Problemas existentes y contramedidas en el trabajo de gestión de propiedades en las calles

Como continuación y mejora del desarrollo y la construcción inmobiliarios, la gestión de la propiedad es un producto inevitable del desarrollo urbano y desempeña un papel importante en la vida social. Desde su rápido desarrollo en la década de 1990, su papel social se ha convertido. cada vez más prominente. La demanda y la cobertura se han expandido rápidamente, y se ha convertido en una fuerza importante en la construcción de una sociedad armoniosa y la garantía básica para el proceso de urbanización.

1. Estado actual de la administración de propiedades en el condado de Tongjiang

El condado de Tongjiang ha implementado gradualmente la administración de propiedades desde 2005. En los últimos años, el partido y el gobierno Las políticas en todos los niveles han Con el cuidado y el apoyo de los líderes, y los esfuerzos conjuntos de los propietarios y las empresas de administración de propiedades, el trabajo de administración de propiedades en el condado de Tongjiang ha logrado resultados iniciales. Actualmente hay 26 empresas de administración de propiedades, y actualmente hay. tres modelos principales de gestión: Primero, la gestión profesional de inmuebles. Se trata principalmente de viviendas comerciales desarrolladas y construidas por empresas inmobiliarias en los últimos años, con funciones relativamente completas y condiciones de administración de propiedades calificadas. Se han contratado empresas de administración de propiedades para implementar una gestión profesional. Principalmente para el complejo de oficinas construido por la unidad, la construcción de casas levantadas por empleados y la reforma de la vivienda, la unidad o el propietario paga y contrata personas para cuidar la puerta y limpiar la casa; el tercero es la gestión gratuita de la propiedad; Se trata principalmente de viviendas comerciales construidas antes de 2005 en la ciudad vieja, casas demolidas y casas levantadas para construir casas. La comunidad y los propios propietarios tomaron la iniciativa, contratando temporalmente a jubilados y trabajadores despedidos para cuidar y limpiar las casas.

2. Avance de la obra

(1) Fortalecer la autonomía de los propietarios y acelerar el establecimiento de comités de propietarios. Promover activamente el establecimiento de comités de propietarios comunitarios, fortalecer la autonomía de los propietarios y, al mismo tiempo, fortalecer la capacitación de los comités de propietarios recién establecidos de acuerdo con la ley, y orientar a los comités de propietarios para que formulen "Reglamentos de gestión de propietarios" estandarizados. Reglamento de Asamblea de Propietarios”, “Reglas de Trabajo del Comité de Propietarios”, etc. Apoyar al comité de propietarios en el desarrollo de su trabajo y estandarizar el trabajo de administración de propiedades desde la fuente.

(2) Fortalecer la gestión de la industria y mejorar gradualmente el nivel de supervisión de la industria inmobiliaria. Implementar concienzudamente regulaciones y políticas nacionales, provinciales, municipales y de condado sobre administración de propiedades, estandarizar constantemente el comportamiento de la industria de administración de propiedades, esforzarse por mejorar el nivel de supervisión y guiar a las empresas inmobiliarias para que lleven a cabo la administración de propiedades comunitarias de acuerdo con la ley y los reglamentos. . De conformidad con las disposiciones del "Reglamento de administración de propiedades de la provincia de Sichuan", el comportamiento operativo de las empresas inmobiliarias está estrictamente regulado, exigiendo publicidad de los artículos de cobro y estándares de servicio en los principales lugares de la comunidad, aceptando la supervisión de los propietarios, llevando a cabo inspecciones especiales de cargos por servicios a la propiedad, e investigar y sancionar severamente las violaciones en el comportamiento de los servicios a la propiedad. Llevar a cabo activamente inspecciones especiales de las instalaciones de seguridad comunitaria, instalaciones de agua y electricidad, ascensores de gran altura y otros equipos especiales, descubrir y supervisar rápidamente la rectificación de problemas, prevenir y reducir los accidentes en la mayor medida posible y promover el desarrollo de servicios de gestión de manera Dirección estandarizada y profesional.

(3) Fortalecer la calidad del servicio y estandarizar continuamente el comportamiento del servicio inmobiliario. Siga estrictamente el "Contrato preliminar de servicios inmobiliarios (texto modelo)" y el "Reglamento de gestión temporal del propietario (texto modelo)" para guiar a las empresas de servicios inmobiliarios a firmar un "Contrato de servicios inmobiliarios" estandarizado con el comité de propietarios o el cliente, y proporcionar calidad. y servicios de igualación de precios de acuerdo con el contrato.

(4) Utilizar estrictamente procedimientos para mejorar la eficiencia de los fondos de mantenimiento de la propiedad. En vista del hecho de que la mayoría de las comunidades han pasado el período de mantenimiento, lo que resulta en casas e infraestructura dañadas que no se pueden reparar, y hay cada vez más quejas de los residentes, orientamos activamente a los propietarios a recaudar fondos para las reparaciones de las casas, establecimos un programa especial. cuentas para los fondos de mantenimiento de la propiedad y establece cuentas. El sistema de gestión revisa el estado del depósito de acuerdo con el área de administración de la propiedad, el edificio y el hogar, establece cuentas detalladas y utiliza estrictamente los fondos de mantenimiento, asegurando que los fondos de mantenimiento de la propiedad residencial se utilicen de manera rentable. . En 2017, se llevaron a cabo más de 30 reparaciones de emergencia en más de 20 comunidades inmobiliarias del condado. Para las comunidades con órganos de mantenimiento incompletos, a través de inspecciones in situ, se organizaron cuadros de comités vecinales comunitarios para participar y se pusieron en marcha procedimientos de mantenimiento de emergencia. de manera oportuna a través de la participación abierta y transparente de los propietarios, resolviendo así el problema Los problemas residenciales, como tuberías bloqueadas, casas con fugas y desbordamientos de aguas residuales de tanques sépticos, cuestan más de 300.000 yuanes en costos de mantenimiento durante todo el año.

(5) Establecer un mecanismo de quejas y crear una agencia de mediación de disputas de propiedad. Se estableció el Comité Popular de Mediación de Disputas de Propiedad del Condado de Tongjiang, con su oficina ubicada en la Oficina de Administración de Bienes Raíces del Condado de Tongjiang. Cooperó activamente con la comunidad para mediar rápidamente en las disputas entre los comités de propiedad y las empresas inmobiliarias, las empresas inmobiliarias y los propietarios dentro de la jurisdicción del condado. y resolvió adecuadamente las disputas anteriores entre propietarios, empresas inmobiliarias y empresas de desarrollo de la comunidad de Dongyijing causadas por problemas que quedaron del desarrollo.

Al mismo tiempo, realizaremos inspecciones de seguimiento, supervisión y gestión de la calidad del servicio y el comportamiento de cobro de varias empresas de servicios inmobiliarios, y corregiremos rápidamente comportamientos como solo cobrar pero no prestar servicios en servicios inmobiliarios. Se realizarán inspecciones y supervisión de quienes no cumplan con las disposiciones pertinentes y las obligaciones acordadas en el "Reglamento de administración de propiedades de la provincia de Sichuan". Las empresas de servicios inmobiliarios y las personas responsables serán sancionadas con notificaciones de críticas, multas y calificaciones crediticias para proteger eficazmente. los derechos e intereses legítimos de la mayoría de los propietarios.

(6) Recibir con seriedad a los visitantes y responder a las cartas y llamadas del servicio de propiedad de manera oportuna. Prestamos atención de inmediato a las apelaciones sobre problemas de servicios inmobiliarios en 12345 y el Foro de Tongjiang, y respondimos rápidamente a las quejas sobre el desarrollo, la construcción y la administración de viviendas comerciales reflejadas en los servicios inmobiliarios a través de investigaciones, entrevistas, reuniones y mediaciones in situ, y órdenes. para rectificación Manejamos más de 30 cartas y llamadas a lo largo del año, y el índice de satisfacción de respuesta en línea alcanzó más del 90%.

3. Logros

(1) Recopilar conocimiento e innovar en la publicidad de la normativa de gestión inmobiliaria. De acuerdo con la idea de que la gestión inmobiliaria entre en empresas, comunidades, instituciones y familias, aumentamos la publicidad de los servicios de gestión inmobiliaria, compilamos e imprimimos una "Recopilación de materiales de trabajo de gestión inmobiliaria" y la distribuimos gratuitamente a las empresas promotoras. sociedades inmobiliarias y asociaciones de propietarios de comunidades. Al mismo tiempo, no sólo contrató al Sr. Ma Cong, un experto en administración de propiedades de la Asociación de Vivienda de Sichuan, para que viniera al condado de Tongjiang a predicar las "Reglas de administración de propiedades residenciales de la provincia de Sichuan", sino que también utilizó la escuela del partido para organizar a las bases. cuadros para aprender la oportunidad de capacitar cuadros municipales y comunitarios para aprender las Normas de Orientación del Comité de Propietarios y Conferencia Provincial de Propietarios de Sichuan", fortalecer la supervisión de los comportamientos de administración de propiedades y la capacitación de profesionales, y mejorar el nivel de administración de propiedades.

(2) Suplir las carencias y mejorar el entorno de la comunidad. Trabajaremos arduamente para renovar la infraestructura y mejorar el medio ambiente, y utilizaremos las "cuatro modernizaciones" de embellecimiento, iluminación, ecologización y estandarización como avances para mejorar el medio ambiente de la comunidad, limpiar el desorden y hacer que la comunidad sea hermosa para el público; instalaciones en la comunidad Las farolas en el sitio hacen que la comunidad sea más brillante; se plantan flores, césped y árboles para hacer que la comunidad sea verde; se establecen varios sistemas de gestión para estandarizar la gestión comunitaria; Según las estadísticas, se limpiaron más de 500 escombros viejos en pasillos y espacios públicos, se retiraron más de 1,8 toneladas de basura en rincones muertos, se erradicaron plantaciones rebeldes y se restauraron espacios verdes y más de 3.000 metros cuadrados de flores. , se plantaron plantas y árboles.

(3) Superar los obstáculos de la gestión de propiedades mediante un enfoque punto a punto. Centrarse en pilotos y demostraciones, seleccionar a Shangdong Yijing, Jiangyucheng, Dongfangmingyuan y otras comunidades como pilotos, evaluar oportunamente la efectividad, la experiencia y los problemas de los pilotos, y promoverlos y aplicarlos de manera oportuna. La comunidad Dongyijing antes mencionada utiliza el papel del comité de propietarios como puente y vínculo en la gestión de la propiedad como ejemplo para fortalecer la conciencia de los propietarios de que "la comunidad es mi hogar" y guiar a cada comunidad para que establezca activamente comités de propietarios. Este año, a través de la coordinación multipartidista y múltiples esfuerzos, más de 20 comunidades, incluidas Jiangyucheng, Tongjiang Garden y Mingdawangfu, han formado sucesivamente comités de propietarios.

(4) Prestar atención a la supervisión y estandarizar la gestión de las empresas inmobiliarias. Fortalecer la supervisión e inspección de la calidad del servicio de las empresas de servicios inmobiliarios y promover la implementación de trabajos de servicios inmobiliarios. Fortalecer la supervisión y orientación de las licitaciones de administración de propiedades, implementar integralmente el mecanismo de licitación de administración de propiedades en etapa temprana y promover la profesionalización, comercialización y socialización de la administración de propiedades. Las áreas residenciales de nueva construcción con un área de construcción de más de 30.000 metros cuadrados (incluidos 30.000 metros cuadrados) deben adoptar un método de licitación pública para seleccionar una empresa de servicios inmobiliarios y firmar un "Contrato de administración preliminar de la propiedad" del 100% y un "Contrato temporal del propietario". Contrato de Administración de la Propiedad” antes de la venta de la vivienda comercial. Convenio. Al mismo tiempo, se insta a las empresas inmobiliarias a formular planes de implementación de servicios de propiedad comunitaria, incluidas tareas laborales anuales, objetivos laborales y resultados laborales.

(5) Realizar evaluaciones estrictas y formular estándares para la creación de la civilización. Para garantizar la implementación del trabajo de creación civilizada, emitimos el "Aviso sobre la mejora adicional de la creación civilizada de gestión de propiedades" (Tongfangfa [2016] No. 10), aclarando los estándares para la gestión de propiedades civilizadas y exigiendo a todas las empresas de servicios inmobiliarios para comparar civilizado Cree estándares e implementelos uno por uno: primero, el área de servicio está limpia y ordenada, y el ambiente general es bueno, segundo, el personal de seguridad está vestido uniformemente y el personal de servicio al cliente es educado y educado; se divulgan los elementos de cobro, los estándares de cobro y los sistemas de servicio; en cuarto lugar, el personal está de servicio las 24 horas del día y reporta las reparaciones de manera oportuna; en quinto lugar, se cuenta con servicios de seguridad, limpieza y ecología; mecanismo de manejo de quejas; en séptimo lugar, la tasa de satisfacción del propietario supera el 85%.

IV. Problemas existentes

En primer lugar, las organizaciones de base no prestan suficiente atención. El artículo 3 del "Reglamento de administración de propiedades provinciales de Sichuan" estipula: Los departamentos administrativos de bienes raíces de los gobiernos populares a nivel municipal y de condado son responsables de la supervisión y gestión de las actividades de administración de propiedades dentro de sus propias regiones administrativas.

El artículo 4 estipula: Los gobiernos populares de los municipios y las oficinas de subdistrito organizan, guían y coordinan el establecimiento de conferencias de propietarios de áreas de administración de propiedades y el trabajo de los comités de propietarios dentro de sus jurisdicciones, e instan a las conferencias de propietarios y a los comités de propietarios a desempeñar sus funciones. de acuerdo con la ley, y coordinar la construcción comunitaria y la relación de administración de propiedades, mediar y resolver disputas de administración de propiedades. Sin embargo, algunas organizaciones de base tienen un conocimiento insuficiente de la gestión de propiedades y no la han incluido en las discusiones laborales diarias. No tienen personal ni instituciones para participar en el trabajo de gestión de propiedades, lo que resulta en que la gestión de propiedades esté dispersa. En segundo lugar, la planificación y la construcción no están en su lugar. La planificación de las comunidades de edificios residenciales no tiene altos requisitos de instalaciones y equipos, y las funciones no están completas. Algunas instalaciones y equipos comunitarios no coinciden durante la planificación y el diseño, debido a una falta de conceptos de gestión de la propiedad o a condiciones históricas. Una vez terminada la comunidad, no hay sala de administración de propiedades ni estacionamiento. Las instalaciones de hardware en parques infantiles, campos de ocio y cinturones verdes no están completas, lo que deja peligros ocultos para la administración de propiedades. los proyectos a los propietarios antes de su finalización y aceptación por diversas razones, lo que dificulta la gestión de la propiedad y restringe gravemente el trabajo de gestión de la propiedad. El tercero es la mala conexión entre las transferencias de propiedad. Algunas empresas desarrolladoras no tienen experiencia en bienes raíces comerciales y tienen una solidez financiera débil. Hay cambios de planificación que han dañado los derechos e intereses de los propietarios, la distribución de las casas y el entorno de la comunidad son diferentes a lo prometido al venderlas. casas, la calidad de la construcción y el equipo auxiliar es pobre, y las casas tienen goteras, derrumbes de paredes y grietas, lo que arrastra la calidad de la casa más allá del período de garantía y otros problemas restantes. Después de contratar una empresa de servicios inmobiliarios, no lo hizo. proporcionar a la empresa inmobiliaria información y planos de construcción completos de manera oportuna, y la conexión con la empresa de administración de la propiedad no fue oportuna ni implementada, lo que resultó en la administración de la propiedad La eficiencia de la administración es baja y las contradicciones son prominentes. En cuarto lugar, la calidad de las empresas de gestión inmobiliaria no es alta. Algunas empresas de administración de propiedades tienen bajos niveles de servicio y poca conciencia del servicio. El personal está envejeciendo y no asignan los profesionales necesarios. Tienen un débil sentido de responsabilidad. Solo cobran tarifas pero no brindan servicios. a estar de servicio, barrer pisos, patrullar caminos y manejar problemas simples y toscos. En quinto lugar, la conciencia de los propietarios sobre la gestión de la propiedad no es sólida. Dado que el comité de propietarios es una organización autogestionaria con servicio voluntario y sin remuneración por el trabajo, el comité de propietarios es inconsistente e ineficaz y representa sólo el 23,6%. Un número considerable de propietarios no ha establecido el concepto de servicios pagados y no pueden cumplir concienzudamente sus obligaciones contractuales. De vez en cuando se produce una desobediencia a la administración. Además, han aumentado los conflictos sobre la propiedad. , las tarifas de administración de propiedades son bajas, lo que hace que las empresas de administración de propiedades operen con pérdidas y tengan dificultades para operar. En sexto lugar, la situación confusa y desordenada es grave. Especialmente en áreas sin administración de propiedades, escupir, tirar basura, tirar basura, estacionar vehículos al azar y casas, instalaciones y equipos sin mantenimiento han provocado flujos cruzados de aguas residuales, tuberías obstruidas y malas condiciones de vida para los residentes. ha afectado a los residentes. La calidad de vida, por otro lado, afecta el embellecimiento de la ciudad y dificulta mejorar el sabor de la ciudad. En séptimo lugar, existen grandes riesgos de seguridad y de incendio. Por un lado, existen enormes peligros ocultos en la gestión de la seguridad pública. Algunas áreas residenciales están conectadas en todas direcciones, están desatendidas y no tienen alumbrado público, lo que facilita que los delincuentes cometan delitos, son propensos a casos penales y de seguridad y hacen que los residentes se sientan inseguros. Por otro lado, los riesgos de seguridad contra incendios son altos; . Hay edificios individuales con problemas de calidad antes de su entrega. Muchas residencias no tienen escaleras de incendios. Las que sí las tienen, están bloqueadas por vehículos debido a la mala construcción y al estacionamiento. En octavo lugar, el sistema regulatorio no es fluido. El Departamento de Administración de Bienes Raíces del condado de Tongjiang solo tiene el poder de revisión preliminar para el establecimiento de empresas de administración de propiedades, y el poder de revisión final recae en la Oficina Municipal de Bienes Raíces. Las empresas de desarrollo inmobiliario y las empresas de administración de propiedades aprovechan las deficiencias de. este sistema y desobedecer nuestra supervisión crea algunas desconexiones y brechas. Noveno, es difícil recaudar fondos de manutención. El condado de Tongjiang no implementó la recaudación de fondos de mantenimiento de viviendas antes de 2005. Desde 2005, el estándar de recaudación de fondos de mantenimiento ha sido bajo, lo que ha resultado en una baja tasa de recaudación de fondos de mantenimiento de propiedades. Como resultado, han surgido muchos conflictos en términos de uso y mantenimiento de propiedades. Las disputas son complejas y la mediación es difícil. Diez es que la tasa de ocupación de la comunidad no es alta. Afectados por la desaceleración del mercado inmobiliario, la ocupación de los complejos residenciales de nueva construcción es relativamente baja y las unidades de desarrollo y construcción no han cumplido con sus obligaciones de asumir los honorarios de administración de la propiedad de las casas desocupadas, lo que genera mayores costos operativos para la administración de la propiedad. Además, las tarifas de administración de la propiedad son bajas y no ha habido construcción durante más de diez años. Ajuste, con un máximo de 1,3 yuanes por metro cuadrado por mes y un mínimo de 0,45 yuanes por metro cuadrado por mes. La empresa administradora no puede llegar a fin de mes, lo que ha resultado en una reducción de la calidad del servicio y en la insatisfacción del cliente, lo que hace que la administración de propiedades del condado de Tongjiang siempre opere en un nivel bajo.

V. Estrategias para el trabajo de administración de propiedades

El trabajo de administración de propiedades es un proyecto sistemático con fuerte integralidad y características regionales, que involucra organizaciones de base, planificación y construcción, desarrollo y reforma, y ​​protección ambiental. , aplicación integral de la ley, oficina civilizada, asuntos civiles, seguridad pública, comunidad, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y otros departamentos. Ya sea que el comité comunitario o el departamento competente que trabaja solo a menudo no pueda hacer lo que quiere, esto requiere el. Cooperación de todos los departamentos para trabajar juntos para resolver el problema.

(1) Enderezar el sistema y aclarar responsabilidades. Establecer un mecanismo de liderazgo dirigido por el gobierno y coordinado por los departamentos funcionales pertinentes, y racionalizar aún más el sistema de gestión de la propiedad de acuerdo con el principio de "integración de sectores y gestión territorial" y el patrón de trabajo de "liderazgo del gobierno nacional, supervisión por departamentos competentes ", asistencia departamental y liderazgo comunitario", dan pleno juego a las funciones de supervisión y orientación del departamento, y forman una situación de gestión conjunta de la propiedad.

(2) Fortalecer la publicidad y crear ambiente. Organizar y llevar a cabo diversas actividades publicitarias temáticas, abrir columnas en televisión, radio, periódicos y otros medios de comunicación para dar amplia publicidad a la importancia de fortalecer la gestión de la propiedad y las políticas y regulaciones pertinentes, fortalecer la conciencia sobre los derechos de propiedad, la conciencia sobre la gestión de la propiedad y la conciencia de los propietarios sobre la autonomía. y profundizar La mayoría de los residentes comprenden y apoyan el trabajo de administración de propiedades y se esfuerzan por crear una buena atmósfera de "construcción de primera clase, administración de primera clase, unidad y armonía".

(3) Implementar políticas de acuerdo con las condiciones locales y realizar una gestión clasificada. Con base en la realidad objetiva de Tongjiang, implementamos políticas locales y adoptamos diferentes métodos para organizar comunidades antiguas y nuevas en diferentes mecanismos de administración de propiedades basados ​​en redes comunitarias para lograr una cobertura total de todas las comunidades y evaluar la efectividad de la administración de propiedades comunitarias. dar premios y castigos.

(4) Fortalecer la colaboración y trabajar juntos para gestionar los asuntos. Establecer un sistema de reuniones conjuntas de gestión de propiedades dirigido por el gobierno, celebrar una reunión cada trimestre, estudiar y resolver los problemas existentes en la gestión de propiedades y formar un mecanismo a largo plazo.

(5) Fortalecer la supervisión y prestar mucha atención a la implementación. El gobierno firmará una carta de responsabilidad de objetivos con el gobierno popular de base y los departamentos de administración de propiedades pertinentes para incluir el trabajo de administración de propiedades en los indicadores de evaluación de objetivos anuales, y la oficina de supervisión del condado será responsable de la supervisión. A través de una fuerte supervisión e inspección y un sólido mecanismo de evaluación, aceleraremos efectivamente la estandarización, profesionalización y estandarización de los servicios inmobiliarios. ;