Está a punto de publicarse un informe inmobiliario de gran éxito. ¿Qué hace que 297 ciudades de todo el país sean valiosas para la inversión?
El mercado inmobiliario está viviendo profundos cambios.
Desde 2020, el gobierno central ha insistido en que el tono regulatorio de "la vivienda es para vivir, no para especular" se mantiene sin cambios, enfatizando que el sector inmobiliario no se utilizará como un medio a corto plazo para estimular la Al mismo tiempo, la estrategia regulatoria ha pasado gradualmente de suprimir el lado de la demanda en el pasado a El lado de la oferta ha hecho grandes esfuerzos para transformarse, los mecanismos a largo plazo se han mejorado continuamente y las políticas regulatorias en finanzas, tierras y fiscal. y los impuestos, etc. se han publicado uno tras otro para estabilizar las expectativas del mercado.
En este contexto, ¿cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en las ciudades de todos los niveles del país? ¿Cuáles son las perspectivas de desarrollo futuro? El 26 de octubre, se llevará a cabo en Shenzhen la 11ª Conferencia Anual de Bienes Raíces de Valor de China con el tema "Anclar el valor, buscar la racionalidad" y el Instituto de Investigación del Índice de China publicará el Libro Blanco "Nacional 297 a nivel de prefectura". sobre el atractivo de inversión del desarrollo inmobiliario y la inversión en las ciudades mencionadas" (en adelante, el "Libro Blanco") proporciona un análisis en profundidad del atractivo de inversión inmobiliaria de 297 ciudades en o por encima del nivel de prefectura desde aspectos tales como como población, transporte, industria, etc.
Recientemente, Huang Yu, vicepresidente ejecutivo del China Index Research Institute, explicó cuestiones relacionadas con el "Libro Blanco" en una entrevista exclusiva con un periodista del "Daily Economic News".
El desempeño general del mercado inmobiliario es relativamente activo
En general, el mercado inmobiliario sigue mejorando. En 2020, la superficie de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional fue de 1.760 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 2,69%. Entre ellos, la superficie de ventas de edificios residenciales comerciales fue de 1.550 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 3,2%.
Los últimos datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de enero a septiembre de este año, la superficie de venta de viviendas comerciales a nivel nacional fue de 1.303,32 millones de metros cuadrados, un incremento interanual de 11,3; un aumento de 9,4 de enero a septiembre de 2019, y un crecimiento promedio de 4,6 en los dos años. Las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 13.479,5 mil millones de yuanes, un aumento del 16,6% de enero a septiembre de 2019, y un aumento promedio del 10% en los dos años.
“En 2021, entre las 100 ciudades principales con desarrollo inmobiliario y atractivo para la inversión en ciudades por encima del nivel de prefectura, algunas ciudades centrales de segundo nivel en las regiones central y occidental, como Chengdu, Xi'an, y Changsha, así como ciudades dentro de aglomeraciones urbanas de puntos críticos como Hefei, Wuxi, Huizhou y Changzhou, están clasificadas "
Huang Yu cree que desde 2020, el desempeño general del mercado inmobiliario ha sido relativamente activo, pero la diferenciación entre las diferentes ciudades se ha vuelto más obvia. Las ciudades de aglomeración urbana del núcleo oriental tienen un ritmo de recuperación rápido, y el mercado de transacciones y el mercado de tierras están calientes El mercado es relativamente alto, mientras que algunas ciudades en el noreste, el centro. y las partes occidentales del país tienen una vitalidad de mercado insuficiente.
“Entre ellas, Chengdu, como una de las ciudades históricas y culturales famosas del país, ha logrado un desarrollo económico rápido y de alta calidad a lo largo de los años. Las ventajas competitivas de la industria de la información electrónica, la medicina y la salud. y otras industrias se han mejorado continuamente y se han implementado con frecuencia políticas para la introducción de talentos. La población continúa llegando y la población permanente ha aumentado en 5,82 millones en los últimos diez años, lo que es una liberación favorable de; el plan del círculo económico Chengdu-Chongqing y la mejora continua de las redes de transporte han mejorado aún más el atractivo de inversión de la ciudad, y el potencial de inversión en desarrollo inmobiliario en 2021 ha aumentado hasta el número 6 más alto del país."
En general, frente a las nuevas regulaciones financieras de las "tres líneas rojas", las nuevas regulaciones hipotecarias de las "dos líneas rojas" y las políticas de oferta de suelo "dos centralizadas" en 22 ciudades, las empresas inmobiliarias están invirtiendo en, comercialización y otras operaciones y gestión se han vuelto más difíciles. En el futuro, la exploración de ciudades con potencial de desarrollo y adecuadas a sus propias características será un foco importante para la inversión corporativa.
La diferenciación del mercado inmobiliario en ciudades de tercer y cuarto nivel se intensificará
El "Modelo de evaluación del atractivo de la inversión en desarrollo inmobiliario urbano" del "Libro Blanco" incluye 2 principales dimensiones, 12 aspectos y un índice de casi 50 ítems específicos. La capacidad de mercado y el potencial de valor agregado son dos dimensiones principales para juzgar el atractivo de inversión del desarrollo inmobiliario urbano. La capacidad de mercado involucra ocho aspectos, como la base de población, la fortaleza económica, la innovación industrial y las instalaciones de transporte. , apoyo al precio de la vivienda, popularidad del mercado, satisfacción de la demanda y otros cuatro aspectos.
“Entre estos factores, el factor población es el factor clave que determina la capacidad y el potencial de valor añadido del mercado inmobiliario. La aglomeración de población es un reflejo directo de la competitividad urbana, la industria y los ingresos. , el transporte y otros factores afectarán el flujo de población, lo que a su vez afecta la capacidad del mercado inmobiliario. Además, la base de población también afecta indirectamente el potencial de valor agregado del mercado a través del lado de la demanda.
Huang Yu dijo que la interacción de la población regional, la industria y el transporte determina conjuntamente el atractivo de la inversión en desarrollo inmobiliario.
Bajo la dirección de las políticas, la capacidad de carga económica y poblacional de las aglomeraciones urbanas y las áreas metropolitanas aumentará Con una mayor mejora, en el futuro, las ventajas de desarrollo del mercado inmobiliario en aglomeraciones urbanas centrales y áreas metropolitanas como Beijing-Tianjin-Hebei, el delta del río Yangtze, el delta del río Perla, Chengdu-Chongqing y el tramo medio de el río Yangtze será más prominente.
Para diferentes ciudades, Huang Yu dijo: “El mercado de valores de viviendas de primera línea es relativamente grande y el volumen de transacciones del mercado de viviendas nuevas es relativamente limitado. En la segunda mitad de 2021, la presión de ajuste del mercado nacional aumentará. La resiliencia del mercado en las ciudades de primer nivel se mantendrá alta debido a la mejora de la proporción de ventas de primer nivel. para permanecer estable. ”
El mercado de viviendas nuevas en las ciudades de segundo nivel es relativamente grande. En ciudades como Hangzhou, Nanjing, Chengdu y Xi'an, la población ha crecido rápidamente en los últimos años y la demanda de vivienda. ha aumentado el espacio del mercado de viviendas nuevas es grande Con la oferta de viviendas nuevas en estas ciudades, con el aumento continuo del volumen, el tamaño del mercado a corto plazo todavía tiene cierto apoyo, también hay algunos mercados urbanos que están en ajuste; canal, como algunas ciudades en las regiones noreste y suroeste El tamaño del mercado a corto plazo puede seguir reduciéndose, pero en el mediano y largo plazo, las ciudades de segundo nivel como las ciudades centrales regionales o de la provincia, todavía hay oportunidades de mercado. lanzamiento en el futuro En general, todavía se espera que la participación de mercado de las ciudades de segundo nivel aumente de manera constante.
Para las ciudades de tercer y cuarto nivel, Huang Yu cree que “la diferenciación del mercado se intensificará. ”, Algunas ciudades de tercer y cuarto nivel con bases económicas débiles continúan teniendo una salida neta, el desarrollo económico industrial urbano se ha desacelerado hasta cierto punto y la contracción del nuevo mercado inmobiliario puede continuar en algunas ciudades de tercer y cuarto nivel. Las ciudades de nivel dentro de las aglomeraciones urbanas de puntos críticos tienen bases económicas relativamente débiles. Bueno, con la implementación continua de la planificación regional de aglomeración urbana superpuesta, el desarrollo urbano puede acelerarse y el potencial de inversión en desarrollo inmobiliario también aumentará. En general, la participación de mercado de terceros. - y las ciudades de cuarto nivel pueden ser estables y ligeramente disminuidas
El impacto a corto plazo del enfriamiento del mercado de subasta de tierras es limitado
Recientemente, el segundo lote de tierras centralizadas. La oferta en ciudades clave se ha enfriado en general. Sin embargo, la diferenciación del mercado entre ciudades y dentro de las ciudades se ha intensificado aún más. La licitación de muchas parcelas de tierra en Shenzhen y otras ciudades ha alcanzado el límite superior de los precios de la tierra en Wuhan y Chongqing. se vendieron a precios bajos y muchas parcelas en Beijing se pospusieron porque nadie se inscribió.
Obviamente, este es el resultado del mercado de suministro de "dos concentraciones" implementado en 22 ciudades desde febrero de este año. Como resultado de la reciente política de oferta de tierras, la política de oferta de tierras centralizada ha traído nuevos desafíos a la inversión, la comercialización y la financiación de las empresas inmobiliarias.
En cuanto a las razones del reciente y rápido enfriamiento de la tierra. mercado, Huang Yu dijo: “Uno es debido a la presión continua sobre los fondos que la capacidad y la voluntad de las empresas inmobiliarias para adquirir terrenos han disminuido. En el tercer trimestre, el entorno de financiación empresarial era difícil, junto con el enfriamiento del mercado inmobiliario y la desaceleración de los préstamos hipotecarios, que obstaculizaron la recaudación de ventas, la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias siguió aumentando y su capacidad para adquirir terrenos disminuyó. . Al mismo tiempo, las empresas son generalmente pesimistas sobre las expectativas actuales del mercado y no están suficientemente dispuestas a adquirir terrenos para reinvertir. ”
“En segundo lugar, el segundo lote de ajustes a las reglas de la subasta de tierras centralizada ha aumentado los requisitos para las empresas de bienes raíces y, al mismo tiempo, el atractivo de algunas parcelas de tierra en los suburbios exteriores es limitado. Los ajustes a las reglas de subasta de terrenos han elevado el umbral para que las empresas participen en la subasta, una revisión más estricta de las fuentes de fondos para que las empresas inmobiliarias compren terrenos y requisitos más altos de calidad competitiva y calidad fija. Algunas ciudades han adoptado métodos como el autoservicio. La competencia de propiedad privada, la competencia de talentos por apartamentos y la venta de viviendas usadas, que han debilitado la voluntad de las empresas de adquirir terrenos. Al mismo tiempo, algunas de las parcelas de tierra del segundo lote en algunas ciudades se encuentran en ubicaciones relativamente pobres y hay una gran oferta potencial en el área, lo que genera una competencia feroz que resulta en el retiro final o la imposibilidad de vender. "
Las diferentes empresas tienen diferentes oportunidades en el entorno de mercado actual, dijo Huang Yu, "Desde la segunda mitad de este año, se han introducido intensamente políticas regulatorias en varios lugares. Según las estadísticas, en el tercer trimestre se introdujeron más de 100 controles en distintos lugares. El efecto de las políticas siguió mostrándose y la presión por el ajuste del mercado continuó bajo presión en el lado del capital de las empresas inmobiliarias. Se suprimió hasta cierto punto la gestión prudente de la financiación inmobiliaria y la voluntad de las empresas inmobiliarias de adquirir terrenos. Las empresas estatales generalmente tienen un bajo apalancamiento operativo y ventajas en capital y reservas financieras. Han estado relativamente activas en el mercado de tierras este año y están expandiendo activamente sus reservas en el primer y segundo lote de oferta de tierras centralizada en ciudades clave. ”
Vale la pena señalar que las reglas actuales de subasta de terrenos en ciudades clave generalmente requieren que el postor ganador se determine mediante lotería o cotización única después de alcanzar el límite de precio máximo, junto con el enfriamiento general del precio. En el mercado nacional de tierras, las empresas privadas con operaciones estables también están dando la bienvenida al período de ventana de adquisición de tierras. Además, las empresas privadas pueden aprovechar mejor las oportunidades del mercado si continúan profundizando en ciudades y regiones con ventajas de marca y recursos.
Sin embargo, Huang Yu también cree que el desempeño del mercado de subastas local no ha cambiado los fundamentos de la ciudad. "En la actualidad, el enfriamiento del mercado inmobiliario es un fenómeno gradual a corto plazo causado por la disminución de la capacidad y la voluntad de las empresas inmobiliarias de adquirir terrenos y la mejora de las normas de subasta de terrenos, mientras que los fundamentos de la ciudad no han cambiado mucho. "
“La popularidad del mercado inmobiliario es un indicador importante en el sistema de indicadores para juzgar el atractivo de inversión del desarrollo inmobiliario urbano. Tiene un cierto impacto en el atractivo de la inversión en desarrollo inmobiliario, pero a corto plazo. -El impacto a plazo es limitado”.