Como capital virtual, las acciones pueden generar rentabilidad. ¿Cuáles son sus raíces?
En lo que respecta al mercado inmobiliario, no hay ninguna burbuja que estalle. Aunque Stephen Roach fue nombrado economista jefe global de Morgan Stanley y Xie Guozhong fue nombrado economista jefe de la región de Asia y el Pacífico, puede que haya hecho predicciones equivocadas, pero es indiscutible que hay señales de peligro de burbujas y burbujas locales en el mercado inmobiliario. En respuesta a la cada vez más extendida "teoría de la burbuja" y "teoría del colapso" del sector inmobiliario, el Ministerio de Construcción emitió un informe de proyecto para contraatacar e incluso predijo que "los precios de la vivienda en China aumentarán de manera constante en los próximos 10 años". En el campo de la economía, también hay algunos economistas que dijeron algo completamente contrario a la opinión generalizada. Como Yi Xianrong de la Academia China de Ciencias Sociales y Wu Jinglian, un gigante de la economía.
¿Por qué la predicción de Wu Jinglian sobre el mercado de valores es correcta, mientras que Luo Qi y Xie Guozhong están equivocadas? La clave es que el mercado de valores es virtual, mientras que el mercado inmobiliario es concreto. Pero la diferencia entre ellos es que Wu Jinglian mencionó vagamente los defectos institucionales del mercado de valores, mientras que Luo Qi y Xie Guozhong no mencionaron los defectos institucionales del mercado inmobiliario de China. Son las fallas institucionales las que en gran medida han llevado a burbujas de precios en los mercados inmobiliario y bursátil.
De hecho, cualquier experto puede cometer errores de juicio. Sólo el mercado es el más completo y real, y la ley de oferta y demanda del mercado es la piedra de toque que lo determina todo. Al estudiar el sistema y la estructura del mercado de valores y el mercado inmobiliario de China, se revelan las condiciones, procesos y resultados de la ley de la oferta y la demanda.
1. La ley de la oferta y la demanda del mercado es la base teórica para analizar las burbujas de precios en el mercado de valores y el mercado inmobiliario.
(1) Leyes del mecanismo de oferta y demanda del mercado:
Ya sea en el mercado inmobiliario, el mercado de valores u otro mercado de productos, la oferta y la demanda están unidas por el precio, y la transacción final también se basa en el precio. Existe competencia perfecta en un mercado normal (no hay diferencia entre productos, compradores y vendedores y no puede afectar el mercado). Si hay pocos proveedores en el mercado, se producirá una situación de oligopolio con competencia insuficiente. En casos extremos, se producirá incluso una situación de monopolio con un solo proveedor. En un mercado perfectamente competitivo los precios no se pueden manipular. En los mercados oligopólicos y monopolísticos, los precios se manipulan fácilmente y los mercados monopolísticos tienen un alto poder de fijación de precios y ganancias excesivas de los monopolios.
La elasticidad precio de la demanda de artículos de primera necesidad (como alimentos, ropa, vivienda, etc.). ) es pequeña y la elasticidad precio de la demanda de bienes de lujo es grande, cuanto mayor es el alcance del mercado, menor es la elasticidad de la demanda (industria) y cuanto mayor es la elasticidad de la demanda, mayor es el tiempo; la elasticidad de la demanda, y cuanto más corto sea el tiempo, menor será la elasticidad de la demanda.
(2) Análisis de la oferta y la demanda del mercado inmobiliario:
Análisis de la elasticidad de la demanda y la elasticidad de la oferta de inmuebles (suelo). La demanda de bienes raíces para edificios de oficinas residenciales y comerciales en una región es la demanda de artículos de primera necesidad, y la elasticidad precio de la demanda es pequeña y la elasticidad precio de la oferta es diferente; Como recursos no renovables como el petróleo y la tierra, aunque la oferta general de tierra es inelástica, su elasticidad del precio de la oferta regional e industrial es obvia, y debido al largo ciclo de desarrollo de los bienes raíces (tierra) (generalmente más de 2 años). , es más elástico que los productos básicos comunes. Mayor flexibilidad temporal.
(3) La relación de oferta y demanda y su particularidad del mercado de valores
Al comparar varios mercados, algunos mercados son mercados rápidos y otros son mercados rígidos. En comparación con otros mercados, el mercado de valores tiene características de mercado generales y características de mercado únicas. Por un lado, el mercado de valores sigue las leyes generales de la oferta y la demanda del mercado, pero por otro, tiene grandes particularidades. Los precios del mercado inmobiliario se ajustan muy lentamente a la relación entre oferta y demanda. Si el precio actual es inferior al precio de equilibrio después de la intervención del gobierno, el precio tenderá a subir y la velocidad del aumento del precio depende de la brecha entre la oferta y la demanda al precio actual. Cuanto mayor sea la brecha, mayor será el margen y la velocidad para aumentar los precios. Sin embargo, los precios de las acciones responden muy rápidamente a los cambios en la oferta y la demanda y, debido a su fuerte naturaleza ficticia, sus fluctuaciones de precios también dependen en gran medida de la confianza y las tendencias del mercado. La confianza proviene principalmente de las instituciones y el mercado, como por ejemplo si el mecanismo del mercado es sólido, si el crédito del gobierno es sólido, si la divulgación de información está estandarizada y es verdadera, y si la inversión tiene un efecto riqueza.
(D) ¿Cuál es la relación entre el gobierno y el mercado?
Análisis de pros y contras de las políticas de regulación gubernamental: Los gobiernos nacional y local han introducido muchas políticas para controlar el sobrecalentamiento de la inversión inmobiliaria, que han tenido un gran impacto, pero su impacto requiere evaluación y análisis cualitativo. Aquí hay dos ejemplos externos al sector inmobiliario: uno es un problema de alta tecnología en la agricultura y el otro es un problema con los precios del petróleo de la OPEP.
El primero es el problema de la tecnología agrícola, porque la tecnología agrícola ha aumentado considerablemente la producción de productos agrícolas, lo que ha provocado una disminución de los precios. Al mismo tiempo, la demanda social de productos agrícolas es relativamente inelástica, por lo que una demanda insuficiente significa que los ingresos totales de los agricultores acabarán disminuyendo. Parece que la tecnología agrícola es mala para los agricultores, pero ciertamente es buena para la sociedad. Este es el conflicto de intereses entre diferentes grupos sociales causado por la ciencia y la tecnología agrícolas. Hablemos de los precios del petróleo de la OPEP. Los cambios en los precios del petróleo indican que la oferta y la demanda de petróleo a corto plazo son inelásticas respecto del precio, porque la capacidad de almacenamiento y producción es cierta en el corto plazo y la oferta es inelástica. La demanda es inelástica porque los hábitos de consumo (el consumo de petróleo como necesidad) no pueden adaptarse inmediatamente. Pero a largo plazo, la capacidad de producción aumentará gradualmente y la aparición de productos sustitutos conducirá inevitablemente a caídas de precios. Al mismo tiempo, la gente se dará cuenta gradualmente de que sus hábitos de consumo son inadecuados, por lo que la demanda industrial, la demanda pública y la demanda diaria; se reducen, lo que inevitablemente conducirá a la caída de los precios del petróleo. En resumen, el petróleo, al igual que los bienes raíces, carece de elasticidad precio de oferta y demanda en el corto plazo, pero tiene una elasticidad precio de oferta y demanda obvia en el largo plazo.
Se puede ver que las políticas pueden causar conflictos sociales (como cuestiones de ciencia y tecnología agrícolas), los estándares de políticas deben respetar las leyes del mercado y el momento de la introducción de políticas debe ser apropiado; de lo contrario, el efecto puede no ser óptimo (como los precios del petróleo).
En la economía de mercado la ley de la oferta y la demanda juega un muy buen papel, pero al precio actual, si la oferta supera la demanda, habrá escasez, y si la oferta supera la demanda , habrá excedente, porque el llamado "precio corriente" no es el precio de equilibrio del mercado. Las carencias o excesos provocados por este desequilibrio entre oferta y demanda suelen aparecer en la intervención gubernamental en la economía. Por ejemplo, fijar el precio mínimo de los productos agrícolas por encima del precio de equilibrio provocará un excedente de productos agrícolas; cuando se controlen los alquileres, el límite máximo del alquiler será inferior al precio de equilibrio, lo que provocará una escasez de precios; el límite de suministro de gasolina es inferior al precio de equilibrio, lo que da lugar a colas para comprar petróleo. El fenómeno del desempleo también es una manifestación del exceso de recursos laborales porque el salario mínimo es superior al salario de equilibrio del mercado. El gobierno también sabe que habrá escasez y excedentes, pero ¿por qué fallan a menudo las regulaciones gubernamentales? La razón es que al gobierno le resulta difícil determinar el momento y la intensidad adecuada de la intervención en el mercado, lo que a menudo conduce a una reacción exagerada del mercado.
La llamada falla del gobierno se refiere a información incompleta, baja eficiencia, desperdicio de recursos y errores en la toma de decisiones que hacen que el gobierno pierda su función adecuada de regular el mercado; Las fluctuaciones económicas anormales y la falta de competencia en el mercado Los altos costos sociales, la oferta insuficiente de bienes públicos, la falta de mercados y la información distorsionada han hecho que el mercado pierda su función adecuada de producir una eficiencia económica adecuada. Por lo tanto, la relación entre el gobierno y el mercado es que el mercado es lo primero y el gobierno lo segundo. Sólo cuando el mercado falla puede el gobierno desempeñar el papel de corregir la falla del mercado. Por supuesto, el gobierno necesita considerar el momento y la intensidad de los ajustes para corregir las fallas del mercado, porque la intervención gubernamental en la economía es un arma de doble filo. Por ejemplo, el plan de renovación de viviendas urbanas tenía como objetivo original proporcionar un mejor entorno de vida para los pobres. Como resultado, se destruyeron más viviendas para personas de bajos ingresos y se construyó menos control de alquileres, lo que dio lugar a viviendas de mala calidad y dificultó la vida de las personas. los necesitados; aunque el salario mínimo ayudó a algunos trabajadores, ha provocado desempleo para otros, la práctica a largo plazo de China ha demostrado que la economía estará en caos tan pronto como el gobierno lo relaje, y morirá tan pronto como lo haga; lo controla.
En resumen, la relación entre el gobierno y las leyes de la oferta y la demanda del mercado es muy sutil, y el gobierno debe respetar las leyes de la oferta y la demanda del mercado. Las políticas gubernamentales que consideran las leyes de la oferta y la demanda del mercado son más seguras y efectivas, con menos efectos secundarios adversos, que las políticas que ignoran las leyes de la oferta y la demanda.
2. El proceso de formación de burbujas inmobiliarias y bursátiles caóticas
El modelo de oferta de tierras orientado al mercado distorsiona la relación entre oferta y demanda y amplifica el efecto burbuja.
¿El aumento de los precios de la tierra conduce a un aumento de los precios de la vivienda, o el aumento de los precios de la vivienda conduce a un aumento de los precios de la tierra? En términos generales, los principales determinantes de los precios de la vivienda son los factores de mercado y los factores de costos. Los factores del mercado son principalmente cambios de precios causados por la oferta y la demanda. Si el equilibrio del mercado se rompe debido a una oferta insuficiente, los precios de la vivienda inevitablemente aumentarán, lo que a su vez conducirá a un aumento de los precios del suelo. Por lo tanto, desde la perspectiva de los factores del mercado, el aumento de los precios de la tierra impulsado por los precios de la vivienda es un efecto principal. Los costos de la vivienda son principalmente precios de la tierra, costos de construcción e impuestos relacionados. Cuando los costos de construcción, las ganancias y los impuestos son fijos, el precio de la tierra se convierte en la principal variable en los precios de la vivienda. Según las estadísticas empíricas, su proporción generalmente ronda el 40%-50%.
Por lo tanto, desde una perspectiva de costos, los precios de la tierra afectan los precios de la vivienda, y los altos precios de la tierra pueden conducir a precios altos de la vivienda.
¿La transferencia de tierras basada en el mercado ha causado muchos problemas? El modelo de transferencia de tierras comerciales orientado al mercado (licitación, subasta y cotización) selecciona principalmente a los desarrolladores a través de métodos basados en el mercado, determina un modelo científico y objetivo de precios de transferencia de tierras y establece un mecanismo de formación de precios de tierras orientado al mercado para evitar posibles problemas. durante el proceso de transferencia de tierras de corrupción. Sin embargo, este modelo de mercantilización puede conducir a la transformación de contradicciones, es decir, el costo de la mercantilización es que los precios de la tierra pueden aumentar artificialmente.
Después de la oferta de suelo orientada al mercado, aparece el valor del suelo urbano y los precios del suelo aumentan significativamente. Este modelo monopolista de precios de la tierra tiene un doble impacto en el desarrollo económico. Su efecto positivo es que después del monopolio del mercado primario de tierras, el precio de los recursos de tierras urbanas aumenta, lo que promueve el desarrollo económico regional, atrae entradas de capital, aumenta la inversión y aumenta las oportunidades comerciales. Toda la región presenta un escenario próspero, realmente realizado. que "la tierra es la madre de la riqueza"; el efecto negativo es que los altos precios de la tierra y la vivienda sin duda aumentarán los costos de los negocios y las oficinas, reducirán los beneficios marginales de las actividades económicas y comerciales y, en última instancia, debilitarán la competitividad del mercado de la ciudad.
De hecho, el modelo actual de suministro de tierras de mi país es en realidad un monopolio gubernamental. Por un lado, la nacionalización de las tierras colectivas rurales significa que el proceso de adquisición de tierras no se fija según los precios del mercado y, al mismo tiempo, una gran cantidad de tierra cumple con las condiciones de oferta. El gobierno es el único ganador de la tierra, por lo que el gobierno. La demanda de tierras agrícolas a corto plazo es muy limitada, por lo que la nacionalización de tierras agrícolas supone un exceso de oferta (la curva de demanda está gravemente distorsionada hacia la izquierda, lo que inevitablemente hará que la intersección de la curva de oferta y demanda se mueva hacia la izquierda). , es decir, el precio de equilibrio se distorsiona y reduce gravemente). Por un lado, el gobierno ha formado un monopolio estatal único de oferta en el mercado de tierras. La venta de terrenos a corto plazo provocada por el modelo de oferta de suelo orientado al mercado ha provocado una escasez artificial de suelo, provocando que el precio de los terrenos sujetos a licitación, subasta y cotización siga aumentando (la curva de oferta está gravemente distorsionada hacia la izquierda, lo que inevitablemente conducirá a que el punto de intersección de la curva de oferta y demanda se mueva hacia la izquierda, es decir, el precio de equilibrio esté seriamente distorsionado y aumentando). Dado que tanto la adquisición como el suministro de tierras están monopolizados por el gobierno, existe una enorme diferencia de precios entre ambas. El resultado del "monopolio" gubernamental de la gestión de la tierra es, por un lado, un enorme conflicto de intereses entre los agricultores, el gobierno y los usuarios de la tierra, por el otro, los precios de la tierra han aumentado debido a la oferta limitada de tierra a corto plazo; distorsionando gravemente la relación de oferta y demanda del mercado y distorsionando Afecta el mecanismo de formación de los precios del mercado y distorsiona la información de precios del mercado inmobiliario. Cuando los gobiernos locales monopolizan la oferta de tierra en el mercado primario, los cambios en los precios de la tierra se ven afectados principalmente por la cantidad de tierra suministrada por el gobierno, por lo que los precios no serán verdaderos precios de mercado. Cuanto mayor sea el monopolio gubernamental sobre la tierra, mayor será su impacto en los precios de la vivienda y, por tanto, más fuerte será su impacto en el mecanismo de formación de precios del mercado inmobiliario.
El modelo de oligopolio para obtener la oferta de tierras agrícolas y tierras estatales aprovecha las leyes de la oferta y la demanda del mercado. Si se eliminan los canales de exceso de oferta durante la nacionalización de tierras agrícolas y el canal de exceso de oferta para la venta de tierras, y los agricultores comercian directamente con los demandantes del mercado, entonces el precio de transacción de las tierras agrícolas nunca será tan bajo y el precio de las tierras compradas en el mercado También será Nunca será tan alto. Naturalmente, la diferencia de precios entre ambos se convertirá en una compensación para los agricultores, los promotores y los consumidores. Por supuesto, el gobierno también puede cobrar diversas compensaciones. Incluso si es la mejor opción, si el gobierno vende simultáneamente al mercado la tierra que planea vender en el futuro cercano, entonces el precio de la transacción definitivamente caerá (el aumento en su oferta causará que el punto de intersección de la oferta y curva de demanda se desplace hacia la derecha y el precio de transacción inevitablemente caerá). ¿Por qué debería estar en el mercado? ¿Qué pasa con una expropiación general de los bienes raíces? De hecho, los promotores no quieren que los precios de la vivienda sean altos, para que no causen insatisfacción con el gobierno y los consumidores. El pecado original de los altos precios de la vivienda reside, por un lado, en la especulación desenfrenada del mercado y, por otro, en el modelo gubernamental de oligopolio territorial. El gobierno debe admitir este defecto del sistema y asumir esta responsabilidad. Esto es verdadero respeto por la opinión pública, respeto por el mercado y respeto por la verdad.
(2) El proceso de distorsión de la burbuja bursátil: el pecado original del diseño del sistema de negociación de acciones
Uno de los mayores problemas del mercado de valores desde hace mucho tiempo es el sistema de negociación de acciones. La llamada división de acciones se refiere al hecho de que, debido al diseño inicial del sistema, sólo un tercio de las acciones públicas en el mercado de valores pueden cotizar y negociarse (acciones negociables), y los dos tercios restantes de las acciones de propiedad estatal. las acciones y las acciones de personas jurídicas no cotizan ni se negocian temporalmente (acciones no negociables). Como problema de estructura accionaria único en el mercado de capitales de China, la estructura de acciones divididas ha afectado durante mucho tiempo el desarrollo del mercado de capitales de China. El problema de la división de acciones se debe principalmente a una comprensión inconsistente del sistema de acciones y de las funciones y posicionamiento del mercado de valores en la etapa inicial. La reforma del sistema de gestión de activos estatales aún se encuentra en sus primeras etapas. El concepto de operación de capital estatal aún no se ha establecido completamente.
A finales de 2004, el capital social total de las empresas cotizadas de mi país era de 714.900 millones de acciones, de las cuales 454.300 millones eran acciones no negociables, que representaban el 64% del capital social total de las empresas cotizadas, y las acciones de propiedad estatal representaban por el 74% de las acciones no transables.
La existencia de acciones no negociables no favorece la formación de un mecanismo razonable de fijación de precios de las acciones; afecta la estabilidad esperada del mercado de valores; a los principales accionistas no les importan los cambios en los precios de las acciones que cotizan en bolsa; y "el voto con los pies" por parte de los accionistas de acciones negociables no es eficaz para las empresas que cotizan en bolsa. Las limitaciones hacen que el gobierno corporativo carezca de la misma base de interés y no favorece la circulación fluida, la preservación del valor y la apreciación de los activos estatales; la profundización de la reforma del sistema de gestión de activos estatales; restringe el proceso de internacionalización y la innovación de productos del mercado de capitales. Se puede decir que la cuestión de la división de acciones se ha convertido en un obstáculo importante para mejorar el sistema básico del mercado de capitales y debe resolverse de forma activa y constante.
Por un lado, debido a la implementación a largo plazo del sistema de aprobación de emisiones, la demanda del mercado es inelástica. En el corto plazo, las acciones se emiten y cotizan por separado, y la demanda obviamente excede la oferta, lo que aumentará. inevitablemente conducirá a precios altos; por otro lado, debido a la división de acciones, la mayoría de las acciones no son negociables, lo que lleva a una situación en la que la oferta excede la demanda, lo que hace que los precios de las acciones vuelvan a subir. De modo que el mercado de valores está permanentemente distorsionado. Bajo la influencia de la oferta y la demanda del mercado, el precio de emisión y el precio de transacción de unas pocas acciones en circulación son tan altos que el precio de transacción del primer día está lejos de su valor de inversión normal. La mayoría de los inversores están rodeados de este tipo de riesgo institucional y casi el 95% de los inversores están perdiendo dinero. Son las fallas en el sistema de aprobación, emisión y división de acciones las que hacen que los inversores asuman enormes riesgos de mercado.
En tercer lugar, los intereses del gobierno y las fronteras del gobierno
El gobierno debe manejar correctamente la relación entre sus propios intereses y fronteras. El gobierno no abandona su posición como principal organismo de transacciones del mercado de tierras y convierte su participación directa en el mercado de tierras en una intervención indirecta. En realidad, esto está impulsado por intereses. En una economía de mercado, la función del gobierno debería ser proporcionar servicios públicos y mantener un entorno de mercado justo. El gobierno expropia tierras sólo para beneficio del público, lo cual es una práctica aceptada internacionalmente. Después de que el gobierno se retire del mercado de tierras, debería regularlo principalmente de manera indirecta a través de la regulación de la planificación y los impuestos inmobiliarios. Sólo así podremos garantizar que el gobierno sea un gobierno con derechos limitados y que los límites del gobierno puedan ser claros.
En primer lugar, los gobiernos deben frenar su impulso inicial de participar en los mercados de activos. Desde el llamado "fomentar la cotización y emisión de acciones" hasta el llamado "operar la ciudad", e incluso estimular el desarrollo económico con el auge inmobiliario, todas estas son manifestaciones de la intervención gubernamental en diferentes formas de mercados de activos. Una vez que el gobierno participe directa o indirectamente en el mercado, inevitablemente lo distorsionará. Los inversores del mercado de valores han dependido durante mucho tiempo de las políticas gubernamentales para rescatar al mercado, que obviamente no es un mercado maduro. El mercado inmobiliario bajo la actual operación gubernamental puede fácilmente conducir al mismo final. Por lo tanto, un gobierno sabio se mantiene alejado del mercado y actúa como regulador por encima del mercado y juez imparcial para mantener el orden del mercado. Actualmente, algunos gobiernos locales están haciendo todo lo posible para enfatizar el buen funcionamiento de los bienes raíces, lo que viola los principios básicos de las funciones gubernamentales. En segundo lugar, los gobiernos deben frenar su actual impulso de mantener los precios de determinados activos. Incluso si el poder administrativo no juega un papel directo o indirecto en el desarrollo de los mercados de activos, los mercados son siempre volátiles. En las economías de mercado inmaduras, los inversores suelen exigir apoyo gubernamental. Los gobiernos inmaduros tienden a nivelar el mercado por muchas razones, como mantener la estabilidad del mercado y evitar pérdidas de los inversores. Por supuesto, ante una especulación excesiva y anormal con ciertos activos, otra cuestión es que el gobierno apoye el mercado para salvaguardar el interés público. En tercer lugar, los gobiernos deben frenar sus impulsos bien intencionados de limitar los precios de ciertos activos. Actualmente, todos los sectores de la sociedad están preocupados por la burbuja inmobiliaria, por lo que a nivel operativo específico, el gobierno ha formado una moción para estabilizar directamente los precios de la vivienda. Nuevamente, esta consideración es correcta en un sentido intuitivo, pero en un sentido de economía política sería un diseño de política extremadamente peligroso. Por un lado, el ascenso y caída del mercado tiene sus propias reglas. El aumento actual no significa que no disminuirá en el futuro. La intervención gubernamental en los precios de la vivienda significa en sí misma irresponsabilidad para los inversores originales. Sólo permitiéndole fluctuar de forma natural se podrá mejorar la psicología del mercado de los inversores de "estar dispuestos a admitir la derrota". Por lo tanto, no existe una diferencia esencial entre bajar los precios de la vivienda y el apoyo previo al mercado. Por otro lado, ante el problema de que los residentes de bajos ingresos no tengan dónde vivir debido a los altos precios actuales de la vivienda, la administración sólo tiene dos opciones. Primero, aumentar la oferta para compensar la demanda excesiva del mercado. El segundo son las políticas fiscales y monetarias, que ajustan la demanda de todo el mercado ajustando las tasas de interés de los préstamos o los subsidios monetarios.
No hay duda de que el gobierno definitivamente considerará los intereses. De hecho, el mejor interés del gobierno reside en todos los ciudadanos y en la economía nacional, y el interés específico concentrado en el mercado inmobiliario es el valor de la tierra.
El actual mecanismo de suministro de tierras no puede garantizar rendimientos estables, científicos y razonables a largo plazo, y es más probable que fomente los impulsos de desempeño a corto plazo de los funcionarios gubernamentales e incluso conduzca a la corrupción. La tierra limitada puede generar cada vez menos rendimientos de tierras para el gobierno. el futuro. Por lo tanto, el enfoque científico es que los ingresos de la tierra deben recaudarse de manera estable, uniforme e institucionalmente como impuestos para garantizar los ingresos futuros del gobierno, reducir la pesada carga sobre el mercado y reducir el impulso de desempeño a corto plazo de los funcionarios del gobierno. Por lo tanto, es necesario dejar legalmente claro que los derechos e intereses del gobierno hacia los propietarios de tierras estatales deben realizarse a través de una renta anual y se debe implementar un sistema de renta anual. Esto no sólo puede hacer que los ingresos por tierras del gobierno sean a largo plazo y evitar el comportamiento a corto plazo del gobierno en materia de ingresos por tierras, sino que también puede promover el flujo de existencias de tierras urbanas y promover la asignación racional de los recursos de tierras urbanas.
De hecho, vale la pena aprender del modelo de reforma agraria de la provincia de Taiwán. Cuando el gobierno nacionalista se trasladó a la provincia de Taiwán, implementó un plan de reforma agraria y adoptó una política incruenta de distribución de tierras a agricultores y cultivadores en 1960. Se han formulado las políticas correspondientes para estabilizar las políticas territoriales y a los agricultores y evitar que un gran número de desempleo agrícola afecte a las ciudades vulnerables. En la década de 1970, ante la enorme presión social y la presión de los grupos financieros, el gobierno del Kuomintang finalmente se opuso a la apertura de las ventas de tierras y, en cambio, introdujo capital en el campo. La provincia de Taiwán pasó a la última etapa de industrialización. Toda la sociedad redistribuye los activos sociales para resolver problemas como la polarización social entre ricos y pobres, y la polarización industrial y agrícola. Más de diez años después, después de que la provincia de Taiwán completara su industrialización y su economía se desarrollara a un alto nivel, la provincia de Taiwán relajó su política agraria. En ese momento, los precios de la tierra habían aumentado de NT $ 40.000 a NT $ 50.000 a NT $ 30.000 a NT $ 30.000 a NT $ 30.000 a NT $ 40.000. Un gran número de agricultores fueron compensados por vender sus tierras a lo largo de los años y disfrutaron de los frutos económicos de la industrialización del país. La riqueza social se redistribuyó una vez más mediante la venta de tierras, evitando que un gran número de agricultores quebraran. El desarrollo equilibrado de la industria y la agricultura ha creado una gran clase media y ha hecho que la sociedad taiwanesa sea más estable. Por otro lado, económicamente, la transferencia de tierras ha enriquecido a algunas personas en capital, impulsando el consumo y la inversión social. Es importante destacar que estos agricultores “ricos”, después de enriquecerse vendiendo sus tierras, redirigieron su capital hacia industrias de alto riesgo y alta tecnología. Son estos agricultores "ricos" con bajos conocimientos quienes se han convertido en importadores de capital para la modernización y transformación industrial de la provincia de Taiwán, lo que puede considerarse como una cosecha inesperada de la política agraria de la provincia de Taiwán.
4. Defectos institucionales y defectos de mercado* * *Shock: El mercado de valores es similar a la burbuja de precios del mercado inmobiliario.
Es cada vez más obvio que el mercado inmobiliario de China, al igual que su mercado de valores, tiene importantes fallas institucionales. Hay tres manifestaciones: primero, el mercado inmobiliario, al igual que el mercado de valores, es un mercado en el que está involucrado el poder, y el papel del capital de poder excede al de otros capitales. La asimetría de la comercialización de productos en lugar de la comercialización de factores ha llevado a un mercado inmobiliario deformado y precios elevados. En segundo lugar, el desarrollo de la industria inmobiliaria por parte de los gobiernos locales se debe más a la presión de los gastos fiscales y al impulso de perseguir logros de desarrollo. Esto es muy similar al desarrollo del mercado de valores en el pasado, que se debió únicamente a la presión de la financiación empresarial y se vio obligado a ahorrar dinero para las empresas estatales. En tercer lugar, los métodos de operación del mercado utilizados por los promotores inmobiliarios para hacer subir los precios de los activos son bastante similares a los del mercado de valores. En el mercado de valores, si alguien controla suficientes fichas de una acción, puede manipular completamente el precio de la acción. El secreto de los creadores de mercado para hacer subir el precio de todo el mercado es hacer subir primero los precios de las acciones de alto precio, induciendo a que los precios de otras acciones de bajo precio suban naturalmente. Esto también se utiliza en el sector inmobiliario. mercado; en 2005, los inversores inmobiliarios propusieron trasladarse a ciudades de segundo y tercer nivel. Desde una perspectiva técnica, este enfoque es muy similar a la forma en que los creadores de mercado intentan impulsar las acciones líderes cuando especulan sobre un determinado sector o concepto en el mercado de valores. El efecto lucrativo de las acciones líderes induce a los inversores minoristas a hacer todo lo posible para entrar en acciones basura del mismo sector o concepto. Mientras las acciones líderes no caigan, otras acciones subirán en consecuencia. Una vez que los banqueros logren sus objetivos, llegará el fin de los inversores minoristas. Los precios de la vivienda en muchas ciudades se han duplicado y los precios de algunos proyectos incluso se han triplicado. Esto es lo mismo que el efecto de creación de mercado del mercado de valores; para hacer subir los precios, los promotores inmobiliarios falsificaron una gran cantidad de contratos de transacciones falsos, mediante estos contratos falsos, los precios de los bienes raíces se "inflaron infinitamente". Este enfoque es similar a un creador de mercado de valores que se emborracha para subir el precio.
Sin embargo, en un mercado irregular, como el bursátil y el inmobiliario, es imposible lograr un crecimiento rápido y sostenido. Se puede ver que las normas institucionales y las normas de mercado del mercado de valores y del mercado inmobiliario son indispensables.