¿Cómo realizar los trámites para comprar una propiedad con contrato de arrendamiento? ¿Los expertos te dan algunos consejos?
Los expertos dicen que para las casas con arrendamiento, el factor más crítico en el proceso de compra y venta es manejar la relación con el inquilino, como por ejemplo si el inquilino renuncia al derecho de tanteo y maneja adecuadamente la propiedad anticipada. terminación del contrato de arrendamiento, etc. Además, es necesario realizar un análisis específico en función del propósito del comprador de la vivienda, ya sea para ocupación propia o para inversión. El enfoque del contenido que debe inspeccionarse y procesarse será diferente.
Maneje bien la relación con los inquilinos
Si no fuera por su experiencia personal, Zheng Xinmin realmente no sabría que comprar una propiedad con contrato de arrendamiento sería tan problemático.
El Sr. Zheng encontró al intermediario, quien le explicó que el inquilino había prometido rescindir el contrato de arrendamiento antes de tiempo, pero se arrepintió porque no encontró una casa adecuada. El Sr. Zheng le pidió al vendedor que resolviera adecuadamente el asunto. Al principio, el vendedor intentó persuadir al inquilino para que se mudara lo antes posible, pero con poco éxito, al final tuvo que darse por vencido y aceptó pagar una indemnización por daños y perjuicios. por entrega retrasada. Aunque el Sr. Zheng se mostró reacio, no tuvo otra opción.
Los conocedores de la industria dijeron que la clave para comprar una propiedad con un contrato de arrendamiento es manejar adecuadamente la relación con el inquilino, como por ejemplo si se ha renunciado al derecho de tanteo, la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, etc. Al mismo tiempo, se deben tomar diferentes medidas según situaciones específicas, como la autoocupación y la inversión. Debido a que sus puntos de partida son diferentes, se deben adoptar diferentes estrategias de afrontamiento.
Céntrese en dos principios principales
Al comprar una propiedad con contrato de arrendamiento, hay dos principios principales que no se pueden ignorar y se presentan especialmente aquí.
Xu Haibo, abogado de Shanghai Junyue Law Firm, dijo que al comprar este tipo de propiedades, lo primero a lo que hay que prestar atención es al principio de que los inquilinos tienen el derecho de preferencia, y el segundo es el principio que la venta no viole el contrato de arrendamiento.
Según informes, el llamado derecho de preferencia tiene disposiciones claras sobre el derecho de preferencia del arrendatario en las leyes, reglamentos e interpretaciones judiciales vigentes de mi país. Según el artículo 230 de la "Ley de Contratos" de mi país: "Si el arrendador vende la casa arrendada, deberá notificarlo al arrendatario dentro de un plazo razonable antes de la venta, y el arrendatario tendrá el primer derecho a comprar en las mismas condiciones". "; y la "Comunicación del Tribunal Supremo Popular sobre la Aplicación del Artículo 118 de las "Opiniones sobre Varias Cuestiones en la Aplicación de los Principios Generales del Derecho Civil (Juicio)" estipula: "El arrendador deberá notificar al arrendatario con tres meses de antelación al vender una casa de alquiler, y el arrendatario tendrá derecho de tanteo en las mismas condiciones." En este sentido, Xu Haibo dijo que al comprar una propiedad con contrato de arrendamiento, un enfoque más seguro es pedirle al vendedor que proporcione una declaración de que el inquilino renuncia al derecho de tanteo. Al firmar un contrato de compraventa de una casa, se debe incluir esta declaración. como anexo al contrato.
También existen normas claras sobre el principio de arrendamiento a la hora de comprar y vender. El artículo 229 de la "Ley de Contratos" estipula: "Si la propiedad del objeto arrendado cambia durante el período de arrendamiento, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada"; de los Principios Generales de la República Popular China y el Derecho Civil" (Juicio)" El artículo 119, párrafo 2, estipula: "Durante el período de arrendamiento, si los derechos de propiedad de una casa particular se transfieren por venta, donación o herencia, El contrato de arrendamiento original seguirá siendo válido para el arrendatario y el nuevo propietario." Por supuesto, esto no significa que el contrato de arrendamiento no pueda rescindirse. Esto requiere que el vendedor tome la iniciativa para resolver adecuadamente el problema, como obtener la comprensión del inquilino y pagar una indemnización por daños y perjuicios para permitir que el inquilino rescinda el contrato de arrendamiento antes de tiempo.
Al respecto, Xu Haibo dijo que los compradores de viviendas no pueden ignorar los dos principios del derecho de tanteo y el principio de no romper el contrato de arrendamiento. Dijo: "Sólo cuando se resuelvan estos dos problemas podrá haber medidas de seguimiento. Si se ignoran estos dos principios, traerá problemas innecesarios a los compradores de viviendas $page$
Since Living and". la inversión tiene su propio énfasis
Actualmente, puede haber dos propósitos para comprar una propiedad con arrendamiento, uno es para ocupación propia y el otro es para inversión. Para estas dos necesidades diferentes, los problemas que se enfrentan. durante el funcionamiento real varían.
Los expertos dijeron que ya sea para fines de autoocupación o de inversión, los compradores de viviendas deben respetar los dos principios del derecho de preferencia de los inquilinos y la compra y venta de propiedades sin romper el contrato de arrendamiento. Sobre esta base, se llevarán a cabo análisis específicos según la situación específica.
Para las necesidades de autoocupación, lo principal a lo que los compradores deben prestar atención es cómo resolver el contrato de arrendamiento, si es para necesidades de inversión, al comprar una propiedad con arrendamiento, se debe prestar atención a la autenticidad del contrato de arrendamiento; implica el nivel de retorno de la inversión. Además, hay cuestiones como la división de los ingresos por alquiler a las que se debe prestar atención. A continuación se hace un análisis basado en casos específicos.
Ocupada por el propietario: preste atención a la duración del contrato de arrendamiento
Para los compradores de viviendas independientes, si pueden tomar posesión de la casa a tiempo puede ser una cuestión central que Están más preocupados, por lo que esto requiere que los vendedores avancen por adelantado para resolverlo.
Caso 1: El contrato de arrendamiento debe rescindirse por adelantado
El Sr. Zhang compró una casa nueva de segunda mano en Jinqiao, Pudong (600639, Stock Bar). Descubrió que alguien ya lo estaba alquilando, pero el vendedor se comprometió a rescindir el contrato de arrendamiento antes de tiempo. Después de completar con éxito todos los procedimientos de compra de la casa, el inquilino se negó a mudarse porque el Sr. Zhang no vencía el alquiler y le pidió al vendedor que resolviera el problema, pero el vendedor lo ignoró.
Análisis de expertos: Gong Shengli, abogado de Jincheng Tongda Law Firm, dijo que para los compradores de viviendas independientes, si compran una propiedad con un contrato de arrendamiento, si el contrato de arrendamiento no ha vencido y el comprador de la vivienda sí. No quiero esperar, entonces esto debe resolverse antes de firmar un contrato de compraventa de una casa y no confiar en las promesas verbales del vendedor. En cuanto a cómo operar, Gong Shengli sugirió aumentar el monto de la compensación por entrega a domicilio retrasada. Generalmente, la compensación diaria es una diezmilésima del monto del contrato. También puede acordarlo usted mismo. El comprador de la vivienda puede aumentarlo a cinco diez. milésimas. Esto incitará al vendedor a encontrar una manera de rescindir el contrato de arrendamiento lo antes posible para despejar el camino para la entrega oportuna.
Inversión: es necesario comprobar la autenticidad del contrato de arrendamiento.
Para las necesidades de inversión, los compradores deben tener cuidado con la autenticidad del contrato de arrendamiento. Esto se debe a que algunos vendedores falsifican el contrato de arrendamiento para aumentar el precio de la vivienda de forma encubierta o vender la propiedad lo antes posible. Normalmente firman un contrato de arrendamiento caro para engañar a los inversores.
Caso 2: Tenga cuidado con el contenido de agua del contrato de arrendamiento
El Sr. Zou se encaprichó de una villa en una zona de villas en el distrito de Minhang. El intermediario afirmó que había firmado. un contrato de dos años de alto valor y el retorno de la inversión superó 6. En vista de la situación actual del mercado donde el retorno de la inversión es generalmente inferior a 5, dicho retorno de la inversión es sin duda muy atractivo. Sin embargo, el Sr. Zou descubrió a través de una inspección in situ que había muchas dudas sobre el llamado contrato a largo plazo y de alto valor. Por ejemplo, el inquilino se negó a revelar cualquier información sobre el alquiler y el alquiler del mismo. Las villas cercanas eran aproximadamente un 30% más bajas. El Sr. Zou finalmente decidió darse por vencido.
Análisis de expertos: Xu Haibo dijo que, de hecho, existe fraude en los arrendamientos en el mercado de viviendas de segunda mano, principalmente para atraer la atención de los compradores de viviendas, especialmente para los inversores que valoran el retorno de la inversión. . Y cuando se completa la transacción, el inquilino rescinde inmediatamente el contrato de arrendamiento, lo que puede tomar desprevenido al comprador de la vivienda. Así que asegúrese de tener cuidado con la humedad en su contrato de arrendamiento para no ponerse en una posición pasiva. El método más sencillo es el método de comparación, que compara el nivel de alquiler del contrato de arrendamiento con el nivel del mercado. Si es demasiado alto, puede ser falso.
Caso 3 Es necesario distinguir el período de recaudación de ingresos
El Sr. Ruan compró una pequeña y antigua fábrica cerca de Xujiahui para invertir. Esta casa acaba de ser alquilada y el propietario necesita fondos con urgencia y no tiene más remedio que transferirla. Al hablar de la transferencia de la relación de alquiler, el vendedor consideró que debía esperar hasta la fecha de entrega, pero considerando que pagó la totalidad
, propuso que se hiciera cargo de su "cobro del alquiler" cuando pagar la casa el día.