¿Se siente miserable Lao Zhang?
Si compras una casa con el fin de invertir y ganar dinero, cuando los precios de la vivienda no suben o incluso bajan, el dolor después de la desilusión se llama sufrimiento. Si pide prestado mucho dinero y agrega demasiado apalancamiento, el dolor ardiente será peor, pero será muy impotente.
Creo que cualquiera que haya estado en un alto nivel en el mercado inmobiliario de 2017 a 2018 tendrá un conocimiento profundo de esto.
Lao Zhang es miembro de este grupo y habrá muchas historias como él.
Después de experimentar el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en 2016, la impactante escena de decenas de miles de personas corriendo para comprar casas todavía está viva en nuestras mentes. Lao Zhang finalmente tomó medidas en 2017, pero ocupaba un puesto alto.
Hipotecó la casa que ocupaba al banco y recibió más de 900.000 yuanes. Usó la mayor parte de los más de 900.000 yuanes como pago inicial para comprar un apartamento de cuatro habitaciones con un precio unitario de 140 cuadrados. metros. Pensó que su riqueza se vería seriamente afectada y que sus activos se duplicarían... No hace falta decir que sus activos se reducirían y estaría endeudado.
La antigua casa requiere más de 6.000 pagos mensuales (esto sigue siendo el resultado de un reemplazo de préstamo en 2020, la tasa de interés anterior era más alta y el monto del reembolso era mayor). El pago mensual por una casa nueva es de casi 10.000, que son 16.000 al mes. Si los gastos de manutención y los gastos mensuales no son inferiores a 20.000, debe saber que la ciudad donde se encuentra Lao Zhang es solo una ciudad de segundo nivel y es un oficinista común y corriente.
La casa de Lao Zhang está a punto de ser entregada recientemente, pero el precio de la casa ha bajado del punto más alto de 189.000 a los 16.000 actuales. De esta manera, perdió más de 200.000 de la nada, pero. se encontró con un nuevo problema: la casa ¿Quieres reformarla?
Lao Zhang Can no pudo conseguir el dinero para la renovación. Si consigues un préstamo para reformas, se añadirá una nueva deuda, lo que sin duda complicará aún más tu ya difícil vida. Y si desea utilizar los ingresos del alquiler para compensar el coste de la renovación, es simplemente imposible. No sé si debería esperar hasta el Año del Mono.
Cada vez que hablo con la gente sobre la compra de esta casa, Lao Zhang siempre se siente amargado, agita las manos y sacude la cabeza con frecuencia, y se queja de que está ansioso por comprar una casa y obtener ingresos.
Aunque el objetivo principal de Lao Zhang al comprar una casa es ganar dinero como inversión, también considera vivir en ella él mismo, por lo que reemplazó el pequeño apartamento de tres habitaciones por un gran apartamento de cuatro habitaciones. Originalmente planeé esperar hasta que me entregaran la nueva casa, luego vender la casa vieja y cancelar la deuda, para poder cambiar la casa perfectamente y aún así obtener ganancias... Pero la premisa de esta operación es que los precios de la casa La cruel realidad es que los precios de la vivienda no subirán ni bajarán.
Lao Zhang es miserable, pero de ninguna manera es el peor. Aunque estaba muy endeudado, su influencia no se rompió. Su mayor error fue agregar más influencia de la que podía manejar.
Lo que más temo es que en el punto más alto de esta ronda de precios de la vivienda, quienes compran casas con fines de inversión ya hayan aumentado su apalancamiento.
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En cuanto a la deuda y el apalancamiento para comprar una casa, en realidad existen tres circuitos cerrados.
El primero es el circuito cerrado de la inversión.
Para comprar una casa con deuda y apalancamiento, no sólo el 70% de la hipoteca, sino también el pago inicial y la mensualidad pueden venir de deuda, pero debe haber un final... Después de que la casa esté vendido, todas las deudas anteriores se pueden saldar y el resto es la ganancia neta.
Su premisa es que los precios de la vivienda subirán, y el aumento de los precios de la vivienda será mayor que el coste de la deuda.
El segundo es el circuito cerrado de la demanda.
Compre una casa con un préstamo y paguela mensualmente. El propósito de comprar una casa es vivir en ella. No importa si la casa se cae. De todos modos, es para cubrir la suya. necesita y disfrútelo.
Debido a que los ingresos pueden cubrir el pago mensual, el apalancamiento no se romperá y el punto final del circuito cerrado es la demanda ocupada por el propietario.
El tercer circuito cerrado es el colapso.
Ya sea una inversión o una ocupación por parte del propietario, es posible que nunca pueda volver a recaudar dinero, lo que provocará un incumplimiento en el suministro, es posible que la casa no se venda o, incluso si se vende, la pérdida será grande. , el desempleo o el fracaso empresarial conducirán a una disminución de los ingresos... El apalancamiento final Se acabó, la deuda está saldada.
Este también es un circuito cerrado, por supuesto el peor circuito cerrado. Si hay suficiente gente y dinero de esta forma, se generarán riesgos para el sistema financiero y, en última instancia, todo el pueblo pagará la factura.
No importa qué tipo de circuito cerrado sea, la lógica subyacente es que los ingresos de las personas pueden sostener el precio de la vivienda.
El circuito cerrado de la inversión consiste en encontrar un comprador cuyos ingresos puedan soportar la deuda; el circuito cerrado de la demanda consiste en que los ingresos del comprador de la vivienda puedan afrontar la hipoteca, que puede durar para siempre; El bucle del colapso es la liquidación de la deuda, que depende de los ingresos de todos.
Cuando los precios de la vivienda se dispararon hace dos años, muchas personas ignoraron el crecimiento de los ingresos y si los ingresos de las personas podrían soportar precios de vivienda tan altos. De todos modos, todo el mundo sólo ve el aumento de los precios de la vivienda y la creciente ola de adquisiciones, e ignora por completo que este nuevo poder adquisitivo es el último esfuerzo después de sobregirar seis billeteras. De hecho, es el fin de la guerra.
Mucha gente atribuye la caída de los precios de la vivienda al control gubernamental del mercado inmobiliario. De hecho, la regulación sólo aceleró el declive, y en forma de la menor pérdida posible... Si se permite que los precios de la vivienda aumenten y la burbuja se expanda, una vez que caiga, las consecuencias serán desastrosas.
El fin último de una casa es el uso, ya sea uso residencial, uso comercial/oficina o incluso uso de almacenamiento y logística. Sin embargo, debido al aumento temporal, muchas personas se hacen demasiadas ilusiones acerca de ganar dinero invirtiendo en casas, por lo que añaden demasiado apalancamiento y, en cambio, quedan atrapadas en él.
De acuerdo con la situación actual, comprar una casa ya no será una inversión, sino más bien un consumo. Nuestra lógica de compra de una casa, nuestro ángulo de pensamiento y nuestro apalancamiento de la deuda cambiarán en consecuencia.
Tres
La intención original detrás de la especulación inmobiliaria es que "comprar una casa es para consumo, no para inversión", pero nadie lo creyó cuando el gobierno central lo propuso por primera vez.
Las empresas de bienes raíces todavía usan deuda y apalancamiento, y todavía usan la estrategia anterior de "alto apalancamiento / rotación rápida" para la gente común, todavía creen que comprar una casa puede hacerlos ricos, por lo que; Todavía estamos esperando oportunidades para utilizar la deuda y el apalancamiento para comprar una casa.
Todo el mundo cree firmemente que los precios de la vivienda siempre subirán: el acero, el cemento y las materias primas están subiendo, ¿por qué no suben los precios de la vivienda? Los precios de la tierra siguen subiendo y la harina ha alcanzado al pan. ¿Por qué no suben los precios de la vivienda? El gobierno central imprime una gran cantidad de dinero cada año y la inflación ocurre todos los años. ¿Por qué no suben los precios de la vivienda?
Este es el resultado de hoy. Muchas empresas inmobiliarias, incluso muchas empresas inmobiliarias líderes, se encuentran en dificultades de endeudamiento, e incluso se producen tormentas con frecuencia en muchos inversores que utilizaron un alto apalancamiento para comprar casas en el punto más alto; precios, No sólo no ganaron dinero, sino que además estaban cargados de deudas y se enfrentaban o ya habían experimentado una ruptura de apalancamiento.
Cuando las personas creen en una conclusión, buscarán selectivamente varias razones para probar su conclusión e ignorarán otras, provocando una inversión de causa y efecto.
Debido a que los precios de la vivienda han aumentado, los precios de la tierra, los materiales de construcción, la mano de obra y otros costos han aumentado. Una vez que la demanda de viviendas caiga, afectará la caída de los precios de la vivienda, y el principio más simple de oferta y demanda también obligará a bajar los costos iniciales. La retroalimentación positiva del aumento de los precios de la vivienda se convirtió inmediatamente en una retroalimentación positiva de la caída de los precios de la vivienda.
¿Qué debemos hacer si comprar una casa se convierte en consumo en lugar de inversión?
Cuatro palabras: Actúe según su capacidad y decida cuánto gastar basándose en su propia fortaleza financiera, como ingresos/ahorros/activos, en lugar de deuda y apalancamiento arbitrarios.
El consumo es necesario y no hay retorno o el retorno es difícil de cuantificar. Simplemente gasta dinero... Gastaste 654,3800000 yuanes para comprar un teléfono móvil Apple. ¿Cómo se cuantifican los retornos? La inversión se trata de rendimientos cuantificados, de ganar y perder dinero con claridad de un vistazo.
Cuando los precios de la vivienda se estabilicen y ya no aumenten bruscamente, el deseo de invertir de todos se extinguirá y no harán todo lo posible para aumentar el apalancamiento.
Las empresas inmobiliarias utilizarán principalmente sus propios fondos para comprar terrenos, construir casas y operar, y luego agregarán un apalancamiento de deuda adecuado. Los individuos utilizarán principalmente sus propios fondos para comprar casas, e incluso si las contratan; préstamos, también dependerán de su tolerancia a la deuda, no pensaré en encontrar el próximo sucesor.
Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias ya no construyen comunidades a gran escala, propiedades turísticas y pequeñas ciudades en los suburbios exteriores, y la gente ya no compra... Cuando comprar una casa se convierte en consumo, la gente verá si lo están. Si realmente quieres vivir allí, ¿realmente tienes la necesidad?
Antes, todo el mundo compraba una casa con fines de inversión, pensando siempre que si la vendían alguien haría una fortuna.
Comprar una casa ya no es una inversión, sino un gran consumo. El concepto está ganando popularidad... ciertamente a expensas de algunos que están pagando un precio terrible.