La importancia de la financiación para la industria inmobiliaria
Por ejemplo, en mayo, los reguladores emitieron una señal importante para apoyar la financiación de empresas privadas. Algunas empresas privadas de alta calidad emiten bonos y lanzan herramientas de protección crediticia, incluidos CDS o CRMW. En agosto de 2016, el banco suizo Credit Suisse apoyó la mejora y las autoridades reguladoras ordenaron a China Credit Promotion Corporation que proporcionara una "garantía total, incondicional e irrevocable de responsabilidad conjunta" para los pagarés a mediano plazo emitidos por empresas inmobiliarias.
Las empresas correspondientes a las políticas recientes son solo otras empresas inmobiliarias de alta calidad y la escala de emisión es limitada, por lo que la importancia de la señal de la política es aún mayor que el efecto de atracción real.
Además, el mercado de ventas sigue débil debido al impacto de la epidemia y las interrupciones del suministro en 2023. Bajo el doble impacto de los deficientes canales de financiación externa y los débiles reembolsos de las ventas internas, en los primeros ocho meses de 2023, los fondos de las empresas de desarrollo inmobiliario ascendieron a 10.081,7 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 25,0. En los tres primeros trimestres, el importe de la financiación de 100 empresas inmobiliarias típicas cayó un 50% interanual.
Para la mayoría de las empresas inmobiliarias, habrá múltiples rondas de picos de vencimiento de la deuda en 2023, y la presión de pago de la deuda seguirá siendo alta.
Desde marzo de 2023, bajo el impacto de la nueva ronda de epidemia y la continua fermentación de los riesgos crediticios de las empresas inmobiliarias, varios ministerios y comisiones se han pronunciado con frecuencia para centrarse en apoyar las necesidades razonables de financiación de las empresas inmobiliarias. las empresas inmobiliarias deben hacer hincapié en que las instituciones financieras deben distinguir entre los riesgos del proyecto y los riesgos corporativos no deben tomarse prestados, cortarse o suprimirse préstamos a ciegas, y no debe adoptarse un apoyo financiero para fusiones y reorganizaciones; ser incrementado; bonos, etc.
El 16 de mayo de 2023, los reguladores lanzaron una importante señal para apoyar el financiamiento de empresas privadas. Los reguladores seleccionaron tres empresas privadas, Country Garden, Longfor y Midea Real Estate, como empresas inmobiliarias modelo y emitieron sucesivamente bonos en RMB. Al mismo tiempo, las instituciones fundadoras también emitirán herramientas de protección crediticia, incluidos CDS o CRMW.
Más tarde se informó que Xincheng y Xuhui también se habían sumado a la lista de empresas privadas de alta calidad. Entre ellos, Xincheng ha emitido 654.380 millones de billetes de lotería en un mes, lo que supone el primer certificado de mitigación del riesgo crediticio del banco para una sola empresa de bienes raíces.
El 16 de agosto, se actualizó nuevamente el soporte de mejora crediticia. Las autoridades reguladoras han ordenado a China CreditEase que proporcione una "garantía de responsabilidad conjunta total, incondicional e irrevocable" para los pagarés a mediano plazo emitidos por compañías inmobiliarias como Longfor Group, Country Garden, CIFI Holdings Group, Ocean Shipping Group, Xincheng Holdings Group y Gemdale. .
Sin embargo, cabe señalar que las empresas objetivo de estas políticas son únicamente otras empresas inmobiliarias de alta calidad, y la escala de emisión es relativamente limitada. La importancia de las señales políticas es aún mayor que el efecto de atracción real.
En los tres primeros trimestres de 2023, las empresas inmobiliarias seguirán enfrentándose a una gran presión financiera. Los datos de la industria inmobiliaria de junio a agosto de 2023 publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en los primeros ocho meses de 2023, los fondos disponibles para las empresas de desarrollo inmobiliario fueron de 10.081,7 mil millones de yuanes, una disminución interanual de 25,0. ligeramente más estrecha que el 25,4 de los primeros siete meses, pero en general la escala se mantiene en niveles históricamente bajos.
Entre ellos, los préstamos internos (incluidos los préstamos para el desarrollo y los préstamos MA; préstamos, préstamos encomendados y préstamos fiduciarios) ascendieron a 65.438 millones de yuanes, una disminución interanual del 27,4%; incluida la emisión de bonos de mercado abierto y otros métodos de financiación cayeron un 9,4% interanual en los primeros ocho meses a 374.500 millones de yuanes, una disminución de 4,1 puntos porcentuales con respecto a los siete meses anteriores.
Se puede observar que el lado de la financiación externa de las empresas inmobiliarias todavía está congelado y el lado de las ventas sigue siendo débil, lo que genera una mayor presión financiera sobre las empresas inmobiliarias.
En la actualidad, el problema de financiación de las empresas inmobiliarias sigue siendo destacado. En los primeros tres trimestres de 2023, el monto de financiación de 100 empresas inmobiliarias típicas fue de 564.800 millones de yuanes, una disminución interanual del 50%. Entre ellos, el monto de financiación en el tercer trimestre fue de 654,380395 millones de yuanes, una disminución interanual del 55% y una disminución intermensual del 3654,380%. El monto de financiación es el más bajo desde 2019.
A juzgar por el monto de financiamiento mensual, el monto de financiamiento en cada mes mostró diversos grados de caída interanual, con una disminución de más del 50% en 5 meses (65438 octubre, febrero, junio, julio y agosto).
En los dos primeros meses de 2023, el entorno financiero general sigue siendo prudente y estable.
Desde una perspectiva mes a mes, la escala de financiación en junio 5438 octubre y marzo de 2023 alcanzaron máximos mensuales. Entre ellos, el monto de financiación en junio 5438 octubre alcanzó 96,6 mil millones de yuanes, el más alto. en el mes calendario Esto se debe principalmente a que el comienzo de cada año es el pico de madurez para las empresas, y las cuotas institucionales al comienzo de cada año son relativamente flexibles, lo que resulta en mayores montos de financiamiento. Además, en marzo, cuando seis ministerios y comisiones hicieron declaraciones intensivas sobre los riesgos inmobiliarios, el entorno financiero mejoró adecuadamente ese mes más empresas estatales y empresas centrales emitieron bonos a nivel nacional, lo que elevó el financiamiento total en marzo.
Desde la perspectiva de los costos de financiación de bonos corporativos, el costo de financiación de nuevos bonos en los primeros tres trimestres de 2022 fue de 4,09, una disminución de 1,26 puntos porcentuales con respecto a 2026 1, de los cuales el costo de financiación de bonos en el extranjero fue de como alto como 7,85, un aumento de 1 0,73 puntos porcentuales desde 2026, el costo de financiamiento de los bonos internos es de 3,38, un aumento de 3,38 puntos porcentuales desde 2026
La reducción de los costos de financiamiento se debe al hecho de que la proporción de la emisión de bonos nacionales en los primeros tres trimestres de 2022 ha aumentado de 58 en 2021 a 84. El costo de la emisión de bonos nacionales por parte de las empresas es generalmente menor que el de la emisión de bonos en el extranjero, por lo que los cambios estructurales han dado lugar a menores costos de financiación; Debido al entorno financiero cada vez más estricto, la emisión de bonos corporativos continúa siendo diferenciada y la emisión de bonos se concentra en empresas inmobiliarias destacadas, lo que reduce aún más el costo de la deuda corporativa.
Los costos de financiación parecen reducirse, pero en realidad las ventajas financieras se concentran en empresas de alta calidad y el problema de la financiación difícil y costosa para la mayoría de las empresas inmobiliarias privadas no se ha resuelto.
A juzgar por la emisión de bonos corporativos, el monto de la emisión de bonos corporativos en los primeros tres trimestres de 2023 fue de 307,2 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 44%, menos del 50%. en todo el año 2021. Entre ellas, la emisión de bonos nacionales fue de 258,4 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 14%; sin embargo, la emisión de bonos en el extranjero cayó en 8,0 mil millones de yuanes interanualmente a 48,8 mil millones de yuanes, y su proporción cayó en 29 puntos porcentuales; interanual hasta 65.438,06.
La escala de emisión de bonos extranjeros en un solo mes mostró una fuerte caída interanual, mientras que la emisión de bonos nacionales mostró un inusual aumento interanual del 45% en mayo de 2023.
En mayo de 2023, los reguladores seleccionaron una serie de empresas inmobiliarias privadas de alta calidad como empresas inmobiliarias modelo y emitieron sucesivamente bonos en RMB, poniendo fin a la caída interanual de la emisión de bonos nacionales. Además, debido a la mejora del apoyo a la mejora crediticia en septiembre, muchas empresas privadas como Midea, Xincheng y Country Garden emitieron notas a mediano plazo garantizadas por la mejora crediticia de ChinaBond, un aumento interanual del 30%.
En la actualidad, dado que
la mejora crediticia solo respalda a unas pocas empresas inmobiliarias de referencia, la escala es relativamente limitada. Queda por ver si la escala de la emisión de bonos internos podrá seguir aumentando en el futuro.
En conjunto, la cantidad de bonos emitidos por empresas estatales y empresas centrales en los primeros tres trimestres de 2022 fue de 209.800 millones de yuanes, una disminución interanual de 7,85. Las escalas de emisión de bonos de las empresas centrales China Resources, Poly y China Shipping superaron los 654.3805 millones, de los cuales China Resources superó los 20 mil millones.
La emisión de bonos de empresas privadas ascendió a 97.400 millones de yuanes, una disminución interanual del 69,1%. Las empresas inmobiliarias emisoras de deuda se concentran principalmente en empresas inmobiliarias de alta calidad incluidas en la lista blanca, como Vanke, Country Garden, Zhengrong, Midea, Longfor, etc., con escalas de emisión de bonos que superan los 5 mil millones cada una.
En este contexto, la proporción de la emisión total de bonos por parte de empresas estatales y empresas centrales aumentó un 22 por ciento en comparación con 2021, alcanzando 68. La gran brecha en la escala de la emisión de bonos se debe principalmente a que las grandes empresas estatales y las empresas centrales siempre han sido financieramente sólidas, tienen ventajas crediticias naturales y se ven menos afectadas por las políticas financieras.
Desde una perspectiva de costos, los costos de financiamiento de las empresas estatales y las empresas centrales en los primeros tres trimestres de 2022 fueron de 3,23, mientras que los de las empresas privadas alcanzaron 5,95, con una brecha de 2,72 puntos porcentuales. En el futuro, dada la concentración de la industria, se espera que el volumen de financiación y los costos de financiación de las empresas inmobiliarias sigan divergiendo, y seguirá fluyendo más deuda a bajo interés hacia las empresas inmobiliarias de alta calidad.
Desde 2023, muchas empresas inmobiliarias han expuesto impagos de deuda, pero algunas empresas inmobiliarias todavía tienen problemas de liquidez. Además, las empresas externas de viviendas compartidas también han ampliado con éxito sus deudas, aliviando sus necesidades inmediatas. Sin embargo, las extensiones de deuda sólo sirven para ganar tiempo y no pueden resolver fundamentalmente el problema. La presión es bastante alta en 1-2 años.
Si el mercado de compraventa no logra recuperarse en el futuro, los riesgos para este tipo de inmobiliarias volverán a dispararse.
En los primeros tres trimestres de 2022, la escala de vencimiento de los bonos de empresas inmobiliarias fue de 5.146 millones de yuanes, mientras que la escala de emisión fue de solo 307.200 millones de yuanes, un 68% más que la escala de emisión. Las empresas inmobiliarias no pueden emitir nuevos bonos para cubrir deudas antiguas que vencen.
Vale la pena señalar que todavía habrá múltiples picos de vencimiento en octubre de 2023, marzo y 1 de junio de 2023, y la presión de la deuda de las empresas inmobiliarias seguirá siendo alta el próximo año. Si los mercados de ventas permanecen deprimidos durante un período prolongado, se espera que los impagos de deuda sigan aumentando.
De cara al cuarto trimestre de 2023 y más allá, creemos que las futuras políticas de financiación tendrán como objetivo garantizar la entrega de edificios, seguir apoyando las necesidades de financiación razonables de las empresas y mantener una financiación inmobiliaria estable y ordenada. y restablecer la función "generadora de sangre" de las empresas inmobiliarias lo antes posible.
Por un lado, la política continuará mejorando moderadamente el entorno financiero para las empresas inmobiliarias y aumentando el apoyo financiero para las empresas privadas, al mismo tiempo, para las empresas que enfrentan dificultades operativas temporales, no lo hagan ciegamente; conceder préstamos, cortar préstamos o suprimir préstamos.
Por otro lado, las instituciones financieras brindarán apoyo financiero para las fusiones y reorganizaciones de empresas o proyectos de alta calidad; al mismo tiempo, también distinguirán entre riesgos de proyectos y riesgos de grupos empresariales; -Financiamiento de proyectos de calidad y fusiones, adquisiciones y reorganizaciones, y ayudar a la industria a acelerar su desarrollo claro.
Desde la perspectiva de las empresas inmobiliarias, aunque han surgido algunas políticas de financiación favorables en 2023, la cobertura de las políticas es limitada y la importancia de la señal es aún mayor que el efecto de atracción real. En la actualidad, los riesgos de la industria aún no están claros y las ventas son débiles debido al impacto de la epidemia. Es difícil que la confianza del mercado se recupere rápidamente en un corto período de tiempo. El problema de las dificultades financieras y la financiación costosa para la mayoría de las empresas inmobiliarias privadas aún no se ha resuelto, y la presión para el pago de la deuda sigue siendo alta.
La mayoría de las empresas inmobiliarias deben rescatarse activamente mientras esperan el rescate. En el futuro, podemos seguir fortaleciendo la recaudación de ventas y relajar las restricciones sobre los ratios de efectivo; encontrar socios y disponer de canjes de bonos y ajustar las estructuras organizativas, mejorar la eficiencia operativa y reducir los gastos;
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