El resultado final: Li Xuefeng y sus seguidores

Editor | Zhang Xiaoling

Cuando Li Xuefeng, originario del noreste de China, llegó a Shenzhen desde su ciudad natal hace más de 10 años, nunca pensó que se convertiría en un "verdadero influencer inmobiliario".

Se considera una persona divulgadora de conocimientos sobre inversión inmobiliaria. El 8 de abril se informó sobre ello, lo que alertó a siete departamentos de Shenzhen y lanzaron conjuntamente una investigación.

Detrás de estas quejas e informes, Shenfangli ha establecido una cadena industrial madura de "especulación inmobiliaria" a través de una base de fans de miles de personas y un pequeño programa, y ​​con la ayuda de múltiples herramientas financieras, controlando el mercado. y subir los precios es caminar al borde de la ley.

De decorador a "especulador inmobiliario", Li Xuefeng estableció su propio "éxito en la compra de una casa", atrayendo a personas ansiosas por hacer una fortuna comprando una casa, y juntos constituyen el industria inmobiliaria. En la era de las enormes ganancias, una imagen absurda pero real.

No hay nada de malo en comprar una casa legalmente, y no hay nada de malo en invertir en bienes raíces. Pero cuando se sospecha que algunas de sus acciones infringen la ley, la historia es diferente. En el anuncio oficial, se sospecha que Shenfangli (Li Xuefeng) instigó a los compradores de viviendas a defraudar las calificaciones para la compra de viviendas, recaudar fondos ilegalmente y obtener préstamos comerciales. La investigación está actualmente en marcha.

El nacimiento de "Big V"

El verdadero nombre de Shen Fangli es Li Xuefeng, natural de Dalian, Liaoning, que hoy tiene 41 años.

Según él mismo, se graduó en el Departamento de Arquitectura de la Universidad Xi'an Jiaotong y se inspiró en la serie de televisión "Foreign Girl". A los 24 años rompió con el sistema y. Se dirigió al sur, a Shenzhen.

Dijo que había trabajado como dibujante, abrió una empresa de diseño y una empresa de catering, y que sus ingresos mensuales alcanzaron los 60.000 yuanes cuando tenía poco más de 30 años. Compré mi primera casa en Shenzhen en 2009. El pago inicial era sólo el salario de un mes. Compré una casa tan pronto como gané dinero.

Pero entre los fans, Li Xuefeng se presentó pidiendo prestado 50.000 yuanes para empezar a comprar una casa en 2009.

Ninguna de las versiones tiene alta credibilidad. Según Wall Street Insights, durante los primeros años en que llegó a Shenzhen, de 2009 a 2017, Li Xuefeng solo se dedicó al negocio de "losas de piso" relacionado con la construcción y luego se convirtió en el contratista del equipo de decoración.

En su álbum de fotos QQ todavía hay fotografías de muchos proyectos de decoración que ha realizado, incluidos dúplex, hoteles, peluquerías, etc., e incluso fue a Changsha para hacer negocios.

Cambió su nombre a Shen Fangli y comenzó a desempeñar el papel de "especulador inmobiliario". La información industrial y comercial muestra que Li Xuefeng se desempeña actualmente como representante legal de 6 empresas, la mayoría de las cuales se registraron después de 2013, y la mayoría de ellas son empresas de ingeniería de la construcción y empresas de catering.

El 24 de mayo de 2019, Li Xuefeng estableció Shenfangli Information Technology (Shenzhen) Co., Ltd. y registró marcas comerciales como "Shenfangli". Pero el 24 de agosto de 2020, Li Xuefeng se retiró de la empresa y el accionista principal pasó a ser Li Peng.

Entre estas empresas, hay otro nombre "Liu Wei" que me resulta bastante familiar. Los dos comenzaron a cooperar desde la era de "caer al suelo" de Li Xuefeng. Cuando la casa de "7 Crab Sisters" fue embargada el año pasado, fue Liu Wei quien compró la propiedad por 6,6 millones de yuanes.

Los colaboradores de Li Xuefeng también incluyen a Zhang Fan, cuyo nombre en Weibo es @美AMA陈小春. Es una bloguera de madres y bebés con muchos fans.

La historia de Li Xuefeng de “entrar en la industria” no es nueva. En los últimos años, ha habido muchos “mentores” de inversión inmobiliaria como él activos en diferentes ciudades de China.

Cadena industrial de "especulación inmobiliaria"

Li Xuefeng vende "Consejos para comprar una vivienda" y "Aprendizaje para el éxito". Después de cooperar con Zhang Fan, comenzó a reclutar miembros. El precio unitario de los miembros "V" es de 3.980 yuanes por persona, y los miembros de la cuna deben pagar 9.800 yuanes adicionales.

Después de convertirse en miembro de Cradle, el equipo de gestión inmobiliaria de Shenzhen elaborará un plan de compra de vivienda para ellos. Si los fondos son insuficientes, se les emparejará para comprar una casa juntos. Los servicios que se prestan incluyen el cobro de anticipos, la resolución de calificaciones para la compra de vivienda o la compra de una casa en sociedad, la elección de un inmueble con ingresos garantizados, la resolución de préstamos post-compra, futuras mensualidades, etc.

En julio del año pasado, se lanzó un pequeño programa llamado "Fangli", y las funciones relevantes solo están disponibles para los miembros de Shenzhen Fangli Cradle.

En el mini programa, existe un "Valor de Pareto", que equivale a una plataforma de préstamos P2P, una "sala de productos" para transacciones inmobiliarias en línea y una "sala de acciones" que permite a los miembros comerciar. acciones inmobiliarias.

El "valor de Pareto" significa que los miembros pueden ganar intereses depositando dinero no utilizado temporalmente, y aquellos que tienen poco dinero pueden pedirlo prestado. Esta función no estuvo fuera de línea hasta el 5 de marzo de este año.

La sala de productos es un intermediario recomendado por el equipo de gestión inmobiliaria de Shenzhen, que recomienda áreas y propiedades relevantes a los miembros. Personas familiarizadas con el asunto dijeron que las transacciones inmobiliarias en el área designada por Shenzhen Real Estate Management Co., Ltd. son intensas. "Un nuevo agente de una tienda franquiciada de Shell en el distrito de Hongshan vendió más de 60 unidades en un mes".

Estas propiedades están agrupadas en las áreas de Qianhai, Hongshan y Baozhong, incluidas Nord Holiday Garden, Zhonghai Sunshine Rose Garden, Fantasia Flower Township, etc.

Entre ellas, muchas propiedades han experimentado un rápido crecimiento en los últimos tres años. Por ejemplo, Fantasia Flower County ha aumentado de 66.800 yuanes/metro cuadrado a 143.200 yuanes/metro cuadrado en los últimos tres años; El precio del jardín aumentó de 66.800 yuanes por metro cuadrado a 143.200 yuanes por metro cuadrado. En enero de 2017, el precio unitario aumentó de 77.300 yuanes a 167.900 yuanes.

La "sala de acciones" permite transferir las "acciones" de bienes inmuebles entre los miembros. Los miembros de Cradle publican anuncios de reclutamiento, buscan socios para comprar bienes raíces juntos y poseen las proporciones correspondientes de acciones de bienes raíces de acuerdo con la proporción de contribución de capital, y son propiedad de personal relevante en su nombre después de que la compra de la casa sea exitosa, los miembros de Cradle; pueden invertir en las acciones inmobiliarias que posean.

Como resultado, en su caso también se realizó la "titulización inmobiliaria", que ha sido difícil de lograr en China. A través de sociedades anónimas, los miembros con sólo 150.000 yuanes pueden participar en el juego de aprovechar bienes raíces por valor de cientos de miles de millones.

Wall Street News descubrió que este mini programa ha sido retirado de los estantes y no se puede abrir.

Riesgos de la especulación inmobiliaria apalancada

Li Xuefeng siempre ha defendido que después de unirse como miembro, definitivamente ganará dinero y alcanzará la libertad financiera. En una sesión de preguntas y respuestas de Weibo en 2019, dijo:

Si usted (el interrogador) se convierte en miembro a mediados de año y pide prestado uno o dos millones, puede invertir en una propiedad en Shenzhen de acuerdo con nuestra Ubicación recomendada La inmobiliaria de 5 millones ha ganado al menos 20... sin ningún riesgo. Todos los miembros que compraron una casa ganaron dinero.

Sin embargo, las preguntas y respuestas anteriores han sido eliminadas y recientemente ha cambiado de opinión: no prometeré a nadie que ganaré dinero con seguridad.

Según una encuesta realizada por Wall Street Insights, no muchos miembros de Shenzhen Real Estate Investment Management Co., Ltd. realmente ganan dinero.

El año pasado, el miembro de Cradle "Sister 7 Crab" Wei Jing, que acudió a los tribunales contra Shenfang, fue uno de los casos fallidos.

Sin un lugar para comprar una casa y fondos suficientes para el pago inicial, el "Administrador de Bienes Raíces de Shenzhen" y su equipo guiaron a Wei Jing para obtener las calificaciones para comprar una casa a través de un matrimonio falso, y luego Pidió dinero prestado a familiares, amigos y pequeñas compañías de préstamos para aumentar el pago inicial.

Sin embargo, después de pagar el dinero y obtener el certificado de propiedad, nos encontramos con cambios en la política. La propiedad solo se puede solicitar para un préstamo comercial 6 meses después de la transferencia.

Para pedir prestado fondos, la pequeña empresa de préstamos presentó a Wei Jing para pedir prestado fondos a otras empresas de préstamos y a pequeñas empresas de préstamos.

Pero al final, Wei Jing no pudo pagar los intereses de la gran cantidad de préstamos anticipados y su cadena de capital se rompió apenas un mes después de la transferencia de la propiedad, la pequeña empresa de préstamos que la había contratado. Originalmente pidió prestado el dinero y la llevó a los tribunales, y la propiedad fue embargada, la cuenta bancaria fue congelada y la casa fue embargada.

Wei Jing dijo que la pérdida aparente superó los 2 millones de yuanes.

Los conocedores de la industria señalaron que la rutina de Shenfangli no es nueva. La clave es el uso del apalancamiento. A través del apalancamiento, a los fanáticos que originalmente no tenían capacidad para comprar una casa se les permite comprar una casa; luego, a través del llamado modelo de ganancias garantizadas, se aumentan los precios de las propiedades designadas y, finalmente, se permite que otros se hagan cargo.

El año pasado, la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Shenzhen advirtió de los riesgos de las cadenas de especulación inmobiliaria institucionalizadas y prohibió a los intermediarios participar.

Li Yujia, investigador jefe de la Política de Vivienda de la provincia de Guangdong. Centro de Investigación, señaló que los problemas del mercado inmobiliario de Shenzhen, primero es la cuestión del apalancamiento, y luego está la cuestión de la oferta y la demanda. Mientras el apalancamiento esté bajo control, el mercado inmobiliario de Shenzhen inevitablemente se enfriará.

¿Mentor o mentiroso?

Los precios de la vivienda han aumentado en los últimos años, especialmente en ciudades como Shenzhen. La gente está convencida del argumento de que "los precios de la vivienda siempre subirán". Hay mucha gente que quiere hacer realidad su sueño de conseguirla. hacerse rico comprando una casa.

La gente de Shenzhen tiene un conocimiento más profundo de las casas que otras ciudades. Li Yujia cree que, hasta cierto punto, Shenzhen ha sido una ciudad impulsada por activos financieros en los últimos 17 años, y los bienes raíces son el activo financiero más grande. Por un lado, los bienes raíces son un refugio para los propietarios de entidades, por otro, los bienes raíces son una herramienta de financiación;

Aprovechando la psicología de las personas de enriquecerse repentinamente y su deseo de activos financieros, Li Xuefeng desarrolló su filosofía de compra de casas y sus rutinas operativas, y tiene una enorme base de seguidores. Sin embargo, estuvieron involucradas muchas personas que originalmente no tenían las condiciones para comprar una casa.

A pesar de las sospechas de que induce a la compra de viviendas y de los casos de fracaso, Shenfangli todavía parece tener muchos "fanáticos incondicionales" en Weibo. El Wall Street Journal intentó retratarlos.

@美马陈小春, que colaboró ​​con Li Xuefeng para “cosechar” fans, es una bloguera sobre madres y padres de bebés, que atrae a muchas madres solteras y amas de casa.

A menudo vende ansiedad o muestra su riqueza, y comparte noticias y actualizaciones sobre la compra de una casa. Por ejemplo, mi asistente es una madre a tiempo completo sin ingresos. "El año pasado sólo tenía 10.000 yuanes y un año después ya tiene decenas de millones de activos. Ahora compró una casa y también ganó a menudo". publica los detalles de su casa en Weibo para que los fans sepan que tienen envidia.

Muchos de estos fanáticos se convirtieron más tarde en fanáticos de Shenfangli y lo siguieron para invertir en casas.

La Sra. Chen, miembro de Cradle, dijo que en el grupo de fans de Shenfangli, muchas mujeres están confundidas en las relaciones, mientras hablan del dolor del matrimonio todos los días, siempre quieren encontrar algo para demostrar su valía.

De miles de preguntas y respuestas de Weibo, podemos ver que algunos jóvenes que no han trabajado durante mucho tiempo y personas de base con bajos ingresos también están ansiosos por comprar una casa.

Un fan que se estaba preparando para establecerse en Shenzhen y comprar una casa en Shenzhen le preguntó a Li Xuefeng: "¿Cómo puede un joven sin ahorros de 1.500 por mes administrarse bien?". > La respuesta de Li Xuefeng fue: sí. Hazte parecer una "persona rica" ​​y toma dinero del futuro. Después de administrar su propio negocio durante un período de tiempo, podrá tener fondos como pago inicial para una casa profunda y, a través de la operación continua, será propietario de más propiedades. El llamado operar por uno mismo significa hacer negocios, solicitar tarjetas de crédito y realizar diversos préstamos de fondos.

Aunque es increíble, Li Xuefeng atrajo a un gran número de creyentes. En su apogeo, Shenfangli tenía más de mil "miembros V" y sus siete grupos de WeChat estaban casi llenos.

Hasta el día de hoy, en el Weibo de Shen Fangli, a menudo vemos a algunas amas de casa confundidas. Después de que lo investigaron, muchas personas se preguntaron: "¿Por qué se apagan todas las luces brillantes de esta manera?".

Pero cada vez más miembros y el público creen que Li Xuefeng es un mentiroso.

La integrante de la cuna antes mencionada dijo que después de pagar la tarifa, se comunicó con Xiaoyu, un asistente del gerente de bienes raíces, para expresarle su deseo de comprar una casa. Xiaoyu le recomendó un agente, y el agente le mostró una. Suite en Nord Holiday Garden El precio ha aumentado en más de 3 millones de yuanes en un año y se venderán más de 80 metros cuadrados por más de 10 millones de yuanes, lo cual es demasiado caro.

Dijo que ya no quería comprar una casa y pidió el reembolso de su cuota de membresía, pero fue rechazada. Li Xuefeng le dijo: "Unas pocas palabras conmigo valen mucho dinero".

Este miembro dijo que en ese momento sentía profundamente que había sido engañado.

Durante la investigación

Li Xuefeng estaba asustado.

La noche en que siete departamentos publicaron conjuntamente una investigación, disolvió seis grupos de WeChat y comenzó a eliminar una serie de publicaciones de Weibo. Se eliminaron palabras sensibles como Bao Earning, Agent Holding y Pareto.

Los conocedores de la industria creen que la cadena de especulación inmobiliaria de Shenzhen Real Estate Investment Co., Ltd. está operando en una zona legal gris.

En el pasado, no existía ninguna prohibición legal de comprar una casa en sociedad y confiar a un agente su custodia, y el acuerdo se consideraba válido.

Sin embargo, a finales de 2020, el Tribunal Supremo Popular sentó un precedente: si alguien compra una casa a su nombre para eludir la política de restricción de compras, el contrato debería considerarse inválido.

Zhang Maorong, abogado jefe del Equipo de Abogados de Xinrong y de la Alianza de Abogados de la Bahía de Guangdong, cree que la sentencia de la Corte Suprema tiene una importancia orientadora para los tribunales de todo el país. El riesgo de la tenencia confiada es cada vez mayor. Si en el futuro hay una disputa sobre la tenencia, es muy probable que el tribunal determine que el acuerdo de tenencia no es válido o que incluso ya no respalde la solicitud de transferencia del prestatario.

El riesgo de que los miembros de Shenzhen Real Estate Investment Co., Ltd. compren una casa en sociedad es aún mayor.

El abogado Wang Yuchen, director del bufete de abogados Beijing Jinliu, señaló que Shenfangli puede haber instigado a otros a defraudar a otros para obtener calificaciones para la compra de una vivienda, lo que obviamente es una violación de la política de restricción de compras y de los métodos utilizados. son ilegales e ilegales. Una vez verificados, serán Como resultado, los compradores de viviendas pertinentes fueron descalificados para comprar viviendas y firmar en línea, y sus esfuerzos fueron insuficientes.

Además, Wang Yuchen dijo que el comportamiento sospechoso de recaudación ilegal de fondos, una vez verificado, probablemente viole la ley penal, y el personal relevante también puede estar sujeto a sanciones penales.

Zeng Jie, socio principal de Guangqiang Law Firm y director del Centro de Investigación y Defensa para Casos de Recaudación Ilegal de Fondos, cree que la función de valor de Pareto lanzada por Shenzhen Real Estate Law Firm es actualmente la función más sensible.

Zeng Jie dijo que mientras haya más de 30 depositantes en esta función y haya evidencia clara del compromiso de garantizar el capital y los intereses, se cumplirá el estándar mínimo para presentar un caso penal. La única pregunta es si se trata de recaudación ilegal de fondos o absorción ilegal de depósitos públicos, u Otras cuestiones requieren más investigación y conclusiones probatorias.

Un abogado de tiempo completo de Guangdong Tiansui Law Firm@Bay Area Real Estate Lawyer dijo que la función del valor de Pareto es obviamente recaudar fondos para préstamos, pero simplemente viene con un concepto de alto nivel.

@ Bay Area Real Estate Lawyer señaló que Shenzhen Real Estate tenía más de 3000 miembros solo en Cradle en 2019. Con una cantidad tan grande de personas involucradas, cumple con los requisitos de "recaudar fondos de fondos no especificados". objetos" y "publicidad al mundo exterior". Características.

El incidente aún continúa. El 14 de abril, una captura de pantalla que circuló entre bancos, compañías de garantía e intermediarios mostró que la reciente supervisión de los especuladores inmobiliarios en Shenzhen es demasiado arriesgada, incluidos, entre otros, los negocios de personal relacionados y los negocios inmobiliarios relacionados de "Shenzhen Real Estate". Se ha suspendido la aceptación, incluidos Li Xuefeng, Liu Wei y Zhang Fan.