke llegaron uno tras otro. Ese año, 15 "reyes de la tierra" aparecieron en la ciudad de Zhengzhou.

En ese momento, Jianye todavía decidió quedarse en Henan. Incluso Hu Baosen dijo que su sueño es: "Si hay otra oportunidad en el futuro para las ciudades con más de 130 condados en Henan, pueden ingresar aún más a ciudades clave y a más de 500 ciudades. Si todavía hay una posibilidad, si mi mi propio organismo todavía lo permite, me trasladaré de las capitales de provincia a ciudades de tamaño mediano, luego a ciudades a nivel de condado y, finalmente, a esas ciudades".

En los primeros ocho meses de 2019, Henan. En Zhengzhou, la primera ciudad, el ranking de ventas de Jianye sólo ocupó el sexto lugar, siendo superado por gigantes como Country Garden, Vanke y Sunac.

Después de perder gradualmente su ventaja absoluta en la vía original, la elección de Hu Baosen fue reabrir una nueva vía, seguir el camino de “activos pesados ​​+ activos ligeros” simultáneamente y centrarse en activos ligeros.

En la reunión anual de desempeño de 2018, Hu Baosen, quien había declarado firmemente que no abandonaría Henan, también se comprometió y dijo que abandonaría Henan con condiciones.

Bajo el Grupo Jianye, además de Jianye Real Estate, que es un activo importante, la empresa que cotiza en bolsa Zhuyou Intelligent Technology Co., Ltd. adquirió en 2019, la empresa de administración de propiedades Jianye New Life cotizó en mayo 2020 y Jianye New Life en noviembre de 2020. Zhongyuan Construction, una empresa de agencia de construcción que se está preparando para cotizar en bolsa, se escindirá. Las direcciones de estas tres empresas son construcción prefabricada, gestión de propiedades y construcción de agencias, respectivamente. en el camino del desarrollo de "activos ligeros".

En otras palabras, Jianye ha creado un servicio integral que abarca desde la adquisición de un terreno, la construcción de una casa, el montaje y, posteriormente, la gestión de la propiedad.

Entre ellos, el negocio de agencia de construcción de Zhongyuan Construction es un negocio típico con pocos activos.

"La forma de construcción de agencias es de hecho un producto de los tiempos. De hecho, la construcción de agencias no necesita asumir el riesgo de adquirir terrenos. Solo es responsable de construir casas o llevar a cabo alguna cooperación en marcas. ", dijo a la ciudad el analista del mercado inmobiliario de Shanghai Zhongyuan, Lu Wenxi.

El motivo del esfuerzo por construir en nombre de otros es evidente.

Li Naichao, presidente de la Cámara de Comercio de Bienes Raíces de Beijing, dijo: "De hecho, se está volviendo cada vez más difícil para las empresas de desarrollo inmobiliario, especialmente aquellas que participan directamente en el desarrollo inmobiliario. Este tipo de activos pesados La operación tiene ciertos riesgos, por lo que muchas empresas de desarrollo adoptan la forma de construcción de agencias, que utilizan la marca para ganar dinero".

Sin embargo, este modelo "OEM" inevitablemente tendrá inconvenientes.

Hace más de un año, el propietario que compró la zona residencial "Wanda Plaza & Jianye Eighteen Cities" en la ciudad de Zhoukou descubrió que las grúas torre que trabajaban en el sitio de construcción habían dejado de funcionar y los trabajadores de la construcción habían Durante un tiempo, la preocupación de que "algo le pasó a la casa que compraron" se extendió rápidamente entre los propietarios.

Este proyecto comercial central "Wanda + Jianye" ubicado cerca de la intersección de Jianshe Road y Daqing Road en la ciudad de Zhoukou es propiedad conjunta de Tianxiang Investment Holdings Co., Ltd. (en adelante, Tianxiang Holdings), Wanda Group y Jianye Group creados juntos. En otras palabras, el desarrollador que realmente adquirió el terreno fue Tianxiang Holdings, mientras que Wanda y Jianye fueron solo la "guinda del pastel", y el papel de Jianye era actuar como agente de construcción.

En comparación con Jianye Group, Tianxiang Holdings es más bien una "empresa de inversiones". Tianxiang Holdings, fundada en 1998, se define como descubridora e integradora de oportunidades de negocio regionales. Su estructura industrial se divide principalmente en tres grandes sectores: consumo, inmobiliario y desarrollo de turismo ecológico.

De hecho, una razón importante para la suspensión de este proyecto fue la malversación de dinero por parte de Tianxiang Holdings. El 7 de diciembre, en la reunión de comunicación cara a cara entre Jianye y los propietarios, Jianye también confirmó este motivo.

Y “no se trata de decenas de millones”. Un representante del Grupo Jianye le dijo al propietario que después de que Tianxiang Holdings hipotecara el terreno en el proceso, transfirió los fondos de su cuenta a otros proyectos. Como resultado, se rompió la cadena del capital.

Li Naichao dijo a la ciudad: "Es normal que los promotores inmobiliarios hipotequen sus terrenos. Esto se hace para el funcionamiento normal de fondos posteriores, como la financiación. Para un proyecto como este, el promotor definitivamente asumir la responsabilidad principal después de que algo sale mal. Responsabilidad, pero también tiene un gran impacto en el agente de la construcción, como la reputación, la marca e incluso los riesgos legales.

Después de más de un año de suspensión. Tras finalizar el proyecto, Jianye finalmente decidió hacerse cargo. En la reunión de comunicación, el gerente general regional de Zhoukou, Ma Xiaoteng, prometió a los propietarios de Jianye Eighteen Cities: "Jianye se hará cargo de todos los proyectos en Eighteen Cities y no quedarán sin terminar.

Hu Baosen formuló un plan". para Jianye Real Estate La estrategia de "salir" de China es salir condicionalmente, es decir, utilizar Henan como punto, dibujar un radio para expandir el mercado en el centro de China y adherirse al principio de radio de 500 kilómetros.

En otras palabras, la "salida" de Hu Baosen no es realmente una salida en el sentido geográfico, sino que se basa más en la "marca" inmobiliaria de Jianye y depende profundamente del círculo de Henan. en el sentido de “recursos”.

Al igual que las Dieciocho Ciudades de Zhoukou Jianye mencionadas anteriormente, dependen de la prima de marca de "Jianye" para ganar dinero "fácil" participando en negocios con pocos activos, como la construcción de agencias. Todo tiene pros y contras, especialmente cuando se exploran nuevos modelos de negocio, deben existir riesgos.

Jianye no se atreve a dar pasos demasiado grandes adoptando un enfoque de activos ligeros.

Actualmente, los proyectos principales de Zhongyuan Jianye todavía están en Henan, y Henan sigue siendo el mayor "proveedor de alimentos y ropa" de Jianye. Al 30 de junio de 2020, de los 182 proyectos gestionados por Zhongyuan Construction, 174 estaban ubicados en la provincia de Henan, lo que representa más del 90 %.

Lu Wenxi dijo a la ciudad que, como empresa de bienes raíces, "si quiere globalizarse, debe tener la capacidad de comprender los riesgos del proyecto".

Además, si quieres salir de Henan, no sólo debes caminar con firmeza, sino también con paso firme. Una marca es la base de un viaje sólido, y un viaje constante y de largo alcance requiere el apoyo de una gran cantidad de capital. Lu Wenxi dijo a la ciudad: "Una de las condiciones necesarias para globalizarse es la necesidad de fondos".

Desde la perspectiva de CCRE Real Estate, su presión de deuda no es pequeña. El índice activo-pasivo de CCRE Real Estate aumentó del 87,04% en el primer semestre de 2018 al 92,02% en el primer semestre de 2020, un aumento de aproximadamente 5 puntos porcentuales.

En el primer semestre de 2020, los pasivos totales de CCRE Real Estate alcanzaron los 151 mil millones de yuanes.

Hu Baosen, que quiere "cualificarse" para abandonar Henan, se enfrenta a una presión financiera considerable. Ahora bien, ¿cómo debería Hu Baosen romper la situación?

(Autor Zeng Jiayi, editor Han Zhongqiang)