¿Cuáles son los riesgos y oportunidades para las empresas inmobiliarias después de la reforma del impuesto empresarial al impuesto al valor agregado?
¡Hola!
1. Desafíos que plantea el "impuesto empresarial al impuesto al valor añadido" a las empresas inmobiliarias
Después de que las empresas inmobiliarias cambian del impuesto empresarial al impuesto al valor añadido, hay dos Principales diferencias entre el impuesto al valor agregado y el impuesto a las empresas. En primer lugar, una es la diferencia entre el impuesto sobre precios adicionales y el impuesto sobre precios, y la otra es el diseño del sistema tributario de las deducciones en cadena, que resulta en el tratamiento, la recaudación y la gestión del impuesto. Las regulaciones y el cálculo de la declaración del impuesto al valor agregado son completamente diferentes del impuesto comercial, lo que plantea desafíos sin precedentes para las empresas de bienes raíces.
1. El personal relevante no está familiarizado con las políticas fiscales.
Las empresas inmobiliarias han estado pagando impuestos comerciales antes de reemplazar el impuesto comercial con el IVA, y el tratamiento fiscal no implica el IVA en absoluto. Desde el director financiero hasta el gerente financiero y el personal financiero en general, tienen poca o ninguna comprensión de las disposiciones pertinentes del IVA. El mayor desafío que enfrentan las empresas inmobiliarias después de la reforma del impuesto comercial al impuesto al valor agregado es que no comprenden la política tributaria del IVA de arriba a abajo y no pueden utilizar las regulaciones tributarias del IVA para guiar y restringir la operación y gestión diarias. trabajar. No sé qué riesgos fiscales habrá, qué problemas fiscales surgirán, y mucho menos cómo afrontar problemas fiscales inesperados y tomar precauciones por adelantado. En este caso, la empresa no puede controlar sus riesgos fiscales y cargas fiscales. Algunas personas dicen que el personal financiero de las empresas inmobiliarias puede complementar sus conocimientos sobre el IVA de arriba a abajo, pero complementar estos conocimientos también lleva tiempo y es un proceso. El desafío de la falta de familiaridad con la política es un riesgo sistémico para todas las empresas que reemplazan el impuesto empresarial por el IVA, y ninguna empresa es inmune. La única diferencia es que algunas empresas tienen un período de dolor más corto, mientras que otras tienen un período de dolor más largo.
2. La tramitación contable se vuelve más difícil
Según la normativa actual del IVA, los contribuyentes del IVA se dividen en pequeños contribuyentes y contribuyentes generales. El tratamiento fiscal y las normas de recaudación son diferentes. Para los contribuyentes generales del IVA, dado que el IVA es un impuesto sobre precios adicionales, las compras y las ventas deben gravarse por separado, y las facturas de impuestos soportados especiales obtenidas deben ser certificadas por las autoridades fiscales competentes dentro del tiempo especificado. En las primeras etapas de la reforma del impuesto empresarial al IVA, el personal financiero enfrentó dificultades como la conexión entre el antiguo y el nuevo sistema tributario, los cambios en las políticas tributarias, el manejo de negocios específicos y la transformación de la contabilidad tributaria. Además, dado que el impuesto empresarial es un impuesto directo sobre el volumen de negocios, solo se agrega una cuenta contable y el modelo contable es simple y fácil de entender. El impuesto al valor agregado adopta un modelo contable de deducción y el impuesto a pagar es igual al impuesto repercutido menos el impuesto soportado. Es necesario agregar diez sujetos contables adicionales, lo que hace que el cálculo sea más difícil que antes. "Reemplazar el impuesto comercial por el impuesto al valor agregado" no sólo cambia el sistema contable de las empresas, sino que también genera una serie de nuevos problemas en el sistema de facturación, el sistema de declaración de impuestos, la deducción por certificación, el pago de impuestos y otros aspectos operativos de la contabilidad. Si se maneja ligeramente descuidadamente, creará riesgos.
~ 1 / 5 ~
Debido a la desigual calidad profesional y ética profesional del personal financiero, es posible que no comprendan las políticas tributarias, la contabilidad de negocios relacionados, la declaración y pago de impuestos, etc. Pueden producirse desviaciones que generen riesgos como incumplimiento en la contabilidad financiera y declaraciones de impuestos inexactas. Después de la reforma del "impuesto empresarial al impuesto al valor agregado", sólo las empresas con procedimientos contables estandarizados pueden presentar correctamente las declaraciones de impuestos, lo que traerá nuevos desafíos al trabajo financiero de las empresas inmobiliarias.
3. Emitir facturas falsas o emitir facturas en nombre de otros puede violar la responsabilidad penal.
El fenómeno del "suministro de materiales de A" es común en las industrias de bienes raíces y construcción. Por un lado, los promotores inmobiliarios utilizan el "suministro de materiales de A" para "inflar los costos". Por otro lado, las empresas constructoras no pueden obtener facturas por el "suministro de materiales de A" y sólo pueden encontrar formas de "emitirlas en nombre de" o " facturas falsas." Este fenómeno de "suministro de materiales" es común en el sistema fiscal empresarial. Sin embargo, después de la reforma del impuesto empresarial al impuesto al valor agregado, el comportamiento de "emisión falsa" y "emisión en nombre de" facturas causadas por el "suministro de materiales de A" probablemente se considerará "emisión falsa" y "emisión en nombre de". en nombre de" facturas con IVA, y las sanciones ilegales son muy altas. En primer lugar, se ha tipificado como delito la emisión falsa y la emisión de facturas especiales del IVA. Por ejemplo, el delito de emisión falsa de facturas especiales del IVA está en el artículo 205 de la Ley Penal; las facturas de impuestos adicionales y la compra de facturas de impuestos especiales falsificadas están en el artículo 208 de la Ley Penal, el delito de falsificación y venta de facturas de impuestos especiales de valor agregado falsificadas en el artículo 206 de la Ley Penal, etc. . En segundo lugar, las personas y unidades pueden ser castigadas con penas de hasta cadena perpetua o confiscación de bienes. Por ejemplo, en marzo de 2014, Lin Chunping, presidente del Grupo China Chunping, fue sentenciado a cadena perpetua por el Tribunal Popular Superior de Zhejiang por emitir falsas facturas del impuesto al valor agregado y todos sus bienes personales fueron confiscados.
4. El importe del impuesto soportado deducible es insuficiente y la carga fiscal de algunas empresas inmobiliarias puede aumentar significativamente.
El objetivo de sustituir el impuesto empresarial por el IVA es pagar únicamente impuestos. en la parte de valor agregado de los productos o servicios a través de reformas, reduciendo así la duplicación de pagos de impuestos.
A juzgar por los comentarios de la prueba nacional de reforma del impuesto empresarial al IVA y de la etapa inicial de la reforma del impuesto empresarial al IVA, la mayoría de las empresas han logrado una reducción de su carga fiscal. Sin embargo, también hay algunas empresas que no pueden deducir gastos debido a la naturaleza cíclica de la producción, la proporción relativamente pequeña de costos deducibles en la estructura de costos o la dificultad para deducir el impuesto soportado de los timbres fiscales, etc., por lo que el impuesto En cambio, la carga ha aumentado.
La estructura de costos de los proyectos inmobiliarios es muy compleja y los costos de desarrollo deducibles son principalmente costos de terreno, costos de construcción e instalación, costos de instalaciones públicas y costos de decoración de la casa. Sin embargo, estos costos están incluidos en el. ingresos.La proporción de los costos de desarrollo inmobiliario en las ciudades de primer y segundo nivel no es alta. Los costos de desarrollo de las empresas inmobiliarias en las ciudades de primer y segundo nivel también tienen las siguientes características:
( 1) Los costos de desarrollo de la tierra son difíciles de identificar
Los costos de la tierra son generalmente La cantidad es enorme, lo que representa un gasto importante en los costos de desarrollo inmobiliario y juega un papel decisivo en la industria inmobiliaria. Según las estadísticas, los costos del suelo representan más del 40% de los costos de desarrollo en las ciudades de primer nivel, y entre el 20% y el 30% en las ciudades de segundo y tercer nivel. Algunos de los métodos de adquisición de tierras se realizan mediante licitación, subasta y cotización, algunos se transfieren de forma gratuita, otros se realizan mediante cooperación con colectivos rurales y otros se obtienen mediante adquisiciones de capital. Es casi imposible obtener facturas de impuestos soportados que estén permitidas. deducido conforme a la ley por el costo del terreno. El principio del IVA es que se debe pagar el IVA al vender bienes o prestar servicios. Al mismo tiempo, se pueden deducir las facturas del impuesto soportado obtenidas por la compra de bienes o la recepción de servicios. convertirse en un gran problema. Además, el costo para algunas empresas inmobiliarias de adquirir terrenos en una etapa inicial es relativamente bajo. Las empresas que adquieren terrenos mediante adquisiciones de capital forman una gran prima de capital. Esta parte de la prima se refleja en los libros de la empresa adquirente. los libros de la empresa adquirida no cambiarán al calcular el impuesto al valor agregado de la tierra y el impuesto sobre la renta corporativa, la parte de la prima no se puede deducir y la parte de la prima después del "impuesto comercial al impuesto al valor agregado" no será deducible antes del pago. impuesto al valor agregado, que tendrá un mayor impacto en las cargas impositivas corporativas. Supongamos que la tarifa de transferencia de terrenos para el proyecto de desarrollo original de la empresa adquirida es de 200 millones de yuanes. Si el valor del terreno aumenta a 700 millones de yuanes en el momento de la adquisición, esto dará como resultado una diferencia en el precio del terreno de 500 millones de yuanes y la incapacidad. para obtener una factura del impuesto al valor agregado por el costo del terreno. En ausencia de suficientes impuestos soportados deducibles, la carga del impuesto al valor agregado de las empresas inmobiliarias aumentará inevitablemente.
~ 2 / 5 ~
(2) El inventario inicial y el activo fijo no serán deducibles
Según lo establecido en la reforma del impuesto al IVA documento que se ha emitido Ver, no se puede deducir el impuesto soportado sobre el inventario de apertura y los activos fijos. Por ejemplo, los activos fijos y los inventarios adquiridos por empresas en las industrias del transporte y las telecomunicaciones antes de la "reforma del IVA" pueden deducirse del impuesto soportado. En particular, los vehículos y barcos en la industria del transporte al comienzo del período no se pueden deducir. Este es un problema en el marco de la reforma. Al principio surgieron dificultades operativas en todo el sector. Los costes de desarrollo y el parque de viviendas existentes del sector inmobiliario representan una alta proporción de los activos empresariales. Esta parte del impuesto soportado no puede deducirse, lo que provocará que las empresas inmobiliarias vendan el inventario después del impuesto al IVA. reforma. Si se genera una gran cantidad de impuesto repercutido pero no existe un impuesto soportado correspondiente que pueda deducirse, la carga fiscal inevitablemente aumentará significativamente. En la práctica, muchas empresas inmobiliarias se desarrollan en forma de empresas de proyectos. Si los bienes inmuebles se desarrollan básicamente antes de la reforma del impuesto empresarial al IVA y la mayoría de las ventas se producen después de la reforma del impuesto empresarial al IVA, la empresa del proyecto lo hará. solo tienen impuesto repercutido y básicamente ningún impuesto soportado. Si se puede deducir, la carga fiscal se duplicará.
5. Las condiciones operativas de algunas empresas inmobiliarias pueden ser más difíciles
Desde 2014, con el profundo ajuste del mercado inmobiliario, las expectativas de la gente sobre el mercado han experimentado cambios fundamentales. y el mercado inmobiliario ha seguido El rendimiento de las ventas sigue disminuyendo, la presión financiera es grande, las tareas de financiación son pesadas y los costos de capital están aumentando. Después de la reforma del impuesto empresarial al impuesto al valor agregado, las empresas de bienes raíces seguramente se polarizarán. Aquellas empresas con bajos impuestos soportados, muchos problemas fiscales y sospechosas de emitir facturas especiales con IVA falsas inevitablemente se enfrentarán a pagar más IVA y sanciones fiscales, lo que conducirá a la reforma. a una intensificación de la caída de las ganancias y al endurecimiento del sistema financiero. La cadena de capital es aún peor, e incluso enfrenta el riesgo de que la cadena de capital se rompa y la empresa quiebre. Además, la industria inmobiliaria se ha convertido en una industria clave para las inspecciones fiscales designadas por la Administración Estatal de Impuestos durante 10 años consecutivos debido a sus altas ganancias, su pesada carga fiscal y sus graves pérdidas fiscales [2014] No. 31). que las industrias de bienes raíces y construcción e instalación son elementos obligatorios para inspecciones fiscales especiales de la industria en 2014, y las áreas con industrias piloto de impuestos a IVA relativamente concentradas son el foco de inspecciones fiscales regionales especiales. Se cree que en un futuro próximo, tras la reforma del impuesto empresarial al IVA, el sector inmobiliario será la principal prioridad de las auditorías fiscales.
En un período de desaceleración del mercado, aumento de costos, disminución de ganancias y confusión política y confusión provocada por la sustitución del impuesto empresarial por el IVA, las auditorías fiscales sin duda dificultarán el funcionamiento de algunas empresas inmobiliarias.
2. Oportunidades que ofrece el “impuesto empresarial al impuesto al valor agregado” para las empresas inmobiliarias
1 Se espera que la carga fiscal general de la industria disminuya
El impuesto a las empresas inmobiliarias al impuesto al valor agregado es una promoción nacional. Como parte de la reforma de "reducción de impuestos estructurales", la carga fiscal general sobre la industria definitivamente disminuirá. Ding Zuyu, director ejecutivo de E-House (China) Holdings Co., Ltd., cree que en comparación con la tasa impositiva comercial original del 3% para la industria de la construcción y del 5% para la industria inmobiliaria, la tasa impositiva después del impuesto comercial La reforma del IVA parece ser alta, pero después de tener en cuenta varios elementos de deducción, es difícil juzgar si la carga fiscal real de una empresa individual es alta o baja. En términos generales, los costos fiscales deberían reducirse. Zhang Bin, investigador del Instituto de Estrategia Financiera de la Academia China de Ciencias Sociales, declaró públicamente que si se permiten las deducciones inmobiliarias, las estimaciones preliminares indican que se espera que la escala general de reducción de impuestos supere los 500 mil millones de yuanes.
~ 3 / 5 ~
Durante más de diez años, el estado ha adoptado fuertes políticas fiscales en la industria inmobiliaria para frenar la inversión en activos fijos, comprimir la demanda del mercado y estabilizar precios de la vivienda. Además de los impuestos básicos, como el impuesto comercial, los recargos y el impuesto sobre la renta corporativa, las empresas inmobiliarias también tienen que pagar impuestos especiales, como el impuesto al valor agregado de la tierra y el impuesto sobre escrituras. No solo existen muchos tipos de impuestos, sino también las tasas impositivas. también son muy altos. Al mismo tiempo, casi no existen políticas industriales preferenciales en materia de impuestos de las que disfrutar, y la sociedad siempre ha reconocido la carga fiscal promedio de la industria inmobiliaria. Según nuestros cálculos, la tasa de carga fiscal global de las empresas inmobiliarias ronda el 35%. Una carga fiscal elevada inevitablemente aumentará la carga fiscal sobre las empresas inmobiliarias y también aumentará la carga financiera sobre los compradores de viviendas. Después de la reforma del impuesto empresarial al impuesto al valor agregado, con la implementación de impuestos sobre precios adicionales y el establecimiento de la cadena de deducción del impuesto al valor agregado, como predijeron reconocidos expertos, la carga fiscal general de la industria disminuirá, lo que es propicio para la salud y el desarrollo a largo plazo de la industria. Cabe señalar aquí que la carga fiscal general de la industria ha disminuido, lo que no significa que la carga fiscal de cada empresa inmobiliaria disminuirá.
2. Se espera que aumenten las ventas en el mercado
La existencia del impuesto empresarial ha supuesto la interrupción de la cadena de deducción del Impuesto sobre el Valor Añadido, el impuesto soportado en la construcción e instalación. los costos no se pueden deducir, lo que hace que algunas empresas inmobiliarias paguen impuestos repetidos al comprar una casa. El propietario corre con el impuesto comercial porque no hay una factura especial con IVA, y su impuesto soportado no se puede deducir y se le cobrarán dos impuestos. La pesada carga fiscal afectará, hasta cierto punto, el entusiasmo de los consumidores por comprar o invertir. Después del aumento, las empresas inmobiliarias se convertirán en un eslabón en la cadena de deducción del impuesto al valor agregado, y el impuesto al valor agregado pagado en costos de construcción e instalación y gastos del período se podrá deducir si el monto del impuesto soportado es grande, el impuesto corporativo. Se espera que la carga disminuya. Para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias, si sus ventas anuales sujetas a impuestos son inferiores a 5 millones de yuanes, se convertirán en pequeños contribuyentes del impuesto al valor agregado. La tasa impositiva aplicable se reducirá del 5% al 3%. la carga fiscal se reducirá directamente en un 40%. Cuando se reduzca la carga fiscal, las empresas inmobiliarias podrán bajar los precios y las ventas aumentarán. Desde la perspectiva de la dirección de la reforma fiscal, en el futuro el impuesto al valor agregado se basará totalmente en el consumo y se deducirá el impuesto soportado sobre los bienes inmuebles. Para entonces, el impuesto soportado obtenido por empresas no inmobiliarias, como la producción y el comercio, al comprar edificios de oficinas, plantas de producción, etc., también se podrá deducir. La compra e inversión en bienes raíces comerciales no solo puede mantener y aumentar el valor, sino también resistir. efecto dilutivo de la inflación sobre la riqueza, sino que también reducirá el costo de las empresas La carga del impuesto al valor agregado aumentará en gran medida el entusiasmo por la inversión y también generará nueva demanda en el mercado. Los precios más bajos de la vivienda y el aumento de la demanda de inversión por parte de los propietarios de negocios traerán prosperidad al mercado inmobiliario hasta cierto punto.
Para las empresas inmobiliarias, se puede decir que la reforma del impuesto empresarial a la reforma del impuesto al valor agregado trae oportunidades y desafíos. Las empresas inmobiliarias deben aprovechar oportunidades excepcionales y afrontar nuevos desafíos. Por un lado, las empresas inmobiliarias deben aprovechar la buena oportunidad que suponen los ajustes en la regulación fiscal, hacer un buen trabajo en planificación fiscal, controlar las cargas impositivas corporativas y buscar activamente nuevos beneficios fiscales. También deben atreverse a afrontar nuevos retos. estar al tanto y prestar atención a las políticas generadas por la sustitución del impuesto empresarial por el impuesto al valor agregado y los cambios en la carga tributaria, fortalecer el estudio de nuevas regulaciones tributarias, fortalecer la investigación y la investigación, conocer los riesgos tributarios de antemano y tomar medidas financieras efectivas. para evitar y resolver los impactos negativos de la sustitución del impuesto empresarial por IVA.
Espero que quedes satisfecho
Espero que lo adoptes, gracias