La decisión de Zhengzhou de “matar dos pájaros de un tiro” es una medida sorprendente. ¿Puede la "asignación de entradas de vivienda" estabilizar el mercado inmobiliario?
El 20 de junio, el Gobierno Popular Municipal de Zhengzhou emitió las "Medidas de implementación para el reasentamiento de boletos de vivienda en proyectos de renovación de los barrios marginales de Zhengzhou (interino)", aclarando que los proyectos de renovación de los barrios marginales de la ciudad de Zhengzhou implementarán el reasentamiento de boletos de habitaciones.
"Reasentamiento de boletos de vivienda" significa que dentro de 12 meses, la persona expropiada puede usar el "boleto de vivienda" a cambio de derechos de compensación de reasentamiento de vivienda para comprar casas nuevas proporcionadas por desarrolladores designados en todas las regiones, y no es incluido en el límite de compra del hogar; aquellas que no se utilicen después de la fecha de vencimiento se reubicarán en forma de compensación monetaria, pero ya no disfrutarán de las preferencias de política de reubicación de boletos de habitación correspondientes.
La industria considera que esta medida es beneficiosa para todos para "resolver el problema del reasentamiento, promover la reducción de existencias en el mercado inmobiliario" y satisfacer de manera flexible las necesidades de reasentamiento de los hogares demolidos.
Sin embargo, algunos hogares de demolición locales en Zhengzhou que fueron entrevistados preguntaron si las personas que han sido reubicadas durante muchos años pero que no han podido vivir en las viviendas de reasentamiento pueden solicitar "boletos de vivienda". ¿Cuáles son sus opciones para comprar una casa nueva? Si todavía elegimos viviendas de reasentamiento con compensación monetaria, ¿se reducirá la seguridad?
También se desconoce la voluntad de las empresas inmobiliarias de participar. 265438 El periodista del 20th Century Business Herald consultó a varios directores de marketing de desarrolladores o ejecutivos de empresas de bienes raíces que no quisieron ser nombrados. Dijeron que aún no se han aclarado los detalles de la asignación de los billetes de habitación y, sobre todo, dudan de que el método de pago para cobrar los billetes de habitación afecte al flujo de caja de la empresa. "Pero la política definitivamente traerá beneficios, pero no puede encender el mercado de una vez".
265438 Un reportero del 20th Century Business Herald llamó a la Oficina Municipal de Administración de Bienes Raíces y Seguridad de la Vivienda de Zhengzhou, y a la El personal respondió: "Las personas que fueron demolidas en la etapa inicial. Muchas personas también han llamado para preguntar, pero desde la perspectiva del diseño de políticas, el reasentamiento de boletos de vivienda es para hogares recién reubicados que no han firmado un acuerdo de demolición, y no es seguro Si es adecuado para aquellos que no han vivido en viviendas de reasentamiento durante muchos años”, dijo también el miembro del personal, muchas empresas inmobiliarias también están aprendiendo sobre la situación de la asignación de billetes de habitación.
La tentación de los billetes de habitación
En comparación con los dos esquemas anteriores de compensación monetaria y vivienda de reasentamiento, la asignación de billetes de habitación de Zhengzhou proporciona incentivos adicionales y políticas preferenciales.
Si la persona expropiada elige el reasentamiento con boleto de habitación, recibirá una recompensa adicional de 8 derechos de compensación de reasentamiento y, al mismo tiempo, la persona expropiada será recompensada con una tarifa de transición de 3 meses en efectivo.
Un residente que vivía en el distrito de Jinshui, en el tercer anillo norte de la ciudad de Zhengzhou antes de la demolición, le dijo al reportero del 21st Century Business Herald que su casa fue demolida en 2016 y que la tarifa de transición era de 12 por metro cuadrado por mes. Para aquellos que no han sido reasentados durante más de tres años, el precio de compensación por metro cuadrado se ha duplicado y ahora es de 24 yuanes por metro cuadrado al mes.
A diferencia de la selección limitada de casas de reasentamiento, el alcance de uso de los boletos de habitación es "dentro de 12 meses, puede elegir entre todas las casas comerciales proporcionadas por las empresas de desarrollo inmobiliario involucradas en la colocación de boletos de habitación, y no se limitan a la ubicación de la agencia emisora del billete de habitación Región Administrativa". Liang, director general de la sucursal de Henan de la China Index Academy, dijo a los periodistas que el ciclo de 12 meses está diseñado para acortar el ciclo de eliminación. La libre elección puede promover la transición de los grupos de reasentamiento de la compra de casas para necesidades inmediatas a la compra de casas para mejorarlas, y favorece que los promotores reduzcan sus existencias y revitalicen el mercado inmobiliario de Zhengzhou en su conjunto.
El método de asignación del boleto de habitación también es claro. La vivienda comercial comprada por la persona expropiada usando el boleto de habitación no se incluirá en el límite de compra del hogar si la persona expropiada usa el boleto de habitación para comprar vivienda comercial; , puede utilizar el contrato de venta de vivienda comercial para comprar una casa nueva. El distrito escolar donde se encuentra se encarga de los procedimientos de inscripción de sus hijos. Li, investigador jefe del Centro de Vivienda y Construcción del Instituto de Planificación Provincial de Guangdong, cree que esta medida ayudará a satisfacer las necesidades diferenciadas de vivienda de los hogares demolidos, e incluso elegir viviendas en el distrito escolar de su elección ayudará a promover la liberación de demanda de vivienda. "No importa cómo se transfieran, los billetes de habitación se utilizarán en última instancia para el consumo de vivienda".
Además, para promover el consumo de boletos de habitación, el método de asignación de boletos de habitación también estipula que la persona expropiada puede usar los boletos de habitación para comprar viviendas comerciales y el precio de compra alcanza más del 90%. del valor nominal de los billetes de habitación. Si todavía hay un saldo después de comprar el boleto de habitación, la persona expropiada puede solicitarle que reciba el dinero después de que expire el boleto de habitación si no se alcanza la proporción anterior y la persona expropiada solicita recibir el dinero; dinero después de que expire el boleto de la habitación, la habitación ya no se liberará. La parte de recompensa de la política de la colocación del boleto.
De hecho, la asignación de entradas de habitación no es la primera de este tipo en Zhengzhou. El 1 de abril de este año, Xinyang, provincia de Henan, tomó la iniciativa en el lanzamiento de billetes de habitación, con un bono de 5 y una vida útil de 18 meses.
También puede disfrutar de políticas preferenciales como la reducción y exención del impuesto sobre escrituras, y sus hijos pueden conservar las calificaciones para el área original y el área de la casa nueva. Changshu en Jiangsu, Wenzhou en Zhejiang, Fenghua en Ningbo y Lishui en Nanjing también han introducido sucesivamente políticas de asignación de billetes de habitación, que se han convertido en un nuevo método en la caja de herramientas políticas y se practican y perfeccionan continuamente en varios lugares.
Factores inciertos de "ganar-ganar"
En los últimos años, la demolición urbana ha creado una rápida acumulación de riqueza. ¿Qué impacto tendrá la asignación de billetes de vivienda de Zhengzhou en la demolición urbana?
Liang dijo que el mercado de reformas urbanas de Zhengzhou es bastante especial. Debido a la implementación a largo plazo y a gran escala de reformas urbanas en el pasado, un gran número de grupos necesitan ser reasentados durante las reformas urbanas de Zhengzhou.
Al mismo tiempo, el año pasado, bajo la influencia de controles macroeconómicos y políticos, así como el impacto del desastre de las fuertes lluvias del año pasado, el mercado inmobiliario de Zhengzhou experimentó una disminución significativa, presión de inventario ha aumentado y es necesario impulsar el mercado en general.
En un contexto tan especial, la selección de grupos de demolición está destinada a ser un proceso de selección complejo y difícil.
Los residentes de Zhengzhou entrevistados dijeron a los periodistas que los hogares demolidos que viven en áreas cercanas al centro de la ciudad todavía no están dispuestos a elegir el método de reasentamiento del ticket de vivienda. Su consideración es que la ubicación de su casa es buena y que la casa de reubicación se puede alquilar; si usa boletos de habitación para pagar otras viviendas comerciales, a menudo significa que el precio unitario de la nueva casa que compró es alto. "El área de la casa de reubicación definitivamente se reducirá y es posible que tengas que pagarla tú mismo. Si la compras, no tendrás dinero para renovar la nueva casa".
Para aquellos quienes tienen demandas de fondos de demolición, no están dispuestos a elegir el método de asignación de boletos. Debido a que la asignación de boletos de casa significa que no hay una gran cantidad de flujo de efectivo para complementar, la casa recién comprada no se puede realizar rápidamente.
Por supuesto, algunas personas aceptan con agrado la reserva de entradas para habitaciones. Un residente de demolición que vive fuera de la cuarta carretera de circunvalación del suroeste en Zhengzhou le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que la aldea votó a favor de adoptar el método de reasentamiento de boletos de vivienda. Las casas de reasentamiento en la aldea han sido evaluadas por una evaluación de terceros. Agencia con las calificaciones correspondientes y el precio de evaluación es de 6.020 yuanes por metro cuadrado. Este residente dijo: "La casa de reubicación se ha retrasado una y otra vez y no se ha pagado la tarifa de transición, por lo que seré más pasivo. Usar el boleto de la casa para comprar una casa más cerca de la ciudad principal también puede hacer realidad el sueño de mejorar las condiciones de vida."
Los responsables de la demolición antes mencionados dijeron con emoción que también existen "tres temores" en la demolición: temen que no se garantice el pago de la compensación monetaria por la demolición, temen que que las casas sin terminar no estarán garantizadas y temen no poder comprar la nueva casa que quieren y tener que pagarla ellos mismos.
Las empresas inmobiliarias también tienen sus propias consideraciones a la hora de participar en la adjudicación de entradas de habitaciones. Varios desarrolladores, que no quisieron ser identificados, expresaron dudas sobre la forma en que se monetizan las entradas de las habitaciones. No están seguros de si el período de pago será más largo en forma de deducciones por tierras o pagos gubernamentales. A algunos ejecutivos que dirigen proyectos de mejora les preocupa que si un gran número de personas son alojadas en viviendas de reasentamiento, no están seguros de si esto causará conflictos con los propietarios originales.
Sin embargo, todos los promotores creen que la política de asignación de entradas de habitaciones es realmente eficaz y favorece la reducción de existencias. Se seguirá observando la posterior recuperación del mercado inmobiliario de Zhengzhou. Los beneficios de la asignación de billetes de habitación no deberían cambiar ni mejorar decisivamente el mercado.
Se espera que el mercado inmobiliario de Zhengzhou salga de su punto más bajo.
Zhengzhou es la ciudad que lanzó el “primer disparo” de ajustes de política del mercado inmobiliario este año.
El 1 de marzo de este año, Zhengzhou emitió el "Aviso sobre la promoción del ciclo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria", que implica 18 ajustes de políticas sustanciales y multidimensionales, como la cancelación de " suscripción de vivienda y suscripción de préstamos" y el aumento de los préstamos para vivienda. reducir los precios, proporcionar apoyo crediticio a las empresas inmobiliarias, etc.
Pero la respuesta del mercado es limitada.
En el mes en que se publicó el New Deal, según datos publicados por la Autoridad de Vivienda de Zhengzhou, las ventas de viviendas comerciales en Zhengzhou fueron de 7.777 unidades, una disminución interanual de 45,32, pero una mejora significativa. -intermensualmente, con un incremento de 46.
El impulso del New Deal no es obvio y Zhengzhou una vez más toma medidas para estabilizar el mercado inmobiliario.
En abril, Zhengzhou lanzó el décimo “Nuevo Acuerdo para Jóvenes Talentos” y propuso continuar implementando la política de financiación de jóvenes talentos. Se trata de una nueva política que se considera que tendrá un impacto positivo en el mercado inmobiliario. En el sitio web oficial, el gobierno provincial de Henan publicó un artículo que decía que el "New Deal para jóvenes talentos" de Zhengzhou se ha combinado con el New Deal para el mercado inmobiliario, y los compradores jóvenes de viviendas han aumentado el volumen de transacciones de viviendas en muchas condiciones favorables. .
Sin embargo, aunque algunos compradores jóvenes se han sentido atraídos por el mercado, el desempeño general del mercado inmobiliario de Zhengzhou sigue siendo lento.
En abril, se vendieron 6.898 unidades de viviendas comerciales en Zhengzhou, un 11,3% menos que el mes anterior. La superficie total de ventas fue de 81.81.000 metros cuadrados y el precio de venta medio fue de 11,922 yuanes por metro cuadrado. , un aumento de 165.438 con respecto al mes anterior. Se vendieron 6.011 viviendas de segunda mano, un aumento con respecto al mes anterior 21. El área total de transacciones fue de 623.700 metros cuadrados y el precio promedio de transacción fue de 10.951 yuanes por metro cuadrado. incremento del 6% mes a mes.
Esto significa que, bajo la protección del Double New Deal, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario de Zhengzhou no es obvio, sino que fluctúa ligeramente.
La inactividad de los compradores de viviendas a la hora de entrar en el mercado está relacionada con el entorno del mercado y con factores prácticos.
Un comprador de vivienda local en Zhengzhou le dijo al reportero del 21st Century Business Herald que el mercado ahora está en un estado de ánimo de esperar y ver qué pasa. "Ahora hay muchas políticas. Aquellos que estén interesados en comprar una casa quieren esperar y ver si hay alguna política preferencial en el futuro".
Un nativo de Zhengzhou en Beijing señaló que Zhengzhou tiene muchas políticas preferenciales. políticas y quiere volver a Zhengzhou para comprar una casa. Pero aun así quería volver a verlo. “No sé si la política ha tocado fondo”.
Bajo la influencia de múltiples factores, las políticas de Zhengzhou pueden ser más favorables.
El 17 de junio, la Zona Experimental del Aeropuerto de Zhengzhou emitió el "Aviso sobre la aceleración de la reunión de talentos para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario". El "Aviso" cubre cinco partes e incluye 21 medidas inmobiliarias, incluido un porcentaje mínimo de pago inicial de 20 para las familias que compren su primera vivienda con préstamos; además, la zona portuaria proporcionará subsidios fiscales de escritura completos o parciales; en el área Las familias y personas que vienen a trabajar y vivir en el área también pueden comprar viviendas comerciales independientes.
Estimulado por esto, también se espera que el mercado inmobiliario de Zhengzhou salga de la crisis. Según las estadísticas de NetEase Real Estate Zhengzhou, en la tercera semana de junio, se lanzaron ***6 proyectos en Zhengzhou y las áreas circundantes de Zhengzhou, con un total de aproximadamente 1,079 unidades lanzadas, con una tasa de ventas acumulada de aproximadamente el 51%, un aumento de aproximadamente 295% respecto a la semana pasada.