Previsión de desempeño de la Sunac para 2021
Otra importante inmobiliaria se está volviendo loca. Según noticias de la Asociación Financiera del 23 de marzo, Sunac China propuso que el bono corporativo "20 Sunac 01 (163376. SH)" debería haberse revendido el 1 de abril. El día que se conoció la noticia, "20 Sunac 01" cerró a 36,83 yuanes, una caída del 41,54%.
El plan "20 Sunac 01" se extenderá por 24 meses a partir del 1 de abril y el capital se reembolsará trimestralmente. El monto del saldo será mayor, 5% el 1 de julio y 10%. para los siguientes tres trimestres el 15% para los siguientes tres trimestres, y el 20% restante el 1 de abril de 2024. Además, el presidente de Sunac China, Sun Hongbin, proporcionará una garantía ilimitada de responsabilidad conjunta para este bono.
"20 Sunac 01" se emitió el 1 de abril de 2020, con una escala de 4 mil millones de yuanes y una tasa de cupón del 4,78%. El plazo es de 211 años, es decir, el emisor del bono tiene derecho a decidir ajustar la tasa cupón de este bono al final del segundo y tercer año del plazo. Los tenedores de bonos tienen derecho a optar por vender la totalidad o parte de los bonos mantenidos en el período actual al emisor al valor nominal al final del segundo y tercer año.
La rebaja enfrenta un mayor riesgo de deuda.
Recientemente, las agencias de calificación internacionales rebajaron la calificación de Sunac China (01918.HK) casi simultáneamente. El 24 de marzo, Fitch anunció que la calificación de incumplimiento de emisor a largo plazo de Sunac China se rebajó de "B-" a "CC", y su calificación senior no garantizada y los bonos senior no garantizados en circulación se rebajaron de "B-" a "CC". la tasa de recuperación se mantiene en "RR4".
23 de marzo, Standard & Poor's. S&P Global Ratings emitió un informe revocando la calificación crediticia de emisor a largo plazo "B-" de Sunac China y la calificación de emisión a largo plazo de notas senior no garantizadas "CCC".
Anteriormente, Moody's también emitió un anuncio el 22 de marzo, rebajando la calificación de familia corporativa de Sunac de "B1" a "Caa1" con perspectiva negativa, y bajando su calificación senior no garantizada de "B2" "rebajada a" Caa2”.
Moody's enfatizó en su perspectiva negativa que existe incertidumbre sobre la capacidad de la compañía para resolver toda la deuda que vence mediante nuevos préstamos o enajenaciones de activos en los próximos 6 a 12 meses.
La rebaja de la calificación crediticia ha aumentado aún más el riesgo de deuda de Sunac. Hay informes de que la deuda privada extranjera de Sunac de aproximadamente 3 mil millones de dólares, así como los préstamos sindicados relacionados, han acelerado los vencimientos debido a las recientes rebajas de calificación. Actualmente, la empresa está trabajando para comunicarse con estos inversores.
Los datos de advertencia empresarial muestran que, incluido el mencionado "20 Sunac 01", el Grupo Sunac tiene actualmente 9 bonos con una escala existente de 16,749 mil millones de yuanes, de los cuales el saldo adeudado en junio de este año es de 1,44 mil millones de yuanes. Los cuatro bonos, incluidos 20 Sunac 01, 20 Sunac 03, 16 Sunac 07 y 16 Rongdi 01, que alcanzaron el período de devolución este año, tienen un monto de aproximadamente 7,83 mil millones de yuanes, por un total de aproximadamente 9,2 mil millones de yuanes.
Sunac tiene actualmente 12 bonos en dólares estadounidenses en China, con una escala de 7.704 millones de dólares, de los cuales dos bonos por un total de 1.200 millones de dólares vencerán en junio y agosto de este año respectivamente, en 2023 vencen 2.000 millones de dólares y 2,61 dólares; mil millones con vencimiento en 2024.
Además de los bonos, las facturas comerciales de Sunac China están más atrasadas. En el foro bursátil de Sunac China, algunas personas informaron que sus 200.000 pagarés comerciales están vencidos desde hace medio año. La investigación de Sky muestra que desde febrero de 2023 hasta ahora, Sunac China ha tenido más de 20 casos judiciales relacionados con disputas sobre recuperación de facturas. Además, Yiyi Trust Network muestra que solo en 2021, Sunac obtendrá al menos aproximadamente 11 mil millones de yuanes en financiamiento a través de fideicomisos, de los cuales casi 6,7 mil millones de yuanes vencerán este año.
La “venta” de Sunac no puede pagar la deuda.
En los dos primeros meses de 2023, Sunac China logró unas ventas contratadas de 50.280 millones de yuanes, una disminución interanual del 26,5 %.
El 21 de marzo, Sunac China anunció que el beneficio atribuible a los propietarios de la empresa en 2021 caerá aproximadamente un 85 % en comparación con 2020, y el beneficio neto básico caerá un 50 % en comparación con 2020. En cuanto al motivo de la fuerte caída en el beneficio neto, Sunac China afirmó que se debió principalmente a las pérdidas de inversión causadas por la venta de acciones fantasma por parte de la empresa. Además, debido a la grave situación del mercado en la industria inmobiliaria en la segunda mitad de 2021, los ingresos por ventas y el margen de beneficio bruto de la empresa disminuyeron, mientras que factores como las provisiones por deterioro de inventario también afectaron el rendimiento.
El mismo día, Sunac China declaró que debido a la reciente epidemia en China continental y Hong Kong, los viajes y la logística se han restringido y que los procedimientos de auditoría para el informe anual de 2021 de la compañía no se pueden completar según lo programado. .
Por lo tanto, Sunac China no puede anunciar sus resultados anuales auditados el 31 de marzo de 2023 o antes, y planea anunciar sus resultados anuales no auditados el 31 de marzo de 2023.
China Sunac Holdings Co., Ltd.
En el primer semestre del año pasado, las operaciones de Sunac todavía funcionaban con normalidad. El 30 de agosto de 2021, Sunac China anunció su informe de desempeño provisional de 2021, que mostraba que la compañía logró unos ingresos operativos de 95,82 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 23,9%, una ganancia bruta de 19,98 mil millones de yuanes, un año tras otro; -aumento interanual del 12,5%; el beneficio neto atribuible a la empresa matriz fue de 11.990 millones de yuanes, un aumento interanual del 12,5%. Un aumento del 9,4% las ganancias por acción fueron de 2,62 yuanes, un aumento interanual. del 8,7%.
A finales de junio de 2021, los pasivos totales de Sunac China eran de 997.122 mil millones de yuanes, el efectivo y equivalentes poseídos eran de 101 mil millones de yuanes y los fondos regulatorios de preventa eran de 22 mil millones de yuanes. A juzgar por los indicadores de las "tres líneas rojas", Sunac China pisó una de las "tres líneas rojas" simplemente porque la relación activo-pasivo después de excluir los pagos anticipados era del 76%.
Sin embargo, la estructura de deuda de Sunac muestra los resultados de la tormenta que azotó a la empresa. A finales de junio de 2021, los pasivos totales de Sunac ascendían a 997,122 mil millones de yuanes,
los pasivos corrientes totales eran de 754,961 mil millones de yuanes, los pasivos no corrientes, principalmente préstamos a largo plazo, eran de 242,161 mil millones de yuanes y el saldo de corto plazo Los préstamos a plazo en un año ascendieron a 90.960 millones de yuanes, lo que representa casi un tercio del total de préstamos de 303.500 millones de yuanes en el período actual.
Para hacer frente a la deuda, Sunac comenzó a recaudar fondos mediante la enajenación de activos, financiación de capital y préstamos sin intereses de los principales accionistas en el cuarto trimestre del año pasado, incluida la venta de acciones fantasma y capital. intereses en múltiples proyectos en Shanghai, Hangzhou y Kunming, venta de edificios de oficinas en el distrito comercial Hongqiao de Shanghai, hoteles y edificios de oficinas en el área central de Hangzhou, etc. Según estadísticas incompletas, Sunac ha retirado alrededor de 30 mil millones de yuanes mediante los métodos mencionados anteriormente, pero aún no puede pagar sus deudas. Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Qué pasó con Sunac recientemente en 2021? Esperamos que el mercado sea miserable en la segunda mitad del año. El periodista Li Ye de China Real Estate News informó en Beijing que mucha gente decía que Sun Hongbin había cambiado. La evidencia es que en las conferencias de actuación de los últimos años, Sun Hongbin, el "rey de los chistes" que solía utilizar con frecuencia citas famosas, habló mucho más comedido y discreto que en el pasado. No es sólo el estilo de discurso lo que ha cambiado. Sunac China, que siempre ha aparecido en la visión de la gente como un “maestro en adquisición de tierras” y “maestro de fusiones y adquisiciones”, también ha comenzado a predicar la “reducción de riesgos” y la “seguridad primero”. "Necesitamos seguridad ahora. Si continuamos adquiriendo tierras como lo hicimos en el pasado, consumiremos muchas ganancias; actualmente, sin importar el precio, todas las empresas no tienen forma de adquirirlas. El 31 de agosto, Sunac". China celebró su reunión de inversores sobre resultados provisionales de 2021, expresó Sun Hongbin en la reunión. "El primer objetivo de la Sunac en los próximos tres años es reducir los costos de financiamiento. Debemos alcanzar una calificación crediticia de grado de inversión. Para ello, no sólo debemos reducir el ratio de endeudamiento, sino también reducir la escala de pasivos, porque sólo en este caso ¿Se pueden reducir los costes de financiación?". Considera que las "tres líneas rojas" son políticas razonables y proporcionan un período de gracia de tres años, lo que es un indicador relativamente pragmático. Según los datos del informe semestral de 2021 divulgados por Sunac China, lo que dijo Sun Hongbin es cierto y los indicadores de las “tres líneas rojas” de Sunac China continúan mejorando. Al 30 de junio, el índice de activos y pasivos de Sunac China después de excluir los anticipos recibidos era de aproximadamente el 76%, una disminución de aproximadamente 2,3 puntos porcentuales con respecto a finales de 2020; el índice de deuda neta era del 86,6%, una disminución de aproximadamente 9,4 puntos porcentuales con respecto al final de 2020; finales de 2020; efectivo deuda a corto plazo La proporción es de aproximadamente 1,11. En términos de ingresos operativos, al 30 de junio de este año, el monto de ventas contratadas de Sunac China fue de aproximadamente 320,76 mil millones de yuanes, un aumento interanual de aproximadamente 64,3%, los ingresos fueron de aproximadamente 95,82 mil millones de yuanes, un aumento interanual; del 23,9%; el beneficio bruto fue de aproximadamente 19,98 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 12,5%; el margen de beneficio bruto fue del 20,8%, una disminución interanual del 2,2% atribuible a la empresa matriz; 11,99 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 9,4%; el beneficio neto básico fue de aproximadamente 13,15 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 0,8%. Al cierre de operaciones el 31 de agosto, Sunac China registró 19,9 dólares de Hong Kong por acción, un aumento del 1,95%. "La segunda mitad de 2021 puede ser bastante trágica". A principios de 2021, Sunac China propuso un objetivo de ventas de 640 mil millones de yuanes. A mediados de 2021, este objetivo se ha cumplido a mitad de camino. Si bien todos los aspectos de los datos de ingresos están aumentando, el margen de beneficio bruto ha disminuido ligeramente año tras año. Sin embargo, según el informe de rendimiento, excluyendo el impacto de la revaluación, el beneficio bruto todavía se encuentra en un nivel relativamente bueno en la industria, con un beneficio bruto de aproximadamente 25.310 millones de RMB y un margen de beneficio bruto de aproximadamente el 26,4%. "Al mismo tiempo, la información proporcionada por Sunac China muestra que los recursos vendibles totales en la segunda mitad de 2021 superarán los 660 mil millones de yuanes, lo que sentará una base sólida para el crecimiento del rendimiento.
A los ojos de muchos inversores, es muy probable que Sunac China alcance su objetivo de ventas para todo el año. Con respecto al mercado inmobiliario en la segunda mitad de 2021, Sun Hongbin se muestra un poco pesimista. Dijo que el mercado en la primera mitad de este año fue relativamente bueno, pero la presión del mercado en la segunda mitad del año fue grande. "El mercado de este año es especialmente parecido al del primer semestre de 2018. Las ventas fueron relativamente buenas y los préstamos fueron relativamente buenos. En la segunda mitad del año, los préstamos fueron igualmente difíciles, pero las ventas cayeron drásticamente. Esperamos que el mercado en la segunda mitad del año sea relativamente bueno. En opinión de Sun Hongbin, allí. Hay dos razones para el mal mercado en la segunda mitad de 2021: en primer lugar, algunas empresas están bajo una gran presión para reducir los precios; en segundo lugar, la política nacional es relativamente firme y el mercado tiene expectativas de que los precios de la vivienda no aumentarán. La presión económica es relativamente alta y el poder adquisitivo se verá afectado. Con respecto a las "tormentas" y las "cadenas de capital rotas" que ocurrieron en algunas empresas del mercado, algunos inversores pidieron a Sun Hongbin que resumiera las características de las empresas "tormentas". Al respecto, Sun Hongbin dijo: "Es difícil entender a otras empresas. Las empresas con problemas lo han visto hace dos años. Los problemas deben ser integrales, o hay problemas con el diseño, o el terreno es demasiado caro, o La estrategia Si hay un problema, hay un problema con el producto o el dinero se ha transferido. "Si el terreno comprado en 2017 no se vende ahora, perderá mucho dinero ahora", dijo Sun Hongbin. Las empresas lo compraron en 2017 y la primera mitad de 2018. Compré un terreno caro y descubrí que perdieron dinero cuando lo vendieron y luego se negaron a venderlo. Les dije que si perdían dinero, debían venderlo rápidamente. Si lo conservas, perderás más y no sabes lo que estás esperando. "Dejar un límite seguro" Esta no es la primera vez que Sun Hongbin dice en la reunión de desempeño que "controlaría la adquisición de tierras". Sin embargo, Sunac China, que habla de "controlar la adquisición de tierras", adquirió bastantes tierras en el primer semestre de 2021. Según datos del CRIC, al 10 de junio, Sunac había adquirido 41 parcelas de tierra entre los proyectos de oferta centralizada de tierras, ocupando el primer lugar entre las empresas inmobiliarias del país, 11 más que Vanke, que ocupa el segundo lugar. En la junta de accionistas de mayo, algunos inversores hicieron preguntas a Sunac China sobre la adquisición de tierras. En respuesta a esto, Sun Hongbin dijo que la escala de adquisición de tierras por parte de Sunac a través del mercado abierto representa aproximadamente 1/3 de las nuevas reservas de tierras. Aunque la cantidad de tierras adquiridas en los últimos meses parece ser relativamente grande, muchas. Los proyectos tienen socios. De hecho, Sunac tiene socios. El capital necesario para iniciar un negocio no es mucho. "Tomando Hangzhou como ejemplo, Sunac adquirió 4 terrenos y 3 de las ofertas no alcanzaron la etapa competitiva autosostenible. Las partes de propiedad propia de estos terrenos finalmente fueron retiradas por los socios al precio original. ", asegurando márgenes de beneficio. Además, se construyeron 4 terrenos. El índice de capital general de Sunac es del 52,5% y la inversión real es la mitad", dijo Sun Hongbin. En julio, se informó que las empresas inmobiliarias debían comprar terrenos con un índice de ventas no superior al 40%. Las empresas inmobiliarias incluidas en el programa piloto "Tres Líneas Rojas" habían sido reguladas para exigir que la cantidad de terreno comprada. no debe exceder el 40% de las ventas anuales. El alcance estadístico incluye la adquisición de terrenos en el mercado abierto, los gastos de adquisición de terrenos mediante fusiones y adquisiciones. Al mismo tiempo, algunos expertos de la industria dijeron que el cálculo de la relación entre adquisición y venta de tierras antes mencionada se basa en el capital y no es un dato estadístico a gran escala. Según el informe de desempeño de Sunac China, en el primer semestre de 2021, el valor de almacenamiento de tierras en acciones de la compañía fue de 213,5 mil millones de yuanes, y el índice de ventas de tierras en acciones fue del 37,9%, justo por debajo del estándar. Si el tiempo se extiende a un año (julio de 2020 a junio de 2021), la relación entre capital y ventas de terrenos de la empresa es solo del 28,5%. Al mismo tiempo, Sunac China declaró que en la segunda mitad de 2021 controlará activamente la cantidad total y el ritmo de adquisición de terrenos y adquirirá con prudencia terrenos de alta calidad. Se espera que el índice de ventas de adquisiciones de terrenos de capital sea. controlado dentro del 20%, y se espera que el índice de ventas de tierras de capital para todo el año esté controlado dentro del 30%. Con respecto a este objetivo de adquisición de terrenos, Sun Hongbin dijo: "La presión del mercado será mayor en la segunda mitad de 2021, incluido el mercado de financiación y las ventas. Tenemos que dejarnos un límite relativamente seguro. Si continuamos adquiriendo terrenos como en el En el pasado, consumiremos muchas ganancias. Necesitamos seguridad ahora. "No solo debemos reducir el índice de endeudamiento, sino que también debemos reducir la escala de la deuda. En la reunión, Sun Hongbin también habló sobre la relación entre ellos". fusiones, adquisiciones y pasivos: "Actualmente, no importa el precio, todas las empresas no pueden realizar fusiones y adquisiciones, porque también adquiriré su deuda al mismo tiempo. Respecto a la reducción de la deuda, Sunac China tiene una actitud firme". "Sunac no sólo quiere reducir su ratio de endeudamiento, sino también su escala de deuda". Sun Hongbin dijo que la compañía reducirá sus costos de financiamiento del 8% actual a menos del 5% dentro de tres años, y su calificación crediticia alcanzará la inversión. calificación. En el primer semestre de 2021, S&P elevó la calificación principal de Sunac a BB con perspectiva estable y Moody's elevó su perspectiva de calificación a positiva; J.P. Morgan también es optimista sobre los sólidos fundamentos de Sunac, los altos niveles de ganancias netas y la continua disminución esperada de los costos financieros y los niveles de apalancamiento, y mantiene una calificación de "compra". Sustainalytics, la principal empresa de calificación ESG del mundo, también elevó a Sunac a una calificación de "bajo riesgo", ubicándose en primer lugar entre las 70 empresas inmobiliarias nacionales participantes.
Sin embargo, Sunac China, que no está dispuesta a realizar fusiones ni adquisiciones, acaba de gastar 9.910 millones de yuanes para adquirir el 80% de las acciones del Grupo Zhangtai en abril de este año. Se informa que hay hasta 54 proyectos de fusiones y adquisiciones con activos totales que superan los 48,7 mil millones de yuanes. ¿Cuál es la lógica de esta adquisición? Desde el punto de vista de los datos, Zhangtai, como la empresa inmobiliaria local más grande de Guangxi, tuvo ventas de más de 20 mil millones de yuanes durante tres años consecutivos de 2018 a 2020. En 2020, las ventas a gran escala en Guangxi alcanzaron los 22,45 mil millones de yuanes. y el monto de las ventas de acciones alcanzó los 16,14 mil millones de yuanes, ambos ocuparon el primer lugar. Según las ventas de viviendas comerciales de Guangxi de 425.150 millones de yuanes en 2020, la cuota de mercado es de aproximadamente el 5%, superando a Country Garden para ocupar el primer lugar. En el primer trimestre de este año, Zhangtai siguió a la cabeza con 4.744 millones de yuanes y sus expectativas de crecimiento están mejorando. En cuanto a los pasivos, Huang Haitao, presidente del Grupo Zhangtai, dijo una vez en una entrevista: "Nuestras 'tres líneas' son todas verdes y nuestro índice de deuda neta es muy bajo, sólo más del diez por ciento. El dinero que depositamos en el banco "Es más de lo que obtenemos del banco". Todavía hay más dinero para pedir prestado, no se le debe ni un centavo al gobierno, no hay incumplimientos y la situación financiera es muy buena. "Quizás esta sea la razón por la cual Sun Hongbin abandonó sus dudas sobre la adquisición. Respecto al mercado de fusiones y adquisiciones en la segunda mitad de 2021, Sun Hongbin no es optimista: "El mercado de fusiones y adquisiciones actualmente busca oportunidades muy pequeñas, porque cada empresa tiene un límite de deuda, y las fusiones y adquisiciones conducirán inevitablemente a un aumento de la deuda total. Aunque la política no tiene ningún impacto en las empresas de bienes raíces, existen requisitos claros para la reducción de la escala de deuda total, pero existen requisitos para el límite de deuda "Preguntas y respuestas relacionadas: Sunac China suspende las operaciones, ¿qué debería? hago con mi casa?
¡Hola! Siempre que Sunac se asegure de que la casa se entregue, se pague a los proveedores y las instituciones financieras no se vean afectadas, suspender o no las operaciones no es la clave, y no tendrá mucho impacto en su casa. Sunac puede sobrevivir a la crisis de deuda.
Se informa que Sunac, al igual que otras empresas inmobiliarias, tiene un problema de "crisis de liquidez". En pocas palabras, si la casa no se puede vender, todavía tienes que devolver el dinero y hacer los gastos. Si no tienes dinero, ya no podrás sobrevivir.
No puedo soportar esto, así que, naturalmente, me da vergüenza escribir un informe financiero. Sin informes financieros, la negociación, naturalmente, se suspenderá. Por supuesto, hay que decir que si se suspende la actividad comercial de las empresas inmobiliarias, el impacto negativo puede ser aún peor
1. Todo el mundo sabe que la suspensión de las operaciones se debe a la imposibilidad de revelar a tiempo los resultados financieros auditados. Como resultado, el mercado está preocupado por la transparencia y la divulgación de información de la empresa, y los problemas crediticios de la empresa se ven perjudicados. 2. Impacto negativo en la financiación. La imposibilidad de emitir un informe anual debido a problemas de desempeño financiero auditados significa que existen problemas importantes en las finanzas y operaciones de la empresa. Los inversores han cuestionado la gobernanza, la gestión financiera, la planificación financiera, las condiciones financieras y de liquidez de la empresa, y la financiación de la empresa. muy afectado.
Sin embargo, algunas empresas de bienes raíces también han dejado claro que primero publicarán informes no auditados y luego complementarán los informes auditados. En este sentido, Sunac Corporation también debería complementar sus informes financieros en el futuro.
Actualmente, los inversores serán más sensibles a que las empresas inmobiliarias no publiquen informes anuales, pero como empresa, la comunicación proactiva y sincera puede calmar ligeramente las preocupaciones de los inversores. También esperamos que Sunac pueda resolver mejor este tipo de crisis. y preguntas.
Al mismo tiempo, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China declaró que promoverá activamente la transformación del modelo de desarrollo de la industria inmobiliaria, alentará a las instituciones a realizar fusiones y adquisiciones de préstamos de manera constante y de manera ordenada y centrarse en apoyar a empresas inmobiliarias de alta calidad para fusionar y adquirir proyectos de alta calidad de empresas inmobiliarias difíciles.
En general, las pequeñas empresas inmobiliarias tienen más probabilidades de ser adquiridas, y algunas instituciones fiduciarias se han hecho cargo de algunos proyectos de grandes empresas inmobiliarias. En cuanto a la casa que tienes en la mano, es un activo pase lo que pase. Al final, siempre habrá alguien que apoye el proyecto de tu casa, pero el precio de la casa definitivamente bajará.
Para aquellos que sólo necesitan comprar una casa, esta puede ser una buena noticia. Si muchas empresas inmobiliarias no pueden aguantar, definitivamente se venderá una gran cantidad de casas en el mercado. Una vez hecho esto, se formará un efecto de estampida. Todavía es apropiado para aquellos que necesitan comenzar con urgencia.
Por supuesto, solo se puede decir que se puede comprar a un precio relativamente rentable. En cuanto a querer que el precio de la vivienda baje al precio del repollo, eso es imposible.