En el cuarto aniversario de la regulación, ¿en qué ciudades los precios de la vivienda siguen aumentando deliberadamente?
Si esta ronda de regulación inmobiliaria comienza el "30 de septiembre" de 2016, han sido cuatro años completos. Bajo la guía del principio básico de "la vivienda es para vivir, no para especular", cuatro años de regulación básicamente han revertido el fuerte aumento y caída del mercado inmobiliario. Se ha frenado efectivamente la especulación en el sector inmobiliario y se ha logrado frenar el mercado inmobiliario. ha avanzado gradualmente hacia una vía de desarrollo estable y saludable.
El 14 de septiembre, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó datos sobre los cambios en los precios de venta de viviendas comerciales en agosto de 2020. A juzgar por los datos mensuales, los precios de la vivienda en 70 ciudades grandes y medianas mostraron aumentos mixtos, pero el rendimiento general fue estable. Basado en datos de agosto y combinados con los cambios en los índices de precios de la vivienda en varias ciudades durante los últimos cuatro años, China Real Estate Think Tank clasificó los cambios en el mercado inmobiliario y trató de explorar la lógica detrás del aumento y la caída de los precios de la vivienda urbana. .
¿Qué ciudades están subiendo y cuáles están cayendo?
El 14 de septiembre, Kong Peng, jefe de estadística del Departamento Urbano de la Oficina Nacional de Estadísticas, interpretó los cambios en los precios de venta de viviendas comerciales en agosto de 2020. A juzgar por los datos mensuales, los precios de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en las cuatro ciudades de primer nivel aumentaron un 0,6% mensual, un aumento de 0,1 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. Entre ellos, Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen aumentaron un 0,6%, 0,6%, 0,9% y 0,5% respectivamente.
El precio de venta de la vivienda de segunda mano aumentó un 1,0% intermensual, lo que supone un aumento de 0,3 puntos porcentuales respecto al mes anterior. Entre ellos, Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen aumentaron un 0,7%, 0,8%, 1,7% y 1,1% respectivamente. El precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en 31 ciudades de segundo nivel aumentó un 0,6% mes a mes, un aumento de 0,1 puntos porcentuales con respecto al mes anterior; el precio de venta de viviendas de segunda mano aumentó un 0,4% respecto al mes anterior; mes, un aumento de 0,1 puntos porcentuales respecto al mes anterior. Los precios de venta de edificios residenciales comerciales de nueva construcción y edificios residenciales de segunda mano en 35 ciudades de tercer nivel aumentaron un 1,0% y un 0,6% mes a mes respectivamente, un aumento de 0,2 y 0,1 puntos porcentuales respectivamente con respecto al mes anterior.
A juzgar por los datos interanuales, los precios de venta de viviendas comerciales de nueva construcción y viviendas de segunda mano en ciudades de primer nivel aumentaron un 3,9% y un 6,9% interanual, respectivamente, en agosto. un aumento de 0,3 y 1,2 puntos porcentuales respectivamente en comparación con el mes anterior. El precio de venta de los edificios residenciales comerciales de nueva construcción en ciudades de segundo nivel aumentó un 5,0% interanual, una disminución de 0,1 puntos porcentuales con respecto al mes anterior; el precio de venta de los edificios residenciales de segunda mano aumentó un 2,0% interanual; interanual, y la tasa de aumento fue la misma que el mes pasado. Los aumentos interanuales de los precios de venta de viviendas comerciales nuevas y viviendas de segunda mano en ciudades de segundo nivel se han mantenido iguales o han disminuido durante 16 meses consecutivos. Los precios de venta de viviendas comerciales nuevas y viviendas de segunda mano en ciudades de tercer nivel aumentaron un 4,5% y un 1,8% respectivamente interanualmente. Los aumentos fueron los mismos que el mes pasado y fueron los mismos o cayeron durante 17 años consecutivos. meses.
Analizando desde una sola ciudad, Huizhou tuvo el mayor aumento mes a mes en viviendas comerciales nuevas, con un aumento del 1,9%. Entre aquellas con un aumento mes a mes de más del 1% se encuentra Yinchuan. , Jinzhou, Tangshan, Wenzhou, Jining, Jinhua, Wuxi y Xi'an disminuyen mes a mes. Incluyen Taiyuan, Nanchang, Jinan, Anqing, Jiujiang, Changde, Guilin, Beihai y Nanchong, y ninguno de ellos cayó; en más del 1%. Los mayores aumentos interanuales en viviendas comerciales de nueva construcción se produjeron en Yinchuan (17,6%), Tangshan (15,4%), Xining (13,4%), Xuzhou (11,6%) y Jinzhou (11,5%). Los aumentos interanuales en otras ciudades no superaron el 10%; las disminuciones interanuales. Las ciudades con más del 1% incluyen Anqing (-3,1%), Luzhou (-1,7%), Shaoguan (-1,6%), Guiyang, Beihai; , Changde, Zhengzhou, Nanchong, Jinan, Yueyang, Yichang, etc., con descensos entre el 0,1% y el 0,6%.
A partir de los datos sobre el aumento y la caída de los precios de la vivienda en las ciudades mencionadas, podemos encontrar que la mayoría de las fluctuaciones se producen en las ciudades de tercer y cuarto nivel. relativamente bajo y la política de restricción de compras es relativamente flexible. Hay algunas fluctuaciones en el corto plazo, pero en el largo plazo no hay mucho margen para subidas o bajadas. En la mayoría de las ciudades de primer y segundo nivel, las estrictas políticas regulatorias han suprimido efectivamente el crecimiento de los precios de la vivienda.
Si los datos sobre el cambio de los precios de la vivienda se extienden a un ciclo de regulación de cuatro años y se analizan, se puede encontrar que el aumento de los precios de la vivienda en los últimos cuatro años se ha reducido significativamente en comparación con antes de esta ronda de regulación. , y el fenómeno de subidas y bajadas bruscas es raro.
China Real Estate Think Tank recopiló datos del mismo calibre sobre el cambio de precios de la vivienda de la Oficina Nacional de Estadísticas en agosto de 2016, un mes antes del "30 de septiembre" de 2016, y descubrió que el crecimiento del precio de la vivienda en En muchas ciudades en los últimos cuatro años no fue tan alto como antes del aumento de un año.
Por ejemplo, el índice de precios de la vivienda comercial de nueva construcción en Shenzhen en agosto de 2016 fue de 149,2, lo que significa que, con base en 2015, el aumento anual alcanzó el 49,2%, mientras que el aumento acumulado de agosto de 2016 a agosto de 2020 fue solo del 4,96% en Shanghai; Precios de la vivienda en agosto de 2016 El índice es 140,07 y el aumento acumulado hasta el momento es solo del 9,88%.
Por supuesto, al observar los datos sobre viviendas de segunda mano, encontraremos que hay una gran diferencia con las viviendas comerciales nuevas. Por ejemplo, la tasa de crecimiento de las viviendas comerciales nuevas en Shenzhen en cuatro años. es del 4,96%, mientras que la tasa de crecimiento de la vivienda de segunda mano en cuatro años es del 27,14%. Esto muestra que la política de límite de precios para la vivienda comercial de nueva construcción ha bajado artificialmente los datos de precios de la vivienda, provocando que el precio de la vivienda nueva y de segunda mano. invertir. Por lo tanto, para algunas ciudades de primer y segundo nivel donde las políticas de límite de precios son muy estrictas, los datos de precios de la vivienda de segunda mano tienen más valor de referencia.
A juzgar por el crecimiento del precio de la vivienda en los últimos cuatro años, el crecimiento promedio del precio de la vivienda comercial de nueva construcción ha alcanzado el 34,18%, con una tasa de crecimiento compuesto anual promedio del 8%. Aquellos con un aumento de más del 50% en 4 años incluyen Xi'an (71,69%), Xuzhou (62,80%), Sanya (57,06%), Chengdu (55,28%), Hohhot (55,08%), Tangshan (52,30%) , Kunming (51,98%), Yangzhou (51,49%), Qinhuangdao (51,44%); los que tienen las tasas de crecimiento más bajas en los últimos cuatro años son Shenzhen (4,96%), Shanghai (9,88%), Tianjin (10,82%), Xiamen. (12,01%), Nankín (14,45%), Pekín (14,66%). La tasa de crecimiento media de la vivienda de segunda mano en cuatro años es del 22,18%, y la tasa de crecimiento compuesta anual media es de sólo el 5,08%. Los que más aumentaron en los últimos cuatro años incluyen Wuxi (45,78%), Jining (41,42%), Tangshan (41,38%), Shenyang (35,27%) y Qinhuangdao (35,04%); los que más aumentaron fueron Mudanjiang (0,5%) y Shanghái (5,77%), Shijiazhuang (7,54%), Pekín (7,77%), Xiamen (8,12%).
A pesar de la estricta regulación, los precios de la vivienda en algunas ciudades siguen aumentando. Desde 2015, los precios de la vivienda en Xi'an han aumentado durante 53 meses consecutivos, y los precios de la vivienda en Xuzhou han aumentado durante 55 meses consecutivos, ubicándose entre los dos primeros en la lista de aumentos acumulados de cuatro años.
Para estas dos ciudades, el aumento continuo de los precios de la vivienda en los últimos años se debe generalmente a las siguientes razones: en primer lugar, la base de los precios de la vivienda es relativamente baja y la actual ronda de regulación coincidió con una baja precio de la vivienda. Tomemos a Xi'an como ejemplo. Antes de esta ronda de regulación, los precios de la vivienda en Xi'an eran sólo de 7.000 a 8.000 yuanes por metro cuadrado, lo que es relativamente bajo entre las ciudades de segundo nivel. En segundo lugar, la construcción a gran escala de nuevas áreas ha hecho subir los precios de la tierra, lo que a su vez ha hecho subir los precios de la vivienda. En tercer lugar, la política de introducción de talento impulsa la afluencia de población, lo que intensifica la contradicción entre oferta y demanda.
Según las estadísticas de la tasa de crecimiento compuesto de 4 años, entre las 70 ciudades grandes y medianas, la tasa de crecimiento compuesto de nuevas viviendas comerciales superó el 10% en 11 ciudades, lo que representa el 15,7%; la tasa de crecimiento fue del 8% al 10%. Hay 21 ciudades, que representan el 30%; hay 38 ciudades con una tasa de crecimiento compuesta de menos del 8%, que representan el 54,3%. La tasa de crecimiento anual compuesta de la vivienda de segunda mano es aún menor: sólo tres ciudades superan el 8%: Wuxi, Jining y Tangshan. Más de la mitad de las ciudades tienen una tasa de crecimiento anual compuesta de los precios de la vivienda inferior al 6%.
De los datos anteriores se desprende que bajo el tono de "la vivienda es para vivir, no para especular", será cada vez más difícil especular en bienes raíces. El costo de ocupación de capital y el costo de transacción son. superpuesto, que básicamente cubre los ingresos por inversiones. Desde la perspectiva puramente de los ingresos por inversiones, los bienes raíces ya no son la mejor opción de inversión.
¿El mercado inmobiliario ya no es un "rebote"? La regulación se parece más a un "golpe a un topo"
En una entrevista con los medios de comunicación en 2018, Meng Xiaosu, líder de El equipo nacional de reestructuración de la vivienda, una vez describió las leyes del mercado inmobiliario. Se puede resumir como el ritmo "bengcacaca", que es un ciclo de unos tres años.
El mercado inmobiliario estuvo en auge en 2006, pero cayó en una desaceleración debido a la regulación en 2007-2008, se introdujeron políticas de estímulo ante la crisis financiera mundial y los precios de la vivienda se recuperaron de inmediato; en 2011-2012 se implementó una fuerte regulación, los precios de la vivienda después de aumentar, se introdujeron políticas restrictivas de 2014 a 2015, bajo la influencia de la "política de reducción de existencias", el mercado inmobiliario reanudó su ascenso, y luego vino el regulación del mercado inmobiliario a partir del "30 de septiembre".
Según la predicción de Meng Xiaosu, el mercado inmobiliario "saltará" nuevamente en 2019, pero la continua regulación ha roto esta ley cíclica.
Incluso ahora, cuando la economía de China enfrenta una tremenda presión, el gobierno no ha estimulado el sector inmobiliario como antes: "Las casas son para vivir, no para especular" y "los bienes raíces no deben usarse a corto plazo". medios para estimular la economía" se han mencionado repetidamente y se siguen fortaleciendo. Se ha roto la ley cíclica de la política y el mercado inmobiliario ha entrado en una etapa de crecimiento moderado centrado en la estabilidad.
El objetivo de esta ronda de regulación es muy claro: estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas. Con base en el principio de políticas específicas de la ciudad, insistimos en implementar las principales responsabilidades. .
Los precios de la vivienda se han convertido en un importante indicador de control. Para las ciudades donde los precios de la vivienda han aumentado demasiado, la mayoría de las ciudades optarán por endurecer de manera proactiva las medidas de control; entrevistado.
En junio y julio de este año, los mercados inmobiliarios en Shenzhen, Dongguan, Nanjing, Wuxi y otras ciudades mostraron signos de sobrecalentamiento, y los gobiernos locales tomaron medidas rápidas para aumentar los controles. Esto es como un juego de "golpear al topo". Si las medidas regulatorias son ineficaces y los precios de la vivienda aumentan demasiado, debemos tomar medidas enérgicas contra ellas.
Fuente: China Real Estate News
Título original: En el cuarto aniversario de la regulación, en las ciudades los precios de la vivienda siguen subiendo intencionalmente